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（完全是为了后期推行房产税的执行，奠定基础，做好信息采集工作，从而保证房产税的顺利推行铺好道路）

4强化差别化住房信贷政策。

对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60％，贷款利率不低于基准利率的1．1倍。

人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。

加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃处理。

（进一步提高首付比例，增加投资行为的购房成本，已打击投资、投机行为的蔓延，但在一定程度上也将影响具有真实改善性需求购房者及部分刚性需求，从长远角度考量，此为明显的短期行为，针对当前房地产市场走势不得已而为之的信贷政策，进一步打压消费热情，但短期消费欲望的积压在一定时期必然出现10年年底的“小爆发”态势，典型的治标不治本策略。

5严格住房用地供应管理。

各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70％的要求。

在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。

今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。

大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。

加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查，参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。

对擅自改变保障性住房用地性质的，坚决纠正，严肃查处。

对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。

依法查处非法转让土地使用权行为。

（关于土地政策的具体细节仍未出台，仅延续以往的政策，加大中小套型住宅的供应，从而将造成大户型及高端产品的进一步稀缺）

6合理引导住房需求。

各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。

原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；

对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。

（加大限购力度，强制性挤压消费需求的释放）

7落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。

未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省（区、市）人民政府，要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。

对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。

（虽然三令五申，地方政府的执行力度问题仍是当前政策落实程度的关键因素，而落实责任人的问责制机制将对部分地区形成较强的震慑作用，加强政策执行力的落实。

从中也反映出地方政府与中央的博弈行为，尤其是一些以房地产开发为主力财政收入的地区，政策落实成为难点）

8坚持和强化舆论引导。

对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。

对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。

政策点评：

新国八条基本是对以前政策的进一步巩固及延伸，而且具体执行细节仍要看地方政府出台的系列政策。

但问责机制的变化、税收制度的调整及首付比例的提高，成为此次“国八条”的亮点

二、重庆市个人住房房产税征收管理实施细则及解析

第一章总则

第一条为加强和规范个人住房房产税的征管，保证税款及时足额入库，依据《重庆市人民政府关于进行对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》，结合本市实际情况，制定本实施细则。

第二条本实施细则所称个人住房房产税是以《暂行办法》确定的住房为征税对象，向产权所有人征收的一种财产税。

第二章试点区域

第三条个人住房房产税在主城九区行政区域范围征收，即渝中区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区、南岸区、北碚区、渝北区、巴南区，含北部新区、高新技术开发区、经济技术开发区。

第三章征收对象

第四条个人住房房产税的征收对象为个人拥有的独栋商品住宅，个人新购的高档住房，在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套以上的普通住房。

未列入征税范围的个人高档住房、多套普通住房，将适时纳入征税范围。

独栋商品住宅是指房地产商品房开发项目中在国有土地上依法修建的独立、单栋且与相邻房屋无共墙、无连接的成套住宅。

高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍以上的住房。

新购住房是指《暂行办法》施行之日起购买的住房，包括新建商品住房和存量住房。

新建商品住房购买时间以签订购房合同并提交房屋所在地房地产交易与权属登记中心的时间为准，存量住房购买时间以办理房屋权属转移、变更登记手续时间为准。

（评论：

除之前锁定的独栋商品住宅外，多套普通住房、个人高档住房、“三无人员”二套房也列入征收范围，对应税高档住房概念进行定义；

对于新购住房除新建商品房外也包含二手房，重庆加大征收范围，除对高档住宅开发消费抑制外，也影响到了对于改善型需求的客群，同时也明确打击了外地投资型客户需求。

不管是新建商品房还是二手房的交易量都将受到前所未有的影响）

第四章纳税人

第五条个人住房房产税的纳税人为应税住房产权所有人。

产权人为未成年人的，由其法定监护人纳税；

产权出典的，由承典人纳税；

产权所有人、监护人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由代管人或使用人纳税。

（此条款打击了目前社会上因受限购令或者交易契税影响而利用未成年人无房优异条件用于改善型居住需求及投资需求进行多套房产的购买者）

应税住房产权共有的，共有人应主动约定纳税人，未约定的，由税务机关指定纳税人。

第五章计税依据

第六条应税住房的计税价值为房产交易价，待条件成熟时按房产评估值征税。

对于之前社会舆论焦点房产评估值征税一直未得到官方的有效解决办法，社会各界对于评估值的标准细则发出种种堪忧与怀疑，暂定用房产交易价将有效规定税值多少，减少纠纷）

凡纳入征收对象的应税住房用于出租的，按《暂行办法》规定征收缴纳房产税，不再以租金收入计征房产税。

确定不以租金收入计征房产税将有效防止“假合同”等事件发生）

第七条独栋商品住宅和高档住房一经纳入应税范围，如无新的规定，无论产权是否转移、变更均属征税对象，其计税房产交易价和适用的税率均不再变动。

第六章税率

第八条独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%；

3倍至4倍的，税率为1%；

4倍以上的税率为1.2%。

在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套以上的普通住房，税率为0.5%。

明确规定通过交易单价与上两年新建住房均价的倍数，来确定税率的大小，倍数越高税率越高）

第七章应纳税额的计算

第九条个人住房房产税应纳税额的计算，

公式：

应纳税额=应税建筑面积×

建筑面积交易单价×

税率

应税建筑面积是指纳税人应税住房的建筑面积扣除免税面积后的面积。

第十条免税面积的计算。

纳税人在《暂行办法》施行前拥有的独栋商品住宅，免税面积为180平方米；

新购的独栋商品住宅、高档住房，免税面积为100平方米。

免税面积以家庭为单位进行扣除，一个家庭只能对一套应税住房扣除免税面积。

纳税人家庭拥有多套应税住房的，按时间顺序对先购的一套应税住房计算扣除免税面积；

其中：

纳税人家庭拥有多套《暂行办法》施行前的独栋商品住宅，允许纳税人选择一套应税住房计算扣除免税面积。

在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人的应税住房均不扣除免税面积。

在免税面积方面，对于暂行办法实施后购买的独栋商品住宅及高档住房比实施前减少80平方米，且增加了高档住房为征收范围，对于暂行办法实施后的新购进行更加严厉的征税，免税面积以家庭为单位，以时间顺序对先购进行扣除，将避免家庭成员之间过户来得到更多免税面积的现象发生；

对于三无人员的应税不扣除免税将进一步打击外地客户购买力）

第八章税收减免与缓缴税款

第十一条纳税人因有特殊困难，不能按期缴纳税款的，由纳税人申请并经税务机关批准，可以延期缴纳当年税款，但是最长不得超过三个月。

第十二条在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人拥有的普通应税住房，如纳税人在重庆市具备有户籍、有企业、有工作任一条件的，从当年起免征税，如已缴纳税款的，退还当年已缴税款。

第十三条因不可抗力因素造成应税房产毁损的，由纳税人申请并经税务机关审批，当年可酌情减征或免征个人住房房产税。

第九章征收管理

第十四条个人住房房产税的纳税义务时间为房产权属登记日期的次月起。

税款按年计征，不足一年的按月计算应纳税额。

第十五条个人住房房产税纳税期限为每年的10月1日至10月31日。

应税住房转让的，在办理产权过户手续时一并征收当年个人住房房产税。

第十六条个人住房房产税的纳税地点为住房所在地。

纳税人有多处应税房产，且又不在同一地方的，应按住房的坐落地点，分别向住房所在地税务机关申报缴纳个人住房房产税。

对于多套应税房屋不在同一地方亦联合分别征税，防止逃税漏报现象）

第十七条国土房管部门应在《暂行办法》施行之日起3个月内将存量独栋商品住宅的基础信息传递给当地税务机关。

基础信息包括：

房屋所有权人、所有权人身份证件号码、产权共有情况、联系电话，房屋坐落、建筑面积、房地产项目名称、楼栋号，合同交易价格、房产权属登记日期等。

国土房管部门实时将新购独栋商品住宅、高档住房和身份证件号码非本市的个人新购住房的合同签订时间、房产权属登记日期、身份证件号码非本市的个人在重庆拥有住房情况等基础信息传递给当地税务机关。

第十八条税务机关应及时建立“一户式”个人住房房产税征收档案。

第十九条税务机关通过纳税人提供的户口簿，确定应税住房的家庭人员。

家庭人员以纳税人共同户籍记载的人员为准。

第二十条税务机关按照征收范围内纳税人及家庭人员拥有住房情况，确定扣除免税面积。

第二十一条税务机关依据身份证件号码非本市的个人提供的重庆市户籍、或者营业执照，或者机关、团体、企业、事业等单位出具的工作证明，确定其是否为纳税人。

第二十二条税务机关于每年8月31日前将应税住房的坐落地址、计税依据、应纳税额、申报期限等通过直接送达、邮寄、公告等方式通知纳税人。

第二十三条纳税人应在规定的申报期限内主动向应税住房所在地税务机关，报送纳税申报表，提供减免税要件和其他纳税资料，如实办理纳税申报。

纳税人可以直接到税务机关办理纳税申报，也可以按照规定采取邮寄、数据电文或者其他方式办理纳税申报和报送事项。

第二十四条税务机关将纳税人申报情况与征收档案信息比对，核实纳税人实际应纳税额，进行税款征收，并向纳税人开具完税凭证。

第二十五条税务机关根据有利于税收源泉控管和方便纳税的原则，可以依法委托有关单位代征个人住房房产税，并发给委托代征证书。

受托代征单位以税务机关的名义依法征收税款，纳税人不得拒绝；

纳税人拒绝的，受托代征单位应当及时报告税务机关。

第二十六条纳税人未按照规定期限缴纳税款的，税务机关除责令限期缴纳外，从滞纳税款之日起，按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。

第二十七条纳税人不进行纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款。

第二十八条纳税人在规定期限内不缴或者少缴应纳的税款，由税务机关责令限期缴纳，逾期仍未缴纳的，税务机关可以书面通知纳税人开户银行或者其他金融机构从其存款中扣缴税款、滞纳金及罚款。

对于责令限期内蓄意不缴或者少缴者，可从金融机构直接扣除将有效保证税款的缴纳，避免逃税漏税现象）

第二十九条欠缴个人住房房产税的纳税人需要出境的，应当在出境前向税务机关结清应纳税款、滞纳金或者提供担保。

未结清税款、滞纳金，又不提供担保的，税务机关可以通知出境管理机关阻止其出境。

从出境方面严卡未结清税款的纳税者。

更有力保证纳税力度）

第三十条税务机关可以依法在办税场所或者通过网络、报刊、电视、广播等新闻媒体对欠税的纳税人进行定期公告，公告后仍不缴纳的，纳税人欠缴个人住房房产税情况纳入个人征信系统管理。

第三十一条税务机关根据征管工作需要，可以对纳税人的申报纳税情况进行检查，纳税人必须接受税务机关依法进行的税务检查，如实反映情况，提供有关资料，不得拒绝、隐瞒。

第三十二条税务机关可以依法查阅、调取应税住房所有人与纳税相关的资料、凭证，有关单位和个人有义务如实提供。

第三十三条税务机关有义务为纳税人的纳税情况、应税房产情况及其他个人隐私信息保密，除税收违法行为信息外，不得对外泄露纳税人的相关信息。

第十章配套措施

第三十四条上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价以国土房管部门公布为准。

第三十五条税务机关将纳税人欠税信息传递给国土房管部门，由国土房管部门对欠税的住房予以交易限制。

交易限制待纳税人缴清欠税后解除。

上两年主城新建住房均价作为税款计算的标准，则以国土房管部门公布数据为准，加大透明化，提高公众信任度，同时对欠税住房进行交易限制，也从另一方面保证了税款征收）

第三十六条各相关管理部门要积极配合税务机关建立个人住房房产税征收控管机制。

对纳税人转让应税住房不能提供完税凭证的，不予办理产权过户等相关手续。

联合各部门建立个人住房房产税征收控管机制，将更加明确个人纳税档案等信用程度，对于欠税住房不予办理相关手续也保证了税款的征收）

第三十七条税务机关应加强与财政、国土房管、户籍、工商、民政、人力社保、建设等管理部门的协作配合，及时获取第三方的涉税信息资料，推进个人住房房产税征收管理工作。

第三十八条各级政府部门应当利用网络、电视、广播、报刊、短信等方式，宣传个人住房房产税，普及纳税知识，无偿为纳税人提供纳税咨询服务。

第十一章附则

第三十九条本实施细则未尽事宜，依照《中华人民共和国税收征收管理法》及其相关法律规定执行。

第四十条本实施细则从2011年1月28日起执行。

总结：

重庆房产税的征收意在打击独栋商品住宅、高档住宅及外地客户的购买，重庆此次严卡交易关、出境关、家庭一户制等，联合各部门协作从各个方面保证房产税的征收，打击力度空前严厉。

对于新购住房明确规定包含新建商品房及存量房，也较大程度影响到二手房的交易市场。

对于欠税者可直接在金融机构从应税者存款中进行扣除，更是体现了重庆市政府的决心及对房产税的最有效保证。

如果重庆试点的经验全国推行，房地产行业高端产品交易将受到冲击，外地投资型购买将受到不同程度的遏制，但房产税征收比例的制定，能给购房者带来的压力可大可小，针对重庆房产税率的比例及征收标准，影响较为有限。

三、上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法细则及解析

　　各区、县人民政府，市政府各委、办、局：

　　根据国务院第136次常务会议有关精神，市政府决定，自2011年1月28日起，本市开展对部分个人住房征收房产税试点。

现将《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》印发给你们，请认真按照执行。

　　实施房产税改革是党的十七届五中全会作出的一项重要部署，是“十二五”时期我国税制改革的一项重要内容。

各区县、各部门要高度重视，细致工作，密切配合，确保本市对部分个人住房征收房产税的试点顺利进行。

　　二O一一年一月二十七日

　　上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法

　　为进一步完善房产税制度，合理调节居民收入分配，正确引导住房消费，有效配置房地产资源，根据国务院第136次常务会议有关精神，市政府决定开展对部分个人住房征收房产税试点。

现结合本市实际，制定本暂行办法。

　　一、试点范围

　　试点范围为本市行政区域。

　　二、征收对象

　　征收对象是指本暂行办法施行之日起本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房，下同）和非本市居民家庭在本市新购的住房（以下统称“应税住房”）。

　　除上述征收对象以外的其他个人住房，按国家制定的有关个人住房房产税规定执行。

　　新购住房的购房时间，以购房合同网上备案的日期为准。

　　居民家庭住房套数根据居民家庭（包括夫妻双方及其未成年子女，下同）在本市拥有的住房情况确定。

　　三、纳税人

　　纳税人为应税住房产权所有人。

　　产权所有人为未成年人的，由其法定监护人代为纳税。

　　四、计税依据

　　计税依据为参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值，评估值按规定周期进行重估。

试点初期，暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据。

　　房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。

　　五、适用税率

　　适用税率暂定为0.6%。

　　应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率暂减为0.4%。

　　上述本市上年度新建商品住房平均销售价格，由市统计局每年公布。

　　六、税收减免

（一）本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积（指住房建筑面积，下同）人均不超过60平方米（即免税住房面积，含60平方米）的，其新购的住房暂免征收房产税；

人均超过60平方米的，对属新购住房超出部分的面积，按本暂行办法规定计算征收房产税。

（人均住房60平米，较为宽松且以前购得房产并不征税，只针对于新购房屋的消费者进行核定是否征税，反面也表明了对以前投资行为的认可及保护）

　　合并计算的家庭全部住房面积为居民家庭新购住房面积和其它住房面积的总和。

（并未能明细标示，公有住房、单位分房是否包含在内并未明示）

　　本市居民家庭中有无住房的成年子女共同居住的，经核定可计入该居民家庭计算免税住房面积；

对有其他特殊情形的居民家庭，免税住房面积计算办法另行制定。

（二）本市居民家庭在新购一套住房后的一年内出售该居民家庭原有唯一住房的，其新购住房已按本暂行办法规定计算征收的房产税，可予退还。

　　（三）本市居民家庭中的子女成年后，因婚姻等需要而首次新购住房、且该住房属于成年子女家庭唯一住房的，暂免征收房产税。

（对成年子女首次新购住房的面积及产品类型并未做明显标示，完全可以利用成年子女的条件对现有房屋进行改善居住的需求，如果购买顶级产品或高端产品）

　　（四）符合国家和本市有关规定引进的高层次人才、重点产业紧缺急需人才，持有本市居住证并在本市工作生活的，其在本市新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的，暂免征收房产税。

　　（五）持有本市居住证满3年并在本市工作生活的购房人，其在本市新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的，暂免征收房产税；

持有本市居住证但不满3年的购房人，其上述住房先按本暂行办法规定计算征收房产税，待持有本市居住证满3年并在本市工作生活的，其上述住房已征收的房产税，可予退还。

　　（六）其他需要减税或免税的住房，由市政府决定。

　　七、收入用途

　　对房产税试点征收的收入，用于保障性住房建设等方面的支出。

　　八、征收管理

（一）房产税由应税住房所在地的地方税务机关负责征收。

（二）房产税税款自纳税人取得应税住房产权的次月起计算，按年计征，不足一年的按月计算应纳房产税税额。

　　（三）凡新购住房的，购房人在办理房地产登记前，应按地方税务机关的要求，主动提供家庭成员情况和由市房屋状况信息中心出具的其在本市拥有住房相关信息的查询结果。

地方税务机关根据需要，会同有关部门对新购住房是否应缴纳房产税予以审核认定，并将认定结果书面告知购房人。

应税住房发生权属转移的，原产权人应缴清房产税税款。

　　交易当事人须凭地方税务机关出具的认定结果文书，向登记机构办理房地产登记；

不能提供的，登记机构不予办理房地产登记。

　　（四）纳税人应按规定如实申报纳税并提供相关信息，对所提供的信息资料承担法律责任。

　　纳税人未按规定期限申报纳税的，由地方税务机关向其追缴税款、滞纳金，并按规定处以罚款。

　　（五）应税住房房产税的征收管理除本暂行办法规定外，按《中华人民共和国税收征收管理法》等有关规定执行。

具体征收管理办法，由市地税局负责制定。

　　九、部门职责

（一）建立工作机制

　　市政府成立由市财政、地税、住房保障房屋管理、建设交通、规划国土资源、公安、民政、人力资源社会保障、统计等部门组成的房产税试点工作机构，建立健全工作机制，推进房产税试点工作。

（二）协同征收管理

　　市住房保障房屋管理、建设交通、规划国土资源、财政、公安、民政、人力资源社会保障、统计等部门要积极配合地方税务机关建立应税住房房产税征收控管机制，根据本市对部分个人住房征收房产税试点的需要，提供相关信息，共同做好应税住房的认定工作。

　　（三）实现信息共享

　　市地税、住房保障房屋管理、建设交通、规划国土资源、财政、公安、民政、人力资源社会保障、统计等部门要共同建立全市统一的房地产信息管理平台，实现个人住房信息数据库信息共享。

　　十、评估机制

　　房产税税基评估工作在市政府统一领导下，由市地税、财政、住房保障房屋管理、规划国土资源等部门共同组织实施。

　　十一、其他事项

　　本暂行办法未涉及的其他事项，按国家和本市的有关规定执行。

　　本市开展对部分个人住房征收房产税试点中的具体规定，由市财政局、市地税局、市住房保障房屋管理局等部门制订，并报市政府同意后公布执行。

本暂行办法自2011年1月28日起施行。

上海执行的房产税，个人认为条件较为宽泛且相关细节存在较多漏洞，征收税率对房地产投资者来讲，房价的涨幅远高于起付出成本，并不能有效打击投资者的投资需求。

四、点评

与2010年的三次政策相比，本次中央调控及试点地方政府的紧随其后，从政策办法的涵盖角度讲较为全面、力度更大、决心更强，