龙湖地产全套工程管理制度31页Word下载.docx
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A类
1
胜任现有的合作范围，其工作质量、工作标准同龙湖理念相协调同步
对连续获得A级评价的合作伙伴，优先考虑合作，也可从公司层面与其签订长期战略合作协议
2
有较大的开展潜力，能随龙湖的开展而开展自己
3
有强烈的愿望与龙湖建立开展性的战略伙伴合作关系，注重长期利益，不过分看重局部的收益
4
是龙湖分供方的典范，龙湖愿意同其继续合作〔甚至给予其略优于其他分供方的条件〕
B类
能根本胜任现有的合作范围，其工作质量、工作标准能根本到达龙湖的要求
对获得B级评价的合作伙伴，在招投标阶段优先考虑邀请入围竞标
有一定的开展潜力，还可以同其适度扩大合作范围
是龙湖同类分供方中的中坚力量，龙湖愿意同其继续合作
C类
能根本完成现有的合作范围，但其工作质量，工作标准往往需要龙湖有力的监视
对获得C级评价的合作伙伴，在其工作完工后如仍无明显改善，那么应考虑引入新的合作伙伴
无开展潜力，现有的工作范围，工作量已饱与
是龙湖同类分供方中的“鸡肋〞，应着手引入同类新的资源
D类
完成现有的工作已尽其所能，其工作质量，工作标准往往达不到龙湖的要求
对获得D级评价的合作伙伴，当其完成目前正在与龙湖合作的工程后，强制淘汰，不再合作
在现有合作范围完成后，龙湖不愿意同其继续合作
二、建立工程竣工图管理方法
标准重庆公司工程部建立工程竣工图管理。
3、适用范围
适用于重庆公司工程工程部的竣工图管理〔含景观及二次装修工程〕。
3、术语
3.1工程工程部
建立单位指派的进展工程现场管理的组织机构。
3.2工程监理机构
监理单位派驻工程工程负责履行委托监理合同的组织机构。
3.3工程经理部
施工单位工程经理在企业的支持下组建并领导、进展工程管理的组织机构。
3.4竣工图
建立工程竣工图是根据实际施工情况绘制的反映工程建立实际面貌与构造的一种“定型〞图样，是建筑物、构筑物或管线工程施工结果在图纸上的真实反映。
建立工程竣工图是建立工程档案的重要组成部份，是工程办理结算的依据，是进展工程竣工验收的必要条件，是对工程进展交工验收、维护、改建、扩建的重要依据。
4、竣工图提供
在工程开工前，由工程工程部提供三套完整施工蓝图给施工单位工程经理部，专门用于竣工图编制〔含景观及二次装修工程，但其图纸提供给根据景观及二次装修设计进度确定〕。
注：
三套竣工图用于档案馆、建立单位委托的物业公司、建立单位造价采购部。
5、竣工图绘制
5.1由施工单位工程经理部按合同范围及施工内容绘制竣工图，并随工程进度完成。
5.2竣工图的编制依据、内容、要求、方法详见重庆市城市建立档案馆2001年6月编制的?
城建档案管理根底?
第四章——建立工程竣工图的编制。
5.3竣工图首页必须将有修改部份的施工设计图会审纪要、设计变更、技术洽商及相关编号目录汇编成说明。
5.4竣工图各专业图纸目录中应有原设计图纸编号与竣工图纸编号。
6、竣工图绘制过程检查
6.1工程工程部
施工过程竣工图的绘制必须与工程进度同步进展。
工程工程部专业工程师根据所管辖范围的工程进度，结合工程实体及本专业的设计变更〔技术洽商〕，在工程部的施工图上进展明确标注，或将设计变更〔技术洽商〕附在该页施工图上，或将其编号标注在施工图上。
技术组每月进展检查。
6.2工程监理机构
工程监理机构的竣工图管理同工程工程部。
工程工程部专业工程师每月定期检查，技术组每月进展抽查。
6.3工程经理部
工程竣工图的绘制应结合工程进度按阶段进展，由施工单位工程经理部技术人员负责结合工程实体及设计变更〔技术洽商〕，及时在竣工蓝图〔建立单位提供的三套完整施工蓝图〕上进展绘制。
工程监理机构监理人员每周定期检查，工程工程部专业工程师每月定期检查，技术支持组每月进展抽查。
装饰及安装阶段竣工图绘制在装饰隐蔽及安装完成后由工程工程部进展检查。
7、竣工图收集、整理
7.1竣工图应按专业整理成册，归并至单位工程档案资料。
7.2由总包单位发包给分包单位施工的工程，竣工图由总包单位按专业整理成册，并归入单位工程档案资料。
7.3由建立单位平行发包的专业竣工图，施工单位整理成册后，由工程工程部归并入相应单位工程并编号。
7.4景观、公建部位二次装修竣工图
1〕景观、公建部位二次装修竣工图，如：
网球场、游泳池、壁球室、公共走道、卫生间等，按功能性划分，建立单位景观装饰工程部统一归档管理。
2〕一个功能性用房由几家承包单位承建时，应由建立单位景观装饰工程部将各承建单位绘制竣工图收集编号归到一个功能房。
8、竣工图审查
8.1工程监理机构审查竣工图绘制是否真实完全反映了工程实体的状况，是否将设计变更〔技术洽商〕内容反映竣工图中，如果出现不真实的情况，必须跟踪监视整改直至完善后并签认。
8.2经监理审查、签认后的竣工图，报工程工程部专业工程师审查。
如竣工图绘制未真实完全反映了工程实体的状况，未将设计变更〔技术洽商〕内容反映竣工图中，必须返回施工单位重新绘制，直至完善后才能予以签认。
8.3在竣工验收前，所有竣工资料〔含竣工图〕必须经过城建档案馆的档案专项验收。
9、竣工图移交
9.1工程竣工验收后，施工单位工程经理部专职资料员在工程工程部组织下，向档案馆移交工程全套竣工资料〔含竣工图〕。
9.2工程竣工验收后，施工单位工程经理部专职资料员在工程工程部组织下，向建立单位委托的物业公司移交工程全套竣工资料〔含竣工图〕。
9.3涉及同一工程不同分期的景观及二次装修工程全套竣工资料〔含竣工图〕由景观装饰工程部收集完整后，统一移交工程工程部，在组织施工单位向物业移交时，由工程工程部统一移交。
9.4工程竣工验收后，为了配合工程结算工作，施工单位工程经理部向建立单位造价采购部移交全套工程竣工图。
10、竣工图保存
10.1竣工资料〔含竣工图〕由建立单位委托的物业公司保存。
10.2造价采购部用于工程结算的竣工图，在工程结算办理完成后，由造价采购部移交给公司档案室存档。
三、工程施工管理规定
为切实落实政府主管部门对建立工程的施工管理要求，使现场施工管理水平与我司产品品牌相适应，结合?
建立工程工程管理标准?
〔GB/T50326-2006〕，政府建立行政主管部门对工程建立各方主体的责任规定，以及我司在工程建立中所委托的监理单位与总、分包施工单位的实际情况，特制定本管理规定，要求各施工单位、监理单位落实执行。
4、适用范围
适用于重庆公司在工程建立中对所委托的监理单位与总、分包施工单位施工管理。
3、关于施工单位工程管理团队
3.1工程经理
施工单位工程经理是施工管理第一责任人，必须亲临现场指挥，未经建立单位批准，不得连续两个工作日不在现场，不得每月累积超过五个工作日不在现场，更不得兼任其它工程的工程经理。
3.2工程管理团队
施工单位工程管理团队应严格兑现工程施工投标时的承诺，保证机构健全、职责明确、人员齐备、岗位素质合格、专业配备合理，并保持团队稳定。
施工单位在开工日30天前需明确工程管理团队的主要成员〔包括工程经理、生产负责人、技术负责人、平安负责人、栋号长〕，报建立单位、监理考评认可后上岗。
管理人员配置缺乏或达不到相应的岗位素质要求，经建立单位、监理检查与考核〔包括结合每月对现场施工进度、质量、平安文明施工管理的检查与考核〕，应按要求补充或更换不合格管理人员。
3.3人员变动
施工过程中，经建立单位与监理单位审定的施工单位管理组织与定岗人员不得随意变动。
如因工作原因确需变动，必须提前申报拟接替人名单及资料，并经监理、建立单位考评认可，并做好工作移交，不允许出现因人员变动而造成工作脱节的现象。
违反上述约定将对工程运行带来严重危害并且构成违约，因此施工单位有责任对违约事实向建立单位进展赔偿，赔偿额度为每人次10万元。
4、关于工程施工技术管理
4.1图纸会审
工程的整体功能合理是建立工程实施的目的，也是产品品质的表达。
开工前，总包施工单位有责任对全套施工图的系统合理性与功能合理性进展审查，将审查意见书面提交监理单位与建立单位，并将分包施工单位的进度安排与施工难点纳入工程工程总进度方案内，不得以“不是总包范围〞为借口，而对分包工程图纸不闻不问。
由此在施工中产生的总分包矛盾〔如总分包管线穿插打架而影响建筑净高、主体工程施工时漏埋分包范围的线管及铁件等〕，主要责任在总包单位。
开工前，施工单位有责任对承包范围的各专业施工图纸进展详细的审查，必须认真组织其内部的审阅工作，在收到图纸后7～10天形成书面意见提交监理单位，由监理单位汇总后提交建立单位。
如由于图纸审查不严〔包括但不限于各专业施工图说深度是否能满足要求，有无“错〞、“漏〞、“碰〞、“缺〞及违反?
工程建立标准强制性条文?
等情况〕，造成工程返工，导致的一切损失由施工单位承当。
4.2技术核定及洽商
在施工过程中，总包单位因设计图纸有错漏或与实际情况不符，施工条件、施工工艺、材料品种、规格、数量不能满足设计要求，以及提出合理化建议等原因，需对施工图纸进展修改，总包单位应在工序开场前25～30天提出书面提出工程技术核定〔洽商〕单，并专题交底。
对于施工图存在的专业间矛盾、尺寸错误、大样图不明确、功能不合理、违背国家强制性标准等施工方应发现的问题，总包单位应在工序开场前及时提出，不能隐瞒不报，或推诿为“按图施工〞。
否那么，要追究其不作为责任，对因此产生的后果，总包单位除无条件整改外，并承当由此产生的一切损失。
属于建立单位确认的建立规模、构造体系、系统功能等重大设计变更，由建立单位负责联系设计单位出具设计变更资料，施工单位应无条件配合实施。
4.3技术交底
施工单位必须建立并落实技术交底制度，做到分局部项工程施工前，工程技术负责人向施工员、施工员向施工班组进展技术交底，并留存交底记录。
施工过程中，由于设计的重大修改或现场条件、工艺的变化，必须重新组织交底。
监理单位应严格跟踪此项工作并留有记录。
4.4施工组织设计及施工方案
施工单位须于中标通知书发出后15天内，按照施工图、地质勘察报告、现场实际情况及投标承诺书，向监理单位与建立单位报送施工组织设计；
在分局部项工程开工前15天，报送有针对性的专项施工方案。
对于施工组织设计与施工方案，施工单位必须经过内部审核，签章齐全。
4.5工程资料
施工质量验收资料中，各项数据必须由施工人员或质量人员填写，制止资料员填写。
工程档案资料〔包括竣工图的绘制〕必须与工程施工进度同步，设计变更及技术核定等应在3天内将更改局部在蓝图上表示出来，并注明更改依据，便于查询。
分包工程的竣工资料，由分包施工单位负责编制，总包施工单位负责汇总、装订并统一移交建立单位。
建立单位每月20日前组织监理单位不定期进展检查，发现未更改及更改质量不符合归档要求者，建立单位现场工程工程部可视其问题的性质有权拒付或减付当月工程进度款，直至该问题得以彻底解决方可补付拒付或减付的工程进度款。
4.6制止、限制技术及产品
施工单位与监理单位应严格按照建立部与市建委发布的建立领域限制、制止使用落后技术的通告要求，严格审查施工图所明确的材料与设备，并向建立单位提出书面意见。
施工单位在工程中使用了?
通告?
明令限制与制止的技术与产品，除返工与承当相关责任及损失〔包括建立单位的名誉损失〕外，施工单位及监理应承当合同相关违约责任及处分。
5、关于工程工程质量管理
5.1质量保证体系
施工单位必须建立健全质量保证体系，落实各级质量责任制，明确工程质量目标，有切实可行的保证措施，并书面报送监理单位及建立单位。
5.2落实“三检制〞
施工单位进展下道工序前必须落实自检、互检及交接检的“三检制〞，并留有检查记录，施工单位应加强内部的施工过程质量控制，施工单位检验全部合格前方可报请监理与建立单位验收。
否那么建立单位现场工程工程部可视其问题的性质有权拒付或减付当月工程进度款，直至该问题得以彻底解决方可补付拒付或减付的工程进度款。
5.3材料设备报验及管理
施工单位应严格控制进场材料设备的质量〔包括建立单位供给的材料设备〕，材料设备进场或使用前须按相关材料设备标准与规定进展检查验收与报检。
施工单位必须加强现场材料的使用管理，对于场地内的材料，必须将进场时间、材料名称、规格、批号、检验状态、数量、厂家等要素进展挂牌标示。
对于涉及工程构造平安的材料，如水泥、钢筋、混凝土等，必须建立材料的可追溯记录。
监理单位必须核查进场材料、设备、构配件的原始凭证、检测报告、复验报告等质量证明文件并现场评定质量情况，合格时予以签认；
监理单位根据实际情况有权对进场材料、设备、构配件进展平行检验。
如发生材料设备验收不严、不报检、将不合格材料或未经建立方认可的材料用于工程上，应无条件返工，施工单位及监理单位应承当合同相关违约责任及处分。
5.4工序报验
施工单位开工前应向监理单位与建立单位书面报送主要分局部项工程的检验批，并在施工工程中严格执行工序报验制度，必须在每道工序完善内部“三检〞后，书面报请监理验收，经监理签认后，方可进展下道工序施工。
5.5工程质量
施工单位应加强现场工程质量管理，如工程质量不符合施工图说与工程质量验收标准要求，应无条件对发生的质量缺陷及质量问题限期整改并到达相关标准，并承当合同相关违约责任及处分。
施工单位须将工程质量缺陷及质量问题的处理结果，上报监理单位与建立单位，同时抄送施工单位的上级公司，并作为建立单位对施工单位资格考核的重要指标之一。
施工单位工程质量不合格、偷工减料或对工程弄虚作假的，建立单位有权要求其进展停工整顿，处以罚款，直至清退出场。
6、关于工程文明施工与平安管理
6.1文明施工管理
施工单位应重视与加强现场文明施工管理，做到文明施工、平安有序、整洁卫生、不扰民、不损害公众利益。
施工单位应按?
重庆市建筑工地文明施工标准?
〔渝建发[2000]39号〕进展文明施工管理。
每月由监理单位牵头组织，施工单位与建立单位参加，根据?
〔渝建发[2000]39号〕及?
建筑施工平安检查标准?
〔JGJ59－99〕对现场文明施工管理进展检查评比，公布检查结果并提出相应的表彰与处分。
6.2平安管理
施工单位工程经理是工程平安生产的总负责人，应负责建立平安管理体系与平安生产责任制。
总包单位应根据工程特点、施工方法、施工程序、平安法规与标准的要求，采取可靠的技术措施，消除平安隐患，保证施工平安。
对构造复杂、施工难度大、专业性强的工程，除制定工程总体平安技术保证方案外，还必须制定专项的分局部项工程平安施工方案及应急预案。
假设施工现场发生重大平安事故，引起新闻媒体曝光，产生恶劣社会影响，施工单位除承当相应的合同违约处分外，建立单位有权要求其进展停工整顿，并处以特别罚款，直至清退出场。
7、关于工程施工进度管理
7.1工程施工进度方案
总包单位工程经理应组织工程总、分包相关人员，根据工程承包合同工期条款与建立单位安排的工程实施总进度方案，安排工程施工总进度方案，并以总、分包单位的月度方案与周方案确保工程施工总进度方案的实现。
总包单位是建立单位依托的主要施工合作伙伴，有责任与义务协调管理各分包单位的工程进度、质量、平安文明施工。
总包单位工程经理部应针对工程现场实际制定分包单位管理方法。
建立单位保证对总包单位对工程进度、质量、平安文明施工有利的管理给予全力支持。
由于总包单位事先无预案而造成的现场协调管理不到位，分包单位与总包单位在质量，进度、平安文明施工、现场配合、成品保护等方面出现扯皮，主要责任在总包方，建立单位将按合同口径对总、分包单位进展处分。
7.2工程材料方案
施工单位应按合同约定并根据工程进度安排，每月按时编制与提交工程甲供材料需用方案。
甲供材料方案数量应认真计算，方案漏、错、超等原因引起的后果由施工单位自行负责。
甲供材料方案应内容完整，工程明晰、字迹清楚，编制人、审核人及签章齐全。
7.3工程进度特别配合
施工单位在施工过程中有责任配合建立单位工程销售、政府主管部门例行或非例行检查等特别需要，安排生产资源并满足相应的形象进度要求。
8、关于突发事件应急预案
8.1突发事件的定义
施工单位工人聚众闹事、上访、罢工，现场平安事故〔包括坍塌、火灾、中毒、爆炸、物体打击、高空坠落、机械伤害、触电等〕，不可抗力引起的灾害性事件，政府各执法机构突击检查，媒体介入等可能对建立工程产生不良社会影响的事件，均为突发事件。
8.2处理原那么
突发事件应急预案的处理原那么，应立足于尽快平息事态，立足于平安事故中人的救助，立足于使事故造成的损失与不良社会影响降至最低程度。
8.3应急领导小组
总包施工单位应在开工前组成以工程经理为组长、并有足够总包单位管理人员兼职的突发事件应急领导小组；
各分包施工单位工程经理是当然的小组成员。
总包单位在施工组织设计中必须编制“突发事件应急预案〞专篇。
各分包单位在各自的施工组织设计中也必须编制相应的突发事件应急处理措施。
应急领导小组的职责为，发生聚众闹事、上访、罢工事件时，负责以行之有效的措施平息事态；
发生工程平安事故与灾害事故时，负责指挥现场抢救工作，随时掌握事故开展动态并当机立断做出决策；
发生政府各执法机构突击检查或媒体介入时，以组长为唯一的对外发言人，负责妥善接待，认真配合。
建立单位工程负责人、监理单位工程总监、总包单位工程经理〔假设事件发生在分包单位承包范围那么包括该分包单位工程经理〕等人，组成工程突发事件处理的最高决策机构。
在处理突发事件的全过程中，该决策机构必须至少保证每天早、中、晚三次碰头会研究解决问题，并及时向各自的上级公司总经理沟通汇报。
必要时，建立单位工程负责人可代替应急领导小组组长，作为突发事件处理的唯一对外发言人。
8.4突发事件处理
不管发生何种突发事件，不管发生在总包范围或分包范围，应急领导小组组长〔总包单位工程经理〕均有责任到第一线指挥，并有责任及时通知监理单位工程总监与建立单位工程负责人。
发生突发事件时，应急领导小组组长及成员应在第一时间赶到现场，组织指挥排险抢救，控制事态扩大恶化。
必须保证，事态未处理完毕，小组组长不离开现场；
有特殊事情需要离开，也必须明确授权现场临时负责人。
必要时，建立单位工程负责人、监理单位工程总监也应立即到场，与应急领导小组组长共同指挥处理突发事件。
8.5突发事件总结
突发事件处理完毕后，应急领导小组组长〔假设发生在分包范围那么由分包单位工程经理〕须向建立单位工程部提交书面报告，如实回忆事件发生的时间、地点〔工作面〕、相关当事人情况，回忆处理过程与处理手段，分析事件产生的原因，对相关当事人处理的决定，以及如何防止类似事件再次发生的有效措施。
9、关于农民工工资管理
9.1工资支付管理方法
施工单位工程经理部是农民工工资发放的责任主体，必须设专人管理农民工工资发放。
在龙湖地产的工程中，不允许存在施工单位工程部只管包工头、不管农民工的现象。
施工单位在开工前，应有书面的?
农民工工资支付管理方法?
，报政府建立行政主管部门及建立单位工程部备案，并张贴告知现场全体农民工。
该管理方法中，必须明确施工单位工程经理部对劳务分包单位的农民工工资支付进展有效监视的措施，与防止少数不良包工头卷款潜逃的控制措施。
提倡施工单位委托银行发放农民工工资。
9.2工资公示制度
施工单位必须建立农民工工资公示制度，在施工现场或生活区醒目位置设立公示牌，提前公示民工工资的发放时间与地点，公开投诉部门及其号码。
施工单位每月必须公示工资支付表，如实记录支付单位、支付时间、支付对象、支付数额等工资支付情况，工资支付表公示时间不得少于5日，并保存两年以上备查。
如发生农民工工资纠纷，施工单位应提供详实的工资发放书面原始记录。
四、工程施工现场制止吸烟管理规定
减少施工现场火灾隐患，加强现场平安控制,树立龙湖文明工地良好形象。
5、适用范围
适用于重庆公司在工程工程施工现场管理。
3、管理内容
3.1按?
JGJ59－99中规定，施工现场不能随处吸烟，应专门设置吸烟处。
3.2吸烟处应在建筑物外面设置单独房间并挂牌，吸烟处门口应配备灭火器，吸烟处内不得堆放其他易燃易爆物品。
3.3制止在施工现场吸烟。
施工单位须在现场平安通道、施工电梯、楼层等明显部位悬挂禁烟标识。
3.4所有进入施工现场的人员一律制止在非吸烟处吸烟，建立单位、监理及施工方管理人员都是本制度的执行者与监视者，都有全力对违反本规定的行为进展制止。
3.5一旦发现施工现场禁烟区吸烟者，凡属建立单位、监理、施工方人员，处以50元/人.次罚款，监理及施工方罚款以合同处分的形式提交审批，建立单位人员罚款在员工工资中扣除。
对职能〔主管〕部门及其他配合单位人员在现场吸烟，应主动进展奉劝。
4、各施工现场吸烟处在2007年6月20日前建立，7月1日开场执行本管理规定。
五、技术支持组质检工作制度
1、工程部质检工作职责
根据设计图说、现行国家及地方相关要求、施工质量验收标准〔特别是“标准〞中的强制性条文〕等，代表工程部对工程部、监理及总分包施工单位进展不定期检查,将检查结果及时通知工程经理，并对“结果〞有选择性的通知工程部的相关负责人。
1.1对原材料、半成品、工程实体进展随机抽查。
1.2对观感质量、现场平安文明施工进展综合评述。
1.3对工程部、总分包施工单位及监理单位技术资料进展不定期检查。
2、质检工作内容
2.1原材料、半成品、构配件及现场实体质量检查
2.1.1在施工单位材料进场报验、工序报验合格的根底上，对原材料、半成品、构配件与实体质量及相应资料进展复查，所复查的内容均留下合格与否的记录。
2.1.2对原材料、构配件按报验资料结合现场材料进展检查。
2.1.3实体检查按检验批的检测要求采集数据
a、参与局部根底验收，并对标高、轴线闭合等进展随机抽查。
b、参与局部构造验收，并对层高、开间尺寸、垂直度进展随机抽查。
c、参与局部单体工程的竣工验收，并对室内外抹灰、地坪、外墙面砖、涂料的施工质量进展抽查。
并对观感效果进展评述。
d、随机抽查各施工现场施工过程中的施工质量，并对施工质量好的或存在问题较大、或严重违背设计及标准的作好纪录，及时通知各工程经理与工程部相关人员。
e、随机抽查工程部、总分包施工单位、监理单位相关的“各种技术及经济资料〞是否与工程同
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