沈阳市住宅物业管理规定Word文档下载推荐.docx
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一个物业管理区域只能成立一个业主大会，并选举产生业主委员会。
同一物业管理区域，住宅房屋按套计算，业主入住率达50%以上，或自首套住宅房屋出售并交付使用之日起满两年的，应当由物业所在地的房产行政主管部门会同街道办事处指导业主代表和建设单位组成业主大会筹备组，组织召开业主大会会议，选举产生业主委员会。
业主大会应当根据物业建设情况和业主入住情况增选业主委员会委员。
第七条
业主在首次业主大会会议上的投票权数，按其拥有的住宅套数计算，每套住宅为一票。
住宅区内的非住宅物业业主在首次业主大会会议上的投票权数，按其拥有的物业建筑面积计算，不超过100平方米有单独房屋所有权证的为一票；
超过100平方米的，每超过100平方米计一票；
超过部分不足100平方米的不计票。
单个业主在业主大会会议上所持的投票权，不得超过全部投票权的30%，剩余投票权按照其他业主占全部投票权的比例分摊给其他业主。
第八条
业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；
但应当有物业管理区域内持有1／2以上投票权的业主参加。
业主大会做出决定，必须经与会业主所持投票权1／2以上通过。
业主大会做出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘和解聘物业管理企业的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过。
业主大会做出专项维修资金使用和续筹方案的决定，需经涉及物业范围内的全体业主所持投票权2/3以上通过。
第九条
业主大会应当制定业主大会议事规则，就业主大会议事方式、表决程序以及业主委员会工作经费的筹集、管理、使用等事项作出约定。
第十条
业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中选举产生。
业主委员会委员由五人以上单数组成。
业主委员会委员任期为三年，可连选连任。
任职期间发生变动，应及时进行补选。
业主委员会委员必须履行业主义务，公正廉洁。
第十一条
召开业主大会会议，应当于会议召开15日前通知全体业主。
并告知物业所在地的区、县（市）房产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）。
第十二条
业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规、规章规定的，区、县（市）房产行政主管部门应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
第十三条
业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与社区委员会协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。
业主大会、业主委员会应当配合社区委员会依法履行自治管理职责，支持社区委员会工作，并接受其指导和监督。
业主大会、业主委员会作出决定，应当告知社区委员会，并认真听取社区委员会的意见、建议。
第三章前期物业管理
第十四条
在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位应当通过招投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业，依法签订《前期物业服务合同》，由受聘的物业管理企业实施前期物业管理。
第十五条
住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；
投标人少于3个或者建筑面积少于5万平方米的，经区、县（市）房产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
第十六条
物业管理企业与建设单位办理物业承接验收时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。
查验中发现问题的，由建设单位负责，并由交接双方书面认定。
建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。
第十七条
办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业管理企业移交下列资料：
（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（四）物业管理用房、《商品房买卖合同》示范文本、《业主临时公约》、书面承诺等物业管理所必需的其他资料。
物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。
第十八条
建设单位应当在销（预）售物业之前，制定《业主临时公约》，并在与买受人签订《商品房买卖合同》时，向买受人明示，并予以说明。
买受人应当对遵守《业主临时公约》予以书面承诺。
《业主临时公约》应当对物业的使用、维护、管理和业主的共同利益、业主应当履行的义务、违反业主临时公约应当承担的责任等事项依法作出约定，不得侵害物业买受人的合法权益。
第十九条
建设单位与物业买受人签订的《商品房买卖合同》应当包含前期物业管理服务合同约定的内容。
建设单位应当将前期物业管理服务合同向物业买受人明示。
第二十条
建设单位应当按照不低于物业总建筑面积0?
?
3%的标准配置物业管理用房，但总面积不得低于150平方米。
其中，物业办公用房和业主委员会办公用房应为地面以上的成套房屋，具备水、电、供热等条件。
任何单位和个人不得改变物业管理用房的使用用途。
确需改变的，应当经业主大会同意，并依法办理相关手续。
第二十一条
业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位、物业管理企业不得擅自处分。
第二十二条
已建成物业管理区域内存在的开发建设遗留问题，由相关行政主管部门依法处理。
业主委员会、物业管理企业发现开发建设遗留问题，应当及时向相关行政主管部门报告。
第二十三条
物业管理企业应当对其服务合同、服务内容、收费标准以及所承接物业的有关情况进行公开，接受业主和其物业所在地的房产行政主管部门及相关部门监督。
第四章物业管理服务
第二十四条
物业管理企业应当在取得工商行政管理部门核发的《企业法人营业执照》后，向市房产行政主管部门提出核定物业资质申请。
符合条件的，由市房产行政主管部门核发资质证书。
第二十五条
业主大会可以通过招投标或协议的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立物业服务合同。
签订物业服务合同可以参照建设部示范文本，约定物业服务范围、服务项目、收费标准、双方的权利和义务、违约责任等内容。
第二十六条
市房产行政主管部门应当建立健全物业管理市场服务体系，将物业管理企业自然情况、资质等级、管理项目、诚信状况向社会公布，为业主择优选聘和企业公平竞争创造条件。
第二十七条
物业管理企业收取服务费用，应当遵循合理、公开以及与服务水平相适应的原则，并区分不同物业的性质和特点实行政府指导价和市场调节价。
实行政府指导价的，由市物价行政主管部门会同市房产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素制定具体收费办法。
物业管理企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外服务项目的，服务报酬由双方协商确定。
第二十八条
物业服务费用，由业主根据物业服务合同的约定交纳。
业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
已竣工出售并办理入住手续的物业，物业服务费用由物业买受人交纳。
第二十九条
物业管理企业应当协助公安机关做好物业管理区域内的安全防范工作。
聘用的保安人员应当经过专业培训合格，并接受公安机关的监督管理。
第三十条
物业管理企业不得将物业管理区域的全部物业管理事项一并委托给他人。
第三十一条
住宅区物业管理合同提前解除时，应当由街道办事处对住宅区域内的环境卫生和垃圾收集实施管理，并按未实施物业管理住宅区卫生费标准收费，直至业主大会选聘新的物业管理企业。
第五章物业使用与维护
第三十二条
物业使用禁止下列行为：
（一）破坏房屋承重结构；
（二）损坏或者擅自占用物业共用部位、共用设施设备，移动共用设备；
（三）破坏房屋外观；
（四）违法搭建建筑物、构筑物；
（五）擅自改变物业的使用性质；
（六）侵占绿地，损毁花草树木；
（七）随意停放车辆；
（八）随意堆放、倾倒或者抛弃垃圾、杂物；
（九）违反规定生产、储存、经营易燃、易爆、毒害性、放射性物品，排放有毒、有害物质或者产生超过规定标准的噪声；
（十）擅自设置摊点；
（十一）法律、法规、规章禁止的其他行为。
业主、业主委员会、物业管理企业发现有前款行为的，应当进行劝阻和制止。
对经劝阻和制止拒不改正的，可向有关行政管理部门报告，有关行政管理部门应当依法及时处理。
第三十三条
供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。
责任划分如下：
（一）供水设施：
进户管道第一阀门及阀门以内部分由业主负责，其余以外部分由供水公司负责。
（二）排水设施：
住宅区建设红线范围内的排水管道及窨井（不含市政管线）由业主负责；
以外的由市政部门负责。
住宅区内的化粪池由业主清掏、清运。
（三）供气设施：
由燃气部门负责，维修、更新改造费用按有关规定执行。
（四）供热设施：
由供热企业负责。
（五）供电设施：
低压架空线路维修管理的分界点为用户墙外接户线与用户的接头，如无接头以穿墙套管外端200毫米处为分界点，分界点以内由业主负责（房屋产权单位），分界点以外的供电设施维护管理由供电部门负责；
配电变电站配出的低压电缆以电缆终端住宅供电柜（开关箱）内主低压刀闸负荷侧接点及低压零母线接点向负荷侧200毫米为分界点，分界点以上由供电部门负责管理，分界点以下由业主（房屋产权部门）负责。
（六）通讯设施：
由通讯部门负责。
（七）有线电视设施：
由有线电视部门负责。
由业主负责维修养护的，可以委托物业管理企业实施维修养护。
第三十四条
任何单位或个人不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路或场地。
业主、物业管理企业，确需临时占用、挖掘道路或场地的，应当征得业主委员会的同意；
其他单位或个人应当事先征得业主委员会和物业管理企业的同意。
临时占用、挖掘道路、场地完工后，要及时恢复原状。
第三十五条
车辆在物业管理区域内停放、收费和管理等事项，由业主大会决定。
业主大会决定对车辆停放收费的，可参照物价部门规定的收费标准收费。
业主大会成立前，车辆在物业管理区域内停放的，其收费标准应当按照物价部门的规定执行。
车主对车辆有保管要求的，由车主和物业管理企业另行签订保管合同。
公安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆执行公务时在物业管理区域内停放，不得收费。
物业管理区域内停放车辆，不得影响其他车辆和行人的正常通行。
第三十六条
业主装饰装修房屋时，应当事先告知物业管理企业。
物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项书面告知业主。
第三十七条
物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。
责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业管理企业维修养护，费用由责任人承担。
第三十八条
住宅物业、住宅区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。
专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
第六章法律责任
第三十九条
违反本规定的，由城市管理行政执法部门和房产行政主管部门或有关行政管理部门按照职责分工实施处罚和管理。
构成犯罪的，依法追究刑事责任：
（一）住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。
（二）建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，处5万元以上20万元以下的罚款；
给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
（三）不移交有关资料的，责令限期改正；
逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业管理企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。
（四）未取得资质证书从事物业管理的，没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款；
（五）挪用专项维修资金的，追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款；
物业管理企业挪用专项维修资金，情节严重的，吊销资质证书。
（六）建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，给予警告，责令限期改正，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。
（七）未经业主大会同意，物业管理企业擅自改变物业管理用房用途的，给予警告，责令限期改正，并处1万元以上10万元以下的罚款；
有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。
（八）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；
擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的，给予警告，责令限期改正，对个人处1000元以上1万元以下的罚款，对单位处5万元以上20万元以下的罚款。
所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。
（九）建设单位不履行或者拖延履行保修义务的，责令改正，处10万元以上20万元以下的罚款，并对在保修期内因质量缺陷造成的损失承担赔偿责任。
（十）物业管理企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，责令限期改正，处委托合同价款30％以上50％以下的罚款；
情节严重的，吊销资质证书。
委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；
第四十条
违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；
逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。
第四十一条
业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违法活动构成犯罪的，依法追究刑事责任；
尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。
第四十二条
违反本规定，房产行政主管部门或者其他有关行政管理部门工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任；
尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。
第七章附则
第四十三条
非住宅物业管理活动可以参照本规定执行。
第四十四条
规定自2006年1月1日起施行。
一、我市物业管理概况
物业管理作为城市管理的一种新形式和市场经济的新兴服务产业，在我市经历了从无到有，从小到大的发展过程，平均每年以50%的速度增长，从1994年全市第一家物业管理企业成立以来，发展到目前全市共有555家物业管理企业。
其中，取得一级资质的物业管理企业1家；
取得二级资质的物业管理企业8家；
取得三级资质的物业管理企业166家；
其余的物业管理企业取得暂定三级资质,全市物业管理从业人员2万余人。
截止2005年8月底，我市共有住宅区3277个，建筑面积10421.7万平方米，其中，建筑面积2万平方米以上的住宅小区共860个，具备物业管理条件的住宅小区244个（物业化率达到98%，规范化率达到62%）。
累计全市达到“国家级标准”的住宅小区61个；
达到“省标”的住宅小区209个；
达到“市标”的50个。
我市的物业管理行业，已走过了初级阶段，进入了快速、稳定的发展阶段。
在我市物业管理已不仅仅局限于对住宅小区的管理，而是被工业区、学校、商场、办公楼宇等各类物业的管理所采用，形成了包括居住物业、商业物业、工业物业等综合管理的新体制。
二、我市物业管理行业存在的问题
目前，我市的物业管理工作在全省是领先的，在全国处于中上等管理水平，但与深圳、广州、上海等先进城市相比还有一定差距。
困绕我市物业管理行业发展的因素主要有以下几个方面：
（一）开发建设遗留的问题困绕物业管理。
通过对具备物业管理条件的244个住宅小区进行排查，有72件开发遗留问题，涉及50个住宅小区，占住宅小区总数的20.5%。
主要是部分工程项目未达到规划、设计文件所规定的标准，不具备使用条件，也没有经过竣工验收，存在工程质量问题，如屋面漏水、墙体裂缝、墙皮脱落等。
业主入住后，上述问题就逐步显露出来，同时个别开发建设单位在法律规定的质保期内维修不及时，使问题直接转嫁给了后续的物业管理企业，对物业管理带来较大的影响。
例如：
东陵区假日兰亭小区，此小区是2004年6月1日建成并组织入住的，由于工程质量存在缺陷，造成入住后，屋面、墙体、腰线多次渗漏，物业管理企业又无力进行修缮，严重影响了物业管理的正常运行。
（二）旧住宅区居住条件有待提高。
绝大部分旧住宅区在建设之初，在规划设计上标准比较低，建筑质量较差，小区配套设施不全。
虽然近几年，市政府着力对旧住宅区进行了大规模综合整治，但与新建的住宅小区差异依然较大，与百姓的要求还有一定差距。
因此，旧住宅区全面推行物业管理，还不具备条件，还需要对旧住宅区进行不同程度的整治。
（三）物业管理不够规范。
一是物业管理招投标运作不够规范。
虽然我们多方努力，使中街北苑、青阳四季园等4个项目进行了前期物业管理公开招投标，但应有部分开发企业和物业管理企业对此认识不够，导致公开招投标的少，协议招标的较多，使物业管理活动专业化、市场化程度不高，竞争意识不强；
二是部分住宅区业主委员会发挥作用不够。
经排查，具备物业管理条件的住宅小区近20%没有成立业主大会和业主委员会，有的即使成立了业主大会和业主委员会，也不能按照《条例》要求正确履行权利和义务。
有的业主委员会未与物业管理企业签订《物业服务合同》或者《合同》签订的服务内容和服务标准不够明确，无法进行监督和制约，因此服务质量不高，产生矛盾和纠纷；
三是部分物业管理企业服务质量还不够高，部分物业管理企业不能按照《合同》约定的服务内容和服务标准提供质价相符的物业服务，侵害了业主的合法权益，导致物业管理纠纷的出现。
（四）物业收费率较低。
收费难依然是制约我市物业管理行业发展的最大壁垒，从调研结果显示，我市规范化的物业管理住宅区收费率为70%左右，普通住宅区仅仅为38%。
其主要原因一是部分业主消费观念未形成，花钱买服务的观念没有建立起来。
部分业主存在观望心理，看到别人不交物业费，自己也不交（如桂阳南小区，该住宅小区通过组团整治，已经达到了国家级示范小区的标准，公共配套设施、绿化等都达到了一定水平，但是有相当一部分业主对物业管理不认同，收缴率仅为4.8%）；
二是普通住宅区内部分业主物业管理消费承受能力较弱，在调研中我们看到有相当一部分的低保户；
三是部分物业管理企业服务不到位，收费与服务不对等，造成业主不愿交费。
由于收费率低，物业管理企业只能降低服务质量，从而导致更多的业主不交费，形成恶性循环，阻碍物业管理行业良性发展。
三、下一步工作建议
加强城市住宅区物业管理工作，是改善广大群众的居住条件，践行“三个代表”重要思想的具体体现，也是政府为群众办好事、做实事，加强与人民联系的重要桥梁。
因此，这就要求我们一定要高度重视，切实把这项工作抓紧做好，以加速提高我市物业管理的综合水平，满足广大居民的生活需要。
（一）加强物业管理的宣传。
深入细致宣传《物业管理条例》及相关文件，让广大业主不但了解物业管理对小区环境的重要性，树立起有偿消费的理念，也能运用法律武器保护自己的利益，充分地行使业主权利；
使物业管理企业认真执行法律制度，切实履行好服务职能。
以优质服务、诚信服务取信业主；
促进行政部门强化执法监督，提高执法水平，保护物业活动当事人各方的权益。
使各方形成合力，促进物业管理的发展，维护社区良好秩序。
（二）积极做好物业管理地方性法规建设。
国家《物业管理条例》颁布实施以来，我们就着手起草了《沈阳市住宅物业管理规定》（并已上报市政府），《沈阳市维修资金管理办法》等物业管理的相关法规、规章，同时，陆续下发《沈阳市前期物业管理招投标管理办法》、《沈阳市物业管理企业诚信考核暂行办法》、《沈阳市住宅区物业经理执业信用考核暂行办法》等局规范性文件,进一步奠定物业管理行业的法律基础。
（三）全力解决好开发建设遗留问题。
建立住宅区遗留问题整改档案。
细化问题、明确思路、明确责任单位、明确整改时限，坚持“条块结合，以区为主”的原则，加强协调，对存在的问题逐一进行整改，并逐一进行消号。
目前，244个实行物业管理的住宅小区中，17件开发建设遗留问题已经解决，占总数23.6%。
（四）进一步规范物业管理行为。
一是规范物业管理招投标行为。
进一步加大物业管理招投标的监督和指导力度，按照有关规定，对符合招投标条件的，要全部实行公开招投标，既做到公开、公正、透明，又增强物业管理企
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