《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》解读总结Word文档格式.docx

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【政策解读】

本条是关于制定《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》（以下称《办法》）的法律依据。

《办法》作为36号文件的配套文件，目的是在现行增值税有关规定的总体框架下，将36号文件的相关内容进行细化，在实际操作层面上，对36号文件中确立的基本原则和制度作出进一步明确和细化，区分不同情况，做出便于税务机关和纳税人更好地理解和执行的规定，以增强政策文件的可操作性。

第二条纳税人转让其取得的不动产，适用本办法。

本办法所称取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。

房地产开发企业销售自行开发的房地产项目不适用本办法。

本条明确了《办法》适用的范围，以及与《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》之间的关系。

1.纳税人转让取得的不动产，适用该《办法》。

房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，不适用本《办法》。

2.取得的不动产包括直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。

纳税人销售权属登记在自己名下的不动产时，适用该《办法》。

3.房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，不适用本《办法》，而是适用《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》。

也就是说，纳税人销售还没有进行权属登记的不动产时，即是一手不动产时，不适用该《办法》。

举例：

如果一个房地产开发企业，开发一批商铺，销售出90%，剩余有10套商铺尚未售出。

房地产开发企业办理权属登记，将该10套商铺登记在自己企业名下，以自己名义对外出租。

3年后，该商区房产价格上涨，有买家提出要购买商铺。

房地产开发企业决定将该10套商铺再出售，此时，该10套商铺已经登记在不动产企业名下，再次销售时，属于“二手”，不是尚未办理权属登记的、房地产开发项目的房产，因此，房地产企业应适用本《办法》，而不是《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》办理相关税务事项。

第三条一般纳税人转让其取得的不动产，按照以下规定缴纳增值税：

（一）一般纳税人转让其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

（二）一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

（三）一般纳税人转让其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，选择适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。

纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

（四）一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产，选择适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。

纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

（五）一般纳税人转让其2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。

（六）一般纳税人转让其2016年5月1日后自建的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。

第四条小规模纳税人转让其取得的不动产，除个人转让其购买的住房外，按照以下规定缴纳增值税：

（一）小规模纳税人转让其取得（不含自建）的不动产，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

（二）小规模纳税人转让其自建的不动产，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

除其他个人之外的小规模纳税人，应按照本条规定的计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税；

其他个人按照本条规定的计税方法向不动产所在地主管地税机关申报纳税。

办法第三与第四条，内容比较多。

纳税人是一般纳税人还是小规模纳税人，不动产是自建还是外购，不动产是改革前取得的，还是改革后取得的，增值税一般纳税人对于老房产是选择简易计税方法，还是一般计税方法，在各种情况下，预缴税款的计算，应纳税额的计算，纳税地点等，均存在差异。

这里，按征收部门区分地方税务机关和国家税务机关两块来分别说明，以便于大家理解。

（一）涉及地方税务机关的相关业务

地税机关征收的对象是：

所有纳税人，包括单位和个人。

征收的范围是：

转让取得的不动产，包括二手房、住房、路、桥等等。

也就是说，纳税人只要销售不动产，全部需要在不动产所在地主管地税机关预缴或者缴纳税款。

根据上面的条款总结，所有纳税人，不论是增值税一般纳税人还是小规模纳税人，不论是单位还是个人，不论是5月1日前取得的不动产还是5月1日以后取得的不动产，统一按照以下政策执行：

1.非自建不动产：

对于纳税人销售非自建的不动产，应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率（或者征收率）向不动产所在地主管地税机关预缴（或者缴纳）税款。

这也就是说，纳税人应按照差价和5%预征率（或者征收率）计算预缴（或者缴纳）增值税款。

例1：

某纳税人（非自然人），2016年6月30日转让其2013年购买的写字楼一层，取得转让收入1000万元（含税，下同）。

纳税人2013年购买时的价格为700万元，保留有合法有效凭证。

请问，如果该纳税人为增值税一般纳税人，应如何在不动产所在地地税机关计算预缴税额，如该纳税人为小规模纳税人又如何呢？

分析：

在地税机关预缴税款时，不需要区分纳税人性质，也不需要区分房产取得的时间是改革前还是改革后，只需要知道所销售的不动产，是属于自建的不动产，还是非自建。

在该题中，纳税人转让的不动产为2013年外购的，因此属于非自建，应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，即1000万-700万=300万，此为含税价，换算为不含税价后，按照5%的预征率（或者征收率）向不动产所在地主管地税机关预缴税款。

2.自建不动产：

对于纳税人销售自建的不动产，应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率（或者征收率）向不动产所在地主管地税机关预缴（或者缴纳）税款。

这也就是说，纳税人按照全额和5%预征率（或者征收率）计算缴纳增值税。

同样举例说明：

例2：

某纳税人（非自然人），2016年6月30日转让其2013年自己建造的厂房一间，取得转让收入1000万元。

纳税人2013年建造厂房的成本为700万。

同理，在地税机关预缴税款时，不需要区分纳税人性质，也不需要区分房产取得的时间是改革前还是改革后，只需要知道所销售的不动产，是属于自建的不动产，还是非自建。

在该题中，纳税人转让的不动产为2013年自建的，因此应以取得的全部价款和价外费用，即1000万，此为含税价，换算为不含税价后，按照5%的预征率（或者征收率）向不动产所在地主管地税机关预缴税款。

虽然本题给出了700万元的建造成本价格，但是在自建房产的销售中，地税机关在预缴税款时，不允许扣除成本，这是需要大家注意的地方。

（二）涉及国家税务机关的相关业务

除自然人以外的纳税人发生转让取得的不动产业务，在不动产所在地地税机关预缴增值税款后，回到机构所在地自行申报纳税。

前已说明，自然人没有机构所在地，也不需要按期申报纳税，只有在纳税义务发生时，才需要计算缴纳增值税。

1.纳税人适用简易计税方法，包括一般纳税人销售2016年4月30日前取得的不动产，选择简易计税方法计算增值税的；

及小规模纳税人转让取得的不动产（不包括个体工商户销售购买的住房）。

当纳税人适用简易计税方法时，需考虑不动产属于自建还是非自建：

非自建：

对于非自建的不动产，纳税人以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

即差额，5%征收率计算应纳税额。

例3：

接例1，某纳税人（非自然人），2016年6月30日转让其2013年购买的写字楼一层，取得转让收入1000万元。

纳税人2013年购买时的价格为700万元。

请问，该纳税人在不动产所在地地税机关预缴税款后，回到机构所在地如何计算应纳税额？

假设该纳税人为增值税一般纳税人，并对转让该房产选择了简易计税方法。

纳税人转让的不动产为2013年外购的房产，属于非自建的老房产，纳税人为增值税一般纳税人，可以选择简易计税方法或者一般计税方法。

题目明确纳税人转让该房产选择简易计税方法，则应按照全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

即1000万-700万=300万，此为含税价，换算为不含税价后，按照5%的征收率计算应纳税额。

对照例1可以看出，纳税人选择简易计税方法后，向不动产所在地主管地税机关预缴的税款，与回机构所在计算申报的应纳税额，应是一致的。

自建：

对于自建的不动产，纳税人应以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

即全额，5%征收率计算增值税。

例4：

接例2，某纳税人（非自然人），2016年6月30日转让其2013年自己建造的厂房一间，取得转让收入1000万元。

纳税人转让的不动产为2013年自建的房产，为自建老房产，纳税人为增值税一般纳税人，可以选择简易计税方法或者一般计税方法。

题目明确纳税人转让该房产选择简易计税方法，则应按照全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

即1000万，此为含税价，换算为不含税价后，按照5%的征收率计算应纳税额。

对照例2可以看出，纳税人选择简易计税方法后，向不动产所在地主管地税机关预缴的税款，与回机构所在计算申报的应纳税额，应是一致的。

2.纳税人适用一般计税方法，包括一般纳税人销售2016年4月30日前取得的不动产，选择一般计税方法计算增值税的；

及一般纳税人销售改革后取得的不动产。

当纳税人适用一般计税方法时，非自建不动产和自建不动产的应纳税额计算规定是一致的：

即以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照适用税率11%计算应纳税额。

例5：

仍接例1，某纳税人（非自然人），2016年6月30日转让其2013年购买的写字楼一层，取得转让收入1000万元。

假设该纳税人为增值税一般纳税人，对转让该房产选择了一般计税方法。

题目明确纳税人转让该房产选择一般计税方法，则应按照全部价款和价外费用为销售额，按照11%的税率计算应纳税额。

即1000万÷

（1+11%）×

11%－进项税额=应纳税额。

需要说明的是，该房产购买于2013年，不能取得合法有效增值税扣税凭证扣除房产的税款，但纳税人可以扣除销售不动产所产生的咨询费等所含的增值税进项税额。

当然，进项税额也包括纳税人当期取得的所有符合规定允许抵扣的进项税额。

例6：

仍接例2，某纳税人（非自然人），2016年6月30日转让其2013年自己建造的厂房一间，取得转让收入1000万元。

题目明确纳税人转让该房产选择一般计税方法，则纳税人应按照全部价款和价外费用为销售额，按照11%的税率计算应纳税额。

需要说明的是，该房产建于2013年，自建房产时未能取得合法有效增值税扣税凭证，或者已经取得的增值税扣税凭证按现行规定也不能抵扣房产的税款，但纳税人可以扣除销售不动产所产生的咨询费等等所含的增值税进项税额。

同上。

可以看出，纳税人选择一般计税方法后，向不动产所在地主管地税机关预缴的税款，与回机构所在计算申报的应纳税额，可能存在差异。

第五条个人转让其购买的住房，按照以下规定缴纳增值税：

（一）个人转让其购买的住房，按照有关规定全额缴纳增值税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

（二）个人转让其购买的住房，按照有关规定差额缴纳增值税的，以取得的全部价款和价外费用扣除购买住房价款后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

个体工商户应按照本条规定的计税方法向住房所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税；

其他个人应按照本条规定的计税方法向住房所在地主管地税机关申报纳税。

个人包括个体工商户和其他个人。

个体工商户需回到机构所在地向主管税务机关申报缴纳；

其他个人，即自然人，则不需要回居住地申报纳税，发生应税行为时，直接按规定申报缴纳税款即可。

第六条其他个人以外的纳税人转让其取得的不动产，区分以下情形计算应向不动产所在地主管地税机关预缴的税款：

（一）以转让不动产取得的全部价款和价外费用作为预缴税款计算依据的，计算公式为：

应预缴税款=全部价款和价外费用÷

（1+5%）×

5%

（二）以转让不动产取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额作为预缴税款计算依据的，计算公式为：

应预缴税款=（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷

本条明确了预缴税款的计算方法：

一是除其他个人以外的纳税人转让其取得的不动产，需要预缴税款。

其他个人，即自然人，不需要预缴，直接在不动产所在地主管地税机关缴纳。

因此，本条仅针对除其他个人以外的纳税人，也就是单位和个体工商户。

二是考虑到目前国税、地税部门信息尚未联网，地税部门难以得知纳税人的身份是一般纳税人还是小规模纳税人。

因此，采取了简便的处理方法。

即需要预缴税款的纳税人，在地税机关预缴时，均按照5%预征率（或者征收率）进行换算，不区分纳税人是否为一般纳税人，也不区分纳税人是适用一般计税方法还是简易计税方法。

第七条其他个人转让其取得的不动产，按照本办法第六条规定的计算方法计算应纳税额并向不动产所在地主管地税机关申报纳税。

自然人销售不动产不需要预缴税款。

自然人全部属于小规模纳税人，小规模纳税人转让不动产的征收率为5%。

因此，按照规定的计算方法，自然人转让不动产，直接以差额或者全额依照5%征收率计算应纳税额，在不动产所在地主管地税机关缴纳税款即可。

例7：

张三户口所在地为南京，在深圳工作，长期在深圳居住。

张三在海南买了一套海景房，价值80万元。

2016年6月，张三将海南的房产以100万价格卖出。

假设张三销售海景房可以享受差额征税政策，则应如何计算应纳税额？

张三应向哪里的国税或地税税务机关缴纳税款？

是否需要回户口所在地或者长期居住地申报纳税？

张三销售该海景房可以享受差额征税政策，则应纳税额=（100-80）÷

5%。

应纳税额为0.95万元，根据本条关于纳税地点的规定，张三应在不动产所在地（海南）就该笔税款向海南地税部门申报纳税。

自然人转让不动产，直接在不动产所在地纳税，不需要再回机构所在地申报缴纳，也就是说，张三销售海南的房产，向海南地税部门申报纳后，不需要向其户口所在地（南京）或者长期居住地（深圳）税务部门申报。

例8：

假设例7中纳税人销售该海景房只能全额征税，则应如何计算应纳税额？

张三应向哪里的哪个税务机关缴纳税款？

张三销售该商铺海景房应按照价款和价外费用全额征税，则应纳税额=100÷

应纳税额为4.76万元，根据本条关于纳税地点的规定，该自然人应在不动产所在地（海南）就该笔税款向海南地税部门申报纳税。

理由不再赘述。

第八条纳税人按规定从取得的全部价款和价外费用中扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价的，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证。

否则，不得扣除。

上述凭证是指：

（一）税务部门监制的发票。

（二）法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书。

（三）国家税务总局规定的其他凭证。

本条明确了扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价的凭证要求，基本平移原营业税政策的规定。

一是纳税人预缴税款或者申报纳税时，按规定从取得的全部价款和价外费用中扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价的，应出具合法有效凭证。

也就是说纳税人在向不动产所在地主管地方税务部门预缴或者向主管税务机关缴纳税款时，必须提供其扣除不动产购置原价或者取得不动产时作价的合法有效凭证，纳税人如果不能提供，或者提供的凭证，不符合该条规定的合法有效凭证的范畴，则应该全额计算缴纳或者预缴税款。

二是合法有效凭证包括：

税务部门监制的发票；

法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书；

以及总局规定的其他凭证。

“总局规定的其他凭证”，这是对今后可能出现的情况的一个兜底条款。

第九条纳税人转让其取得的不动产，向不动产所在地主管地税机关预缴的增值税税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。

纳税人以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。

本条是纳税人回机构所在地后如何抵减在不动产所在地已预缴税款的规定。

一是此条中的纳税人，指除其他个人以外的纳税人，也就是单位和个体工商户。

因为只有单位和个体工商户，才需要回机构所在地，就其全部经营业务向主管国税机关申报纳税。

二是除其他个人以外的纳税人，当期销售不动产，在不动产所在地主管地税机关预缴税款后，回机构所在地向主管国税机关申报纳税时，可以在增值税应纳税额中，抵减在不动产所在地地税机关已经预缴的税款，若当期未能抵减完，则可以结转下期继续抵减。

三是纳税人在不动产所在地地税机关预缴税款后，应取得并妥善保管完税凭证（注明有增值税），以完税凭证作为抵减应纳税额的合法有效凭证。

沿用前面的例子，我们来看一下完整的业务，需要如何计算纳税：

例9：

某南京秦淮区纳税人（非自然人），2016年6月30日转让其2013年购买的写字楼一层，取得转让收入1000万元（含税，下同）。

写字楼位于南京秦淮区。

纳税人2013年购买时的价格为700万元，取得了合法有效的营业税发票《销售不动产统一发票》。

请问，如果该纳税人为增值税一般纳税人，对该笔业务选择简易计税方法，应如何在不动产所在地地税机关计算预缴税额？

应如何在机构所在地申报纳税？

假设纳税人其他业务6月份的应纳增值税额为70万元。

按照前面的分析及规定的计算方法，纳税人在南京秦淮区地税机关应预缴税款=（1000-700）÷

5%=14.29万元。

纳税人向南京秦淮区主管国税机关申报纳税时，也应按照全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

纳税人在申报时，应同时加上其他业务的增值税应纳税额。

应纳税款=（1000-700）÷

5%（转让不动产）+70（其他业务）=84.29万元。

也就是说，纳税人在7月申报期内，将转让不动产及其他业务应共同申报纳税，应纳税额合计为84.29万元。

纳税人可凭在南京秦淮区地税机关缴纳税款的完税凭证，抵减纳税人应纳税额的14.29万元，纳税人仍需缴纳增值税70万元。

例10：

延续例9，如果纳税人在2013年购买房产时，未取得《销售不动产统一发票》，也未取得任何符合第八条规定的合法有效的凭证，则应如何在不动产所在地地税机关计算预缴税额？

按照第八条规定，纳税人如未能取得合法有效的凭证，则不能享受差额计税政策。

按照前面的分析及计算规定，纳税人在南京秦淮区地税机关应预缴税款=1000÷

5%=47.62万元。

纳税人向南京秦淮区国税局申报纳税时，同理，也因为未取得合法有效的凭证，只能全额计税，也应按照全部价款和价外费