电大物业管理实务Ⅰ复习资料Word文件下载.docx

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24.人力资源管理是指对人力资源的（取得、开发、激励、利用）等活动的计划、组织、指挥和控制过程。

25.根据社区的结构及其综合表现,能够分为（农村社区、城市社区）。

26.很多写字楼业主委托物业管理企业代理出租。

对物业管理企业来说,其全部工作的出发点和落脚点是（为业主获取最大利润）。

27.在市场经济条件下,物业管理的属性是经营,所提供商品是（劳务）。

28.业主自治的关键是业主大会、业主委员会对物业管理企业具有（选聘权和解聘权）。

29.1994年4月建设部颁布了33号令,即《城市新建住宅小区管理办法》,明确指出:

由物业管理公司统一实施（专业化管理）。

30.管理型物业管理企业主要由管理人员组成,不带（作业层）。

31.注册资质一级的物业管理企业多层住宅物业管理总面积要求（不少于200万平方米）。

32.新设立的物业管理企业应按规定到当地县级以上人民政府物业管理行政主管部门申请领取（临时资质证书）。

33.物业管理企业经理、部门经理、管理员实行持证上岗。

《岗位合格证书》实行动态管理、复检制度。

复检验证工作一般（每二年进行一次）。

34.现代物业管理中,业主自律的约束机制主要是经过（业主公约来实现的）。

35.物业管理招投标实质是一种（市场双向选择行为）。

36.原有房屋装修时,涉及进行仅做面层涂料、贴墙纸等简易装修的,（应到房屋产权单位或物业管理单位登记备案）。

37.绿化有两个方面的功能:

一是物质功能,二是（精神功能）。

38.房屋租赁合同到期,合同自动终止,承租人需继续租用的,应在租赁期限（届满前3个月提出）。

39.由折旧费、维修费、管理费、投资利息和税金等五项因素组成的房屋租金为（成本租金）。

40.在物业管理经费筹集中,长期、稳定、主要的物业管理经费来源是（物业管理服务费）。

41.住宅小区物业管理应当以（专业化管理为主）。

42.现阶段中国居住物业的特点是（产权多元化、档次多样化、管理体制和管理方式的多样化）

43.要正确处理好单个业主与全体业主之间的关系,单个业主的利益要服从全体业主的共同公众利益,这就要求所有业主都要增强（义务意识、自治意识、自律意识）。

44.物业管理的启动阶段工作包括下列基本环节（物业的接管验收、用户入住、档案资料的建立、首次业主大会的召开和业主委员会成立）。

45.物业管理企业部门经理、管理员岗位培训内容,其中考试课是（物业管理概论、房屋结构、构造与识图、物业管理法规）。

46.按层次,业主分（单个业主、全体业主,即业主大会或业主代表大会、业主委员会）。

47.物业管理《业主公约》的主要内容包括（业主的权利和义务、业主大会和业主委员会的组成和运作、违约责任、其它事项）。

48.物业管理招标书的主要内容有（拟招标物业的基本情况、物业管理的内容和要求、对招标的有关说明、物业管理考核标准与奖罚措施）。

49.对物业危房的使用管理一般按以下情况处理（观察使用、处理使用、停止使用、整体拆除）。

50.电梯常规日常维护保养可分（周保养、半年保养、一年保养）。

51.物业安全管理包括（治安管理、消防管理、车辆道路管理）。

52.物业租赁管理模式有（包租转租模式、委托管理模式、出租代理模式）。

53.据法律规定,房屋租赁合同是经济法定要式合同必须（登记备案、采取书面形式）。

54.物业管理工作中经常涉及的主要保险种类有（财产保险、公共场所保险、雇主责任保险）。

55.物业信息和信息流的特点有（多样性、持续性、动态性、基础性）。

56.早期的物业管理产生于19世纪60年代的（英国）,而现代的物业管理则产生于20世纪初的（美国）,中国的物业管理最早起源于20世纪50年代的（香港）。

57.物业管理的策划阶段包括了（物业管理的前期介入、制定物业管理方案、选聘或组建物业管理企业）等三个基本环节。

58.建筑物区分所有权由（专有所有权）、共有所有权（共用部分持分权）和（成员权）等几部分的权属关系构成。

58.前期物业管理的权责主体分别为（业主）、（开发建设单位）和（物业管理企业）。

60.前期管理与前期介入的不同表现在（是否拥有对物业的经营管理权）、（是否承担相应的民事责任）。

61.物业接管验收的内容有（资料）的验收和（物业）的验收。

62.物业管理招标按管理内容可分为（单纯物业管理招标、物业管理与经营综合招标、专项服务工作招标）等。

63.据中国有关法律,招标人采取邀请招标方式的,应向3个以上具备（承担招标项目）能力的特定法人发出投标邀请书。

64.标书开标是指按照招标书中规定的（截标时间）,在公证机关、投标管理部门工作人员以及投标代表共同参与、监督下（公开拆封）,宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其它主要内容。

65.管理的机构是围绕（封闭系统）能够正常循环而设置的。

66.管理人员是按（机构岗位）配置的。

67.管理规约的性质属于（区分所有权人管理团体最高自治规范）。

68.（合理性原则）不符合编制招标文件的原则。

69.物业管理服务费（的所有权属于业主,物业管理单位应当定期（一般6个月）向业主公布其收支账目,接受业主监督）。

70.房屋装修管理所依据的法律规范有（《建筑装饰装修管理规定》、《家庭居室装饰装修管理试行办法》、《住户装修管理规定》）。

71.居住区绿地系统的组成有（公共绿地、公共建筑和公用设施专用绿地、宅旁和庭院绿地、街道绿地）。

72.城市房租的计算原则有（以租养房的原则、按质论价的原则、利益兼顾的原则、调节供求的原则）。

73.房屋租金基数的计算方法的（等级计算法、项目基分计算法、结合计算法）。

74.人力资源管理是指对人力资源的（取得、开发、激励、利用）等活动的计划、组织、指挥和控制过程。

75.一级资质物业管理企业注册资本应为人民币（500）万元以上。

76.新设立的物业管理企业应当自领取营业执照之日起（30）日内,向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质。

77.某物业管理公司仅管理高层住宅类型的物业,管理总面积达120万平方米,从管理类型和面积上看,该公司符合申报（三级）资质条件。

78.前期物业管理招标投标结束后,招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起（30）日内,按照招标文件和中标人的投标文件订立书面前期物业服务合同。

79.在前期物业管理招标投标中,评标委员会根据评标结果向招标人推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。

招标人（应按照中标候选人的排序确定中标人）。

80.物业管理投标的过程包括:

①准备投标文件,②获取招标信息,③登记并取得招标文件,④参加开标、现场答辩会议,⑤送交投标文件,⑥签订物业服务合同（或前期物业服务合同）。

正确的投标步骤是（②－③－①－⑤－④－⑥）。

81.物业服务合同由（业主委员会代表业主）与业主大会选聘的物业管理企业签订。

82.业主临时公约由（建设单位）制定。

83.物业管理的早期介入是建设单位引入的（物业管理咨询活动）。

84.前期物业管理是指从前期物业服务合同签订之日起至（物业服务合同生效）之日止的物业管理活动。

85.业主大会选聘了新的物业管理企业,原物业管理企业应向（业主委员会）交还有关的物业管理资料和物业管理用房等。

86.因住宅室内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等,（装修人）应当负责修复和赔偿。

87.在购房合同约定的期限内,业主未办理入住及其相应手续的,（业主未与建设单位联系并作有效声明的,视同入住成立）。

88.检查墙体装饰面是否空鼓最适合采取（敲击）查验方法。

89.房屋主体按建筑结构类型和材料划分类别,不包括（框架结构）。

90.对于重点和重要设施设备的维修,应该更加强调（预防性维修）。

91.物业供配电系统技术档案不包括（客户投诉）记录。

92.不是小区防治白蚁的主要方法是（挖巢法、药杀法、诱杀法）。

93.小区绿化日常养护工作的是（浇水、病虫害防治、杂草防治）。

94.关于物业管理区域内安全防范工作责任的说法中,表述的正确是（物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作）。

95.下列关于消防通道管理的说法中,正确的是（物业管理公司任何时候都不能将消防通道划为停车位）。

96.电梯出现紧急情况时,乘客应采取的正确措施是（经过电话或对讲系统通知管理人员,静候救援）。

97.实行物业服务费用酬金制的,物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每（一年）不少于一次公布物业服务资金收支情况。

98.实行物业服务费用酬金制的,预收的物业服务资金包括（物业服务支出）和物业管理企业的酬金。

99.住宅专项维修资金属于（全体业主）所有。

100.在业主大会成立前,住宅专项维修资金的使用由物业管理企业（提出计划,房地产行政主管部门审核后划拔）。

101.物业服务合同约定以外的物业服务收费采取的是（物业管理企业与业主协商确定）。

102.新建物业承接验收时,物业管理公司应向（建设单位）索取物业档案资料。

103.某项目管理处拟购置固定资产,须书面报请公司批准,采用的文书类型应是（请示）。

104.按照《住宅室内装饰装修管理办法》（建设部令第110号）,业主在办理住宅装饰装修手续时,物业管理企业（或指定方）能够按照装饰装修管理服务协议,收取（管理服务费）。

105.二级物业管理企业资质证书由（省、自治区人民政府建设主管部门;

直辖市人民政府房地产主管部门）颁发和管理。

106.新设立的物业管理企业在申请资质时,除应提供营业执照、企业章程、验资证明之外,还要持（企业法定代表人的身份证明、物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同、管理和技术人员的职称证书和劳动合同）向当地房地产主管部门申报。

107.物业管理招标的主体包括（物业建设单位、业主大会、物业所有权人）。

108.前期物业服务合同与物业服务合同两者的区别有（签订合同的主体不同;

合同终止条件不同;

前期物业服务合同属于无固定期限合同,物业服务合同属于固定期限合同）。

109.正确的业主公约是（业主公约经业主大会经过后生效、业主公约对全体业主具有约束力）。

110.某物业竣工交付6个月时,因电梯机房漏雨渗水致使电梯停梯。

正确的做法是（立即通知电梯公司解决故障停梯问题、建设单位应承担此次事故的全部费用）。

111.按使用功能划分,物业可分为（居住、商业、工业、其它）物业。

112.物业管理区域停车场的物业管理人员一般应包括（交通疏导及管理员、停车场保洁员、停车收费员）。

113.物业管理企业主营业务收入包括（物业管理、物业经营、物业大修）收入。

114.物业管理企业利润总额包括（营业利润、投资净收益、营业外收支净额、补贴收入）。

115.（物业管理企业财产保险费用、项目管理处用房装饰装修费用）不属于物业服务支出的构成部分。

116.按照《物业服务收费管理办法》,物业服务收费实行（政府指导价、市场调节）。

117.住宅专项维修资金可用于（共用部位、共用设施设备的大修;

共用部位、共用设施设备的更新;

共用部位、共用设施设备的改造）。

118.（由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用;

物业服务费用收支相抵,盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担）属于物业服务费用包干制中规定内容。

119.物业管理信用档案的建立范围包括（物业管理企业、物业管理专业人员）。

120.（收益性物业）是房地产投资信托基金和机构投资者进行商业房地产投资的主要物质载体。

121.别墅（Villa）是指在风景区或在郊外建造的供休养的住所。

下列概念中,只有（独栋别墅）具有别墅类产品的独有性。

122.物业经营管理常规工作内容包括租赁管理、现金流量管理、成本管理、维护和维修计划管理、（日常维护和维修）、设施设备管理和物业保险管理。

123.物业经营管理是（物业管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理）等活动不断拓展、交叉和融合的结果,是贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。

124.房地产区别与其它投资品最重要的特性是（位置固定性或不可移动性）。

125.房地产投资企业经过资本市场融资时,房地产债券或股票的投资者,也就分享了房地产投资的部分收益,成为（房地产间接投资者）。

126.下列关于系统风险和个别风险的表述,正确的有（较之个别风险,系统风险不易判断和控制、持有期风险属于个别风险）。

127.房地产投资的风险主要体现在（投入资金的安全性、期望收益的可靠性、投资项目的变现性、资产管理的复杂性）。

128.从（有效毛收入运营费用）中扣除（运营费用）后就可得到物业的净运营收益,简称净收益。

129.（静态投资回收期）是指当不考虑现金流折现时,项目以净收益低偿全部投资所需的时间。

130.收益性物业的运营费用包括（为租客提供服务的费用）等。

131．（封存的设备因自然力产生的磨损;

设备在运转过程中,在外力作用下产生的实体磨损、变形和损坏）属于设备的有形磨损。

132.（市场法）是将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类似物业进行比较,对这些类似物业的成交价格作适当的处理,以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。

133.物业价格构成中包括了（土地取得成本、物业折旧）

134.运用市场法估价时,建立价格可比基础包括（统一付款方式、统一货币单位、统一采用单价）等方面的工作。

135.一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、（价格）、资金和运行机制等因素构成的一个系统。

136.（竞争对手分析）不属于需求分析的具体内容。

137.商品住宅需求的影响因素主要有（收入的变化、政府的税收政策、对未来的预期、政府的住房政策）。

138.建筑物管理计划的内容,包括如下（建筑物维护的标准、建筑物管理策略、物业检查计划）。

139.按房屋所有权的性质划分,物业租赁可分为（公房租赁和私房租赁）。

140.物业:

从物业管理行政主管部门和地方性法规给”物业”所下的定义能够看出,物业主要包括三部分:

（1）已建成并具有使用功能的各类供居住和非居住的建筑⑨;

（2）与这些建筑物相配套的设备和设施;

（3）相关的场地。

141.物业管理企业:

是指专门对建成投入使用的房屋及其附属设备设施、相关场地实施专业化管理,并为业主和使用人提供全方位、多层次的有偿服务和良好的居住和工作环境,具有独立法人资格的经济实体。

142.管理规约:

在现代各国建筑物区分所有权立法与实务中所说的管理规约,是指全体区分所有权人就建筑物的管理,使用及所有关系,以书面形式所为自治规则。

143.物业管理招标:

是指物业所有权人（业主委员会或开发建设单位）在为物业选择管理者时,经过制订招标文件,向社会公布招标信息,由物业管理企业竟投,从中选择最佳者,并与之订立物业管理合同的过程。

144.物业管理服务费:

是业主或（非业主使用人）与物业管理企业在物业管理服务合同中约定的,由业主（使用人）向物业管理企业缴纳的物业管理费用。

145.物业管理是指物业管理企业按照物业服务合同约定,经过对房屋及与之相配套的设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理,以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序,为业主提供服务的活动。

146.物业租赁为一般意义的物业租赁指的是房屋租赁房即房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。

147.物业管理投标:

是指符合招标要求的物业管理企业,根据招标要求,提出投标申请,参与投标活动的过程。

148.团队是指一种为了实现某一目标而由相互协作的个体所组成的正式群体。

149.物业管理是指物业管理企业接受业主、业主委员会或者其它组织的委托,对物业进行维护、修缮、管理,对物业区域内的公共秩序、交通、消防、环境卫生、绿化等事项提供协助管理或者服务的有偿活动。

150.业主大会是由物业管理区域内全体业主组成,决定物业重大管理事项的业主自治管理组织。

151.房屋修缮施工管理物业管理公司为实现房屋修缮的总目标,针对修缮工程的施工而进行的计划、组织、指挥、调节和监督等管理工作。

152.物业租赁指的是房屋租赁,即指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用,由承租人向出租人交付租金的行为。

153.写字楼物业指企业公司或机关单位从事办公、各种业务活动的建筑物及其附属设施及相关场地。

154.物业租赁:

一般意义的物业租赁指的是房屋租赁。

即房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。

155.物业管理投标是指符合招标要求的物业管理企业,根据招标要求,提出投标申请,参与投标活动的过程。

156.试述物业管理企业与社区文化的关系。

答:

物业管理企业与社区文化的关系可从两个方面来理解:

（1）社区文化影响物业管理企业的发展。

社区文化是创造良好的人文环境和满足社区成员文化需求的重要手段。

同时,社区文化是实施物业管理的润滑剂。

社区文化在内容和形式上应和物业管理相联系。

社区文化是一种手段,经过社区文化活动的开展,应该使物业管理水平更高、效果更好。

因此,社区文化在内容和形式上应和物业管理有所联系,管理应该有文化内涵,而文化内涵又能够反向推动管理水平跃升。

社区文化对物业管理企业发展的作用有如下五个方面的作用。

一是有助于物业管理企业锻造晶牌与核心竞争力。

二是有利于培养业主忠诚度,三是有利于提高市场美誉度,四是有利于以在小区中架起社区文明的”桥梁”。

五是有利于社区意识和共同的社区价值观的形成,促进小区人际关系的融洽和小区社会的和谐。

（2）物业管理企业是物业管理小区的社区文化建设的主要推动者。

首先,建设有特色的物业管理小区的社区文化,已经成为物业管理企业核心竞争力的标志之一、好为物业管理企业所重视。

其次,物业管理小区文化的社区文化的形成,需要物业管理公司大量的资源投入。

再次,物业管理公司是物业管理小区的社区文化建设直接组织管理者,主导着小区文化建设过程、内容和方式。

157.物业管理企业考核中可能会出现的一些常见问题有哪些?

物业管理企业考核中可能会出现的一些常见问题有:

（1）核标准问题:

员工考核的标准制订,既要切实可行,又要符合岗位工作实际,否则操作起来很困难,考核结果不能反映实际情况,造成工作失误。

标准问题主要有标准不明确、不具体;

标准主观性太强:

标准不现实;

标准的可衡量性太差等。

（2）形式主义:

有些员工或管理公司领导不了解考核的作用或以工作忙为借口,往往将考核工作作为应付式的例行公事,草率地对待考核工作。

解决办法就是加强对考核工作的认识和理解,明确考核工作的重要性和具体要求。

（3）好人主义:

好人主义就是给每个员工打高分。

这是一种在考核中常见的现象,经常发生在对管理人员和部门负责人的考核上。

解决办法是对员工考核制定出每个部门考评成绩为”优”的员工比例,明确要拉开考核档次。

对部门负责人的考核,要选择一些原则性强、作风正派、敢于负责的普通员工与公司领导一起进行背靠背的考核。

（4）集中趋势:

集中趋势就是指在考核时,倾向于把被考核者的工作绩效集中于中间水平或者说平均水平,导致考核的不公。

这主要是由于有的领导深人基层不够,对员工了解不多,认为员工大都差不多,不好不差,于是对每个员工都打个接近良好的中间分,她们看不到手指头有长短之分。

解决办法就是考核小组的成员要有各方面的代表,特别是要吸收工会、人力资源等部门负责人参加,还要多听取群众意见。

必须进行专门的培训,使她们掌握考核所需的各种技能和道德标准。

还有其它心理因素影响考核的客观性,如晕轮效应、首见效应、常知效应、近因效应、暗示偏差、情感因素等,这些问题是员工考核中应注意克服。

158.简述物业管理的委托方式。

前期物业管理委托方式,一般有以下几种方式:

（1）顾问管理:

开发建设单位自行组织人员负责物业管理运作,同时聘请专业管理企业对物业管理运作提供顾问指导。

（2）合作管理:

开发建设单位与专业管理企业合作组成管理机构,负责物业的管理运作,管理机构一般由专业管理企业委托人员主持工作。

（3）全权委托管理:

开发建设单位全权委托专业管理企业负责物业管理,她们不参与任何实际的管理运作。

了解双方的合作意向,确定合适的委