物业管理考点大整理Word格式.docx
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⑤有偿服务、经济合理的原则⑥综合效益最大化原则
⑦竞争择优的原则⑧统一和综合治理原则
9、物业治理的类型
Ø
按治理性质分
●行政性治理
指公有房屋的治理由政府设立的治理机构或单位指派部门统一治理，政事企合一。
v
（1）性质：
政府行为。
v
（2）对象：
公有住宅。
房屋使用人只有使用权，而无房屋所有权。
v（3）经费来源：
租金外，要紧是政府的特种资金补贴。
●企业化治理
产权人聘用物业治理专业企业治理物业
v治理内容：
为住户提供全方位的综合服务，寓公寓治理于服务中。
v经费来源：
通过收取治理费和多种经营来解决，为住户提供有偿服务。
v服务对象：
高档物业，如写字楼、不墅、宾馆、公寓等
按产权性质划分
●聘用（托付）服务型物业治理（A）
房地产开发商将建成的物业出售给用户，一次性收回投资，并猎取利润，然后托付物业治理企业进行治理，完成收获服务。
聘用托付管理
产权人—————→物管企业———→物业
提供费用
产权人←——签约——→物管企业
提供服务
●租赁经营型物业治理（B）
房地产开发商建成房屋后不出售、而是交由属下的物业治理公司进行治理，通过租金收回投资，获得利润。
治理企业肩负经营、治理双重重任，水平高低对物业经营效益阻碍大。
二者差不:
托付服务型
租赁经营型
产权
只有治理权无产权
既有产权又有治理权
治理
物业的售后服务
营造良好环境，制造租赁条件
治理对象
住宅、商业大楼、综合楼、写字楼
商业大楼、综合楼、写字楼
服务对象
居民、职业者
职业者
按物业的类不划分
1住宅（区）物业治理②工厂（区）物业治理
3写字楼物业治理④商贸楼（城）物业治理
按物业的性质划分
●收益性物业治理：
酒店、写字楼、商贸楼、出租住宅公寓等
●非收益性物业治理：
公楼宇设施、工厂厂房设施、仓库设施以及住宅
10、物业治理市场的涵义：
是指围绕出售和购买——物业为对象的治理服务而进行的全部交易活动的总和
物业治理市场的结构
●1.市场客体：
物业治理市场上的交换对象是“物业治理服务”，是一种无形的劳务。
●2.市场主体
◆需求主体：
物业所有权人和使用权人，
◆供给主体：
物业治理服务经营人
◆协调主体：
政府或行业组织担任。
●3.市场环境：
市场环境是指能使市场交易得以顺利进行的环境。
第三章（有一道简答）
1、1）私有产权：
产权的行使和决策完全是私人做出的。
（选择、填空）
2）社团产权：
众人共同享有的产权
特点
（1）不具排他性；
（2）相关于私有产权，产权在个人之间是完全重合的。
对象物：
如市政公用设施、桥梁、道路、隧道、高架公路、公园等（私有投资的收费大桥等除外）
3）集体产权：
封闭性的小团体成员享有的产权。
其与社团产权的区不在于前者在产权行使时无需与他人协商，后者则需由集体决策机构以民主的程序做出决定或约束。
小区公用设施、场地等
2、1）建筑物区分所有权：
多个区分所有权人共同拥有一栋区分所有建筑物时，各区分所有权人对建筑物专有部分享有的专有部分所有权、共有部分持分权、以及因区分所有权人之间的公共关系所生的成员权之总称。
2）区分所权的特征：
专有所有权（A）、共有持分权（B）、成员权（C）
①复合性：
A、B、C三者的复合。
②专有所有权的主导性：
先有A，再有B、C，A的份额大小决定B、C的份额大小，一般只登记A，不登记B、C
③一体性：
区分所有权转让、处分、抵押、继承时，A、B、C同时变化。
④登记公示性：
必须履行不动产物权的登记手续，以示权属得失合法有据。
⑤权利主体的多重性：
专有所有权人、共有所有权人、成员权人
3、异产毗连的合约安排
1）异产：
是指不同所有权人的房屋
2）毗连：
是指房屋的相邻或连接
3）“异产毗连”房屋：
即指由“区分所有”权利客体相互构成的产权关系
■房地产产权人有权享受属于自已的财产权利，但这并不意味着这种权利是无限制的。
社会在给予其成员某种权利时，社会仍然限制了它的活动范围。
■所有权并非所有者拥有能够为所欲为的权力。
当业主拥有区分所有权并行使权力的时候，应以不侵害他人权利为前提。
第四章物业治理企业
1、物业治理企业的权利与义务（选择）
1）物业治理企业的权利
（1）依照有关法规，并结合实际情况制定治理方法；
（2）依照物业治理托付合同和治理方法对物业实施治理；
（3）
依照物业治理托付合同和物价部门审批的标准收取治理费；
（4）有权制止企业职员和业主违反规章制度的行为；
（5）有权要求业主委员会协助治理；
（6）有权选聘专业公司承担专项治理业务；
（7）能够实行多种经营，以其收益补充治理经费的不足。
2）物业治理企业的义务
（1）履行物业治理托付合同，依法经营。
（2）同意业主、业主大会、业主委员会的监督，并将物业治理服务费用收支情况、重大的治理措施等提交其审议、认可；
（3）同意有关行政主管部门及当地人民政府的监督指导，发觉违法、违规的行为，及时制止并上报；
（4）法律、法规及规章规定的其他义务
2、物业治理公司的要紧职能机构
“四部一室”：
办公室、财务部、治理部、工程部、综合经营部
3、治理组织结构形式的选择（老师给出图要能够推断出是哪种形式）
（1）直线制组织结构形式：
块块治理（最简单）
（2）直线职能制组织结构形式：
条块结合
（3）事业部（部门化）组织结构形式（4）矩阵制（最复杂）
第五章物业治理的法律关系（重要章节有一道简答）
1、业主的含义：
房屋的所有权人为业主。
指物业所有权人，按其拥有的物业所有权状况，又可分为独立所有权人和区分所有权人。
对财产享有完全的占有、使用、收益和处分的权利。
2、业主的权利和义务
权利：
1）参加业主大会会议，享有表决权
2）业主委员会成员的选举权和被选举权
3）监督业主委员会的工作
4）监督物业治理企业履行物业服务合同的情况
5）监督物业共用部位、共用设施维修基金的治理、使用
6）法律法规规定的其他权利
义务：
1）遵守业主公约、业主大会章程
2）遵守物业治理区域内共用部位和共用设施的使用、公共秩序和公共环境的维护等方面的规章制度
3）执行业主大会的决议和业主大会授权业主委员会做出的决定
4）按照国家有关规定缴纳维修基金
5）按时缴纳物业服务费用
6）法律法规规定的其他义务
3、业主大会的含义：
由物业治理区域内全体业主组成，代表全体业主行使本区域物业治理权力的组织。
4、业主大会的职责第十一条 业主大会履行下列职责：
（一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；
（二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；
（三）选聘、解聘物业治理企业；
（四）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；
（五）制定、修改物业治理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（六）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业治理的职责。
5、1）（双过半）业主（代表）大会的召开：
应当有物业治理区域内持有1／2以上投票权的业主参加。
业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1／2以上通过。
2）业主大会成立的条件：
《条例》第10条规定，一般情况下，“同一个物业治理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。
”
3）第一次业主大会的召开：
依照一般惯例，一个物业辖区内入住率超过50%以上的，或者已交付使用的建筑面积达到30%以上不足50%，且使用已超过一年的，房地产地点行政治理部门应会同开发商与业主协商及时召开第一次业主（代表）大会，制定并通过业主治理委员会章程，选举产生业主治理委员会。
6、业主委员会的含义：
在物业治理区域内代表全体业主对物业实施自治治理的执行机构。
业主委员会的职责
（一）召集业主大会会议，报告物业治理的实施情况；
（二）代表业主与业主大会选聘的物业治理企业签订物业服务合同；
（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业治理企业履行物业服务合同；
（四）监督业主公约的实施；
（五）业主大会给予的其他职责。
7、非业主使用人的含义：
指合法使用单位的租客、分租客或其他人，但不包括该单位的业主。
指不拥有物业的所有权，但通过某种形式（如签订了租赁合同）而获得物业使用权，并实际使用物业的人。
8、业主公约：
是指由全体业主承诺的，对全体业主具有约束力的，用以指导、规范和约束所有业主以及物业治理者权力义务的行为守则。
9、物业治理法律关系的主体、客体
第六章物业治理合同与法律责任（会有一道简答题）
1、物业治理合同的概念和特征
1）概念物业治理合同是指物业的业主或其自治团体与物业治理企业签订的，由业主交纳物业治理费用，物业治理企业对物业进行经营治理服务活动的合同。
2）物业治理合同的特征
（1）物业治理合同法律关系的客体是物业的经营治理服务活动
（2）物业治理合同是诺成合同
（3）物业治理合同是有偿合同（4）物业治理合同是要式合同
2、前期物业治理合同含义：
前期物业治理合同也称前期物业治理服务协议，是前期物业治理时期，开发商与物业治理企业签订的对物业进行治理的协议。
3、法律责任的种类（选择）
1）民事责任：
是指民事主体对违反合同，侵犯他人合权益或者不履行其他民事义务的行为应承担的法律责任。
承担民事责任的方式：
停止侵害、排除阻碍、消除危险、返还财产；
恢复原状；
赔偿损失；
支付违约金，消除阻碍，恢复荣誉；
赔礼道歉等。
2）行政责任：
是指行政法律关系主体由于违反行政法律或者不履行行政法律义务依法应承担的行政法律后果。
承担行政责任的方式：
警告，罚款，没收违法所得和没收非法财物，责令停产停业，暂扣或者吊销许可证和暂扣或者吊销执照，行政拘留以及法律、行政法规规定的其他行政处罚。
3）经济责任违反经济法律法规而引起的带有强制性的法律义务。
4）刑事责任犯罪主体违反刑事法律的规定引起的带有强
制性的法律义务。
主刑包括：
管制、拘役、有期徒刑、无期徒刑、死刑。
附加刑：
罚金、没收财产、剥夺政治权利
4、合同分类（选择题，老师给例子，自己推断属于哪一种）
（1）双务合同和单务合同：
双务合同是指当事人双方都享有权利和承担义务的合同例如买卖、互易、租赁、承揽、运送、保险单务合同是指一方只享受权利、而另一方只承担义务的合同。
例如赠与、借用合同
（2）有偿合同和无偿合同：
有偿合同是指当事人须付出一定代价方才能够取得利益的合同。
无偿合同是指当事人一方只取得利益而不需付出任何代价的合同，例如无偿保管合同。
（3）诺成合同和实践合同：
诺成合同是指不需要交付标的物，只需要当事人意思表示一致即可成立的合同，实践合同是指不但需要当事人意思表示一致，而且需要交付标的物方才成立的合同
（4）要式合同和不要式合同：
要式合同是指合同的成立须采取特定形式的合同，它又能够分为法定要式合同和约定要式合同。
不要式合同是指不需要特定形式和手续就能够成立的合同。
（5）主合同和从合同：
主合同是指不需要其他合同为存在前提或条件，而能够独立成立的合同。
从合同是指必须以他种合同存在为前提、自身不能独立存在的合同。
一般来讲，主合同变更或消灭，从合同也随之变更或消灭。
（6）格式合同和非格式合同：
格式合同是指合同的必要条款内容因一方当事人为了重复使用而预先拟定、且在订立合同时未与对方协商的合同。
例如：
铁路、公路、航空、水运等合同。
非格式合同是指双方当事人能够对条款进行协商的合同。
实践中绝大部分的合同属于非格式合同。
（7）为本人利益的合同和为第三人利益的合同：
为本人利益的合同是指为了自己或者被代理人的利益而与他人订立的合同。
为第三人利益的合同是指为了第三人的利益而与他人订立的合同，例如受益人为第三人的保险合同即为适例。
5、物业治理合同的格式
1）合同首部
1.合同名称和编号。
2.订立合同的日期：
日期也能够放在合同文本的结尾加以规定。
3.订约地点。
4.合同当事人：
托付人（甲方）和被托付人（乙方）的名称和住宅。
5.订约理由：
依照建设部和国家工商行政治理总局公布的物业治理合同范本，订约理由通常是：
“依照有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将XX物业托付于乙方实行物业治理，订立本合同。
2）合同主文
①物业差不多情况：
物业的名称和类型、物业坐落的位置（X市X区X路X号）、物业的东西南北四至、物业的占地面积和建筑面积
②托付治理事项③托付治理期限④双方的权利义务
⑤治理服务的质量及标准约定
⑥物业治理服务费用
（1）物业治理服务费
•由当事人双方协商决定物业治理服务费的给付方式、支付时刻和地点。
•物业治理费的计算通常的做法是按照房屋的建筑面积每月每平方米多少钞票向业主或物业使用人收取。
（2）车位使用费（3）房屋的共用部位、共用设施、设备、公共场地的维护费
（4）其他费用
⑦违约责任⑧变更、解除或终止合同的约定⑨约定的其他事项
3）合同结尾
①订立合同的日期：
②合同生效的日期。
③合同当事人的签名和盖章：
④合同的份数：
第七章物业治理运作
1、物业治理招标的概念：
是指物业所有权人或其法定代表的开发商、业主委员会，为立即或差不多建筑完成的物业查找治理者，编制符合其治理服务要求和标注的招标文件，向社会公开招聘并最终确定物业治理企业的过程。
2、物业治理投标的概念：
是指物业治理企业为了开拓业务范围，而依据物业治理招标文件的要求，组织编写并递交投标书，通过参加物业治理的竞争，争取获得物业治理权的过程。
3、按招标对象的广度分类
1）公开招标2）邀请招标3）协议议标
4、1）接管验收是物业治理企业为维护业主和自身的利益，在正式接管物业之前代表业主对立即交付使用物业的建筑质量、治理资料等进行的综合性验收。
2）物业的竣工验收是指一项物业建筑生产的最后一个时期。
物业的竣工是指该物业所属的工程项目通过建筑施工和设备安装以后，达到了该工程项目设计文件所规定的要求，具备了使用或投产的条件。
3）两者的区不与联系（P83）
5、所谓“入伙”确实是业主领取钥匙，接房入住。
6、押金及保证金
①业主装修前须向治理处交付一定的装修保证金。
②装修施工队在办理临时出入证时，须向治理处交付一定的押金。
③装修施工结束后，由治理处派人对装修工程进行检查，如无违反本规定及物业辖区其他治理规定的行为，没有对他人财产和公共场地、设施、设备等造成损害的，治理处将如数退还押金和保证金。
7、物业维修基金又称代管基金，是物业治理企业同意业主治理委员会或物业产权人、使用人托付代管的专项用于房屋共用部分，共用设备和公用设施维修、更新的专项基金
8、维修基金的使用：
1）维修基金只有在保修期满后，对物业公共部位、共用设施、设备进行大修、更新、改造时才能使用。
具体业主按照投票权的确定标准分摊费用比例。
2）维修基金闲置时，除用于购买国债或法律、法规规定的其他基金范围外，禁止挪作他用。
9、维修基金的治理：
●业主大会成立前－－－当地房地产行政主管部门代管
●业主大会成立后－－－物业治理企业代管
●物业治理企业发生变换时－－－帐户转移手续，备案
●维修基金应当在银行专户存储、专款专用
10、维修基金的筹措（收取）
1）维修基金的收取比例按照购房者从开发商处购买房屋、办理产权过户时按照总房价2%~3%的比例缴纳至物业所在区房地产主管部门指定的商业银行。
2）公有住房售后的维修基金筹措：
售房单位按一定比例从售房款中提取，原则上多层住宅不低于售房款的20%，高层住宅不低于售房款的30%，该部分基金属售房单位所有购房者按购房款2%的比例向售房单位缴交维修基金,售房单位代为收取的维修基金属全体业主共司所有，不计入住宅销售收入
第八章早期介入与前期治理
1、物业治理的早期介入，是指物业治理公司在接管物业之前，就参与物业的规划、设计和建设，从物业治理的角度提出意见和建议，以便建成后的物业能满足业主或使用人的需求。
2、“前期物业治理”的涵义：
是指在业主大会选聘物业治理企业之前，房地产开发企业与选聘的物业治理企业签订《前期物业服务合同》，并由物业治理企业依照合同的约定实施的物业治理。
3、前期物业治理与早期介入的区不
1）早期介入的物业治理企业不一定与开发企业确定治理合同托付关系，而前期物业治理必须有托付关系，治理者已依法拥有该物业治理经营权；
2）早期介入一般还未确定物业与业主等具体治理对象，而前期物业治理必须有明确的治理对象；
3）在早期介入工作中，物业治理企业只是起辅助作用，而在前期物业治理中，物业治理企业起主导作用。
4、前期物业治理中权利主体的相互关系
前期物业治理时期，形成了开发企业、受托的物业治理企业以及业主三个权利主体共存的法律关系。
开发企业与物业治理企业达成的前期物业治理托付合同须向行业主管部门备案。
开发商与业主：
买卖关系
开发商与物业公司：
合同聘用关系
物业公司与业主：
服务与被服务关系
《物权法》（一道简答题）
1、《中华人民共和国物权法》已由中华人民共和国第十届全国人民代表大会第五次会议于2007年3月16日通过，现予公布，自2007年10月1日起施行。
2、异议登记：
不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人能够申请异议登记。
登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。
异议登记不当，造成权利人损害的，权利人能够向申请人请求损害赔偿。
3、预告登记：
当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障今后实现物权，按照约定能够向登记机构申请预告登记。
预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
4、住宅用地到期如何办
物权法着眼于保障老百姓安居乐业，在建设用地使用权续期问题上区分住宅用地和非住宅用地，并作出了第一百四十九条规定：
“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。
非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。
该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；
没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。
5、车库的使用：
小区车位车库先满足居民需要。
⏹建筑区划内车位、车库的归属问题涉及宽敞业主切身利益，社会普遍关注。
但一直有不同意见。
物权法规定：
“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
”“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、出租或者附赠等方式约定。
”“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
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