久居雅园项目项目建议书文档格式.docx

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控高：

控制高度：

80米；

绿化率：

≥30%

建筑密度：

≤30%

10、预计挂牌价格：

38250万元（土地出让金和土地补偿）

12、土地楼面价：

2500元/㎡

13、项目直接成本：

96009万元（含土地成本、建安成本及不可预见等直接成本，详见正文《投资估算表》）其中：

14、可售地上面积单方成本：

6275元/㎡（直接总成本/地上可售面积）

15、周边调查市场均价：

（1）普通住宅（毛坯房）7800元/㎡

（2）商业整体15000元/㎡

16、同类可比产品最低价格：

（1）普通住宅（毛坯）6584元/㎡；

（当代名筑）

（2商业整体12000元/㎡

同类可比产品最高价格

（1）普通住宅（毛坯房）：

8478元/㎡；

（新通国际花园）

17、项目预计销售均价：

整体均价8843元/㎡，其中：

（1）普通住宅7100元/㎡

（3）商业整体1500元/㎡

18、预计总销售收入153195万元

（1）住宅销售收入87345万元

（2）商业销售收入45900万元

（3）车库收入19950万元

19、预计项目利润40333.90万元

20、投资利润率：

31.51%；

21、投资回收期：

24个月

22、付款方式：

建议结论：

收购该项目公司100%股权

理由：

1、该项目紧临某梨园，属某区的居住区，具有明显的地理、交通、商务优势；

2、某区成熟地区，短、平、快项目，市场前景较好；

3、门槛相对较低，操作简单，交易方式安全；

1.

第一部分项目情况简介

一、项目概况

二、项目经济技术指标

三、项目功能分布

四、项目进展情况

第二部分项目市场分析和项目定位

一、某市房地产市场分析

二、区域市场分析

三、市场调研数据

四、市场调研分析

五、项目定位

第三部分项目经济分析

一、成本分析

二、投资估算表

三、收益分析

第四部分转让价款支付方式

第五部分项目开发条件及文件

1.项目名称：

2.项目位置：

某区梨园镇

四至范围：

东至DBC加州小镇，南至规划路，西至现状住宅小区，北至京津公路。

地处某梨园区域中心，地理位置十分优越。

该地区属于某区梨园镇的黄金地段。

↑北

项目在某市相对位置

项目在某区的相对区位

项目的鸟瞰图

3.项目实景

项目的南边界

项目的东边界

项目的北边界

项目的西边界

4.项目周边交通

轻轨

项目南侧市政路

5.项目周边实景

新城国际花园

1、规划用地面积：

2、总建筑面积：

配套公建面积3000㎡，

3、项目容积率：

功能分区为住宅、商业以及配套公建和地下车库。

目前已取得的主要相关文件详见第五部分《项目开发条件及文件》。

一、某房地产市场调研

1、某房地产行业长期看好某房地产行业长期看好

根据调研，我们发现某各个地区的房地产行情差异很大，某房地产市场应该划分区

从区域来分析根据各地的差异，我们将某房地产市场分为老城区（东城、西城、宣武、崇文）朝阳海淀区、其他城区（某、昌平、丰台、石景山）。

小结

朝阳海淀区二手房价格从08年2月开始回落5月份小幅反弹。

.其他地区的二手房价格从08年3月开始小幅回目前趋于稳定。

老城区房价一直较为坚挺，至今仍维持上涨的格局。

成交量有所回落但幅度不大在10％到20

2、房地产供求关系

供应角度3、分析房价的模型

总供应＝可售期房面积＋未签约现房面

根据调研，一般开发商开工到预售的工期约为12个月。

下个月总供应＝本月总供应－本月销售面积＋12个月前的新开工面积

库存消化时间（单位：

月）＝总供应/本月销售面积

库存消化时间自07存消化时间自07年年底以来大幅攀升

4、房价有一定负相关关系

因此，悲观情观情景

2007年年底以来，由于销量大幅下滑，库存消化时间开始攀升并创出新高。

随着库存消化时间的上升，，某房价开始滞涨，局部出现下跌。

.根据调研结果，奥运对施工的影响约为3个月（7月、8月、9月），08年下半年楼盘供减少，某房价有望维持高位。

如果成交量仍然持续低迷，库存消化时间将在09年上半年继续攀升，某房价下跌将无法避免法避免。

。

乐观情景:

某房地产成交量能够乐观情景:

某房地产成交量能够在08年下半年逐步上升

5、从需求角度分析房价的模型

.通过调研，我们发现某五环以外的需求以自住为主（90％以上），20％为某人，80％为外地来京工作者，想在某定居

80％以上的买房人群需要贷款。

.自住人群的购买力主要由收入决定

.如果按照家庭收入的50％作为每月还款额，那么根据目前的平均收入就可以算出房价的

那么根据目前的平均收入就可以算出房价的合理价格。

推导过程

（一）

（二）＝（三）＝（四）（六）＝（五）/90

（一）×

1.1×

1.1

（二）×

2（三）/24（五）

06年平均工资08年年收入家庭年收入月供月供对应月供对应的总房90平米房价

4011748541.579708340457714298571

对结果的修正

.根据调研，我们发现某各部委和事业单位存在大量自建住房的现象，，这类需求对价格不敏感，也不受宏观调控的影响某公务员真实收入与工资单存在较大的差异，我们初步假设公务员的真实收入是工资单收入的两倍工资单收入的两倍。

修正的结果

公务员总数某总就业人口公务员平均工资提升某平均工资

2840964530617528003310.87

加上某公务员其他收入后的模型

08年年收入家庭年收入月供月供对应的总房款90平米房价

51852.4410370543218185719095

结论

.以某当前的收入水平，自住型为主的房价合理值应该为9095元/平方米。

.根据调研，当前五环外商品房价格约为

10000元～11000元，结合之前供应模型对

某房价看跌的判断，我们认为未来某房价2009上半年仍存在10％的下跌空间，但2009年下半年将止跌回稳。

二、某市房地产市场分

1、宏观经济环境分析

2008年某市经济增速回落，1-3季度GDP同比涨幅为9.1%

数据来源：

某市统计局、中国房地产指数系统（CREIS）

受国际金融危机的影响，外需大幅减弱，加上国家宏观调控政策等因素的影响下，2008年以来某经济出现回落走势；

2000-2007年某市地区生产总值同比涨幅均超过10%，但2008年下半年来，某市经济出现回落现象；

2008年1-3季度，全市实现地区生产总值7586.3亿元，按可比价格计算，比上年同期增长9.1%。

其中，第一产业实现增加值73.9亿元，增长0.9%；

第二产业实现增加值1927亿元，增长4.1%，其中工业实现增加值1630亿元，增长4.9%；

第三产业实现增加值5585.3亿元，增长11.1%。

人均可支配收入持续增加，但消费者支出同比减少

随着某经济持续发展，人均可支配收入不断增加；

2008年1-9月,某市城镇居民家庭人均可支配收入为18577元，同比增长12.2%，扣除物价因素影响，实际增长5.8%；

而城镇居民人均消费性支出为12101元，同比增长5.7%，扣除物价因素影响，实际下降0.3%。

居民人均支配收入同比上涨，而人均消费性支同比却下降，可见2008年城镇居民消费的热情有所下降，对未来经济持续增长的信心不足；

国家下半年以来不断出台的扩大内需，促进经济持续稳步增长的政策，有望使消费者逐步恢复信心。

2、房地产开发经营情况

2008年房地产开发投资总体仍呈下降趋势，带动固定资产投资回落

2008年1-11月某固定资产投资额达到3051亿元，较去年同期下降5.10%；

其中房地产开发投资为1510.8亿元，占固定资产投资总额的49.52%；

2008年以来房地产投资总体呈下降趋势，较上年同期下降7.1%。

正是由于房地产投资的回落，以及基础设施建设的减少，使得某市全社会固定资产投资较去年同期回落。

企业筹集资金的压力加大，定金及预付款占比下降，自筹资金上升

2008年1-11月某房地产资金来源国内贷款占比为28.32%，较去年同期基本持平，稍上涨0.18个百分点，但自筹资金占比达到25.41%，较去年同期上升了6.61个百分点；

其他资金中，定金及预付款占比28.98%,较去年同期的35.81%下降了6.82个百分点。

由于2008年某房地产整体市场处于销售低迷期，回款压力大，致使定金及预付款比例下滑，企业只能加大自筹资金的力度，进一步增加了企业筹集资金的压力。

保障性住房用地推出力度加大，使得2008年土地购置面积大幅上涨

2008年土地市场由于受到整体房地产市场不景气的影响，某土地交易日益萧条，但由于政策性住房用地2008年推出的力度加大，使得2008年土地购置和开发面积都有较大幅度的上涨；

其中2008年1-11月土地购置面积达到577.1万平方米，较去年同期上涨41.1%，远超过2007年整年的391.6万平方米；

而2008年1-11月的土地开发面积基本与2007年整年数值相当，为246.6万平方米，较去年同期上涨7.2个百分点。

商品房供应指标同比持续下滑，2008年新开工面积、竣工面积同比均持续下降

2008年1-11月某商品房新开工面积2053.5万平方米，同比下降4.0%；

实现竣工面积1572.8万平方米，同比下降13.6%。

新开工面积自2004年以来，仅2006年同比出现反弹，其他各年份同比均出现下滑，2007年同比降幅达到最大为19.6%，2008年持续2007年的下降趋势，1-11月同比降幅为4.0%，降幅有所回落；

而商品房竣工面积2005年成为分水岭，1999-2005年竣工面积保持高速增长，而2006-2008年逐步回落，2008年1-11月降幅达到13.6%。

商品房销供比逐步回落，供过于求矛盾日益显现

2008年受房地产市场整体低迷的影响，某商品房销售面积同比大幅回落，降幅大于商品房竣工面积降幅；

2008年1-11月销供比自2000年以来首次低于0.7，市场供过于求的矛盾日益显现；

按照这趋势预测，2009年商品房销售压力将进一步增加，供过于求现象将更加严峻。

3、商品住宅市场行情

保障性住房集中供应，大幅增加2008住宅市场供应量

2008年1-11月住宅供应套数和面积分别达到131250套、1393.12万平方米，较去年同期相比分别上涨了28.40%和15.01%；

从各月上市面积对比图来看，2008年住宅供应主要集中在9月，究其原因是2008年某加大保障性住房供应，其中，9月两限房集中供应16312套和141.25万平方米，占当月的比重分别达到59.08%和53.21%；

其他各月表现均稳。

2008年住宅市场观望气氛弥漫，楼市持续低迷，成交量同比下降幅度将近50%

2008年1-11月住宅成交套数和成交面积分别为74366套、779.09万平方米，较去年同期相比分别下降34.71%和45.80%；

自2007年11月以来，提高第二套住房首付比例以及提高房贷税率正式实施，使得2008年一开始就进入了楼市观望期，住宅成交量同比持续下降；

年中由于受到华东地区房地产市场价格大幅下跌以及国际金融危机等因素的影响，某楼市观望气氛亦加浓厚，成交量持续下滑，价格也出现松动；

9月份以来国家为了稳定房地产市场，出台一系列扩大内需，增加保障性住房供应等政策，使得9月份以来住宅成交量由于保障性住房集中供应成交而有所上涨；

由于10份诸多刺激楼市成交的利好政策的执行，11月份某部分刚性需求得到释放，成交量环比大幅上涨，但同比仍在下降。

2008年住宅日均成交套数同比下降过百

2007年以来，住宅日成交套数持续下滑，并且下降幅度增加；

住宅日均成交套数从2006年的429套下降到2007年的334套，降幅为95套，而进入2008年降幅进一步加大；

2008年1-11月住宅成交套数为74366套，日成交套数为223套，较2007年下降了111套；

可见2008年住宅市场观望气氛浓厚，市场需求没有得到释放，成交量持续低迷。

保障性住房开发力度加大，新增供应较去年上涨近4倍

2007

上市套数

占比

上市面积

销售套数

销售面积

供销比

商品住宅

112380

100%

1329.63

121909

1531.98

0.87

保障性住房

8238

7.33%

87.90

6.61%

5765

4.73%

63.05

4.12%

1.39

经济适用房

两限房

0.00%

0.00

0.00

2008:

1-11

131250

1393.12

74366

779.09

1.79

41029

31.26%

333.93

23.97%

21631

29.09%

173.73

22.30%

1.92

13804

10.52%

102.65

7.37%

11964

16.09%

91.55

11.75%

1.12

27225

20.74%

231.29

16.60%

9667

13.00%

82.18

10.55%

2.81

注：

（单位：

套、万平方米）

2007年以来，某政府逐步加大保障性住房的开发建设，2007年整年保障性住房供应套数和面积达到8238套和87.90万平方米，分别占住宅供应的7.33%和6.61%；

2008年保障性住房开发力度进一步加大，尤其是下半年以来，商品住宅市场持续低迷；

国务院为了保证房地产市场的平稳发展，在扩大内需的同时进一步加大和加快保障性住房的建设；

2008年1-11月保障性住房供应套数和面积分别为41029套、333.93万平方米，占别分别为31.26%和23.97%，市场供应较2007年整年提高了将近4倍；

随着11月国务院计划2009-2011年总投资9000亿元加大保障性住房建设规模，平均每年计划投入3000多亿；

2009-2011年，将增加200多万套的廉租住房、400多万套的经济适用住房，届时某保障性住房供应将进一步增加。

2008年某上半年房价维持高位运行，下半年价格出现松动，保障性住房集中供应成交拉底住房成交价格

从某房价近三年的走势来看，某上半年房价较2007年同期实现较大幅度的上涨，并且持续上涨趋势，这种现象一直保持到4月份，进入5月份房价同比持续上涨，但涨幅有所放缓；

进入8月在经济适用房集中供应成交的拉动下，房价同比出现下滑；

9月份经济适用房和限价房成交面积达到51.06万平方米，保障性住房占住宅成交比重从8月的22.82%上涨到9月60.57%，住宅成交价格被拉底到2008年最低，仅为7853元/平方米，回归到2006年同期水平；

10、11月由于保障性住房成交比例依然保持在50%左右，住宅成交价格低位运行。

某中房住宅指数2008年以来表现平稳，与住宅成交价格基本吻合

中国房地产指数系统某住宅指数从2007年1月的1578点，持续上涨到2008年3月的2300点，涨幅度达到45.78%；

而住宅实际成交价格从2007年1月的8726元/平方米上涨到2008年3月的13506元/平方米，涨幅度为54.78%；

中房某住宅指数与住宅实际成交价格走势基本保持一致；

2008年下半年由于住宅市场整体低迷，价格出现松动，住宅指数出现下滑，但幅度较小。

人均可支配收入持续增加，但房价收入比仍然过高

2008年1-11月某市人均可支配收入同比持续增加，达到18577元，同比上涨12.20%，涨幅度较2007年的10.07%上涨了2.13个百分点；

然而某2008年1-11月住宅价格为11578元/平方米较2007年同期的10970元/平方米，上涨了5.54个百分点；

依次测算2008房价收入比仍然为16，仍高于合理水平。

根据现有的金融政策和国家房地产的新出台的政策的滞后性判断，2009年上半年某市房地产的价格指数仍有可能徘徊在低位，有可能在2009年的三、四月份见底，并在2009年的下半年进行恢复性上涨。

这对于资金充裕的房地产企业来说是一个进行土地储备的最佳时期。

二、某区域市场分析

1-3季度某区房地产开发投资完成49.39亿元，比上年同期增长7.1%。

房屋施工面积为368.9万平方米，同比增长2%。

房屋竣工面积62.25万平方米，同比下降17%。

商品房销售40.87万平方米，同比下降31.9%。

　　1、土地购置费、拆迁补偿费等其他费用占投资总额比重明显增加，建筑工程投资比重下降

　　从投资构成看，上半年因为有几家房地产开发公司购置了土地，从而使今年投资结构发生了很大变化，土地购置费、拆迁补偿费等其他费用达到25.81亿元,是同期的1.71倍,占投资总额的比重为55.6%,成为拉动房地产开发投资增长的主要因素。

由于今年奥运会期间，部分房地产企业暂停施工两个月，企业错过了黄金施工期，使得房地产企业的建筑工程投资明显下降。

建筑工程投资额为21.5亿元,比同期下降29.8%,占投资总额的比重为43.6%，设备及安装工程完成2.1亿元，比去年同期增长369.1%。

　　2、商品房开复工面积略有上升，本年新开工面积增幅较大

　　1-3季度，某区商品房开复工面积368.92万平方米,比上年同期增长7万平方米，同比上升2%。

其中住宅施工面积245.49万平方米，同比上升0.6%；

别墅、高档公寓类施工面积为19.76万平方米,同比下降54.9%；

办公楼施工面积27.38万平方米，同比增长291.1%；

商业营业用房施工面积45.03万平方米，同比下降17.3%。

某区商品房新开工面积71.88万平方米，同比增长63.1%。

　　3、商品房销售降速有所放缓，房价高位运行

　　受市场供应量减少、房价居高不下、市场观望气氛浓重等因素的影响，今年以来某区商品房销售一直处于下降状态，1-9月某区商品房销售面积40.87万平方米,比去年同期下降31.9%,商品房销售额为36.39亿元，同比下降27.8%。

商品房平均售价为8903元/平方米,比同期8395元/平方米,上涨了508元/平方米。

商品房销售面积

平方米

408736

600118

-31.9

现房

154186

217046

-29

期房

254550

383072

-33.6

商品房销售额

万元

363904

503822

-27.8

现房

103510

182535

-43.3

期房

260394

321287

-19

4、商品房空置总量保持一定规模，商业用房空置所占比重近五成

　　截止到9月末，某区商品房空置面积为75.19万平方米，较同期增长9.1%。

其中，普通商品住宅空置17.64万平米,较同期上升了2.2个百分点,占空置总量的23.46%；

商业营业用房空置35.42万平方米,同比下降11.8%,占空置总量的47.1%.

5价格

由于近两年道路交通、市政设施的快速改善，某整体价格已由2003年的2600元/平方米升至2006年的5417元/平方米，增长了42%。

平均年均增长15%。

2007年某区整体价格达到7518元/平方米,2008年1-12月整体价格是8229元/平方米。

某市统计局

二、区域市场分析

1.某区的整体规划和定位

按照《某城市空间发展战略研究》，某将完善“两轴”、发展“两带”、建设“多中心”，形成“两轴——两带——多中心”的城市空间新格局。

某城市总体规划布局的改变，对某房地产业格局将产生革命性的影响。

某处在最前沿的地区，有一定的区位优势，是某参与环渤海经济圈的重要区域。

某也考虑到这一经济发展迅猛的区域和新的增长区域，要规避奥运后经济步入低谷这一现象。

某区总体发展思路和空间布局决定了某在未来的两三年内将是某市城市发展的新的起点。

在未来的两三年内，某中心城将在现有基础上，向东南方向拓展，以一河（北运河）、两线（长安街延长线、八通线）、一路（六环路）为构架，以北运河城市段为轴线，以新的行政文化服务功能区为中心，以运河、温榆河标志景观带和都市经济为依托，是一个旧城得到改造提升，新城迅速崛起，具有高品位和鲜明特色，以水、绿和现代化城市景观为主要特征的现代化、国际化滨水城市。

某中心城将在现有基础上向东南方向拓展，由现有40平方公里扩大到80平方公里，能容纳60万人口，以一河（北运河）、两线（长安街延长线、八通线）、一路（六环路）为架构，以运河城市段为轴线，以新的城市广场为中心，以运河、温榆河标志性景观带和都市经济为依托，是一个旧城得到改造提升，新城迅速崛起，具有高品位和鲜明特色，以水、绿和现代城市景观为主要特征的现代化、国际化的滨水城市。