达州市房地产市场调研报告.doc

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达州市房地产市场调研报告

2015/5/18

第一部分宏观环境分析

一、达州市规划发展

根据“一核、一圈、两翼、三轴”市域城镇空间布局，规划打造中部经济区、北部经济区、南部经济区三大经济增长极。

“一核”：

指达州主城区“一圈”：

指以达州主城区为中心，大竹、宣汉、开江城区构成的半小时经济圈“两翼”：

指渠县、万源市城区“三轴”：

指沿达渝、达陕高速路发展轴，沿达万、达巴高速路发展轴，沿南大梁高速路发展轴。

按照《达州城市总体规划（2011—2030）》，拓展城市发展空间，完善城市功能，塑造城市风貌特色，打造生态宜居环境，确定“川渝鄂陕结合部区域中心城市”发展定位，坚持“两化互动、统筹城乡”的发展思路，坚持追赶跨越、加快发展的主基调，坚持产业立市、工业强市、开放活市、科教兴市、文旅靓市的发展路径。

以西城为城市中心，以南城、老城为城市副中心。

重点建设西城、南城、河市、亭子等片区，优化改造老城。

在用地评定基础上，达州城市发展方向采取“南延西扩东跨，适度向北发展”的城市空间发展模式。

近、中期主要向西扩张莲花湖、复兴、双龙一带，并向南延伸至河市与铜钵河，适度向北发展张家坝、韩家坝和魏兴。

规划远期城市主要向东跨越雷音铺发展，即亭子片区。

二、达州市概况

1、城市区位

达州地处川渝鄂陕四省市结合部和长江上游成渝经济带，是四川对外开放的“东大门”和四川重点建设的百万人口区域中心城市，达州市幅员面积16591平方公里。

辖2个市辖区（通川区、达川区）、4个县（宣汉县、开江县、大竹县、渠县）、代管1个县级市（万源市），另附加一个经济开发区（46个行政村）。

距成都约459公里，近重庆227公里，离武汉1026公里，至西安609公里。

2、区域分布

达州城市分为老城片区、西城片区、南城片区、经济技术开发区、河市片区和亭子片区等六个功能区。

老城片区：

规划到2030年建成区面积约12平方公里（含张家坝、韩家坝），人口规模22万人。

功能定位：

城市商贸中心、区级行政中心、职业教育中心，以传统商贸、文化娱乐、职业教育与居住为主的综合发展区。

西城片区：

规划到2030年建成区面积约32平方公里，人口规模45万人。

功能定位：

全市中央商务区、行政文化中心、区域性商贸物流生产性服务基地，以行政管理、金融商务办公、总部经济、科技研发为主，配套文化教育、体育、医疗与居住的综合发展区。

南城片区：

规划到2030年建成区面积约20平方公里（含小河咀、三里坪、梨树坪），人口规模28万人。

功能定位：

城市副中心与城市门户，以金融、商务办公、居住为主的综合发展区。

经济技术开发区：

规划到2030年建成区面积约30平方公里。

功能定位：

重点发展天然气能源化工、机械制造、冶金建材。

河市片区：

规划到2030年建成区面积约21平方公里，人口规模35万人。

功能定位：

能源化工产业区配套发展区，以会展、生活配套为主的综合发展区。

规划搬迁河市机场至百节。

亭子片区：

规划到2030年建成区面积约30平方公里，人口规模30万人。

功能定位：

未来达县行政经济文化中心，以发展现代商贸、现代服务和现代居住为一体的现代化新城。

3、人口状况

2013年末达州全市总人口为687.6万人，常住人口551.28万人，城镇化率37.8%。

2013年人口出生率10.2‰，死亡率5.78‰，自然增长率4.42‰。

达州市区辖6个区，5个街道，38个镇，35个乡，幅员面积3146多平方公里，人口约179万，　中心城区用地及人口发展规模：

截至2015年，达州城市建设用地为78.95平方公里，用地范围控制在100平方公里，人口78万；到2020年，城市建设用地为113.0平方公里，用地范围控制在130平方公里，人口130万；到2030年，城市建设用地为145.84平方公里，用地范围控制在160平方公里，人口160万。

4、交通状况

采用自由式与方格网相结合的布局结构形式组织城市道路系统，形成以“三横五纵加一环”的城市快速路及片区联系性干路为主框架的城市道路交通骨架系统。

“三横”：

北横，西起外环路复兴北枢纽，经莲花湖片区后穿凤凰山与210国道相接后借道210国道南行并向西过州河大桥与巴达高速盘石出入口入城通道相接；中横，西起外环路碑儿梁枢纽向东经马踏洞上跨达州火车站后接金南大道至火车东站；南横，由外环路幺塘枢纽向东接工业大道并在木瓜铺东穿雷音铺后至亭子火车站。

“五纵”：

中纵线，北起莲花湖接金龙大道南延过化工园区后跨州河并沿城堵山侧至河市南至新达州铁路货站；西一纵，北起小河嘴州河大桥经通川路、朝阳路及新西河路至新达州铁路货站后与环城快速路相交；西二纵，北起外环路复兴枢纽向南经碑儿梁、幺塘、李家湾后与中纵线相接；东一纵，北起韩家坝与新达宣公路衔接并经张家坝后过明月江经南坝、杨柳垭、经开区后向南与外环快速路相交并与现状国道210线相接；东二纵，北接达万高速盘石入城线向南沿亭子西侧南延，串接亭子片区与主城区联系的两条快速通道。

“一环”：

指外环快速路，北起达巴高速魏兴出入口沿凤凰山西侧南下至复兴并沿铁山东麓向南至河市郑家坪后过州河并沿铜钵河北侧向东至徐家冲，并穿雷音铺后至亭子片区南缘，再向东可与达巴高带相接。

通过外环快速路将渝达陕、巴达万及达营高速连接起来。

三、达州市经济概况

1、经济持续增长

近5年的GDP都有所增长，经济运行良好，全市实现地区生产总值1347.83亿元，全川排名第六位。

2、三大产业变化状况

第一产业实现增加值281.66亿元，增长3.8%；第二产业实现增加值712.96亿元，增长8.8%；第三产业实现增加值353.21亿元，增长11%。

三次产业结构比为20.9：

52.9：

26.2。

三次产业对经济增长的贡献率分别为8.4%、59.7%和31.9%，分别拉动经济增长0.7、5.0和2.7个百分点。

可以看出，第二产业起到了绝对性改变，促进了全市经济的革命与发展。

3、固定资产投资状况

全社会固定资产投资完成1176.2亿元，增长17.3%，其中，房地产开发投资94.98亿元，同比下降5.5%。

第二部分、达州市房地产市场

一、达州市房地产市场总体分析

房地产开发投资增长率波动比较大，这与整个行业的发展息息相关，当然达州房市任不例外，由于行业的兴起，使房市快速增长。

从2003年开始，到2007年房地产开发投资达到顶峰，比2002年增长了55％。

随后因政策调控和2008年地震自然环境因素有所弱化，但还是翻了一倍，随着中国整体经济过热和剩余货币整体流动性过大的大环境下，接着2年房产市场的活跃促使房价猛涨，房地产业开发同时盛行，紧接着政府的大力调控房地产市场，2013开始逐步平稳，主要是以消化前面的投资去化库存，新开发投资增长率呈现出负增长。

年200520062007200820092010201120132014

事件（国八条）（国六、十五条）（房贷新政）（国十三条）（国四条）（国十一条、新国十条）（新国八条）（新国五条）（930房贷新政）

稳定住房价格

首套购房90平以下首付比例不低于2成，以上不低于3成，再购房首付比例不低于4成

鼓励购房，贷款放宽，减免二手房营业税

抑制房价过快上涨，抑制投资投机性购房

停止三套房贷款，严格管控二套房贷款且首付不低于5成，利率上浮

首套房首付3成以上，二套房首付6成以上，基准利率上浮1.1倍

再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策

松绑限制，支持改善性住房，政府间接求市行为，刺激房地产消费

70/90政策；2改5政策；

内容：

房价发展：

800-1400元/㎡3000/㎡4800-5500/㎡稍有回落

二、房地产市场特征

l市场需求总量一般，单体开发量较小。

商品住宅主要以满足当地及周边县、乡镇居民自住需求为主，该善、投资为副。

l产品开发水平逐渐升高，观念逐步成熟。

楼盘规模、规划设计、景观、户型等方面都陆续接近一、二线城市水平。

市场蓄水、预热、开盘、热销、持销等分阶段营销理论和手法广泛。

l前期开发量过大，现呈现出买方市场，“以价放量”是在售楼盘的首要任务，后期待建项目步伐逐渐放缓，土地市场二年内多次流拍。

l客户层面上，已逐步转变为理性消费，广告噱头已不能完全击破客户购买欲望。

l商业地产的开发量增大，商业发展水平逐已饱满。

商业网点、商圈主要集中在老城区消费，新开发专业市场、商业集中消费区尚待成熟，人口辐射欠缺，针对现目前经营不容乐观。

三、土地市场

4月全市共有14宗国有建设用地使用权出让公告，出让面积339亩，仅有5宗国有建设用地使用权出让结果公告，成交面积210亩，成交金额约0.73亿元。

根据以下近6个月一级市场图表看出，今年土地供销不够活跃，市场在新政求市的环境下，任需刺激消费，解决库存过剩的局面。

四、住宅市场

1、住宅概况

达州市区目前分为四个区域：

老城区、南城区、北城区和西外新区。

由于整个城区发展空间较小，人口较多，主要密集于老城、南城、北城三大区中，呈现出拥挤局面。

西外新区地势较开阔，城市规划较先进，路宽绿化高，人口聚居较为分散，舒适度较优越，环境更宜居家。

2、住宅市场走势

依照政府规划及地区形态限制，城中心区域建设用地已无，住宅建设用地都集中在南外二号干道和西外新区往莲花湖方向扩移，西城片区在未来几年，可以肯定它将逐步形成居住氛围和开发热潮。

从地理位置及自然环境来看，西外新区也更适合居住。

从品质发展走势看，楼盘社区内配套设施及景观绿化逐渐被消费者重视，居住理念对于购房者已改变，不再最初原始住房而已，楼盘品质、产品设计和环境居家成为了消费的一部分。

3、区域楼盘的情况

达州市区近8个月成交情况

达州市区近6个月供销情况

从以上数据来看，达州房地产市场春节旺销期间成交量最大，且由价格活动促成，价格洼地却未能表现出成交上扬格局。

由于购房旺季成交比例的增大，促使价格增高，同时未能延续前峰销状态，铸就了成交量的低谷。

供销局面不够均衡，春节成了各项目集中放量季，为赶上回乡置业潮的浪峰。

目前整个市场库存量约240万方，后期待放量约100万方。

近6月达川区均套概览走势

近6月通川区均套概览走势

从住宅楼盘销售情况分析，4月全市总成交均套面积91.67㎡，成交均价4987元/㎡。

总体销售情况较好的为小套三户型，套一接受度微弱，可以看出市场任为刚需市场，且总价不高但能满足三代同堂、一家三口居住的功能用房。

从住宅楼盘供应的产品状况上分析，大多开发的项目均带有商业或底商；从规划形态来看，整个市场以电梯房为住，洋房住宅兼备，多层、别墅极少开发；

达州市楼盘表

区域

楼盘名称

地址

开发商

建筑形式

建筑面积（㎡）

容积率

交房时间

面积区间（㎡）

销售均价元/㎡

销售情况

备注

市区老城

永红世嘉

文家梁凤凰山路81号

四川居乐雅房地产开发有限公司

高层、小高层

34580

3

2016.12.31

68-105

5000

月销量15套左右

二期开盘项目，有老业主的积累

　景上华庭

　珠市街

　达州市房地产开发总公司

　高层

17920

　/

2015.12.31

65-120

　5600

市区房去化迅速

商业产权到2038年

北外片区

凤翎锦绣

达州市通川区滨河东路

四川天泰置业发展有限公司

高层

38万

4

2016.6.30

70-115

5300

该区域主力去销楼盘

三期开盘项目，前两期已交房入住

帝景阳光

达州市野茅溪

四川居乐雅房地产开发有限公司

高