天河城文档格式.docx
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2006年11月9日，天河城集团在广州市委、市政府在市政府礼堂召开的“广州市建设创新型城市工作会议”上，获得“广东省名牌产品”和“广东省著名商标”称号
2006年11月25日，天河城在“中国购物中心国际论坛第四届年会”上荣获“2006年度中国最佳购物中心运营奖”
第一部分PART1[/align][align=left]天河城广场的开发策略
段宏斌点评:
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世界上每一个商业地产项目都想走向成功，但是项目最终能否取得成功，并不完全取决于我们在这个过程中如何努力，而在很大程度上取决于我们是否选择了正确的起点和发展方向。
有的人付出了努力，但并不一定有回报，而有的人付出一倍的努力，但却可以取得十倍的回报。
天河城广场能在后期的经营过程中取得如此卓越的成绩，其最核心的因素在于起步阶段就选择了正确的起点和发展方向，这是后来一切成功的基础。
问题与机遇:
因为一次偶然的机会，省里的领导决定在天河体育中心对面建一个商贸大市场。
但是，面对着一片荒芜、毫无商业氛围的土地，应该建一个什么样的商场，大家的心里谁都没有底。
当时天河城的决策者是怎样实现战略突围的，他们做了一个怎样对中国购物中心产业具有深远影响的决定？
事件与历程：
有一个开发商，面对着这样一个商业地产项目：
1）目前是一片菜地，一到太阳落山之后，周围全都是黑的；
2）项目建设周期需要四年，建成后需要守场三年，七年以后才见效益；
3）在建设期内，国家金融政策波澜起伏，区域经济遭遇严重危机，在项目的整个建设周期内，始终要面对众多的投机诱惑和高额的银行贷款利息。
诱惑与压力同时存在，一着不慎，全盘皆输；
4）开发商自身没有任何商业地产开发运营经验，项目的发展需要进行艰苦的自我摸索，未来项目的发展走向如何仍带有巨大的不可确定因素；
……[/align]
亲爱的读者，如果你是一位开发商，当你面对着这样一个商业地产项目的开发机会的时候，你会作何选择？
是的，我们相信大多数读者在看到这样一个命题的时候，一定会认为：
这个项目的操作风险太大，如果我是开发商，我将不会开发这个项目。
这是一个看上去很理性的选择。
然而，在历史发展的过程中，却正是一些看上去不理性的选择，把一些不可能的事件变成可能！
天河城广场，一个中国商业地产发展过程中最有典型意义的案例，正是在这样极为艰难的条件下，在以上四个不利条件全部齐备的情况下，迈开了现代商业地产开发建设的步伐。
今天，有的人看到的是天河城广场的成功。
而我们看到的却是天河城广场曾经的困难和他们解决问题的办法，那么，天河城广场是如何创造这一系列奇迹的呢？
天河，在1987年以前，对于广州人来说是一个极为遥远的地方，人们只记得在抗日战争时期在这里有一个“天河机场”，天河由此而得名。
明清时期广州城市的重心在荔湾区，民国时期广州城市的重心在越秀区，新中国成立以后广州城市的重心开始向东山区发展。
第六届全国运动会的召开，给了天河一次发展的机会……
因为在这时，向东发展已经是广州最佳的城市发展方向。
为了迎接六运会，广州市政府在天河区兴建了天河体育中心，这里有了当时全国最漂亮的体育场馆，随后，又兴建了六运小区等住宅小区。
天河区，也就是从这个时候开始，才具有一个新城区的基本模型。
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在这里，能建一个华南地区最大的城市商业中心吗？
作为天河城广场战略规划的主要决策者之一，刘春亭是如何作出决择的呢？
以刘春亭为代表的广州天河城广场的开发建设者们，他们敏锐地感受到这一地域的商业潜力，那么，他们又做了一些什么工作呢？
段宏斌总结：
1）商业中心的成长是由其内在消费潜力和未来增长潜力所决定的。
人们在决定是否开发一个购物中心的时候，首先最关注的就是：
这里是一个商业中心吗？
这里有成熟的商业氛围吗？
如果是，就觉得开发的风险比较小，项目开发成功的可能性很大。
如果不是，就觉得开发的风险很大，项目开发成功的可能性很小。
这种认识，其实是走进了一个误区。
现代购物中心的开发已经远远不再像传统的商业开发那样简单：
新的商业设施必须依附于传统的商业氛围而存在。
开发购物中心，其实就等同于开发一个商业中心。
天河城广场以及众多与天河城广场类似的商业地产项目所走过的道路说明：
购物中心地块的商业价值，并不是由当时看到的商业氛围所决定的，而是以其内在消费潜力和未来的增长潜力所决定的。
因此，开发购物中心选择“地块商业潜力巨大、但土地价值并未凸显”的地区，这样的开发策略具有更大的成长空间和抗风险能力。
2）开发购物中心就是研究城市。
开发商业中心，其实就是研究城市的结果。
虽然天河城广场在建设之前，并未刻意进行选址的论证和研究，但事实上形成的结果就是，广州天河城广场的地段是迎合了广州城市发展的自西向东推进这条主脉络的。
从六运会的召开，到天河体育中心的兴建，广州的城市发展脉络日益显现。
在这种前提下，天河城广场的选址由于位于城市未来发展的主脉络上，这一地段上的先天优势，也正是天河城广场取得成功的重要支撑点。
建怎样的建筑物呢？
问题与机遇：
既然建一个商贸大市场不行，那应该建一个怎样的商业建筑？
天河城广场的决策者开始把目光投向境外。
他们到了曼谷、东京和欧洲，最后，他们在香港停留下来。
1990年，香港购物中心的繁荣景象深深地吸引了他们，虽然他们明白当时的广州距离香港还很遥远，但是，是什么动力促使他们走上了一条高难度的发展道路?
天河城广场在发展的道路上之所以能够按照预期目标推进，一个根本性的原因在于天河城广场从建设之初就拥有“近乎豪华的投资组合”。
在当时广东省政府的大力推动下，天河城广场集中了当时几大省属“财团”，形成了天河城广场开发建设过程中重要的实力保障。
天河城广场投资组合：
粤海投资有限公司：
1980年粤海公司在香港注册，是广东省政府在香港创办的第一家“窗口公司”。
经过十多年的发展，广东省粤海集团已经成为省府直辖的龙头企业，旗下拥有数百家子公司。
以水、电、路、桥等公用事业板块为主的粤海投资是一家香港上市公司。
2000年1月广东控股有限公司在香港注册成立（本文称之为“新粤海”），取代旧粤海。
广东控股是广东省政府为重组粤海，在原粤海集团、南粤集团和广东省东深供水局基础上重新组建的省属国有资产授权经营公司，也是目前广东省在香港规模最大的综合性企业集团。
从天河城广场立项之始，粤海投资一直是天河城广场最重要的投资方，粤海的背景也决定了天河城广场的项目背景。
广东发展银行：
广东发展银行是经中国人民银行批准组建的中国第一批股份制商业银行之一，1998年9月8日正式开业。
注册资本为人民币35亿元，总部设于中国广州市。
分别在北京、上海、大连、郑州、南京、杭州、昆明、沈阳、广州、深圳、澳门、珠海、汕头、东莞、宁波、温州、安阳、新乡、无锡、玉溪、大庆等大中城市设立了分支机构。
在北京、香港设有代表处，并与境外各大金融中心的600多家银行建立了代理行体系。
全行机构总数达500多个。
广东国际信托投资公司：
广东国际信托投资公司（以下简称广东国投）是1980年７月经广东省政府批准成立的企业法人，注册资本人民币12亿元。
1983年被中国人民银行批准为非银行金融机构，并享有外汇经营权，1989年又被国家主管机关确定为全国对外融资窗口。
广东国投在广东改革开放的20世纪80年代起过重大作用，是在海外有一定影响的金融机构，凭借其“窗口公司信用”在世界范围融资，为广东的经济和社会发展发挥了积极作用。
广东国投通过在国际上发行债券、贷款、担保、参股、投资租赁等方式，兴办和支持了一批广东省重点建设项目，为广东的经济发展作出了较大的贡献。
广东粤财信托投资公司：
广东粤财信托投资公司前身是广东省人民政府在1984年12月19日正式批准财政厅组建的“广东财务发展公司”。
1990年末，公司通过了中国人民银行总行和国家外汇管理局对金融性公司的复查验收，正式更名为“广东粤财信托投资公司”。
2001年与原主管单位省财政厅脱钩，同年，粤财投资控股有限公司正式成立，由广东省政府授权经营，成为一家行使国有资产管理、监督和资本运营职能的省属正厅级国有企业集团。
广东华侨信托投资公司
广东华侨信托投资公司前身为公私合营华侨投资股份有限公司。
1988年，广东省政府重组广东省华侨投资公司，1991年8月，易名为广东华侨信托投资公司。
广东华侨信托投资公司是广东省政府的直属企业，金融业务归中国人民银行领导，担负着为广东经济发展筹措资金、项目建设的任务。
广东华侨信托投资公司性质为股份制企业，主要股份为国家股和境内法人股，注册资本9.36亿元人民币。
截止1997年6月30日，总资产规模为120多亿元人民币。
广州城市建设开发集团有限公司
1978年广州市设立“住宅建设办公室”；
1983年“住建办”改制为“广州市城市建设开发总公司”，成为广州市最早成立的房地产综合开发企业。
1996年“广州市城市建设开发总公司”改制为“广州市城市建设开发集团有限公司”。
2002年，广州城建开发集团与香港越秀企业集团实施资产重组，成为香港上市公司“越秀投资”的主体。
集团总资产200多亿元，是一个以房地产为主业，以房地产相关产业为依托，资本结构多元化、产业发展多元化的综合性企业集团。
天河城广场的投资组合都是带有国资背景的大型企业，资本实力比较雄厚。
也正因为是这样，为天河城广场日后的发展、融资创造了条件。
但是，建什么？
在开始阶段，大家的心里并没有一个肯定的答案。
按照省领导的要求，这里要建一个工业品大市场。
但是，随着社会经济的发展，以刘春亭为首的天河城广场创业者却感到在这里建一个工业品大市场是不够的。
天河城产生的时代背景：
《广州市1991年国民经济和社会发展统计公报》
1991年，广州市场繁荣兴旺，商品充裕，供应良好，物价平稳，消费者心理稳定。
全市社会商品零售总额为177.39亿元，比上年增长14.95％。
其中消费品零售额170.12亿元，增长15.12％；
农业生产资料零售额7.27亿元，增长11.30％。
吃、穿、用消费品市场活跃，衣着商品消费尤为突出，相当部分大件、高档消费品销售回升。
与1990年相比，食品类消费品增长11.27％，衣着类增长23.77％，用品类增长15.74％，燃料类增长77.62％。
主要商品零售量比上年增长的有：
猪肉增长9.66％，鲜菜增长10.35％，水产品增长7.37％，肥皂增长22.88％，自行车增长18.07％，彩色电视机增长49.76％，录音机增长65.84％，洗衣机增长9.70％，各种服装增长13.20％，空调机、录像机成倍以上增长。
但仍有部分主要商品零售量比上年下降，如食油下降10.25％，丝绸下降30.00％，缝纫机下降20.09％。
1991年，全民、集体、个体和合营经济商品零售分别比1990年增长10.33％、12.24％、29.35％和24.55％。
大型商业企业销售增长，出现了一批销售额超亿元企业。
国营商业和供销社商品购销同步增长。
1991年，市属国营商业、供销社总购进183.76亿元，比上年增长14.11％；
总销售205.34亿元，增长13.81％。
经济的发展，居民收入不断提高，广州市居民的消费需求随着收入水平的提高也出现了新的变化和调整。
一个鲜明的指标是：
空调机、录像机成倍以上增长，但食用油下降10.25％，丝绸下降30.00％，缝纫机下降20.09％。
这意味着消费者的购物趋势已经发生了变化，显然，一个工业品大市场是无法满足这些需求的。
为了打造一个成功的商业地产项目，刘春亭率队走出去进行考察。
这一行，他们到了东
20世纪90年代的伦敦、巴黎、东京和纽约的购物中心产业已经非常繁荣。
英国购物中心发展趋势
英国第一批购物中心建立于20世纪50－60年代，主要建在遭受战争破坏的中心城市，如普利茅斯、埃克塞特，以及“新兴城市”如斯蒂芬艾治、巴兹尔登和克劳利。
到20世纪70年代后期为止，所有的购物中心都设立在市中心，但是逐步增强的竞争压力使一些零售贸易开始向城郊发展。
城郊购物中心的发展分三个阶段：
法国购物中心发展趋势
1969年，随着在巴黎凡尔赛附近的Parly2和尼斯附近的Cap3000这两个新型购物中心的出现，标志着法国购物中心发展革命从此开始。
到1991年，法国总共有600家购物中心，总面积约1250至1300万平方米，占整个国家商场面积的三分之一左右。
20世纪90年代公布的最新人口普查结果，确认了两个和零售市场未来有关的重要人口统计趋势：
一是城镇中心人口的逐渐回升，二是由巴黎中心向配备更好基础设施的、更暖和地区的人口净迁移，如迁往里昂和蒙波利埃。
法国人口的老龄化导致法国南部的人口增长率高于全国平均水平。
另外，欧洲统一货币呼声的出现也促使人口迁离。
法国人为了抓住日益增加的跨边界贸易所带来的商业繁荣，正在迁往临近其他国家的边界城市，如斯特拉斯堡、里昂、里尔和尼斯。
法国购物中心的发展到20世纪90年代时，已经呈现出郊区化向城市化回归的趋势，购物中心的发展高度繁荣。
日本购物中心发展趋势
日本的购物中心起源于20世纪50年代二战后的复苏时期。
起初，城市的重建以火车站为中心，原因很简单，火车是连接城市与乡村，输送货物的重要交通工具。
就这样，火车站成为最初的货物储运中心以及社区聚集场所，这使得火车站成为自然形成的商业中心区。
从20世纪70年代开始，日本越来越多的家庭拥有了小汽车，郊区的住宅区也发展起来了。
利用这个良机，日本郊区购物中心的先驱者泉屋（Izumiya）和大荣（Daiei）开始研究美国和欧洲的购物中心和连锁商业，从而将分散的零售商联合起来，自己经营管理日用百货商店，从而推动了日本购物中心行业延续三十多年的高速发展。
到了20世纪90年代，日本人的生活方式的多元化也导致了购物中心的多元化。
人们可以在购物中心获得从购物、休闲、旅游、娱乐以及教育等各方面的体验。
一些大型购物中心建在城市的再开发区域和海湾旁边，并得到房地产公司、贸易公司和金融机构的大力投资。
这时，购物中心已成为日本的支柱产业之一。
香港购物中心发展趋势
香港购物中心产业的发展是以海运大厦的建成开业为标志的。
在这一阶段，香港初步建设了一系列的购物中心。
在这时，由于购物中心代表了先进的商业思想和理念，同时又体现了新的商业模式对传统商业模式的冲击，所以这一阶段的香港购物中心开始陆续建设。
这一阶段建成的购物中心设施比较简单，功能比较单一，但购物环境的舒适性已经大大超越了传统的商业场所。
香港购物中心建设的黄金时代，是从香港地铁的大规模建设开始的。
1975年，香港地铁开始动工，1979年，第一条地铁线路通车，这标志着以城市轨道交通为主动脉的购物中心网络开始逐步形成。
在香港建设地铁之前，世界上早有多座著名城市建有完善的城市地下铁道交通系统，但是，在这些城市当中，地铁对购物中心开发和运营的作用和影响有限。
相反，在地铁建设时间较迟的香港，当购物中心建设风潮兴起的时候，大规模的城市化建设和城市公共交通体系建设也同时推进，天时地利就在这种特定的情况下结合起来，使购物中心的建设打上了深深的地铁的烙印。
香港购物中心的建设，与香港大规模的地铁建设和城市建设扩张密切相关，同时也与香港地铁公司敏锐的商业触觉和先进的发展思路相关。
为减少公共交通运营所产生的亏损，增加收入，香港地铁公司促成了地铁与购物中心的同步建设。
目前，香港几乎所有大型的购物中心都在地下与地铁通道直接相连。
同时，香港地铁公司还主动进行投资，建设地铁沿线的购物中心。
现在，香港地铁公司已是多座大型购物中心的业主。
随着香港地铁的大规模建设，香港购物中心发展的黄金时代开始到来，这一阶段是以太古城中心的开业为标志的。
香港在70年代以前，还只是太平洋沿岸一座寻常的城市，大规模的城市扩张和新建还未启动。
在那时，香港没有中银广场，也没有今日维多利亚港所呈现的国际化大都市的璀璨灯光。
70年代出现了两个主要的市郊住宅区，即九龙西的“美孚”和港东的“太古城”。
后者则由太古集团开发，包括一个叫“太古城中心”的购物中心。
1982年太古城中心的建成开业，定下了后来香港购物中心发展的基调。
在香港，太古城中心以其先进的规划和现代商业理念，将购物中心的建设推向了一个新的高度，开创了香港现代购物中心建设中的一个里程碑。
虽然在开发建设之初，太古城还只是一个市郊住宅区，而太古城中心则是一个市郊购物中心。
时至今日，它已经成为繁华都市中心不可分割的一部分。
香港太古城中心的出现，将一种全新的休闲购物的理念带到香港，引发了香港商业的全面变革。
这一阶段的特点是娱乐化开始出现，并主导购物中心的建设。
这时候购物中心不仅仅满足消费者购物的功能，而且应当满足消费者的多种需求。
这一阶段的购物中心竞争开始变得激烈起来，各个购物中心为了区别于竞争对手，纷纷规划更多的娱乐设施，吸引更多的顾客。
从20世纪70年代开始，随着政府和私人对新城镇的开发利用，横跨港岛和九龙北部直到新界的交通基础设施也不断地扩建。
购物中心一向是新城镇规划中关键的一部分，它在整个90年代香港商业的发展进步中占有重要的地位。
在购物中心发展中，另一个里程碑就是两个位于市中心的购物中心的建成，它们是大型综合性商业楼宇的一部分。
一个是由香港地产在80年代早期建成的中环“置地广场”，另一个是由太古集团在80年代后期沿金钟道建成的“太古广场”。
此外，沙田卫星城新鸿基地产的“新城市广场”也于80年代中期开放,这些都成为这个时代香港购物中心和商业典范的代名词。
1992年，邓小平南巡，省政府决定天河城跳出国营的窠臼，尝试着搞成股份制、中外合资的性质。
大计甫定，工程上马：
1992年7月18日，股东创立大会召开；
同年8月18日，天贸集团正式宣布成立；
11月18日，天河城正式动工；
1992年，香港的购物中心已经非常繁荣了。
从1982年太古城中心的建成开业，到1988年太古广场开业。
同时，1988年新鸿基地产的“新城市广场”也已经开业了。
段宏斌总结
1）建一个商场并不难，难的是建一个什么样的商业场所。
如何借助天时、地利、人和的因素，建一个成功的商业地产项目?
这是天河城广场第一代创业者所要考虑的重点问题。
为了解开疑惑，天河城广场第一代创业者选择了走出去的方式，他们走到伦敦、巴黎、东京、曼谷，最后在中国香港停下来。
此时，发达城市的购物中心产业如此繁荣，使得天河城广场的创业者怦然心动。
尤其是70年代，太古城还只是一个市郊住宅区，而太古城中心则是一个市郊购物中心，但数年以后，它就成为香港最具魅力的商业中心之一。
刘春亭先生惊讶地发现：
一座规划先进的购物中心可以在数年的时间内，使一个荒芜的地带成为新兴的城市中心，这是一个多么令人感到既惊奇、又兴奋的事情！
这种由购物中心产业的推动而带来的前所未有的新造城运动，使得天河城广场的创业者预感到：
天河城广场可能会成为广州明天的“太古城中心”。
2）购物中心是世界历史上规模最大、速度最快的商业中心造城运动。
[color=green]历史以来，一个商业中心的形成需要上百年、几百年的时间，如东京银座、上海南京路，无不是经历数百年的历史积聚，才形成城市的商业中心。
但是到了现代购物中心出现以后，一个商业中心的形成却只需要数年时间。
为什么购物中心具有如此巨大的魔力？
近代城市化进程的推动，人口的聚积和分散，城区面积的扩张，人口的增加，新兴卫星城镇的建设，为购物中心的发展提供了第一原动力。
交通条件的改善和新型交通工具的运用，通过出行方式的改变带来了新的群体聚集。
由于购物中心具有先进的规划理念，通过建筑向空中的扩张，使一个不大的城市地块可以建成一个具有大型商业中心的容量的新型商业综合体，这种规模效应使一个购物中心具有了形成一个商业中心的商业能量。
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造城。
造商业中心。
这正是天河城广场和中国其他商业地产项目所面对的历史性机遇。
[size=5][color=blue][b]问题与机遇
没有现成的经验，就只能依样画葫芦。
天河城广场从1991年进行前期研究，到1992年开始做桩基础图、报规划、动工，到1994年设计完成并封顶，到1996年建成开业，天河城广场的建设之路走走停停，共用了四年的时间。
天河城广场的建设者为什么这样谨小慎微？
他们所做的工作为天河城广场日后的成功打下了怎样的基础？
从做一个商贸大市场，到做一个以香港及曼谷购物中心为蓝本的购物中心，天河城广场的决策者几乎是一夜之间就做出了这个决定。
然而，怎样才能做一个成功的购物中心，却无时无刻不在考验着天河城广场的操作团队。
外面的购物中心虽然看上去很漂亮，但很多人只看到了外表，却缺少对其内在规律的研究。
天河城广场的决策者从香港回来以后，就开始了对购物中心的研究和对天河城广场规划的构想。
1991年，以广州市设计院副院长郭明卓为代表的设计工作者开始对天河城购物中心的建设进行前期研究。
[/b][/color][/size]广州市设计院
广州市设计院组建于1952年，是国内成立最早的甲级勘察设计单位之一，是国内建筑设计的一支重要队伍。
拥有工程勘察设计、工程设计咨询、城市规划、市政设计、
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