某生态农业旅游区开发项目可行性研究报告Word文档格式.docx
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项目基地占地300亩，总建筑面积113890平方米，由酒店温泉洗浴服务区、庄园区、度假公寓区、商业区、景观林区及采摘区、射击场等部分组成，各区域相互依存，相互补充，形成以生态农业休闲为主题，集观光旅游、专业培训、会议、文化体育休闲于一体的多功能旅游区。
1.1.7建设期限
本项目建设期为2年（2013年3月-2015年2月）。
1.1.8投资估算与资金来源
项目估算总投资45247万元，融资渠道有：
企业自有资金、银行贷款。
1.2编制依据
（1）技术规范
《旅游规划通则》（GB/T18971-2003）
《旅游资源分类、调查与评价》（GB/T18972-2003）
《旅游景区（点）质量等级的划分与评定》（GB/T17775-2003）
《风景名胜区规划规范》建标[1999]267号
（2）法律法规
《中华人民共和国土地管理法》
《中华人民共和国水土保持法》
《中华人民共和国水法》
《中华人民共和国防洪法》
《中华人民共和国河道管理条例》
《中华人民共和国环境保护法》
《中华人民共和国水污染防治法》
《中华人民共和国城乡规划法》
建设部《风景名胜区建设管理规定》
国务院《风景名胜区条例》（2006年）
（3）相关政策
《关于加快发展旅游业的意见》
《安徽省人民政府关于进一步加快发展旅游业的实施意见》
《安徽省皖江城市带旅游发展总体规划》（2011-2020）
《安徽省皖南国际旅游文化示范区游发展总体规划》（2011-2020）
《池州市旅游发展总体规划》2011年
《东至县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》
《安徽省东至县总体规划》
《东至县旅游发展总体规划》
1.3研究范围
我们受建设单位委托，对工程项目建设背景、建设必要性、旅游开发条件、旅游市场、建设规模与方案、环境保护、投资估算、技术经济等进行分析论证，为单位决策提供参考，为初步设计提供依据。
1.4主要经济技术指标
表1-1项目主要经济技术指标汇总表
序号
经济指标名称
单位
指标值
备注
一
经济指标
1
项目总投资
万元
45247
其中：
建设投资
43838
流动资金
671
2
年经营收入
14133
平均数
3
年总成本
5605
4
年经营成本
4525
5
年利润总额
7751
6
年上缴税收总额
2715
7
财务内部收益率
%
10.53%
税后
8
财务净现值
1098
9
投资利润率
17.13%
10
投资利税率
18.85%
11
盈亏平衡点
37.66%
二
技术指标
项目规划面积
m2
200100
300亩
总建筑面积
113890
计容面积
旅游设施用地面积
35500
容积率
0.57
绿化面积
114600
建筑密度
17.74
新建道路
km
10.5
包括干道、支路、游步道
广场
5000.00
不计入容积率
1.5承办单位概况
本项目建设单位安徽西海温泉开发有限公司由港恒旅游发展（九江）有限公司（占80%股份）、东至惠中农林科技开发有限公司（占20%股份）共同投资组建，在安徽省东至县登记注册，具有独立的中国法人资格，注册地址：
安徽省东至县龙泉镇，法定代表人：
闫洪学，企业性质为有限责任公司，注册资本为2000万元人民币。
港恒旅游发展（九江）有限公司，2004年在江西九江注册成立，注册资本5330万元人民币，位于云居山—柘林湖风景名胜区内，开发经营庐山西海国际温泉度假村酒店、温泉洗浴、房地产、娱乐体育休闲等项目，总资产4.5亿元人民币，银行A级信用等级。
分支机构：
西海温泉假日酒店，酒店按GB/T14308-2003五星级标准建造，含温泉服务区建筑总面积3.6万平方米，2007年10月开始营业，2010年被评为“中国十佳温泉酒店”，年营业额5000万元，经过六年的经营发展，酒店逐步形成了追求品质、提升价值、创造感动的经营理念和良好的企业文化。
房地产项目方面，目前已开发10万多平方米高品质公寓住宅，已打造成有着“养生之泉—长寿之源”之称的绿色生态住宅区。
公司现有员工600人，其中酒店管理、经济、建筑、房地产、财务等有关专业管理人员98人，各部门负责人都具有大专以上文化、中级或以上资格职称。
东至惠中农林科技开发有限公司，创建于2009年，注册资本100万元人民币。
全部队伍由县政府从海南的海南惠中农科招商引资回家乡建设的，惠中农科一直致力于高新农业的开发研究。
1.6项目综合评价
（1）东至县具有深厚的文化内涵和良好的生态环境资源，依托东至优越的区位条件，以生态农业为资源开发特色旅游，培育持续的旅游吸引力，形成以乡村休闲型旅游产品和自然生态型旅游产品为主体旅游产品，旅游与城镇协调可持续发展的旅游格局，将龙泉建成兼具观光、休闲、文化、生态、民俗等功能的旅游地，“两山一湖”旅游品牌系列中的重要组成部分，皖南和赣北旅游区的转憩地，使旅游业成为支柱产业之一。
本项目具有优越的旅游开发条件和市场机遇。
（2）本项目开发目标明确，坚持特色为主、联动发展。
以乡村休闲旅游业态为主，发展东至县特色旅游项目。
规划以“引导休闲潮流，创造健康生活”为理念，以温泉度假、乡村格调休闲为主题，通过特色温泉旅游项目建设，结合以园林绿化、游乐策划、建筑设计，把旅游区建成集康体、养生、休闲、度假于一体的生态农业旅游区。
项目旅游定位准确，产品丰富，项目完成后将能形成较大的市场规模，产生较大的营业收入。
（3）旅游产业是池州市及东至县重点打造的主导产业、国民经济支柱产业，本项目符合有关发展规划和产业政策，建设实施是发展东至县旅游产业，调整产业结构，转变经济增长方式的需要。
（4）本项目贯彻落实科学发展观，对现有的旅游资源有限度的开发利用，注重环境保护与治理，尤其是保护植被及水环境质量，尽量减少旅游业对自然旅游景点所产生的消极影响，同时将近期利益与长远发展相结合，以实现旅游可持续发展。
（5）根据池州市旅游业发展“十二五”规划及东至县旅游总体规划，“十二五”时期是全面推进旅游业的战略提升期、机遇叠加期和黄金发展期，也是加快培育旅游支柱产业、推进旅游经济强市建设的关键时期，本项目建设恰逢时机。
本项目为各级政府高度重视，在政策上大力支持，具有良好的政策环境。
（6）财务评价表明，本项目经济效益良好，财务风险较小，抗风险能力较强。
本项目的实施将为承办单位带来良好的经济效益，并实现可持续发展。
第二章项目背景及必要性分析
2.1项目区概况
2.1.1东至县概况
东至县位于长江中下游南岸，系皖江之首，东与贵池区、石台县、祁门县接壤，西、北与望江县、安庆市隔长江相望，南与江西省毗邻，是安徽省的西南门户，安徽省第三大县，又是一座历史悠久的小城。
辖15个乡镇，人口55万，面积3256平方公里，境内大历山（又名舜耕山），相传为舜躬耕之地，尧访舜时由此渡河，留下众多遗址和传说，县城遂称“尧渡”，自古就有“尧舜之乡”美誉。
景点有金字牌森林公园、天台山森林公园、大历山、仙寓山、升金湖、香口瀑布、市民广场。
东至县是安徽省生态环境最好的县份和皖南山区著名的茶乡，境内山清水秀，生态优良。
为全国优质棉基地县，全国红茶出口基地县、安徽省弥猴桃鲜果出口基地、山栀等中药材生产基地。
有升金湖国家自然保护区；
陶公祠、建德文庙大成殿为省级重点文物保护单位；
东流古街为省级历史文化保护区。
东至县襟江带湖，生态优美。
是首列国家生态经济示范区和《中国二十一世纪》试点地区，人与自然协调，生态环境优良。
东至南部多山，林茂水丰，植被丰富多样，森林覆盖率达58.7%。
北部为长江冲积平原，河湖纵横，这里有国际重要湿地——国家级珍禽自然保护区升金湖，拥有水面20万亩，是我国最大的白头鹤越冬种群的栖息地，其中越冬东方白鹤占世界总数的1/8，有国家一级保护鸟类6种，是冬季生态旅游观鸟的好去处。
东至县资源丰富，特产众多。
已探明的矿产尤以高品位的石灰石、白云石、方解石储量大，分别达20亿吨、4亿吨、2亿吨以上。
农业资源得天独厚，具有农、林、牧、副、渔全面发展的优越条件。
是全国“商品粮基地县”、“全国优质棉基地县”、“全国速生丰产林基地县”、“全国绿化先进县”、“沿江渔业高效示范区”和“全国红茶出口基地县”。
“东至云尖”等7个品种绿茶，多次在全国农业博览会上获金奖，并被国务院办公厅和省政府指定为接待专用茶。
东至县产业凸现，特色鲜明。
拥有纺织服装、化工、机械、玩具、新型非金属材料和绿色食品生产加工等六大支柱产业，以东至香隅化工园区为龙头的化学工业，以东至华源纺织股份有限公司为龙头的纺织企业集团，以东齿机械股份有限公司为龙头的机械业，以凯林木业有限公司为龙头的木材加工综合加工业，以东至玩具总厂为龙头的玩具加工业，以辰鑫植物油厂为龙头的绿色食品加工业等构架了东至工业的轴心。
农业已形成优质米、优质油、优质棉、食用菌、茶叶、禽畜、水产、经果林等八大农产品开发基地，并渐成规模。
东至县交通便捷，优势明显。
长江黄金水道流经县内85公里，沿江有香口、东流、大渡口3个港口，纵贯全县南北的206国道和横穿东西的318国道与安庆长江大桥相连，4条省道在县内结网，已建好的铜（陵）九（江）铁路、沿江高速、安（庆）景（德镇）高速横穿全境。
206国道纵贯县境，318国道通过北部，222、231、325、327省道穿境而过。
沿江有香口、东流、大渡口等港口。
县城距安庆机场、港口、火车站50公里。
每天有直达上海、义乌、温州、苏州、常熟、太仓、南京、合肥、九江、景德镇、九华山、安庆的客车。
距安庆50公里、池州112公里、铜陵213公里、合肥247公里、南京386公里、武汉389公里、九江121公里、南昌319公里、杭州515公里、景德镇150公里、九华山156公里、黄山266公里、庐山160公里、小孤山68公里、龙宫洞105公里、石钟山106公里、天柱山164公里、蓬莱仙洞80公里、武夷山480公里。
东至县2012全年生产总值（GDP）突破100亿元，按可比价格计算，比上年增长24%。
财政收入达10亿元以上。
随着香隅工业园，大渡口经济开发区，东流和胜利工业集中区的建成和发展，东至的经济已跨上腾飞的道路。
年末全县从业人员36.2万人，比上年增加0.5万人。
其中，第一产业17万人,减少0.7万人；
第二产业9.5万人，增加1.1万人；
第三产业9.7万人，增加0.1万人。
“十一五”期间，东至县旅游业得到较快发展，产业框架基本形成，旅游业在国民经济中地位和作用已然显现。
至2010年末拥有国家级品牌景区景点6个（其中国家3A级景区1家、AA级旅游景区2家、国家工农业旅游示范点3家）；
安徽省优秀旅游乡镇3个，旅游乡镇2个，四星级省级“农家乐”示范点3家，三星级省级“农家乐”示范点3家，二星级省级“农家乐”示范点5家；
三星级旅游饭店一家，二星级旅游饭店二家，四星级旅游餐馆1家，三星级旅游餐馆3家，旅行社及门市部5家，旅游车队一家，旅游商品定点企业7家，旅游商品20多个。
旅游发展基础得到进一步巩固，2007年获安徽省旅游经济强县称号。
2010年接待国内外游客268万人次，其中入境游客2.9万人次，实现旅游综合收入19.7亿元。
旅游形象进一步提升，旅游经济效应进一步显现。
东至县提出到“十二五”末，接待国内外游客695万人次，年均增长21.0%，旅游综合收入达48.5亿元，年均增长19.7%，旅游综合收入增加值达县GDP8%左右，旅游产业要素进一步完善，旅游业成为支柱产业之一，东至建成为华东重要生态休闲旅游目的地。
2.1.1龙泉镇概况
是安徽省十三个重点边贸市场之一，是安徽省综合体制改革试点镇及省中心建制镇、农村集体土地流转试点镇，2006年被省政府列为新农村建设示范镇。
传说龙泉湾村中有一口井，泉水从龙嘴里吐出来的，故称“龙泉”。
境内有龙泉河，迤逦北来，淼茫南去，源于仙寓山，注入鄱阳湖。
与龙泉镇隔河相望的是江西省波阳县石门街镇，其间有一桥如虹勾通两地。
景泉（景德镇至龙泉）、大石（大渡口至石门街）两条联接两省、沟通南北的公路，在此交汇，傍206国道，距景九高速仅24公里，交通便捷。
因地处交通要塞，历史上战乱时期为兵家角逐之地，和平年代是商贾云集之所。
龙泉镇是以山区生态经济为基础，商贸物流为龙头，旅游开发为引擎的边贸生态型小城镇。
现辖管14个行政村，一个居委会、三个国有场（种子场、园艺场、茶树良种场），人口2.7万人，耕地面积3万亩，镇域面积187平方公里。
2010年城镇建设用地2.5平方公里，城镇布局结构为“一轴两带四组团”。
现有规模企业23家，就业人数1200余人，规模以上工业总产值达到1.9亿元。
2010农林牧渔总产值达到7998万元。
龙泉镇资源丰富，盛产棉花、粮食、油料、莲子、木材、香菇、木耳、鲜鱼等农副产品，一马平川的万亩盐田大板是安徽久负盛名的“米粮之仓”，有26万亩山场资源，木材蓄积量十分丰富。
有国家旅游圣地，全国农业生态旅游示范地，大板红军局、天主教堂、屈原祠、天子坡、小九华香山等一批旅游景点，龙泉既有山色之灵秀，又兼具平原水乡之旖旎。
该项目场址曹村位于东至县最南端，S222省道由此经过，距景（德镇）九（江）高速公路仅30公里，交通便利，总面积7.6平方公里，其中耕地面积1804亩，山场面积1.3万亩，森林覆盖率75%。
全村10个村民组，296户，总人口1169人，该村为新农村建设示范村，村容整洁，经济发展较快，该村进行改土治水，农田林网，生态富民工程，道路组组通，主要路段全部绿化。
该村相继被评为市奔小康先进村，市“五好”村党支部标兵，安徽省百佳生态村等。
本项目以生态农业旅游为主要旅游开发资源，依托龙泉镇深厚的文化底蕴，利用龙泉镇优越的地理位置，建设龙泉生态农业旅游区项目，形成东至旅游的独特形象，提升整个池州市旅游形象，丰富安徽旅游产品的最终目的。
2.2发展规划分析
1、中国旅游业“十二五”发展规划
《中国旅游业“十二五”发展规划纲要》中指出：
到“十二五”期末，旅游业初步建设成为国民经济的战略性支柱产业和人民群众更加满意的现代服务业，在扩内需、调结构、保增长、惠民生的战略中发挥更大功能。
我国旅游业在世界旅游业格局占据更重要的地位，在国际旅游事务中的影响力进一步提高，建设世界旅游强国迈出坚实步伐。
旅游服务质量明显提高，市场秩序明显好转，可持续发展能力明显增强，力争2020年我国旅游产业规模、质量、效益基本达到世界旅游强国水平。
2、池州市国民经济和社会发展“十二五”规划
《池州市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》提出：
“十二五”时期，要大力实施生态立市、工业强市、旅游兴市、商贸活市、文化名市战略。
抓住皖南国际旅游文化示范区建设的机遇，推进旅游与文化、创意、体育、农业、工业、林业等相关产业的融合发展，推动旅游产业转型升级，着力培育千亿旅游文化创意服务产业集群，努力建成国际性旅游文化休闲度假基地和世界级旅游目的地。
《纲要》以文化旅游、生态旅游、养生旅游为重点，大力发展乡村旅游和城郊农家乐等休闲度假项目。
成立旅游营销中心，加强政府主导的旅游市场营销工作，加快推进旅游国际化进程。
加大旅游基础设施和服务设施建设力度，构建全区大旅游交通格局，形成方便快捷的旅游路径和游客进出通道。
加大旅游招商引资力度和人才引进力度，提升宾馆、餐饮等硬件服务功能和服务水平。
积极开发地方特色旅游商品。
3、池州市旅游“十二五”规划
《池州市旅游业发展“十二五”规划》提出的池州市旅游业发展的基本任务是围绕一个目标，落实两项任务，实施三大战略，优化四大板块，构建五大系列旅游产品，推进六大工程。
一个目标，即实现旅游大市到旅游强市建设目标，培育千亿元旅游文化创意产业群；
两项任务，即把池州市打造成世界级旅游目的地，把九华山建成国际著名佛教道场；
三大战略，即国际化战略、品牌化战略、产业化战略；
四大板块，即大九华圣境旅游板块、杏花村——秋浦仙境旅游板块、牯牛降原生态旅游板块和升金湖——尧舜胜境旅游板块；
五大系列旅游产品，即宗教朝拜、生态观光、休闲度假、文化体验、康体养生五大系列旅游产品；
六大工程，即大项目支撑、品牌创建、市场营销、人才建设、道路畅通、信息化提升等六大工程。
主打生态牌，做休闲度假、康体养生等旅游大文章，建设集生态观
光、休闲度假，康体养生、乡村体验、科学探秘等旅游产品于一体的生态旅游强县。
以生态休闲、康体养生为产品特色，打造中国原生态最美山乡和中国优秀乡村旅游目的地。
《规划》提出构建国际性旅游目的地体系，加快国际性旅游文化休闲度假基地建设，要用国际视野优化重点区块规划布局。
确立全市“一山一城四区二十基地”旅游发展空间布局，形成各自的特色品牌和主打旅游产品，加快休闲度假、乡村体验旅游景点景区建设，以休闲度假、文化体验为产品特色，打造国际性旅游文化休闲度假旅游区。
4、东至县十二五发展规划
东至县十二五发展规划提出大力发展旅游业开发和全面整合生态自然资源和历史文化资源，完善旅游基础设施，开发旅游产品，把旅游业培育为新兴支柱产业，打造华东重要的生态休闲旅游度假目的地。
加快旅游景区交通建设，完善旅客接待服务设施。
加强营销，整合旅游资源，挖掘文化，培育旅游品牌。
深度挖掘整理尧之境、舜之地、陶之园、周之乡、屈之村等文化资源，大力推进文化旅游产业发展，充分开发尧舜农耕文化、陶渊明田园文化、南溪古寨匈奴文化、仙寓山葛公养生文化、屈原文化、周氏家族与近代中国等资源，并与升金湖湿地等自然生态风光结合起来，推动历史文化旅游、生态观光旅游、休闲度假旅游的多元化发展和推进旅游与体育、工业、农业、林业、养生等相关产业的融合发展。
积极推进区域旅游一体化战略，加强县内与周边县市旅游景点旅游线路综合建设及行业合作，将东至打造成东中部现代旅游的重要节点。
5、东至县旅游总体规划
东至县旅游总体规划提出以东至县深厚的文化内涵和良好的生态环境为资源基础，围绕着建设皖南环境优美的旅游名县目标，利用已经形成的较广泛的经济联系和优越的区位、交通与市场优势，突出体验旅游的规划理念，加强旅游市场开发和旅游景区建设，积极开发高品位旅游景点，培育持续的旅游吸引力，形成以文化体验型旅游产品、乡村休闲型旅游产品和自然生态型旅游产品为主体旅游产品，旅游与城镇协调可持续发展的旅游格局，将东至建成兼具观光、休闲、文化、生态、民俗等功能的旅游地，“两山一湖”旅游品牌系列中的重要组成部分，皖南和赣北旅游区的转憩地，使旅游业成为支柱产业之一。
在规划期内把东至建设成为皖南旅游名县，在全国具有一定影响的、特色鲜明的旅游目的地。
旅游业成为全县国民经济中支柱产业。
通过培植东至旅游业以达到培养旅游产业，强化第三产业，带动第一产业向以旅游业为龙头的第三产业跨越和发展。
通过发展旅游业，推动三农问题的解决，使旅游业成为带动当地经济发展，推动农民致富的重要产业之一。
通过发展旅游业，形成东至自己的旅游品牌，扩大东至的知名度，实现经济、社会、生态和游憩四效益相结合，实现形成东至旅游的独特形象，提升整个池州市旅游形象，丰富安徽旅游产品的最终目的。
从池州市及东至县旅游业发展“十二五”规划内容可以看出，旅游业是十二五时期大力发展的产业，乡村休闲型旅游产品和自然生态型旅游产品为主体旅游产品是东至县旅游业的极其重要的组成部分，必须加快推进其建设进程。
综上所述，本项目建设是贯彻实市、县施旅游发展规划和东至县经济社会发展规划的需要，是振兴东至旅游产业和建设旅游强县的需要。
2.3产业政策分析
《国务院关于加快发展服务业的若干意见》指出服务业是国民经济的重要组成部分，服务业的发展水平是衡量现代社会经济发达程度的重要标志。
我国正处于全面建设小康社会和工业化、城镇化、市场化、国际化加速发展时期，已初步具备支撑经济又好又快发展的诸多条件。
应加快发展服务业，提高服务业在三次产业结构中的比重，尽快使服务业成为国民经济的主导产业，是推进经济结构调整、加快转变经济增长方式的必由之路，是有效缓解能源资源短缺的瓶颈制约、提高资源利用效率的迫切需要，是适应对外开放新形势、实现综合国力整体跃升的有效途径。
加快发展服务业，形成较为完备的服务业体系，提供满足人民群众物质文化生活需要的丰富产品，并成为吸纳城乡新增就业的主要渠道，也是解决民生问题、促进社会和谐、全面建设小康社会的内在要求。
《意见》提出：
要大力优化服务业发展结构，大力发展面向民生的服务业，围绕小康社会建设目标和消费结构转型升级的要求，大力发展旅游、文化、体育和休闲娱乐等服务业，优化服务消费结构，丰富人民群众精神文化生活。
《国务院关于加快发展旅游业的意见》指出旅游业是战略性产业，资源消耗低，带动系数大，就业机会多，综合效益好。
当前我国正处于工业化、城镇化快速发展时期，日益增长的大众化、多样化消费需求为旅游业发展提供了新的机遇。
提出要充分发挥旅游业在保增长、扩内需、调结构等方面的积极作用，要把旅游业培育成国民经济的战略性支柱产业和人民群众更加满意的现代服务业。
《意见》对对旅游业提出了全新的定位，从“大旅游”的战略角度对未来旅游业发展作出了战略部署，提升了旅游业在国民经济发展中的战略地位，明确了旅游业发展目标和任务，为“十
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