商品房基础及常识.docx

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商品房基础及常识

商品房基础及常识

•二手房基础知识

一、商品房基础

房屋类别

•商品房

•拆迁安置房－为了城市发展需要，对被拆迁住户进行安置所建的房屋

•经济适用房－政府组织开发商建造，以微利向中低收入家庭出售

•廉租房－以政府租金补贴或实物配租，向符合最低生活保证标准的居民提供社会保证性质的租房。

特点是只租不售。

•自建房－有自己的宅基地能够建造自己居住的房屋

何为商品房？

商品房是指开发商开发建设的供销售的房屋，能办产权证和国土证，可以自定价格出售的产权房。

自建、参建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不属于商品房范围。

商品房上市条件

缴清全部土地出让金，取得土地使用权证

取得五证

哪五证？

《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售（预售）许可证》

商品房预售条件

已交付全部土地出让金，取得土地使用权证书

持有建设工程规划许可证和施工许可证

按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；

多层建筑已完成主题结构三分之一以上；

高层建筑已完成地面以下的主体工程。

未取得预售证常用的方法

内部认购

办卡排队

前期蓄水（只排队不交钱）

商品房的状态

期房－从取得预售证到房产证这段时间

现房－即买即住并立即可办理房产证的房屋

准现房－房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋（性质仍属期房，只是种说法）

期房的优势

房型较多，可择优选择

价格便宜或者有较大优惠

付款灵活，特加入分期付款

便于监督工程质量

期房的劣势

没有直观感受

价格行情难于预测

开发商政策难于预测

现房的优势

可规避烂尾楼风险

房屋直观，一目了然

即买即住，方便急用客户

有额外优惠（针对尾盘促销、清盘等）

保留珍藏房源出售

现房的劣势（针对销售）

有瑕疵的地方会清晰察觉

对客户已没有遐想空间

商品房种类及年限（按土地性质划分）

住宅用地－70年

商业用地－40年

综合用地－50年

其它用地－50年

住宅用地70年

工业用地50年

教育、科技、文化、卫生、体育用地50年

商业、旅游、娱乐用地40年

综合或其它用地50年

中国第一个商品房

1980年，深圳东湖丽苑成为中国第一个商品房住宅小区，当时一套62平米房屋总价约为3万元，现在总价约为86万元，足足涨了28倍多！

产权跟土地使用权的关系

产权是归业主永久私有的，土地是国家或集体的，只有使用权没有所有权。

土地使用权证是房产证的附属，没有产权就不存在土地使用证

产权的取得必须建立在土地依法取得的基础上

拥有产权使你拥有四大权利：

所有权、使用权、处置权、收益权

土地使用证作为房屋拆迁时作为补偿的依据

很多人会问同一个问题？

－年限到了怎么办？

《土地管理法》征求意见稿中有49条新增法条，其中住宅70年大限到期后“按照国家有关规定自动续期”替换了原来表述明确的“无偿自动续期”。

专家表示：

“是有偿续期还是无偿续期，现在还说不准。

”

所以不管有偿无偿，按现有法律都将可以续期

最后总结：

土地年限太少的说辞

人们往往误解以为是产权少，土地是国家的，是已租用的形式租国家的土地，所以既然可以租用，当然可以续租。

有了土地使用证，哪怕年数少，可以有拆迁所得，而往往拆迁所得比市价要高。

即使年限到了，只要缴纳土地出让金，仍然可以续租。

几个商品房的专业名词解释

进深

指住宅的实际长度

开间

住宅的宽度是指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离

层高

房屋上下两层楼面，或楼面至地面，或楼面至屋顶面结构层的垂直距离（单层的标准层高为2.8米）

立面

指建筑物各个方向的设计要素，组成，协调

商品房建筑结构分类

钢结构－承重的主要构件是钢材料建造而成

钢混结构－主要用钢筋混凝土建造而成

混合结构－主要用钢筋混凝土与砖木材料建造而成

砖木结构－主要用砖、木材料建造而成

容积率、绿地率、得房率

容积率

总建筑面积与用地面积的比率

一个良好的居住小区，高层住宅容积率不超过5，多层住宅不超过2

容积率越低，舒适度越高，反之，容积率越高，舒适度越底

独立别墅为0.2~0.5,

联排别墅为0.4~0.7,

6层以下多层住宅为0.8~1.2,

11层小高层住宅为1.5~2.0,

18层高层住宅为1.8~2.5,

19层以上住宅为2.4~4.5,

住宅小区容积率小于1的，为非普通住宅

绿地率

居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率

绿地率越高，舒适度越高，绿地率越低，舒适度越低

一个良好的居住小区，绿地率应不低于30%

得房率

可供住户支配的面积（也就是套内建筑面积）与每户建筑面积（也就是销售面积）之比

得房率太低不实惠，得房率太高会很压抑，生活不方便

一般：

多层：

85-90%、高层75-85%、专业市场50-60%、沿街商铺85-95%、写字楼65-85%、酒店式公寓70-80%

常见计量单位

1亩＝667平方米（约数）

1公顷＝10000平方米

1公顷＝15亩

LOFT户型含义

户型通常是小户型，高举架，面积在30-50平米，层高在3.6-5.2米左右

LOFT户型特点

流动性－户型内无障碍

透明性－减少私密程度

开放性－户型间全方位组合

艺术性－业主自行决定所有的风格与格局

SOHO的含义

代表一种自由、弹性而新型的工作或生活方式

MALL的含义

规模巨大、连成一体、包罗众多专卖店和商铺、集购物、休闲、娱乐、饮食为一体的商业中心或加盖的林荫道商业街

专有名词解释

包租

不管出租与否，开发商都要兑付合同约定承诺的租金

举例：

“十年固定回报，每年8%”

委托经营

业主由于个人原因，需要委托开放商代为出租私有物业，并缴纳一定的管理费用给物业公司的行为

•举例：

“十年委托经营，每年9：

1分成”

两种形式的组合较多见

如：

“十年委托经营，前五年固定回报37%，前三年21%一次性抵扣房款”

需要注意的是：

包租本身国家是禁止的，对外发布消息时，需改成回报

二、商品房销售常识及事项

专有名词解释

包租

不管出租与否，开发商都要兑付合同约定承诺的租金

•举例：

“十年固定回报，每年8%”

委托经营

业主由于个人原因，需要委托开放商代为出租私有物业，并缴纳一定的管理费用给物业公司的行为

•举例：

“十年委托经营，每年9：

1分成”

两种形式的组合较多见

如：

“十年委托经营，前五年固定回报37%，前三年21%一次性抵扣房款”

需要注意的是：

包租本身国家是禁止的，对外发布消息时，需改成回报

商品房销售常识及事项

商品房开盘

楼盘建设中取得了“销售许可证”可以合法对外宣传预销售了，为正式推向市场所进行的一个盛大的活动

开盘的规定

取得预售证再公示三天便可以开盘

开盘的优点（做活动的优势）

可以集中力量为楼盘造势

可以集中力量形成抢购风潮

可以在最短时间销售房屋

可以为后期的销售创造口碑

销控

什么是销控？

房产商保留房源，一般项目多少都会有一定比例，留至项目结束再卖

做销控的意义？

实现项目利润最大化

在不同时期实现均衡销售

在一定程度上可以对客户产生销售紧俏的错觉

期房销售技巧及注意事项

“卖前景、卖概念”－期房销售应该由大环境说到小问题

怎样介绍苏州？

苏州东邻上海，背靠无锡，隔湖遥望常州；与南通隔江相望，南临浙江，与嘉兴接壤，紧邻湖州，东距上海市区80公里。

是江苏省的东南门户，上海的咽喉，苏中和苏北通往浙江的必经之地。

京沪铁路、京沪高铁和多条高速公路贯穿全境。

苏州是中国经济高度发达的地区，是江苏省的经济中心、工商业和物流中心，在2009中国城市竞争力报告中，苏州位列第9，是唯一进入前10的地级城市。

突出苏州地理优势、突出交通优势、突出商业优势、突出潜力优势

怎样介绍项目？

本项目地处苏州…

交通问题

周边环境

距离重要地点的距离

未来规划

项目自身情况

其它

“将卖点拣出一至两点无限扩大化”

前景好－前景为什么好？

好在哪里？

3－5年会怎样？

以后会打造成什么样？

等等……

价格便宜－为什么会这么便宜？

便宜的理由？

与其它项目的价格比较？

等等……

交通方便－有多少条高速？

有多少条国道？

离高速、机场、轮渡等等有多远？

分别距离是多少？

交通方便与本案有什么关系？

等等……

注意事项

充分了解本地、本地区、本项目各项基本情况

尽量避免与知名项目比较（项目不相同）

充分了解本项目周围房价的起伏情况（近5年）

做好同类项目的市调工作，找出本项目优势或前景（最好在外地的项目）

现房销售技巧及注意事项

讲品质，讲服务”

对于专业市场或商铺销售，带看需着重介绍某一方面的优势，比方说我们的楼板材料，比方说我们的层高等等……

“尽量避免瑕疵－弱化瑕疵，强化优势”

举例：

虽然我们这里你看到绿化率不是特别高，但您使用率高了，性价比就更高了。

“已经营业的专业市场，客户要求考察市场，需陪同，带看的头一站就应该是租金相对较高的区域。

”

现房销售切记：

要顺着客户说，不要反着说！

定价参考标准

多层

纵向：

一般来说总高六层的房屋，3-4层价格最高，2层、5层其次，1层再其次，最后是6层（3-4-2-5-1-6）

横向：

同一楼面里，靠东边的最高，其次是中间，最后是西边，笼统的话，朝南贵朝北便宜

高层

一般来说楼层越高价格越大

沿街商铺

十字路口或拐角口价格最大，其次是朝南（朝东），最后是朝北（朝西）

专业市场（内铺）

金角银边并靠主通道靠中厅最贵，其次是金角银边次通道，再次是越靠近金角、越靠近中厅，越远离则越便宜。

•特别要注意的是，对于有些知名特殊专业市场，并不一定是底楼最贵，主要还是看主打项目在什么楼层。

物业管理费及公共维修基金

物业管理费

物业管理费是托管物业公司依据物业管理服务合同为物业使用人或所有人提供物业管理服务，物业管理使用人或所有人依据物业管理服务合同应当付出的费用（他服务，你付费）

一般按月收取，按每平方米收取

房屋维修基金

住宅物业的业主为了本物业区域内公共部位和共用设施、设备的维修养护事项而缴纳一定标准的钱款至专项帐户，并授权业主委员会统一管理和使用的基金。

（为了过了保修期的设施提供大修的专项钱款）

一般一次性收取，按房屋总价的2-3%。

商品房交房条件

所有商品房竣工后，需经消防验收合格，方可交房。

需提供交房人“两书”，即：

《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》

符合买卖合同中所约定的交房标准。

商品房买卖合同（解读第五条）

第五条第二款约定：

面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款

面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房

买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。

产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

举例：

1、合同约定100平方，实际交房103平方或者97平方都是合理的。

2、合同约定100平方，实际交房时105平方，3平方客户出钱，2平方开发商出钱；3、合同约定100平方，实际交房时95平方，3平方的钱按原价返还给客户，2平方双倍返还给客户

房屋按层数分的种类

多层住宅－高于10米，低于24米的建筑，住宅上指4-6层；

小高层住宅－8-11层（在住宅规范里