万科财务分析报告利润表.docx

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万科财务分析报告利润表

一、利润表综合分析

（一）、利润增减变动情况分析

1、利润表水平分析表

万科公司2009--2010年利润水平分析表

金额单位：

元

项目

2009年度

2010年度

增减额

增减（%）

一、营业总收入

48,881,013,143.49

50,713,851,442.63

1,832,838,299.14

3.75%

二、营业总成本

41,122,442,525.36

39,581,842,880.99

-1,540,599,644.37

-3.75%

其中:

营业成本

34,514,717,705.00

30,073,495,231.18

-4,441,222,473.82

-12.87%

营业税金及附加

3,602,580,351.82

5,624,108,804.74

2,021,528,452.92

56.11%

销售费用

1,513,716,869.35

2,079,092,848.94

565,375,979.59

37.35%

管理费用

1,441,986,772.29

1,846,369,257.59

404,382,485.30

28.04%

财务费用

573,680,423.04

504,227,742.57

-69,452,680.47

-12.11%

资产减值损失

-524,239,596.14

-545,451,004.03

-21,211,407.89

4.05%

加:

公允价值变动（损失）/收益

2,435,350.77

-15,054,493.43

-17,489,844.20

-718.17%

投资收益

924,076,829.10

777,931,240.02

-146,145,589.08

-15.82%

其中:

对联营企业和合营企业的投资收益

541,860,864.68

291,703,045.44

-250,157,819.24

-46.17%

三、营业利润

8,685,082,798.00

11,894,885,308.23

3,209,802,510.23

36.96%

加:

营业外收入

70,678,786.74

71,727,162.82

1,048,376.08

1.48%

减:

营业外支出

138,333,776.65

25,859,892.03

-112,473,884.62

-81.31%

其中:

非流动资产处臵损失

1,577,638.38

1,211,776.17

-365,862.21

-23.19%

四、利润总额

8,617,427,808.09

11,940,752,579.02

3,323,324,770.93

38.57%

减:

所得税费用

2,187,420,269.40

3,101,142,073.98

913,721,804.58

41.77%

五、净利润

6,430,007,538.69

8,839,610,505.04

2,409,602,966.35

37.47%

归属于母公司所有者的净利润

5,329,737,727.00

7,283,127,039.15

1,953,389,312.15

36.65%

少数股东损益

1,100,269,811.69

1,556,483,465.89

456,213,654.20

41.46%

六、每股收益

（一）基本每股收益

0.48

0.66

0.18

37.50%

（二）稀释每股收益

0.48

0.66

0.18

37.50%

七、其他综合收益

62,370,848.23

6,577,300.53

-55,793,547.70

-89.45%

八、综合收益总额

6,492,378,386.92

8,846,187,805.57

2,353,809,418.65

36.25%

归属于母公司所有者的综合收益总额

5,392,108,575.23

7,289,704,339.68

1,897,595,764.45

35.19%

归属于少数股东的综合收益总额

1,100,269,811.69

1,556,483,465.89

456,213,654.20

41.46%

万科公司2010--2011年利润水平分析表

项目

2010年度

2011年度

增减额

增减（%）

一、营业总收入

50,713,851,442.63

71,782,749,800.68

21,068,898,358.05

41.54%

二、营业总成本

39,581,842,880.99

56,716,379,546.64

17,134,536,665.65

43.29%

其中:

营业成本

30,073,495,231.18

43,228,163,602.13

13,154,668,370.95

43.74%

营业税金及附加

5,624,108,804.74

7,778,786,086.49

2,154,677,281.75

38.31%

销售费用

2,079,092,848.94

2,556,775,062.26

477,682,213.32

22.98%

管理费用

1,846,369,257.59

2,578,214,642.30

731,845,384.71

39.64%

财务费用

504,227,742.57

509,812,978.62

5,585,236.05

1.11%

资产减值损失

-545,451,004.03

64,627,174.84

610,078,178.87

-111.85%

加:

公允价值变动（损失）/收益

-15,054,493.43

-2,868,565.33

12,185,928.10

-80.95%

投资收益

777,931,240.02

699,715,008.48

-78,216,231.54

-10.05%

其中:

对联营企业和合营企业的投资收益

291,703,045.44

643,987,754.62

352,284,709.18

120.77%

三、营业利润

11,894,885,308.23

15,763,216,697.19

3,868,331,388.96

32.52%

加:

营业外收入

71,727,162.82

76,186,678.42

4,459,515.60

6.22%

减:

营业外支出

25,859,892.03

33,520,955.29

7,661,063.26

29.63%

其中:

非流动资产处臵损失

1,211,776.17

1,144,283.45

-67,492.72

-5.57%

四、利润总额

11,940,752,579.02

15,805,882,420.32

3,865,129,841.30

32.37%

减:

所得税费用

3,101,142,073.98

4,206,276,208.55

1,105,134,134.57

35.64%

五、净利润

8,839,610,505.04

11,599,606,211.77

2,759,995,706.73

31.22%

归属于母公司所有者的净利润

7,283,127,039.15

9,624,875,268.23

2,341,748,229.08

32.15%

少数股东损益

1,556,483,465.89

1,974,730,943.54

418,247,477.65

26.87%

六、每股收益

（一）基本每股收益

0.66

0.88

0.22

33.33%

（二）稀释每股收益

0.66

0.88

0.22

33.33%

七、其他综合收益

6,577,300.53

183,017,341.02

176,440,040.49

2682.56%

八、综合收益总额

8,846,187,805.57

11,782,623,552.79

2,936,435,747.22

33.19%

归属于母公司所有者的综合收益总额

7,289,704,339.68

9,807,892,609.25

2,518,188,269.57

34.54%

归属于少数股东的综合收益总额

1,556,483,465.89

1,974,730,943.54

418,247,477.65

26.87%

（2）、利润增减变动水平分析评价

1、净利润或税后利润分析

净利润是指企业所有者最终取得的财务成果，或可供企业所有者分配或使用的财务成果。

万科公司2010年实现净利润8839610505.04元，比2009年增长了2409602966.35元，增长率37.47%，增长幅度较高。

从水平分析表来看，公司净利润增长主要是利润总额比2009年增长3323324770.93元引起的；由于所得税费用比2009年增913721804.58元，二者相抵，导致净利润增长2409602966.35元。

2011年净利润增长率为31.22%，原因如前所述。

2、利润总额分析

利润总额是反映企业全部财务成果的指标，它不仅反映企业的营业利润，而且反映企业的营业外收支情况。

万科公司2010年利润总额增长3323324770.93元，关键原因是公司营业外收支减少，公司营业外支出减少112473884.62元，下降了81.31%；此外，非流动资产处置损失也下降了23.19%；同时，营业利润增长也是导致利润总额增长的有利因素，营业利润比上年增长了3209802510.23元，增长率为36.96%元，同时营业外收入的增加使利润总额增加1048376.08元。

综合作用的影响，导致利润总额增加了3323324770.93元。

公司2011年利润总额增长了3865129841.3元，关键原因是营业利润增长了3868331388.96元，同时营业外支出增长了7661063.26元，增长率为29.63%；非流动资产处置损失降低67492.72元；综合作用的影响，导致利润总额增长3865129841.3元。

3、营业利润分析

营业利润是指企业营业收入与营业成本税费、期间费用、资产减值损失、资产变动净收益之间的差额。

它既包括企业的主营业务利润和其他业务利润，又包括企业公允价值变动净收益和对外投资的净收益，它反映了企业自身生产经营业务的财务成果。

万科公司2010年较2009年营业利润增加主要是营业总收入的增加所致。

营业收入比2009年增加1832838299.14元，增长率为3.75%。

根据公司的年报，2009年全国商品房销售面积增长10.1%，销售金额增长18.3%，增速相对09年明显回落。

受政策环境和市场形势变化的影响，全年商品房成交呈现出较大波动。

年初，各地住房市场延续了09年的旺销势头，二季度后，政府接连出台多项措施对楼市展开调控，市场成交迅速放缓，进入8、9月份后，在新盘集中上市的带动下，各地市场成交量有所回升，但增幅仍明显低于同期供应增长。

受以上因素的影响，年内各季度商品房成交面积同比增幅依次为35.8%，5.2%，-1.9%和16.6%；营业成本的下降，是导致利润增加的有利因素，本年度营业成本减少了4441222473.82元，下降了12.87%。

但由于公允价值变动收益和投资收益大幅度下降的影响，以及营业税金及附加、销售费用、管理费用、资产减值损失的大幅度增加，使增减相抵后营业利润增加3209802510.23元，增长36.96%。

2011年公司营业利润增长和对联营企业和合营企业的投资收益增长所致。

营业收入比2010年增长21068898358.05元，增长了41.54%。

根据该公司的年报，2011年面对市场环境的巨大变化，公司坚持面向自住购房者的产品定位，始终贯彻快速销售的策略，积极应对，取

得较为良好的销售业绩。

公司共实现销售面积1075.3万平方米，销售金额1215.4亿元，同比分别增长19.8%和12.4%。

已进入的54个城市中，公司在25个城市的销售业绩名列当地市场前三甲；对联营企业和合营企业的投资收益的增长，导致营业利润增加了352284709.18元。

但由于营业成本、营业税金及附加、销售费用、管理费用、财务费用、资产减值损失的增加，以及公允价值变动收益大幅度下降等的影响，使增减相抵后营业利润增加3868331388.96元，增长32.52%。

（二）、利润构成变动分析

二、利润表分项分析

（一）、企业收入分析

1、企业收入确认与计量分析

收入是企业在日常活动中形成的、会导致股东权益增加且与股东投入资本无关的经济利益的总流入。

收入在其金额及相关成本能够可靠计量、相关的经济利益很可能流入公司、并且同时满足以下不同类型收入的其他确认条件时，予以确认。

（a）销售商品收入

当同时满足上述收入的一般确认条件以及下述条件时，该公司确认

收入:

（1）、将商品所有权上的主要风险和报酬已转移给购货方；

（2）既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没

出的商品实施有效控制。

公司年报显示，房地产销售在房产完工并验收合格，达到了销售合同约定的交付条了买方按销售合同约定交付房产的付款证明时（通常收到销售合同已确认余下房款的付款安排）确认销售收入的实现。

同时，该公司将已收到但未达到收入确认条件的房款计入预收款项科目，待符合上述收入确认条件后转入营业收入科目。

（b）物业出租

物业出租按与承租方签定的合同或协议规定按直线法确认房屋租赁收入的实现。

（c）提供劳务收入

该公司对外提供劳务，于劳务已实际提供时确认相关的收入，在确认收入时，以劳务已提供，与交易相关的价款能够流入，并且与该项劳务有关的成本能够可靠计量为前提。

物业管理在物业管理服务已提供，与物业管理服务相关的经济利益能够流入企业，与物业管理服务有关的成本能够可靠地计量时，确认物业管理收入的实现。

（d）建造合同收入

在资产负债表日，建造合同的结果能够可靠估计的，根据完工百分比法确认合同收入和合同费用。

该公司根据已经完成的合同工作量占合同预计总工作量的比例确定合同完工进度。

建造合同的结果不能可靠估计的，该公司分下列情况处理:

－合同成本能够收回的，合同收入根据能够收回的实际合同成本予以确认，合同成本在其发生的当期确认为合同费用；

－合同成本不可能收回的，在发生时立即确认为合同费用，不确认合同收入。

2、企业收入增长分析

（1）、营业收入增长额和增长率（以2009年为基期）

2010年营业收入增长额=50,713,851,442.63-48,881,013,143.49

=1,832,838,299.14（元）

2010年营业收入增长率=1,832,838,299.14/48,881,013,143.49=3.75%

2011年营业收入增长额=71,782,749,800.68-48,881,013,143.49

=21,068,898,358.05（元）

2011年营业收入增长率=21,068,898,358.05/48,881,013,143.49=43.10%

由以上结果及图表可见，公司近三年营业收入呈上升趋势，相比较而言，2011年营业收入呈大幅度上涨趋势，据公司年报显示，原因是2012年结算规模增长。

具体原因如下：

公司2010年营业收入比2009年增加1832838299.14元，增长率为3.75%，而2011年营业收入比2010年增长21068898358.05元，增长了41.54%。

据公司年报显示，2010年报告期内，全国商品房销售面积增长10.1%，销售金额增长18.3%，增速相对09年明显回落。

受政策环境和市场形势变化的影响，全年商品房成交呈现出较大波动。

年初，各地住房市场延续了09年的旺销势头，二季度后，政府接连出台多项措施对楼市展开调控，市场成交迅速放缓，进入8、9月份后，在新盘集中上市的带动下，各地市场成交量有所回升，但增幅仍明显低于同期供应增长。

受以上因素的影响，2010年内各季度商品房成交面积同比增幅依次为35.8%，5.2%，-1.9%和16.6%。

公司2010年实现营业收入507.1亿元，同比增长3.8%，实现净利润72.8亿元，同比增长36.7%。

实现结算面积452.1万平方米，结算收入500.3亿元，分别比2009年减少25.3%和增长3.6%。

由于房地产业务结算存在一定的滞后性，加上近年来公司装修房比例上升，从完成销售到满足结算条件的时间拉长，报告期内公司的结算增速低于销售增速。

截至2010年末，公司尚有761万平方米已销售资源未竣工结算，合同金额总计919亿元。

其中合并报表范围内已售未结面积680万平方米，合同金额820亿元。

上述待结算资源大部分将在2011年参与结算，为公司2011年实现良好的收益水平提供了有力的支撑。

故2011年公司结算规模增长，是导致营业收入大幅度增长的重要原因。

3、企业收入构成分析

（1）、主营业务收入与其他业务收入分析

营业收入

项目

2009年

2010年

2011年

主营业务收入

48,645,027,486.50

50,461,539,143.68

71,219,771,782.79

其他业务收入

235,985,656.99

252,312,298.95

562,978,017.89

营业总收入

48,881,013,143.49

50,713,851,442.63

71,782,749,800.68

主营业务收入所占比重

99.52%

99.50%

99.22%

其他业务收入所占比重

0.48%

0.50%

0.78%

由上表可知，企业营业收入主要来自于主营业务收入，其他业务收入所占比重较小，可以预测企业的持续发展能力较好。

（2）、资产减值损失分析

资产减值损失

项目

2009年

2010年

增减额

一、坏账损失

28,275,933.34

71,216,195.97

42,940,262.63

二、存货跌价冲回

-552,515,529.48

-616,667,200.00

-64,151,670.52

合计

-524,239,596.14

-545,451,004.03

-21,211,407.89

资产减值损失

项目

2010年

2011年

增减额

一、坏账损失

71,216,195.97

64,627,174.84

-6,589,021.13

二、存货跌价冲回

-616,667,200.00

0

616,667,200.00

合计

-545,451,004.03

64,627,174.84

610,078,178.87

由表可知，万科公司2010年资产减值损失比2009年减少21,211,407.89元，主要是2010年存货跌价冲回-616,667,200.00元比2009年的-552,515,529.48元减少-64,151,670.52元；同时，坏账损失较2009年增加42,940,262.63元，两者综合作用，导致资产减值损失共减少21,211,407.89元。

2011年资产减值损失比2010年增加610,078,178.87元，主要是2011年存货跌价冲回较2010年增加616,667,200.00元，同时同时，坏账损失较2010年减少6,589,021.13元，两者综合作用，导致资产减值损失共增加610,078,178.87元。

（3）、财务费用

财务费用

项目

2009年

2010年

增减额

利息支出

2,174,111,157.91

3,003,034,365.22

828,923,207.31

减:

资本化利息

1,329,102,435.70

1,877,395,535.63

548,293,099.93

净利息支出

845,008,722.21

1,125,638,829.59

280,630,107.38

减:

利息收入

304,714,390.47

634,042,911.85

329,328,521.38

利息收支净额

540,294,331.74

491,595,917.74

-48,698,414.00

汇兑损益

2,608,217.26

-22,497,845.51

-25,106,062.77

其他

30,777,874.04

35,129,670.34

4,351,796.30

合计

573,680,423.04

504,227,742.57

-69,452,680.47

由表可知，万科公司2010年财务费用比2009年减少了69,452,680.47元，其主要是利息收支净额和汇兑损益的减少所引起的。

2010年利息收支净额491,595,917.74元与2009年利息收支净额540,294,331.74元相比，减少了48,698,414.00元；2010年汇兑损益-22,497,845.51元与2009年2,608,217.26元相比，减少了25,106,062.77元。

相反，其他财务费用增加了4,351,796.30元，是妨碍财务费用减少的因素。

财务费用

项目

2010年

2011年

增减额

利息支出

3,003,034,365.22

4,208,213,797.02

1,205,179,431.8

减:

资本化利息

1,877,395,535.63

2,955,859,710.67

1,078,464,175.0

净利息支出

1,125,638,829.59

1,252,354,086.35

126,715,256.8

减:

利息收入

634,042,911.85

801,676,933.11

167,634,021.3

利息收支净额

491,595,917.74

450,677,153.24

-40,918,764.5

汇兑损益

-22,497,845.51

-29,370,236.19

-6,872,390.7

其他

35,129,670.34

88,506,061.57

53,376,391.2

合计

504,227,742.57

509,812,978.62

5,585,236.1

由表可知，万科公司2011年财务费用比2010年增加了5,585,236.1元，其主要是其他财务费用的增加所引起的。

其他财务