房地产估价报告毕业论文.docx
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房地产估价报告毕业论文
房地产估价报告
估价报告编号：
****（2016S）04GA第0209号
估价项目名称:
XX所有的位于长沙市雨花区高桥家电百货城002栋XX号、404号房地产的抵押价值估价
估价委托人：
XX
房地产估价机构：
*****
注册房地产估价师：
姓名
注册号
***
****
***
***
估价报告出具日期：
2016年4月25日
致估价委托人函
XX：
受您的委托，我公司秉着独立、客观、公正、合法、谨慎的原则，对您位于长沙市雨花区高桥家电百货城002栋XX号、404号房地产的抵押价值进行了估价，价值时点为实地查勘之日即2016年3月15日，估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
我公司专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用比较法和收益法的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，经过评估，其估价结果如下：
1、估价对象在未设定法定优先受偿的情况下，其市场价值总价为：
￥160.42万元（人民币：
元整）。
2、估价师知悉的法定优先受偿款（不包含处置过程中的诉讼费、执行费、拍卖费、评估费及转让税费等）为：
￥0万元（人民币：
元整）
3、估价对象的抵押价值为（取整）：
￥160.42万元（人民币：
元整），详见下表：
估价结果一览表
序号
房屋所有权
证号
房屋所
有权人
坐落
规划
用途
建筑面积
（㎡）
评估单价
（元/㎡）
评估价值
（万元）
1
长房权证雨花字
第713xxxx78号
XX
雨花区高桥家电百货城
002栋XX号
商业
24.60
41750
102.71
2
长房权证雨花字
第713xxxx66号
XX
雨花区高桥家电百货城
002栋404号
住宅
112.71
5120
57.71
合计
/
/
/
137.31
/
160.42
特别提示：
1、本次评估是基于下文的估价的假设和限制条件成立的，如该假设和限制条件发生变化，本报告结果必须作相应调整。
2、本估价报告在市场情况无较大波动及房地产状况未有较大改变时使用期限为一年，自报告出具日起计算，若房地产市场有较大波动或超过一年或房地产状况发生变化，须重新进行评估
********土地房地产估价顾问有限公司
法定代表人：
二〇一六年四月二十五日
目 录
一、估价师声明…………………………………………………3
二、估价假设和限制条件………………………………………4
三、估价结果报告………………………………………………6
1.估价委托人……………………………………………………6
2.房地产估价机构…………………………………………………6
3.估价目的………………………………………………………6
4.估价对象………………………………………………………6
5.价值时点…………………………………………………………7
6.价值类型…………………………………………………………7
7.估价原则………………………………………………………7
8.估价依据………………………………………………………8
9.估价方法…………………………………………………………8
10.估价结果………………………………………………………9
11.注册房地产估价师………………………………………………9
12.实地查勘期……………………………………………………10
13.估价作业期……………………………………………………10
14.风险提示及变现能力分析……………………………………10
四、附件…………………………………………………………14
1、《房地产估价委托书》复印件
2、估价对象位置示意图
3、估价对象实地查勘情况和相关照片
4、估价对象权属证明复印件
5、估价对象法定优先受偿款调查情况
6、可比实例位置图和外观照片
7、专业帮助情况和相关专业意见
本估价报告没有专业帮助或未依据相关专业意见
8、估价对象租赁合同
9、房地产估价机构营业执照和估价资质证书复印件
10、注册房地产估价师估价资格证书复印件
估价师声明
我们郑重声明：
1、注册房地产估价师在估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈诉和重大遗漏；
2、估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的估价假设和限制条件的限制；
3、注册房地产估价师与估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利害，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见；
4、注册房地产估价师是按照有关房地产估价标准的规定进行估价工作，撰写估价报告。
5、没有其他行业的专业人员对本估价报告提供重要专业帮助。
估价假设和限制条件
一、估价报告结论成立的假设条件：
1、一般假设：
委托方提供了估价对象长沙市雨花区高桥家电百货城002栋XX号、404号房地产的《房屋所有权证》，注册房地产估价师对估价所依据的估价对象的权属、面积、用途等资料进行了检查，在无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性且未予以核实的情况下，此次估价所依据的房屋结构、房屋建筑面积、用途等是依据委托方提供的上述权证所记载的内容；注册房地产估价师对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值或价格的重大因素给予了关注，在无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，本次估价是以估价对象在价值时点不存在房屋结构问题与安全隐患，并且达到设定的使用功能为假设前提。
2、未定事项假设：
委托方未提供记载估价对象房地产所分摊土地使用权各项信息的《国有土地使用证》，根据委托方介绍和估价人员的调查了解，本次评估设定其所占土地使用权类型为出让地，地类（用途）为商业、住宅用地，终止日期为2073年11月28日，如实际情况与评估设定不一致，则评估结果应相应调整。
3、背离事实假设：
本估价项目不存在背离事实假设事项，故本估价报告无背离事实假设。
4、不相一致假设：
本估价项目不存在不相一致假设事项，故本估价报告无不相一致假设。
5、依据不足假设：
本估价项目不存在依据不足假设事项，故本估价报告无依据不足假设。
二、估价报告使用限制：
1、本报告中市场趋势、估价对象变现能力分析等专业意见，是估价人员根据估价对象的具体情况和价值时点的市场状况分析推断、预测得出，仅供估价委托人参考，其结论受估价人员经验、能力的限制及一定程度主观因素影响，可能并不完全表示估价对象在价值时点抵押权实现时的实际情况，特提请报告使用人注意。
2、本评估报告自报告提交之日起壹年内有效。
在报告有效期内，房地产市场状况和估价对象自身情况发生变化，估价对象的市场价值将发生相应变化，建议估价报告使用者应定期或在房地产市场价格变化较快、房地产状况发生改变时对估价对象的价值进行再评估。
3、本估价报告应用范围为估价委托人确定抵押贷款额度提供参考依据，报告相关意见及结论仅供参考，不对其他用途负责。
4、如对估价对象进行快速变现时，抵押当事人须考虑短期强制处置等因素的影响，可能会导致抵押物快速变现价格低于其市场价格。
抵押物处置时可能需支付的费用和税金包括拍卖诉讼费、营业税金及附加、交易手续费、所得税等。
5、如无特别说明，本估价报告中所使用的货币均为人民币。
6、本报告必须完整使用方为有效，对使用本报告中的部分内容导致的可能发生的损失，受托机构不承担责任。
同时未经我公司书面同意，本估价报告全部或部分内容不得公开发表，也不得向相关登记或备案部门以外的单位或个人提供。
7、本估价报告由****负责解释。
估价结果报告
一、委托方：
XX
二、房地产估价机构：
****房地产估价顾问有限公司
法定代表人：
**
资质等级：
国家壹级房地产估价机构
地址：
****
电话：
*****
三、估价目的：
估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
四、估价对象：
1、估价对象区位状况
位置：
估价对象1、2均位于长沙市雨花区高桥家电百货城002栋，高桥大市场北临民主路，南临长沙大道，西临东二环，东临马王堆南路，地理位置好；周边有长建建材大市场、华晨世纪广场、华雅国际大酒店、华雅城市高尔夫俱乐部、长沙市二十六中、长沙广益实验中学、长沙海关等商住配套设施；所在区域有348、368、142、703、912、121路等多条公交线路，交通便利，道路通达度高，对外联接方便。
2、估价对象权益状况
（1）房屋登记状况
序号
房屋所有权
证号
房屋所有权人
坐落
层数/
总层数
规划用途
建筑
面积
（㎡）
共有情况
登记时间
1
长房权证雨花字
第713xxxx78号
XX
雨花区高桥家电百货城002栋XX号
1/5
商业
24.60
单独所有
2013.
03.08
2
长房权证雨花字
第713xxxx66号
XX
雨花区高桥家电百货城002栋404号
4/5
住宅
112.71
单独所有
2013.
03.08
合计
/
/
/
/
137.31
/
/
（2）土地登记状况
委托方未提供估价对象的《国有土地使用证》，根据委托方介绍和估价人员的调查了解，本次评估设定其所占土地使用权类型为出让地，地类（用途）为住宅用地，终止日期为2073年11月28日，如实际情况与评估设定不一致，则评估结果应相应调整。
（3）他项权利状况
根据委托方提供的估价对象权证资料，估价对象未设定抵押等他项权利。
（4）法定优先受偿权利状况
根据委托方提供的资料及估价人员的调查，无估价师知悉的法定优先受偿款。
3、实物状况
（1）建筑物状况
估价对象1所在建筑总层数为5层，建筑年代为2004年，多层楼梯房。
估价对象位于第1层XX号，使用状况为产权人自营。
估价对象所在建筑外墙贴外墙面砖，室内地面贴地板砖，内墙面板材装饰，天棚吊顶，层高约4.0米，入户门为玻璃推拉门、卷闸门，使用正常。
估价对象2所在建筑总层数为5层，建筑年代为2004年，多层楼梯房。
估价对象位于第4层404号，使用状况为产权人自用。
估价对象所在建筑外墙贴外墙面砖，室内为厅地面铺地面砖，内墙面刷墙漆，天棚板材吊顶；房地面铺地面砖，内墙面、天棚刷墙漆，层高3.0米，入户门为防盗门，铝合金窗，水电齐全，电话、宽带、有线电视到户，通风采光条件好。
（2）土地状况
估价对象1、2所占土地形状规则，地势平坦，所处位置自然洪涝灾害频率小；地质地基条件较好；土地平整程度为红线内场地平整，所在区域基础设施状况为“六通”（即宗地红线外通路、通电、供水、排水、通讯、通气）。
4、估价对象范围及用途界定
此次估价的房地产为长沙市雨花区高桥家电百货城002栋XX号、404号，房屋规划用途分别为商业、住宅，现状用途分别为商业、住宅，本次评估按登记用途商业、住宅评估，此次估价结果为房地合一的价值。
五、价值时点：
估价对象实地查勘之日即2016年3月15日
六、价值类型：
本报告书提供的房地产价值是于价值时点的抵押价值，是根据市场价值标准而确定，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
市场价值，是估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。
七、估价原则：
1、独立、客观、公正原则：
要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。
2、合法原则：
要求估价结果是在
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