商业地产调研报告多篇范文文档格式.docx

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项目地址在长江西路，商业卖场营业面积为9839平方米，主要经营服饰、婚庆、体育用品等；

一层商铺价格为25000元/平方，二层为15000元/平方，三层为9000元/平方，四层为6000元/平方，签三年，税后8%年返租率，首层总价高，约50%返租年投资汇报率8%；

环球购物广场：

项目地址在马鞍山与一环路交汇处，商业卖场营业面积为48000平方，（有1.2万平

方米的夹层综合、家乐福、麦当劳、kfc、环球百货，首层街铺均价为37000元/平方，一层商铺价格为19000-25000元/平方，夹层商铺价格为11000-15000元/平方，四层商铺价格为5000-9000元/平方，返租三年，返租率为8%三年后承诺原价130%回购，投资户可以续约，保10%以上的年收益，返租年投资回报率8%；

元一时代广场：

项目地址在胜利路，经营面积为157000平方米，综合型购物中心；

引进华联、国美、kfc、百货；

一层商铺价格为19000-25000元/平方，返租10年返租率为10%，到期后必须续约，返租年投资汇报率8%；

新天地国际广场：

项目地址在蒙城北路与一环路交汇处经营面积为30000平方米，一层内铺价格为40000元/平方，外铺价格为50000元/平方，二楼商铺价格为XX0元/平方，三楼商铺价格为18000元/平方，四楼商铺价格为15000元/平方，税后8%年反租率、首层总价比较高；

大唐国际广场：

项目地址在望江路与潜山路交汇处，商业区域经营面积为80000平方米，1-2层为大唐百货（自营招商），3楼为tesco超市，4楼为真冰滑冰场、餐饮，5楼为银河国际影院。

二期商铺价格在18000-2XX元/平方，返租10年返租率为10%，到期后必须续约，返租年投资汇报率8%；

万达广场：

开盘时间为09年11月28日，项目地址在包河区、芜湖路与马鞍山路交口，70万平米城市综合体，18万平米国际购物中心，5万平米六星级威斯汀酒店、5万平米室外商业步行街和滨河酒吧街，约30万平米的中央景观豪宅，10万平方米的超高层双塔写字楼。

万千百货、超市、电玩、电器、餐饮、儿童娱乐、大歌星ktv、万达国际影城等十大主力商家携手进驻万达广场，充分体现万达“订单式商业地产”，国际广场、威斯汀酒店为自行持有经营，滨河酒吧街商铺售价为70000元/平方，商业步行街商铺价格为为一层70000元/平方二30000元/平方，整体均价40000元/平方，中央景观豪宅为13000元/平方，商业步行街主要商户为品牌自营商户，售租统一，无返租。

三、合肥市XX年未来商业地产项目：

信地广场：

建筑面积95万方，商业面积58万方，项目地址位于灵泉东路与铜陵路交叉口，由shoppingmall、家居mall、服装mall、星级酒店、高端商务写字楼和商业步行街组成。

深国投广场：

建筑面积7万方，商业面积3.5万方、项目地址位于长丰路北端，内设沃尔玛、购物中心、美食广场、影院及多层停车配套设施等是集购物休闲娱乐餐饮为一提的综合商业航母；

明发商业广场：

建筑面积54万方、商业面积38万方、项目地址位于合肥北二环与四里河路交汇处；

是集商业、餐饮、娱乐、休闲、旅游、影城、五星级酒店、酒店式公寓为一体的大型、综合型商业航母；

松芝万象城：

建筑面积18万方、商业面积10万方项目地址位于合肥长江西路段，与沃而玛、北京王府井百货、南京新街口百货、麦当劳、肯德基、必胜客等商家签定了入驻协议；

嘉茂购物广场：

建筑面积5万方、商业面积5万方，项目地址位于长江西路，是购物、休闲、娱乐餐饮为一体的现代商贸中心；

中环城：

北临繁华大道，东临翡翠大道、南临石门路，建筑面积70万方、是一座集商业、住宅、公寓、酒店、写字楼、艺术馆为一体的大型城市综合体，大润发已入驻；

从宏观层面来说，合肥市经济前景看好，具有扎实的商业基础且城区人口总量和平均都在不断增长，这些为商业发展提供了动力源泉；

以上分析的商业地产项目一般进行主题定位包装来提高整体项目形象，并力争成功引入主体店来加强投资者的信心，进行带租约销售，一般返租10年，年均回报率8%-10%左右，销售情况普遍较好，一般都在期铺条件下完成销售，并后期运营良好；

合肥商业地产商铺购买群体为投资者，对总价的承受能力有限，且倾向采用按揭付款，月供能力受当地收入水品存在的一定的制约行制约。

四、合肥胜利广场欢乐城ｓｗｏｔ分析

s—优势

1、片区价值：

新城区位置，本项目属于胜利路商圈范围类，项目周边小区林立，人流增加不断提升项目潜在价值；

2、文化氛围：

胜利广场是为纪念合肥解放而建的一个多功能综合性建筑群，蕴含着丰富的历史内涵；

对本项目的商业文化导入有一定的辅助作用；

3、升值潜力：

合肥火车站旁，合肥市形象窗口，升值潜力大；

4、交通优势：

项目靠近临泉路及胜利路交汇处，加之火车站旁，交通极为便捷；

5、开发优势：

高水准的地下商业开发团队及成熟的地下施工建设；

6、定位优势：

本项目以梦幻商业空间为主体风格、imaxs影院合肥独家经营，加勒比梦幻乐园合肥体量第一，从项目定位与项目性价比打造上充分实现差异化；

7、品牌优势：

香港名店街全国项目开发自身的品牌号召力。

w—劣势

1、临近主干道，部分临街住宅将受到本商业项目经营噪音干扰；

引起周遍居民相对不满；

2、本项目紧临火车站，周边地区商业档次较低、分布较散而且业态、业种不均衡，整个地区的商业

处于不成熟的状态，而本项目整体定位主题明确，商业更是要打造风格及特色。

要形成独有的欢乐梦幻商业概念，形成自己固定的消费者群体，势必需要一定时间进行推广和市场培养；

3、距离本项目不足1公里的北区域已经形成了整体商业配套设施较为齐全，业种业态分布比较均衡，已经成为成熟商业中心。

对比而言，本项目的商业面积体量上，很难在规模上与以上商业中心相抗衡。

;

4、本项目为地下式商业中心，地下两层商业空间从顾客消费习惯上需要进行培养和引导；

5、本项目周边大中专院校较少，而项目定位又处于年轻一代的消费群体，在整体认知度上需进行一定的推广。

o—机会

1、本项目作为地下商业开发的先行者，项目的成立将首先在周边消费者中留下深刻印象，一旦项目经营品质成功推出，将会给本项目带来巨大的社会和经济效益；

2、本项目商业已经预先进行了商业规划，详细分析了商用地产的业态、业种分布，并对本项目总体定位进行了描述，增强了本案商业布局的合理性和操作的可行性；

3、本项目独特经营理念的导入更能确立市场地位及风格特色;

4、项目所在区域逐渐形成合肥核心商圈，区域内居民收入稳定、经济发展迅速，市场需求克挖掘空间巨大。

t—威胁

1、规划中的新兴商业中心区与既有商业具有威胁性，大规模商业区建成后，势必分割本案培养出的消费能力，造成本中心的购买力外流；

2、项目的启动及整个经营过程都面临一定的市场不确定性，市场操作的风险将对本案商业物业的推广产生一系列不确定性的影响；

3、本项目所在区域非合肥主中心城区，人流量主要集中在火车站旁，流动顾客较多，火车站附近的商业氛围较差影响本项目认知形象；

4、随着合肥近几年大型的综合商业体不断修建，各区商业地产的规划及完善，将分流本项目的部分目标顾客群体。

易志刚

XX年4月12日

芜湖商业、写字楼调研报告

项目一：

微商财富广场

该项目位于中山北路与长江南路交汇处,与嘉兴贸广场、格力商业地块成三足鼎立之势，位置较好。

项目用地性质为商办，占地9145平方米，总建筑面积约40000平方米，由一幢19层主楼及四层商业裙房组成。

开发商不自持物业。

办公部分：

办公部分位于主楼5-19层，标准层呈三角形，分别为北、东、东南向，每层14户，总户数300户；

单间建筑面积为33.75、36、38.88、36.72及44平方不等，公摊比达34%。

该部分建筑特色为纯loft创意办公,层高4米8，格力中央空调vivi分层计费，房内上下水已设计并预留。

写字楼内设日立电梯四部，其中客梯三部、消防电梯一部。

在售写字楼按甲级写字楼标准建设，出售物业为白坯，大堂、卫生间等公共部分精装修。

售价方面：

均价1XX元/平方米，其中五层11000元/平方米，层差价40元/平方米；

现行的写字楼销售政策为:

一次性付款减500元/平方,按揭减350元/平方。

商业部分出售价格及方式暂未确定。

物业管理：

由开发商指定春天物业实施，物业费3.8元/平方米。

项目二：

星隆国际城

星隆国际城位于银湖南路与赭山西路交汇处，项目用地物业性质为商办，首期交房时间为XX年年底。

项目占地5.2万平米左右，总建筑面积近30万平米，其中商业面积约18万平米，五星级酒店4万平米，办公5万平米左右。

开发商自持65%，自持部分主要引进9000平米星美影城（10个放映厅、XX个座位）、45000平方百盛旗舰店、1XX平米华润苏果旗舰店、50000平米万豪酒店等主力店。

商业：

商业位于地下负一层至地上三层部分，其中地下商业以下沉式广场的形式存在，设置了水游街和星舞台两种主题商业标志。

星舞台是一种类似古罗马斗兽场的敞开式球体建筑，其探入地下部分即是地下商业。

此外水游街的贯通让下沉商业成为整个项目的亮点，并

给予的更多的情趣元素，使得下沉式商业有隔绝于世外，独立成街的优势。

地上商业部分地面一层层高5米，二、三层以上层高4.5米。

一层商铺面积最小31平方，最大147平方，其中以七八十平的商铺较多，面宽4.5米，进深九到十米之间。

经营业态方面：

地下负一层主营餐饮,地上部分以高端品牌商业为主。

商铺部分带租约销售，包租10年，每年返利8%，前两年返利可在房屋总款中直接扣减；

10年之后，购房户可享受150%的溢价回购。

销售价格：

一层商铺价格在55000-70000元/平方之间不等。

二层商铺价格在33000-35000元/平方之间不等。

三层商铺价格在23000-25000元/平方之间不等。

地下负一层价格在28000元/平方料左右。

现行的销售政策是按揭优惠985折，一次性付款975折。

星隆国际cbd大厦，三幢5a甲级写字楼，总建筑面积50000平方米，6-16层为办公部分，裙楼部分设置商业。

对外宣传口径为第五代商务写字楼集群示范体，即将居住、商务、办公、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等都市功能高度集约的空间。

中央空调vivi分层计费，每幢楼3部电梯，其中客梯两部、消防电梯一部。

标准层每层分隔为七间，面积分别为三间225.47平方，一间80.64平方，一间218.4平方，一间222.02平方，一间185.38平方，除80平方的外，其余每间开间基本为9米，公摊比为35%。

售价为第六层8400元/平方，层差价为100元/平方。

项目三：

赭山购物公园

赭山购物公园位于银湖南路近赭山公园，用地性质纯商业，总建筑面积为118741㎡。

以下沉式设计手法建设山体式购物公园，提出“时间型消费”商业中心的概念。

整个项目共划分为个五个区域,其中openplaza区位于设施主入口的开放广场,体现设施的公共性夜间能独立营业,店铺规格15平方米；

国际名品区区位于设施入口主通道处的时尚区,以品牌服饰为主，店铺规格90-110平米。

潮流时尚区区别于其他的特色区域，常年有舞台演出，业态组合丰富，趣味性强。

店铺规格是休闲服饰80-90平方米，杂货店铺60平方米；

儿童体验馆，有微型剧院、医院、电影院、面包房、书店等体验设施，店铺规格40-50平方米。

时尚用品广场，店铺划分规格80平方。

开发商自持60%物业，dtc商业团队运作。

整体建筑为地下负三层，单间建筑面积：

商铺最小10平方，最大500平方。

该项目为产权式商铺，10年内承诺每年8%的投资回报率，10年后承诺溢价180%回购；

100平方以上也可自营。

目前销售单价在3.8万元/平方到4.2万/平方之间，按揭九九折，一次性付款九八折，另春节期间购房另享受总价优惠10000的政策。

项目四：

芜湖伟星时代金融中心

该项目位于北京中路与九华山路交汇处，物业性质为纯写字楼。

项目占地1.3万平方米，总建筑面积8.1万平方米，建筑总高度为99.6米层数，共26层,其中1-4为商业裙房，5-26层为写字楼。

写字楼内设电梯7部。

标准层每层12户，基本为80.64平方（开间8.4*进深

9.6）及220平方的大户型。

南北双大堂设计,全精装公共空间、纯钢写字楼;

电梯分区换乘，总计配备500多个地下停车位。

本项目定位为金融主题写字楼，销售均价9000/平方左右，层差价100元/平方米。

按甲级写字楼标准建设，出售物业为白坯，公共部分精装修，项目已基本售罄。

伟星总部入驻。

现行的销售政策为办公按揭付款九折；

商业未推出。

项目五：

侨鸿滨江世纪广场

本项目位于滨江大道以东、中山南路以西，物业性质为办公、住宅及商业，总建筑高度318米，建筑总面积41万平米，包括一幢69层高、定位在超五星级酒店和国际5a写字楼的主楼；

两幢49层、面积在187-576平方米的超高层精装江景大宅及11万平方米的裙楼高端商业。

全玻璃幕墙，360度江景景观。

建筑群临江50米。

商业部分开发商全部自持。

商业部分：

11万平方米的高端商业配套，包括芜湖首家3d影院、

3000平方米精品超市、3000平方米精品书城及众多精品餐饮店。

主楼商业部分已明确侨鸿二店、超五星级酒店洲际酒店入驻。

项目设空中网球场，五星级精装双大堂，分层中央空调系统；

主建筑10-47层为办公，挑高6米双大堂入口，面积约900平方米。

标准层呈正方形，每层12户，面积为236平方（13.78米*12.25米）和136平方（9.2米*10.18米）两种；

9层及48层为设备转换层，不对外销售。

公摊比：

33%。

地下三层车库，2100个机动车位。

按甲级写字楼标准建设，出售物业为毛坯，公共区域高抛花岗岩、防滑地砖，进口高档大理石墙面等精装修。

10部客梯高低楼层科学分区。

市场定位高举高打,城市地标建筑,优势不可复制。

销售价格，在售12/15/16/20/26/32六个楼层，12层9500元/平方，层差价100元/平方。

12层9500元/平方米；

20层10300元/平方米。

现行促销政策是：

办公：

按揭付款九八折.一次性付款九六折。

项目后期物业由世邦魏理仕承担，物业费11.8元/平方

项目六：

华强广场

该项目位于芜纺厂原址，是标准的城市综合体项目，总面积53万平方米，集住宅、商业、写字楼三位一体。

商业未公开，但住宅均价达9500元/平方。

该项目地理位置优越，地处镜湖商圈；

定位较高，智能办公、商端百货、顶级豪宅。

项目七：

润地商业广场

该项目位于九华南路与红花山路交汇处，物业性质为办公、商业，总建筑面积15万方，在售写字楼共22层,每层12户。

每幢写字楼配六部电梯，标准屋呈矩形,单间建筑面积：

185（开间为4.2米）及124.55（开间为4米）两种,其中四间面积为185平方的分别位于东南、东北、西南、西北，公摊占比：

27.4%。

公共部位装修,无中央空调、户型方正、柱网达8.4米，外观无建筑特色。

600多个地下车位。

大型超市部分开发商自持，但未确定哪家超市入驻。

目前在售为一幢靠红花山路写字楼，售价四层6150元/平方，六层6300元/平方，22层7970元/平方，.均价7600元/平方,层差30-100元/平方不等。

目前销售政策为大户型总价让22万;

小户型总价让15

万，即406大户型折后价6100元/平方米,六层6300元/平方米。

项目后期物业由润地物业承担，3元/平方。

项目八：

江北尚品

该项目位于沈巷人民路两侧，物业性质为商住，住宅六层,底商5米层高底商部分南北两区,沿街商铺，单间建筑面积：

最小21.31,最大55.97;

进深6米,10米不等,开间4米2至5米4不等,拐角处开间可达近8米。

住宅售价一层5309,二层5612,三层5642,四层5612；

商业15600~19800元/平方米。

商铺为底商,每幢楼12到17户不等。

现行促销政策：

120平的大户型总价减10000，86平的小户型总价减6000。

底商无优惠。

关于沈阳商业地产

招商与销售

的初步市场调研报告

二〇一四年八月二十日

1/4

本次调研目的就铁西区商业地下街未来招商和销售的初步预计对沈阳现有商业街进行初步调研。

调研的对象共分为四大区域，分别是：

铁西区兴华街商圈（北起建设大路南至沈辽路）、和平区太原街商圈、沈河区中街商圈、沈河区五爱市场商圈、大东区南塔（请您支持：

）鞋城商圈、皇姑区北行商圈。

通过09年8月19日全天的初步调研结果所显示铁西区现已具备形成沈阳又一大商圈的基本条件。

沈阳市总常住人口为700余万，而铁西区就拥有120万常住人口，从历史来看铁西区原是沈阳的重工业区，工厂众多工作人员居住较多，近年来随着沈阳的发展与变革和平区、沈河区发展最为迅速，朝着cbd形式发展，随之而来的就是多数搬迁人口涌向它区。

从住宅房价来看大东区均价在5500元/平米左右，皇姑区均价为

5800元/平米（皇姑区是省政府和教师的集中地所以价格相对较高）浑南新区均价为5200元/平米左右，唯有铁西区、于洪区、沈北新区价格相对较低，但于洪区、沈北新区相对较市中心较远，而沈阳的老百姓的居住观念很难转变到二环以外，所以近两年铁西区已成为沈阳的又一居住新亮点。

而铁西区目前来看虽然人口众多但是其商业发展相对较慢，而在铁西区百姓的心目中称得上是商业街的也仅仅只有兴华街这一条街。

在这条街上现已分布的商业分别是（由北向南）华润置地广场（在建）、第一商城、国美电器、铁西百货商场、体育用品商场、新玛特、苏宁、国美、万达商业广场（在建）、家乐福、茂业百货（在建），虽然已有这些商场，但是商场互相之间距离较远，相互之间缺少互动性，所以在这里如果建立一条地下商业街必将成为一条不可或缺的连接纽带，必将吸引大量客源。

根据初步的市场调研数据中显示，在沈阳地下商业街的招商方面也发生了变化，招商的种类也从最开始的单一化转为多元化，从单业态转为多种业态经营，而销售上看地下街铺位多为租售相结合的方式，所取得的效果显著，但是从销售速度和销售率上看，铺位供求量显示求大于供，具体详见调研表。

XX-XX年中国商业地产最新调研与投资发展规划专项研究报告报告目录

第一部分中国商业地产深度剖析

第一章商业地产相关概述

第一节房地产简述

一、房地产业主要涵盖的领域

二、房地产行业管理的职责

三、提高房地产市场分析有效性的途径

第二节商业地产综述

一、商业地产的界定

二、商业地产的形式与规模

三、商业地产目前三种模式：

1、“只租不售”

2、“租售结合”

3、精品店的模式

第三节商业地产运作及销售应把握的原则

第二章XX-XX年全球房地产业运行状况浅析

第一节XX-XX年国际房地产业运行环境分析

一、经济环境分析

二、金融危机对世界经济的影响

三、金融危机对世界房产业的影响

第二节XX-XX年世界房地产市场分析

一、世界房地产市场特点分析

二、全球房地产市场交易情况

三、全球房地产市场动态分析

第三节中美房地产市场发展对世界的影响分析

一、中美房地产对各资源供应国的影响

二、中国房地产市场对全球经济复苏的影响

三、美国房地产对全球经济的影响及预测

第三章XX-XX年中国房地产市场运行分析

第一节中国房地产供需分析

一、住房潜在需求分析

二、我国购置未开发土地情况

三、我国房地产价格情况

四、我国房地产市场调整分析

五、我国房地产购买力的外部抽离解析

第二节XX-XX年全国房地产市场运行情况

一、XX-XX年房地产企业运行情况分析

二、XX-XX年房地产开发投资情况分析

三、XX-XX年房地产市场运行情况分析

四、XX-XX年房地产市场特征分析

第三节XX-XX年我国大中城市房屋市场销售价格指数

一、全国70个大中城市房屋销售价格指数情况

二、XX年全国70个大中城市房屋销售价格情况

三、XX年全国70个大中城市房屋销售价格情况

四、XX年1季度全国70个大中城市房屋销售价格情况

第四章XX-XX年中国商业地产行业运行新形势透析

第一节XX-XX年中国商业地产行业市场现状分析

一、金融危机下中国商业地产方兴未艾

二、中国商业地产已进入新规则时代

三、中国“地产+商业”运营模式探讨

四、大单交易涌现商业地产四季度终现暖意

第二节XX-XX年中国商业地产中的城市综合体分析

一、从城市发展的角度看城市综合体的演进

二、商业地产催生城市综合体的大发展

第三节XX-XX年中国商业地产发展新格局

一、中国高端商业地产发展分析

二、中国品牌商业地产发展分析

三、中国住宅开发商转型商业地产分析

第四节XX-XX年中国商业地产行业发展中存在的问题

一、商业地产开发商对商业特性的把握

二、商业地产商的经营思路

三、商业地产开发对银行贷款的依赖

四、商业银行贷款中存在着形象工程

第五章XX-XX年中国商业地产重点区域市场运行动态分析

第一节XX-XX年北京商业地产市场分析

一、北京商业地产概述

二、北京商业地产租金情况

三、北京商业地产投资加快

四、外资零售企业抄底北京商业地产

五、北京商业地产外资并购率大幅下降

六、北京商业地产价值可能存在的变数解析

七、北京商业地产市场竞争分析

八、XX-XX年北京商业地产预测

第