房地产销售新员工入职专业基础概念培训资料泰盈Word下载.docx
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（17）预置板
指预先按照尺寸统一制作的楼板，到时候再直接铺上去，这样可以使施工速度加快，造价低，但整体抗震性和抗渗性较差，厨、卫一定不能用。
（18）现浇板
指在施工现场直接用水泥浇铸的楼板。
室内装饰设计术语
（1）玄关
玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。
居室是家庭的“领地”，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。
玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。
平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所。
（2）隔断
隔断是指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面。
（3）过道
过道是指住宅套内使用的水平交通空间。
（4）动线
进门后，各个功能房之间的活动距离，动静分开，干湿分开，厅与卧室不在一条直线上。
（5）卧室
供居住者睡眠、休息的空间。
（6）起居室（厅）
供居住者会客、娱乐、团聚等活动的空间。
在有的户型里又分为家庭活动室（家人或关系亲近的人聚会场所）和客厅（客人或关系一般的人会见场所）。
（7）厨房
供居住者进行炊事活动的空间。
（8）卫生间
供居住者进行便溺、洗浴、盥洗等活动的空间。
（9）阳台
供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。
（10）平台
供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分。
（11）壁柜
住宅套内与墙壁结合而成的落地贮藏空间。
（12）吊柜
住宅套内上部的贮藏空间。
（13）步入式衣柜
衣柜底部与房间地面平行，人能直接走进去挂取衣物的专用衣服放置空间，一般为主卧室服务。
（14）走廊
住宅套外使用的水平交通空间。
（15）地下室
房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／2的空间。
（16）半地下室
房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／3，且不超过1／2者。
新概念户型
（1）跃层住宅
套内空间跨跃两楼层及以上的住宅。
占有上下两层楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其它辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯联接。
其优点是每户都有较大的采光面，通风较好，户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确，相互干扰较小。
（2）复式住宅
复式住宅是受跃层式住宅启发而创造设计的一种经济型住宅。
这类住宅在建造上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（复式为3.3米，而一般跃层为5.6米），其下层供起居用，炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠和贮藏用，户内设多处入墙式壁柜和楼梯，中间楼板也即上层的地板。
具备了省地、省工、省料又实用的特点，特别适合子三代、四代同堂的大家庭居住，既满足了隔代人的相对独立，又达到了相互照应的目的。
虽然复式住宅在设计施工和使用上有面宽大、进深小、部分户型朝向不佳、自然通风采光较差，层高过低、隔音、防火功能差，房间的私密性、安全性较差等缺点，但其精巧实用，经济性较明显。
（3）错房式房型
错层式房型，其正规学名应该是“多层面梯级跃升式住宅”。
即一套住宅有两个以上的层面，但又不同于一般划一的简单的上下两层跃层式住宅房型。
每套住宅房型的平面，其不同使用功能不在同一平面层上，形成多个不同标高平面的使用空间和变化的视觉效果，不同的错层形成了不同的功能区。
（4）跃层和复式、错层的区别
跃层住宅是一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层：
一般在首层安排起居、厨房、餐厅、卫生间，最好有一间卧室，二层安排卧室、书房、卫生间等。
复式住宅在概念上是一层，但层高较普通的住宅（通常是2.7米）高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等内容，用楼梯联系上下。
其目的是在有限的空间里增加使用面积，提高住宅的空间利用率。
复式住宅实际上并不具备完整的两层空间，夹层在底层的投影面积只占底层面积的一部分。
夹层可以做成房间，也可以做成跑马廊形式（夹层悬空的一侧不做墙壁或墙面后退，在平面的外边缘有栏杆或栏板，上面的人可以看见下面，下面的人也可以看见上面，形成一种不完全的空间，一般称其为“排空”），与底层之间有视线上的交流和空间上的流通。
而跃层住宅的上下两层之间完全由楼板分隔，只通过楼梯联系，和复式住宅的空间是两种不同的类型。
错层一户内楼面高度不一致，错开之处有楼梯联系。
优点是和跃层一样能够动静分区，但因为没有完全分为两层，所以又有复式住宅丰富的空间感。
可以利用错层住宅中不同的层高区分不同功能的房间，比如起居室比较高，卧室比较低等。
还有的利用地形地势的高差在坡地上设计错层式住宅，可以减少挖土的土方量。
错层带来空间丰富的感受，如不是身临其境很难想象得到，所以对于初次进八这种住宅的人有较大吸引力。
但错层式住宅不利于结构抗震，而且显得空间零散，容易使小户型显得局促，更适合于层数少、面积大的高档住宅。
工程建筑流程地基——主体——水电安装——内外墙装修——绿化环境。
面积计算基础知识
面积、长度换算
1米=3市尺=3.2808英尺
1英尺=0.3048米
1平方米=10.3679平方英尺
1公顷=15亩=10000平方米
1亩=666.6667平方米
各种类型面积概念
占地面积指建筑所规划所用土地之总面积。
（1）建筑面积
建筑面积亦称建筑展开面积，是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑。
它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标。
如果计算多、高层住宅楼的建筑面积，则是各层建筑面积之和。
不难看出对于一幢住宅楼来说，住宅的建筑面积：
居住面积十辅助面积十结构面积，也可表示为一住宅的建筑面积=使用面积+结构面积。
当然住宅的公共面积包含在住宅建筑面积之中，是由部分辅助面积和部分结构面积构成。
（2）套内建筑面积
房屋按套（单元）计算的建筑面积为套（单元）门内范围的建筑面积，包括套（单元）内的使用面积、墙体面积及阳台面积。
（3）结构面积
指建筑物各层中外墙、内墙、间壁墙、垃圾道、通风道、烟囱（均包括管道面积）等所占面积的总和。
（4）竣工面积
竣工面积是指竣工的各幢房屋建筑面积之和。
房屋建筑的竣工应是按照设计要求全部完工，经验收合格的建筑。
（5）辅助面积
辅助面积是指住宅建筑各层中不直接供住户生活的室内净面积。
包括过道、厨房、卫生间、厕所、起居室、贮藏室等。
（6）共有建筑面积分摊系数
整幢建筑物的共有建筑面积与整幢建筑物的各套套内建筑面积之和的比值，即为共有建筑面积分摊系数。
（7）使用面积
住宅的使用面积，指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。
计算住宅使用面积，可以比较直观地反应住宅的使用状况，但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。
计算使用面积时有一些特殊规定：
跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；
不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计八使用面积；
内墙面装修厚度计入使用面积。
计算住宅租金，都是按使用面积计算。
（8）公用面积
住宅的公用面积是指住宅楼内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。
开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。
（9）实用面积
它是“建筑面积”扣除公共分摊面积后的余额。
（10）居住面积
住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。
所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积（即结构面积）。
一般作为衡量居住水平的面积指标。
（11）计租面积
作为计算房租的面积。
在住房制度改革中，作出统一规定，住宅用房按使用面积计算，包括居室，客厅，卫生间，厨房，过道，楼梯，阳台（闭合式按一半计算），壁橱等。
非住宅用房按建筑面积计算。
（12）销售面积
销售面积是指商品房按“套”或“单元”出售，其销售面积为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的共有建筑面积之和。
即：
商品房销售面积：
套内建筑面积+分摊的公用建笛面积。
销售面积的计算方式
（1）套内使用面积
住宅按《住宅建筑设计规范》（GBJ96—86）规定的方法计算：
其他建筑按照专用建筑设计规范规定的方法或参照《住宅建筑设计规范》计算。
（2）套内墙体面积
商品房套内使用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙及非共用墙两种：
共用墙包括各套之间的分隔墙、套与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙（包括山墙），共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积：
非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。
①算建筑面积的范围
A、单层建筑物无论其高度如何，均按建筑物勒脚以上外墙外围水平面积计算。
单层建筑屋内如果带有部分楼层者，亦应计算建筑面积。
高低联跨需分别计算建筑面积时，按高低跨相邻处高跨柱外线为分界线。
B、高处建筑物按分层建筑面积总和计算，每层建筑面积按建筑物勒脚以上外墙外围的水平面积计算。
C、建筑物外墙为预制挂（壁）板的，按挂（壁）板外墙主墙面间的水平面积计算。
D、地下室、半地下室、地下车间、仓库、商店、指挥中心等及附属建筑屋外墙有出入口的（沉降缝为界）建筑物，按其上口外墙（不包括采光井、防潮层及其保护墙）外围水平面积计算。
人防通道端头出口部分为楼梯踏步时，按楼梯上口外墙外围水平面积计算。
E、基础做地下架空层，有围护结构者，按其维护结构外围水平计算建筑面积。
F、坡地建筑物利用吊脚做架空层，有围护结构者，按其围护结构外围水平面积计算建筑面积。
G、屋内门厅、大厅，不论其高度如何，均按一层计算建筑面积，门厅、大厅内回廊部分按其水平摄影计算建筑面积。
H、书馆的书库，有书架层的按书架层计算建筑面积，无书架层的按自然层计算建筑面积。
I、井、提物井、垃圾道、管道井、附墙烟囱等均按建筑物自然层计算建筑面积。
J、台灯光控制室，按围护结构外围水平面积乘以实际层数计算建筑面积。
K、筑物内的技术层层高超过2.2m的，按技术层外围水平面积计算建筑面积。
技术层层高虽不超过2.2m，但从中分割出来作为办公室、仓库等，应按分隔出来的使用部分外围水平面积计算建筑面积。
L、有柱雨罩，按柱外围水平面积计算建筑面积；
独立柱雨罩，按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积。
M、有柱车棚、货棚、站台等，按柱外围水平面积计算建筑面积；
单排柱的独立车棚、货棚、站台等，按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积。
N、突出屋面的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯电机房等，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。
0、突出墙面的门斗、眺望间，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。
P、封闭式阳台、挑廊按其水平投影面积计算建筑面积。
挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。
凹阳台按其阳台净空面积（包括阳台栏板）的一半计算建筑面积。
Q、建筑物外有顶盖和柱的走廊、檐廊，按柱的外边线水平面积计算建筑面积；
无柱的走廊、檐廊，按其投影面积的一半计算建筑面积。
R、两个建筑物间有围护结构的架空通廊，按通廊的投影面积计算建筑面积；
没有围护结构的架空通廊，按其投影面积的一半计算建筑面积。
S、建筑物内无楼梯，设室外楼梯（包括疏梯）的，其室外楼梯按每层水平投影面积计算建筑面积：
室内有楼梯并设室外楼梯（包括疏散梯）的，其室外楼梯按每层水平投影面积的一半计算建筑面积。
T、各种变形缝，沉降缝，宽在30cm以内的抗震缝，均分层计算建筑面积，高低联跨时，其建筑面积并入低跨建筑面积内。
②以下建筑面积不计
A、层高小于2.20米以下的夹层、插层、技术层和地下室、半地下室。
B、突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷。
C、房屋之间无上盖的架空通廊。
D、房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。
E、建筑物内的操作平台、上料平台及建筑物的空间平台及建筑物的空间安置箱、罐的平台。
F、骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。
G、利用引桥、高架桥、高架路、路面作为项盖建筑的房屋。
H、活动简易房屋。
f、与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。
J、新的房产测量规范将按精度等级不同，分别允许误差范围为±
2.6、±
0.6、±
1.4。
③面积计算公式
A、公用建筑面积计算公式：
公用建筑面积=整栋建筑的面积一各套套内建筑面积之和一己作为独立使用空间租、售的地下室、车棚、人防工程地下室面积。
B、分摊的公用建筑面积计算公式：
摊的公用建筑面积=各套套内建筑面积×
公用建筑面积分摊系数。
C、公用建筑面积分摊系数：
整幢建筑物的公用建筑面积除以整幢建筑物各套内建筑面积之和。
D、套内使用面积：
套内使用面积等于套内各功能空间使用面积之和。
E、套型阳台面积：
套型阳台面积等于套内各阳台结构底板投影净面积之和。
④房产测量国家标准实施
根据《房产测量规范》（国标GB／T17986—2000），《规范》推行预售面积的核准制度，即开发商在预售商品房面积之前，必须先到房地产管理部门取得公用面积分摊办法审核确认，并到测绘部门进行预售面积测算后，再办理预售许可证进行预售，以减少预售面积和实测面积的误差。
房屋面积测算精度要求如下：
实地量距的房屋面积的精度，限差和中误差不得超过下式计算的结果：
S为房屋面积（平方米）
限差：
mp=±
（0.04根号S+0.002S）
中误差：
（0.02根号S+0.001S）
建筑面积、公摊面积、实用面积的区别
销售面积这一说法只是一种开发企业或购房者的习惯叫法，“建筑面积”是包括了公共分摊面积和实得建筑面积的。
即建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。
“实得建筑面积”就是人们俗称的“实用面积”。
业主直接可利用的面积称为“使用面积”，俗称“地砖面积”。
它是在实用面积的基础上扣除了柱体、墙体等占用空间的建筑物后的一个内容空间的概念。
7层以上的建筑通常是带电梯的，因此楼房内便有一个行内称“核心筒”的地方，是指电梯间、楼梯间、过道、电房等公用地方的中心面积。
根据规定，带电梯楼房的标准层核心筒建筑面积通常为100～120平方米。
估算公式为：
核心筒建筑面积／每套房屋建筑面积之和×
100％=公摊率（标准层）。
在标准层中，房屋建筑面积之和越大则公摊率越小，公摊率越小即表示实用率越大。
例:
核心筒建筑面积大约为120平方米，将这一标准层的各套房屋建筑面积相加得出和为1108．62平方米（即销售资料给出的各单元销售面积之和），将数字套八公式：
120÷
1108．62×
100％=10.8％，得出10．8％的标准层公摊率，这已是较令人满意的公摊率了。
另外，首顶两层的住户大堂、电梯机房、水池、水泵房、电房等公用分摊的面积是整幢楼的业主进行分摊的，每户的份额较小，在此算法中忽略不计。
跃层及复式面积如何计算
夹层可以做成房间，也可以做成跑马廊形式，和底层之间有视线上的交流和空间上的流通。
而跃层住宅的上下两层之间完全由楼板分离，只通过楼梯联系，和复式住宅的空间是两种不同的类型。
跃层住宅如果是完整的两层，其建筑面积或使用面积均应是两层的建筑面积或使用面积相加之和。
如果跃层部分的高度不够一个完整的层高，可以参照北京市城乡规划委员会和城乡建设委员会1997年颁发的《北京市计算住宅使用面积的规定》进行计算，其中明确指出了坡屋顶使用面积的计算标准：
利用坡屋顶作为使用房间时，除必要的卫生条件（盥洗、便溺、采光、通风）外，还应同时具备以下两个条件，方通计入使用面积：
（1）使用房间的净高度最低处不应低于1．5米（含）；
（2）使用房间净面积的一半（含）以上不低于2．1米（含）。
满足上述条件的房间其净面积可全部计入使用面积。
若房间超过2．1米（含）部分不足房间总面积的一半，则按超过2．1米（含）部分净面积的2倍计八使用面积。
复式住宅的面积计算也参照同一标准。
如果夹层面积部分满足上述条件，应计入使用面积。
面积缩涨水问题
通常称面积误差为“房屋缩涨水”，有些是交房时的房屋建筑面积与商品房预售、销售合同中约定的建筑面积不符，有些是套内使用面积与约定的不符。
套内建筑面积是套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积之和。
而其中任何一个面积组成部分出现误差，都称为面积误差，都会给购房者带来损失。
购房面积超出约定，如何结算?
（1）关于误差的确定，一般是正负3％或正负2％。
（2）如果超过约定的幅度，一般采取三种方式处理。
这三种方式中前两种方式是格式合同，购房可以选择其一。
如果购房者对前两种解决方式不满意，也可以另行约定第三种。
第三种即是购房者与开发商协商签署。
如果购房者在购房中出现面积纠纷时，完全可以按照合同约定来解决。
先与开发商进行协商，如果协商不通时可以拿起法律武器，通过法院或仲裁机构解决。
建筑及结构设计基础知识
建筑形式
（1）塔式：
以共用电梯、楼梯为核心布置多套住房的住宅，整个住宅只有一个单元。
通俗地说，塔楼以电梯、楼梯为布局核心，上到楼层之后，向四面走可以直接进入户内。
（2）板式：
由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯、电梯的住宅。
但从其外观上看不一定都呈“一”字形。
也可以是拐角、围合等形状。
建筑类别
（1）自然层数
按楼板、地板结构分层的楼层数。
（2）电梯层数
为了避免人们认为的不吉利楼层数字而在电梯标数上跳过一些数字如4、13、14等而最终形成的电梯楼层标数。
（3）按层数分
低层：
1-3F的建筑称为低层建筑
多层：
7F以下的建筑称为多层建筑。
小高层：
7-11F的建筑称为小高层。
高层：
12-30F的建筑称为高层。
超高层：
30F以上的建筑称为超高层。
（4）按结合形式分
双拼：
即每单元层中有两户住宅，又称一梯两户。
三拼：
即每单元层中有三户住宅，有成一体三户。
独栋别墅：
既独立一栋存在的别墅。
双拼别墅：
两栋连在一起的别墅。
连排别墅：
多栋连在一起的别墅。
建筑结构形式
主要是以其承重结构所用的材料来划分，一般可以分为钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构等。
（1）建筑结构形式
建筑结构形式有许多种类型，也有许多不同的分类方法，其中最常见的分类方法是按建筑物主要承重构件所用的材料分类和按结构平面布置情况分类。
1建筑物主要承重构件所使用的材料分类
序号
结构类型名称
识别特征
适用范围
1
木结构
主要承重构件所使用的材料为木材
单层建筑
2
混合结构
承重材料为砖石,楼板、层顶为钢筋混凝土
单层或多层建筑
3
钢筋混凝土结构
主要承重构件所使用的材
料为钢筋混凝土
多层、高层、超高层建筑
4
钢与混凝土组合结构
主要承重构件材料国型钢和混凝土
超高层建筑
5
钢结构
主要承重构件所使用的材料为型钢
重型厂房、受动力作用的厂房、可移动或可拆卸的建筑、超高层建筑或高耸建筑
A、钢筋混凝土结构
是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其它材料填充。
这种结构抗震性能好，整体性强，抗腐蚀耐火能力强，经久耐用，并且房间的开间、进深相对较大，空间分割较自由。
目前，多、高层房屋多采用这种结构。
其缺点是工艺比较复杂，建筑造价较高。
B、框架结构住宅
指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土，膨胀珍珠岩、浮石、蛙石、陶粒等轻质板材隔墙分户装配而成的住宅。
C、砖混住宅
砖混结构住宅中的“砖”，指的是一种统一尺寸的建筑材料。
也有其它尺寸的异型粘土砖，如空心砖等。
“混”指的是由钢筋、冰泥、砂石、水按一定比例配制的钢筋混凝土配件，包括楼板、过粱、楼梯、阳台、挑檐，这些配件与砖作的承重墙相结合，可以称为砖混结构式住宅。
由于抗震的要求，砖混住宅一般在5～6层以下。
D、钢混结构住宅
这类住宅的结构材料是钢筋混凝土，即钢筋、水泥、粗细骨料（碎石）、水等的混合体。
这种结构的住宅具有抗震性能好、整体性强、抗腐蚀能力强、经久耐用等优点，并且房间的开间、进深相对较大，空间分割较自由。
目前，多、高层住宅多采用这种结构。
E、砖木结构住宅
承重结构是砖墙木制构件，分隔方便，自重轻，工艺简单，材料单一，防火防腐能力差耐用年限短，在农村及城市旧区普遍存在城市不提倡。
②按结构平面布置情况分类
除上述两种分类方法所列的结构类型外，对于单层大跨度房屋，还不平面结构（门式刚架、薄腹梁结构、桁架结构、拱结构）和空间结构（壳体结构、悬索结构、网架结构）之分。
（2）墙体的类型及其划分
结构类型
常用范围
框架结构
厂房或20层以下多、高层建筑
全剪力墙结构
高强度结构体系，常用于高层、超高层建筑
框架—剪力墙结构
高层建筑
框——结构
高层或超高层建筑
筒体结构（单/多筒）
6
框——支结构
钢结构超高层建筑
7
无梁楼盖结构
大空间、大柱网的多层建筑
墙体名称
划分方法
钱墙、内墙、纵墙、横墙、窗间墙
按墙所处的位置划分
三七墙、二四墙、一八墙、一二墙
按墙的厚度划分
围护墙、隔墙、女儿墙、围墙
按墙的功能划分
承重墙、非承重墙
按受力情况划分
砖墙、石墙、砌块墙、钢筋混凝土墙
按所用材料划分
建筑体量指标
（1）住宅间距
两栋住宅间距（外墙皮与外墙皮）与前面（一般指南面）住宅高度的比值。
（2）控高
所造建筑之总高度，有规划部门规控。
（3）层高
是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。
它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。
普通住宅不宜高于2.80米。
（4）净高
指下层地板面或楼板上
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