酒店投资可行性研究报告Word文件下载.docx
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09′-34°
20′。
北距**60公里，南距**25公里。
2.2气候条件
地处季风暖温带，日光充足，地热丰富，四季分明，年均气温14.3℃，年均降雨量711.1mm，无霜期217天，市城水资源丰富，双洎河、清溢河、汶河、石梁河等过境河流28条。
2.3行政区辖
**市辖4个街道、8个镇、4个乡：
建设路街道、长兴路街道、长社路街道、金桥路街道、和尚桥镇（下辖22个村）、坡胡镇（下辖34个村）、后河镇（下辖28个村）、石固镇（下辖27个村）、老城镇（下辖29个村）、南席镇（下辖31个村）、大周镇（下辖35个村）、董村镇（下辖27个村）、增福庙乡（下辖18个村）、官亭乡（下辖23个村）、石象乡（下辖30个村）、古桥乡（下辖33个村）。
2.4历史沿革
**，据传为“古葛天氏之故地”。
战国初易名为长社，应邵说：
“其社中树暴长，更名长社。
”汉置长社县，隋改置**县，19**年设市。
2.5人口状况
总人口约79万人，其中市区25平方公里、市区人口约16.4万人。
2.6旅游资源
旅游景点有裴李岗文化遗址、龙山文化遗址、古社柏、葛天音乐园、佛耳岗（铁佛寺）水寨、中州人文纪念园、**集团工业旅游示范点、陈寔生态园、钟繇园林、**视察纪念馆、白居易墓祠等。
2.7**市交通
**市位于**省中部。
南邻魏都**，北接省会**，东观汴京开*，西望古都洛*。
京广铁路、107国道、京珠高速公路穿境而过，市内有火车站两处，经高速公路北上25公里即达**酒店机场。
全市路网设施齐全，是**省公路建设先进（县）市之一。
截止20**年底，全市公路通车里程1065公里，其中国道19公里，省道65.8公里，县道135.35公里，乡村道845公里，公路密度为162公里/百平方公里。
2.8**经济概况及发展趋势
**有着较为发达的工业基础，是**省乡镇企业、民营经济发展起步早、速度快、规模大、档次高的城市之一。
现有年销售收入500万元以上的企业200多家。
金刚石制造制品业该行业现有限额以上企业8家，固定资产投资7.6亿元,是**的龙头行业，为全国最大的金刚石制造及制品生产基地。
其行业龙头**旋风股份有限公司自1996年在上海证交所上市后，发展快速，已建成国家级科技中心，为世界金刚石企业三强。
该行业的主要企业有：
**旋风股份有限公司、奥宝机械公司。
电瓷电器业该行业现有限额以上企业21家，固定资产投资2.4亿元，行业的主要企业有：
森源电气、**四通。
机械行业该行业是**传统优势行业，现有限额以上企业38家，固定资产投资2.4亿元，在该行业的带动下，该市的农机配件专业市场规模、效益均居全国行业的前列.主要企业有：
奔马公司、鸿雁总厂、真马公司。
建筑卫生瓷业该行业在**起步早，工业基础好，现有限额以上企业10家，固定资产投资1.4亿元，主要企业有：
洁达公司、长辛工贸公司、石梁陶瓷厂。
纺织业该行业在**有着光辉的历史，是**的传统产业，现有限额以上企业11家，固定资产总投资1.2亿元，产业主要分布在市区、石固镇。
重点企业有：
优标棉公司、通达公司。
有色金属加工该行业是**的黄金产业，现有限额以上企业15家，固定资产投产1.4亿元，2产业集中，聚集效应明显，产业主要分布大周镇和市区。
誉丰公司海润钻业、金汇特钢、永兴铜材。
肉类分割加工业该行业是**农副产品加工业的龙头，现有限额以上企业14家，固定资产总投资1.3亿元，产业主要分布在市区和老城镇。
众品公司、维利达公司、肉禽蛋公司。
人造板业该行业现有限额以上企业16家，固定资产总投资9000万元，主要分布在石固镇、坡胡镇。
新艺制板公司、王昌贺中密度板厂。
生物化学工业该行业现有限额以上企业20家，固定资产总投资1.84亿元，产业主要分布在市区和坡胡镇。
**四通精细化工公司、宇新活性炭厂、兴华化工厂。
蜂产品加工业该行业现有限额以上企业8家，固定资产总投资4000万元，重点企业有：
吉祥公司、怀瑞公司。
2.10经济结构
完成生产总值222.5亿元，增长13.6%；
其中第一、二、三产业分别完成增加值17.6亿元、158.9亿元、46亿元，增长4.5%、15.4%、10.8%。
限额以上工业增加值达到106亿元，增长21.6%。
全社会固定资产投资100亿元，增长23.5%。
财政一般预算收入5.7亿元，增长14%。
社会消费品零售总额49.5亿元，增长24%。
2.11未来经济发展规划
**历来重视优化发展环境，是**省质量管理先进县（市）之一。
市场秩序规范，社会秩序稳定。
近几年，坚持以"
大开放促进大发展"
的指导思想，通过优惠政策和优良服务，每年都吸引众多商客到**来投资发展。
全市外商独资企业6家，合资企业19家，投资总额达4亿元人民币。
其中**集团通过与日本ODK株式会社联合，金刚石产量居全国同行业之首，并跻身于世界三强。
近几年来，我们积极鼓励企业进行资本输出参与国际市场竞争，宇龙公司先后在俄罗斯、哈萨克斯坦等国建立了分厂，实现了企业的有效扩张，优标棉纺织有限公司在科特迪瓦建立公司，在开辟非洲市场方面进行了有益的尝试。
第三章项目地理位置分析
本项目所处**新区核心地带，城市基础配套设施日趋完善，发展已进入快车道。
周边2.5平方公里内，将规划建设高新技术产业园区，大量白领将每天生活、工作于此。
随着区域经济发展，商务活动、休闲活动日趋频繁，对高级别休闲娱乐的需求日益增加，为本项目（水疗酒店）的建造及未来经营提供了强有力的支撑。
3、项目地点
位于****市新区创业园区D地块，东临魏武路，南临彭花路，西邻科技文化广场，北临**市新行政中心。
3.1项目地点示意图
（如上图所示：
项目地处御景豪庭社区东南角）
3.2建筑能见度
3.2.1能见度高
本项目作为******新城项目----**创业园区标志性建筑的一部分。
四周马路宽阔，建筑物最近距离也在100米以外，能见度较高。
酒店主体楼高6层，总建筑面积达到20000多平方米，目前是**地区规模最大的水疗主题酒店。
3.2.2项目建筑外立面图
3
.3.3项目区域环境
3.3.1目前，**省将围绕“一极两圈三层”架构，加快中原城市群发展，而**市地处紧密层，属于“半小时交通圈”范畴，一个南与**新区、北与**外围商圈对接、集工业、物流、商务于一体的现代化新城呼之欲出，随着**市新区的发展，大量高薪白领的进入，将会对本酒店项目带来庞大的潜在市场。
3.4交通状况
魏武路、京港澳高速贯穿南北，距**30分钟车程、距**东区20分钟车程，交通便利。
3.5项目优劣势分析（SWOT）
优势（Strengths）
劣勢（Weaknesses）
1.项目建成后将成为**规模最大、
品位高、项目新颖、服务专业的水疗酒店。
2.专业化、标准化、规范化管理。
3.作为****新城项目整体的一部分，其
配备商业街、餐饮街、高档住宅等将充分发挥互补作用，从不同角度为本项目提供稳定客源。
4.紧邻**新行政中心。
1.项目地所处商圈与**市区比较，商业氛围暂时处于空白。
2.如何让所处**市区与本项目互动产生更好的效果，除了本项目自身整体规划设计好外，也有待政府对所处**市区整体规划进行改良。
3.项目所处地四周的高档住宅群短期内入住率较低，距老城区较远。
项目对周边地区的辐射相对较弱。
4.项目规模较大，固定营运成本高。
机会（Opportunities）
威胁（Threats）
1.区域内规划建设高新技术企业园区、大量高薪白领消费群入驻。
2.项目地所处交通四通八达，基础设施齐全。
特别是魏武路的开通，将极大程度提升商圈的商业价值。
3.目前区域内经济的快速发展，促使各类高档商务休闲活动日趋频繁。
高档次、高品位的休闲消费需求不断增加。
4.区域内高档次、高品位的楼盘不断增加。
5.葛天新城整体项目的经营需要高星级酒店来配套和提升。
1.由于看到了区域内高星级水疗会所发展潜力，与本项目相隔20分钟车程内，先于我酒店项目将先后出现了2家开业的高星级水疗酒店和1家五星级酒店。
分别是巴厘岛水会国际、大浪淘沙（**店）、三鼎·
华悦酒店；
2.区域内其他规划项目启动缓慢，周边配套设施不足，对酒店人气造成短期影响。
3.目前公共交通极为不便利。
第四章酒店及周边城市高档水疗酒店发展状况调查及分析
摘要：
目前**高端康体设施基本空白，高端消费客源大量外流至**及**，人均消费虽然与沿海发达地区还有一定的差距，但在中原地区处于较高水平。
消费者对贵宾服务及正宗按摩情有独钟。
随着中原经济的快速发展和人民生活水平的提高，水疗休闲消费市场将同步快速增长。
4.1**地区洗浴业整体发展状况
**地区拥有传统的北方洗浴文化，大街小巷，各种档次洗浴中心、休闲会馆、神秘石体验场林立，“请人吃饭不如请人洗澡”，这句谚语已经在这座城市尽情演绎。
但由于从业商家的观念局限，洗浴客们只能将消费停留在落入俗套的桑拿浴、蒸气浴，名称花俏但种类单调的各种休闲服务，高消费但无高享受，庞大的市场等待着开发及引导。
4.2中原高档水疗酒店发展状况
大型综合水疗酒店在中原的历史，始于20**年开业的**大浪淘沙（未来路店），8000多平方米的营业面积，四星级的装修标准，吃喝玩乐一条龙的配套服务，有些人呆在洗浴中心里能几天几夜不出门。
很快，“蓝海岸”、“三毛洗浴广场”“迎宾馆御泉”“东海龙”、这些类似的洗浴会所在**市相继开业了，但都只停留在对**大浪淘沙的拙劣模仿阶段，软硬件设施落后，**市更是停留在北方传统澡堂的经营模式。
由于市场的空白，**及**地区的水疗市场异常火爆，而商家由于没有竞争的压力，沉迷于暴利，在硬件软件上都无意改良，形成了收费高、设施旧，服务差、生意火的奇怪现象。
20**年始，很多投资商瞄准了**及周边的大型水疗酒店市场，投资步伐正在加快，除20**年9月27日开业的**龙湖大酒店之外，巴厘岛水会国际，大浪淘沙**店也于20**年初相继开业。
4.3现场调查对象的选定及调查重点
此次调查对象选定原则：
选择规模较大、档次较高，具有较大影响力的水会和本项目主要竞争对手作为考察对象。
根据以上原则，我们分别选择了**大浪淘沙、**在水一方、**龙湖大酒店、**蓝海岸、**海龙温泉酒店、**大浪淘沙、**龙泉洗浴做为此次调查的对象。
此次调查重心是在其建筑风格、功能配置等硬件方面，经营方面的调查。
其次开业前将再做一次全面的经营调查。
4.4现场调查水疗酒店场所的基本情况及综合竞争力评估
4.4.1**大浪淘沙（金水路店）
**大浪淘沙调查报告表
调查项目
内容
公司名称
大浪淘沙（金水店）
技师押金金额
400元服装费每月
主盈利项目
门票、自助餐
地址
**金水路125号未来路口
发薪时间
15号
辅助项目
大堂项目、四楼全身按摩
电话
0371-6*******
生活用品提供
无
技师人数
200名（大堂技师及4层技师，三班）
开业年期
20**
入职培训
二至三个月
技术评定
优
营业面积及层数
18000平负一-六层
平时业务培训
每月培训一天
主要按摩手法
理疗
投资
1.4亿
员工服务水平
管理模式
大堂技师保底任务至，四层分成制
装修档次及风格
东南亚/泰式风格
员工精神面貌
技术联系电话
停车位
150个（露天）
女宾更衣柜
300个
按摩房总数
三层16间足浴包房，四层55间全身按摩
大堂功能及面积
接待、收银、发牌、换鞋500平方
水池
按摩房分类
足浴包房，299元泰式房、599元技师专用房、799元技师专用房
浴资
79元/位
水疗功能设备（女）
擦鞋费用
10元/双
干蒸房
按摩项目/收费
局部按摩69元/位/45分钟
中医按摩129元/位/60分钟
泰式按摩299元/位/80分钟
大浪风情599元/位/100分钟
乾坤玉汇799元/位/110分钟
收银台
6个位
浴区
手牌发放
泡泡池
男更衣柜数量
480个
水果吧
三层休息区11种水果、四层VIP11种进口水果
100平方、高中低温及功能池
洗漱位
4个
大堂项目/收费
修脚39元采耳49元敲脚49元
刮脚29元修手39元
精油足底99元/位/60分钟
脊椎护理199元/位/30分钟
水疗功能设备（男）
水床6个、各种喷头10个
手机柜
有
20平米
二次更衣
两个吹头位
35个冲凉位、8个坐浴位、27个擦背位
客房分布
二、五、六楼108间客房
3个保鲜柜、11种水果茶品
收费标准
199元/3小时399元/12小时
超过1小时加收50元
6个
影视休闲厅
24坐位投影，效果优
80个（壁柜）
棋牌房
无专棋牌房，客房有麻将
休息厅
177位分两个区，散位64个
2个吹头位、4个梳妆位
SPA房
无专用SPA房
康乐设备
跑步机2台、单车2台、健身器2台、乒乓球2台、英式桌球1台
KTV收费
网吧
10位，10元/小时
汗蒸区
人数（不含技师）
400人
餐厅区域
五层192个餐位，普通装修，两个明档
美发室
三层休息区
员工招聘形式
本地招聘或内部提拔
缓冲区休息厅
经理级
5000元
餐饮特色及收费
早餐、消夜免费，中、晚餐39元（**菜、粤菜、川菜）
健身馆功能
跑步机2台、单车2台、健身器2台
主管级
3500元
茶艺吧
三间包房，无最底消费
游泳馆配套
领班
2500元
冲浴效果
技师提成
服务员
2000元
整体卫生情况
迎宾员
突显项目
599元、799元全身理疗、大堂足疗
客服经理
电脑软件
水吧员
承包项目
保安员
设备评级
工资结构
工资底薪+奖金+提成
服务语言、态度
普通话
提供住宿
提供宿舍
服务员工作服风格
白、黑、天蓝、学生装
提供工作餐
当班时间一餐
消费者浴服色调
暗红花，分普通和VIP两种
技师餐扣款
服务投诉处理
综合评定：
功能齐全，装修及消费档次高，服务质量较高，但水区设施一般、会员专用区域少、收费混乱，存在店大欺客的现象。
工作时间
8小时
会员卡政策
5000送1000，10000送2500，20000送6000，30000送9000，20000以上VIP有专区（四层）、房费餐费打五折
每月休假
4天
平均客流量
300-500人，周末700-1000
员工收取押金金额
400元服装费
人均消费（元）
120元以上
4.4.2**在水一方调查报告表
**在水一方（草塘店）
门票保健
**金水路99号
客房
60人
3个月
中级
3层5000平方
月训
保健、泰式
良好
大堂技师任务工资、楼层技师分成制
70个无地下停车场
144
15间
300平米左右两个接待收银台
2
1种单人客房型
10元/位
10平方
水之梦299元/70分钟
150元/35分钟
水之幻599元/100分钟
300元/50分钟
4位两收银
200平方
前台发放
242
茶叶蛋、保鲜柜两个、水果较全
1个高温、1个常温
香足99元/60分钟姜敷79元
香局89元/45分钟刮痧49元
中医119元/60分钟拔罐49元
采耳69元/30分钟修脚39元
捏脚29元刮脚29灰指甲199元/个
维琪浴、1个水锤、两水库6个喷头
15平方
16位
3层40间
169元/3小时标间199元12小时
棋牌房199元3小时总统套房1999元
4位
30位最低消费49元2个投影
199元/间
41位15个睡眠床位（1.2米床，电视）
有，很少
280人
会议室
管理公司管理、服务人员就地招
88个餐位
50平方
4500+提成
19元/位海鲜自助
单车，跑步机各一台（电梯口
2200+提成
有较小
1700+提成
感应
技师提成4:
6
1500+提成
1600+提成
大堂足底按摩
1500
良
工资底+奖金+提成+全勤奖
普通话、态度热情
提供
蓝白一次性浴服
布局紧密、合理，装修档次较高，服务质量较高。
但无专属会员区域，公共区域娱乐设施少，并每项收费。
8折~6.5折
2天
280人/天
200元
4.4.3**市龙湖大酒店调查报告表
**龙湖大酒店
**延安路
0374-3*******
20**.9.22试营业
1个月
每周一次培训
差
现代中式，设计较差
一般
204个
收银、接待、鞋吧共200平方
温暖池3个
只有一种标双形式，无电视
38元/位
水床及简单喷头
10元
中式98
日式128
韩式168
（开业初期，价格系统未完善）
3个
15位，4坐浴，两洗漱
大堂
322
简单水果，茶蛋
1大2小，1儿童
两位
局部中医58
足底68
开业初期，价格系统未完善
水床3张，水锤4个，功能喷头
30平方，分高低温区
淋浴25个，坐浴5个
4-9层客房120间
提供简单的水果
标双138元/12小时98元/6小时
棋牌
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