镇平房地产情况及项目建议文档格式.docx
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河南四铭工程监理有限公司河南兴豫工程监理有限公司
总占地面积：
130亩
总建筑面积：
244817平方米
绿化率：
50%
容积率：
2
主力户型：
三房两厅两卫、四房两厅两卫、顶层复式、花园洋房
物业管理：
南阳财富物业管理有限公司
项目综述：
镇平财富世家项目位于南环路与将军路交汇处，距主城区仅5分钟车程，北临雪枫植物园，南接南环路，西至石佛寺及沪陕高速，东到南阳仅25分钟车程。
项目总占地130余亩，建筑面积24万平方米，由23栋多层、小高层、高层组成，是由河南宛西制药集团重金打造的镇平首席西班牙风情恒温社区，首创6层退台电梯花园洋房。
引入地温中央空调系统，能够达到四季如春的恒温享受。
社区内从北往南贯穿整个小区的是宛如丝带的水系以及绿化率高达50％的五重垂直坡地景观，全冠移植的西班牙景观园林。
大型商业中心及休闲会所和沿街商业构成了一条3万平米的西班牙风情商业街，集休闲、娱乐、逛街、为一体。
小区配有全地下停车库的人车分流系统。
社区配套：
五重景观设计，高达40%绿化率，近7000平米的水系景观；
全地下车库的人车分流系统；
财富物业星级物管，五重安防系统及地温中央空调系统；
配备背景音乐，西班牙风情商业街以及沿街底商，集中式主商业圈，建业小哈佛幼儿园，室外健身设施，室外儿童娱乐设施等。
周边配套：
占地490余亩的雪枫植物园，小神童幼儿园、全兴双语学校、镇平三中、镇平一高、农业银行、农村信用社、移动通信营业厅、医院、交警大队。
交房标准：
毛坯房、电梯、半封阳台
相关信息：
项目一期共152套房源，已基本售罄，并于2012年9月11日交房。
二期2012年9月16日认筹，5万抵6万，一次性96折。
10月12日开盘，分两次推房源。
工程一期已交房，二期封顶，11月份交房。
住宅最高价3850元，最低价3070元，均价3400元。
现目前正在推二期商业，2万抵3万认筹中。
一次性付款96折，按揭98折，当天购房再享3000元优惠，团购更优惠。
项目调查小结：
为镇平高端项目，针对的镇平高端市场需求的住宅项目；
户型较大、舒适度较高、工期较快，都为项目的品质和品牌的影响力提供有力支撑，更为项目的高价销售提供有力保障。
2、中央华府
物业类别：
住宅、
项目特色：
城市中央，巅峰华宅，15万㎡层峰官邸
建筑类型：
多层、小高层、小户型、高层、
装修状况：
毛坯房
府前街与镇菩路交汇处
交通状况：
镇平最丰盈5分钟生活圈，繁华便利一网打尽。
中山街、曾家街、镇菩路等纵横交叉的黄金立体交通网，东临市政府机关，锦上花东200米，紧邻新华步行街。
投资商：
河南红河置业有限公司
开发商：
南阳泰来投资有限公司
4
毛坯房
物业费：
待定
40%
15万平方米
售楼地址：
价格：
3100-3800元/平方米
中央华府售楼电话：
65693333、65695555
项目简介：
中央华府，镇平中心区，繁华传承，城市破茧之作，15万㎡层峰官邸，尊处镇平市府旁，镇菩路中央统御区位，Art—deco现代艺术建筑立面，14栋高尚建筑群展现地标风姿，融合现代高尚人居、国际名店商业街区、高端艺术会所等多种现代人居物业形态，使镇平层峰阶层完成百年家徽的传承。
一站式名校教育，全方位医疗、金融配套。
县雪枫高中、一小、二小、四小、二初中、三初中、一高、六高等，镇平最好的教育资源，中央华府集享。
县中医院、公疗医院、邮政储蓄、农业银行、农村信用社等全方位配套满足您的衣食住行。
一期2012年4月开盘，价格区间是3160-3710元/平方米，层差是10元，东西户价差是5元。
二期以129平米为主，2013年3月1万抵2万开始认筹。
4月底开盘。
此项目为镇平中高端项目的代表。
3、玉都华府
住宅、商住、项目区位：
南阳镇平县
徽派风格高档商住小区建筑类型：
多层、小户型、高层、
毛坯房项目地址：
镇平县电力广场南
2路、3路公交、老车站投资商：
南阳市博基置业有限责任公司
南阳市博基置业有限责任公司规划设计：
南阳设计院
3.9物业费：
待定
24.4%总建筑面积：
37880平方米
镇平县电力广场西南角玉都华府最新价格：
3300元/平方米
河南合力总占地面积：
10亩
155平大气三房雅致两房经典三室38平精品公寓
项目简介:
玉都华府位于镇平县城的中心，健康路与工业路的交汇处，小区与镇平县唯一一座中央花园——电力广场融为一体。
周边配套齐全，超市医院银行等一应俱全，除此之外，周边娱乐设施等分布小区周围，为您休闲娱乐提供了很好去处，而且，国道环绕，交通便捷，更方便您的出行。
小区采用徽派建筑风格，全坡屋顶设计，采用高级外墙漆瓦灰色外立面，大气且新颖，以高品质建筑标准打造镇平地标式商住小区。
2栋26层高层，1栋6层多层。
户型设计有38㎡精品公寓，90——120㎡经典两居。
127——155㎡大气三房。
24小时电子监控保安巡逻分户可视对讲门铃
万德隆超市、乐美佳超市、电力广场
价格为3300元到3400元每平左右，剩余房源约20%，高层为24、25、26层，多层为5层居多，由于紧邻电力广场，地理位置优越，生活便利，很受市场追捧，缺陷是进出小区道路不畅。
付款方式一次性2个点，商业1万左右，车位10-13万。
4、新城广场
住宅、商铺项目区位：
26万平米欧洲印象住区建筑类型：
多层、小高层、小户型、高层、别墅、
镇平县207国道西侧（清源大酒店旁）
1路、3路、6路公交投资商：
镇平地毯集团/镇平惠贤置业有限公司
交房时间：
分批交房开发商：
40%总建筑面积：
260000平方米
镇平县207国道西侧（清源大酒店旁）总占地面积：
230亩
2400-3300元/平方米主力户型：
约90㎡舒适两房、120--130㎡阔绰三房、约260㎡尊品别墅
大镇平，大新区，大配套，大生活
新城广场风情购物街，沿袭了欧洲高雅的贵族格调，将时代的风采和国际魅力尽情演绎，项目自带4000平米商业配套，还规划有幼儿园、大型超市、高级会所、花园广场等，休闲、散步和购物充分结合，形成独特的购物休闲生活氛围。
大规划，大社区
26万平米欧洲之神韵，建筑风格为欧式新古典主义风情，住宅户型有两房、三房、四房、顶层复式，主体采用砖混结构，低容积率、高绿化率的规划设计充分发挥了建筑通风采光的优势，并使得房率较高、公摊面积较少，1梯2户，营造低密度绿茵社区空间。
大投入，大品质
八级抗震，多层住宅整体筏板基础、商铺全框架剪力墙结构，增加了10%-20%的钢含量、100%高强度抗渗混凝土的使用。
大景观，大视界
5000平米中央公园，布局大气，注重人文氛围与交流氛围的营造，成为人们休闲、聚会、漫谈、放松的绝佳场所，其多样性的景观形态，层次丰富的立体景观视野，构成新城广场景观系统，让生活时时沉醉在风景里。
旗舰百货、品牌超市、时尚风情商业街、餐饮中心、娱乐中心、幼儿园、高级会所等
镇平新一高、医疗、购物、银行、餐饮等
交3000抵8888元，首付40%，开盘当天最高可优惠95折。
户型在80-135平米，2012年10月排卡约70张。
5期剩余特价房源，84-93平米两房，120-149平米三房，最低1980元每平米。
6期2013年1月9日开盘，均价3300元左右。
3月9日，6期加推房源开始认筹，交3000元诚意金即送8888元购房款，每日再送50元。
加推房共150套左右。
5月19日6期加推房开盘，房价2200元起，对外宣称开盘销售130套左右。
5、融澳星城
住宅、商铺项目区位：
城市中心、公园豪宅建筑类型：
多层、小高层、高层
涅阳路与207国道交汇处
临迎宾大道、312国道投资商：
河南聚丰房地产开发有限公司
开发商：
2.42物业费：
收费标准按有关单位规定执行
10万平方米
涅阳路与207国道交汇处西北
融澳星城最新价格：
3100-3600元/平方米
城市中心、公园豪宅
福建华迪总占地面积：
60余亩
10万平方米主力户型：
三室两厅两卫
中央水系、局部地温空调、全封闭物业管理、电子监控系统、楼宇对讲系统、24小时管家式贴心服务
县政府、新一高、工商局、交通局、县医院、信用社等构建的行政生活圈，集休闲、娱乐、购物、金融、求学一体化。
2012年6月24日二期认筹，交5万抵6万，开放6#，10#、11#，12#共四栋，17层，住宅物业费为0.8元。
二期11月1日开盘，推出房源169套，共排卡约170张，按揭首付为30%。
当天售出130套左右，一楼起价3188元，均价约3300元，一次性付款优惠3%，按揭优惠1%，送天然气初装费。
目前价格为3100元到3600元，9楼为3400元，剩余20套左右，正办理手续。
三期3栋预计5月份认筹。
二期11月份交房，现已封顶。
车位5-6万。
三期预计10月份开盘，现认筹5万抵6万，5万即可订定房。
6、水岸星城
礼遇欧陆风情、奢享贵族气度建筑类型：
多层、小高层
杏山大道与207国道交汇处
6路公交、临207国道投资商：
深圳汇华集团
一期已交房开发商：
武汉天行健地产
1.6物业费：
42%总建筑面积：
杏山大道与207国道交汇处
水岸星城售楼电话：
65973000/65973111
35万平米大人物专属地
华迪建筑设计院总占地面积：
300亩
35万平方米主力户型：
三室两厅一卫
北依宁西铁路，南迎杏山大道，地块平整，视野开阔，环境优美，交通便利。
根据镇平县城的建设构想和远景规划，以杏山大道为轴线的新城区建设格局已经初具雏形。
在东南角是一个新体育场，东面与规划中的体育公园隔河相望，未来几年内，这里将建成银行、学校、体育场馆等生活配套设施齐全的现代化社区群。
商品开发24万方。
社区由8栋11层小高层电梯洋房和74栋6层花园洋房组成。
整个社区建成后呈现的是上百栋错落有致的欧式风格建筑群分布于近4万平方米水域面积周边。
17种人性化户型。
这些户型空间布局合理，功能区分科学，基本符合“动静分离，干湿分区”的居住要求。
敞亮大厅，明厨明卫，户户坐北朝南，采光充足。
私家花园露台、大型观景凸窗，南北阳台，面积由90至138㎡任由选择。
项目配有三纵三横独立商业街，高效的人车分流交通系统，力争打造镇平第一个道路无尘化社区.
5万平米欧式风情商业街、先进的闭路电视系统、可视对讲系统、智能化监控系统、小区背景音乐系统、宽带接入导流系统等配套设施。
新体育中心、西三里河、火车站
二期有4栋高层，7栋多层，约250户。
目前商业价格6000元左右，上下两层。
购商铺返租金每年返7%。
7、福润花园
镇平首席阳光花园式社区建筑类型：
杏山大道与健康路交汇处
金苑地产
2.8物业费：
40%总建筑面积：
杏山大道与健康路交汇处
镇平首席阳光花园式社区
三室两厅两卫两室两厅一卫
镇平县工业园区杏山大道与校场路交汇处，未来镇平县的新城区，以其无以伦比的区位优势和枢纽性恢宏建筑，将发挥强劲聚合的辐射作用，成为未来镇平县的繁华之心。
富润花园建筑面积10万平方米，集合休闲环境、多层、小高层、高层住宅等高端业态，融汇居住、休闲购物、餐饮娱乐等复合功能，是镇平县最具规模的高档休闲社区。
中心9亩主题水元素花园、6000平米主题亲子乐园、地温空调、24小时热水、智能安保系统、楼宇可视对讲系统、红外线系统、24小时全天候管家式服务。
新体育中心、火车站、医院、超市、银行、学校
2012年9月10日到10月10日为双节活动，活动优惠：
新定房客户均送置业大礼包一份；
老带新成交客户可获得天然气初装费；
期间一次性客户另送装修基金5000元；
活动期间不定时推出特价房。
剩余房源价格为2900元到3600元之间，均价约3200元，其中8楼单价为3190元。
一次性优惠3%，按揭首付40%，按揭优惠2个点，分期80%（已封顶）。
购房免天然气初装费3000元。
9、紫金花园
项目位于：
南环路和紫金城路交汇处北200米，
南阳美华置业有限公司。
由5栋高层构成，1、2、3号楼17层，4、5号楼27层，4、5号楼为一梯四户，两个单元，下面三层是商业，共约736户。
面积为75——135平米，其中1、2号楼上有小复式，面积约110平米。
自带地温空调，景观水系，地温初装费预计为170-200元每平米。
认筹金为5万抵6万，10万抵12万，15万抵18万。
7月16日开盘，首付30%。
优惠为一次性2%，按揭1-2%；
价格在3060-3500元/平米，优惠后最低至2800元/平米，其中3号楼3楼成交价为2900元/平米，5号楼10楼成交价为3080元/平米；
本次开盘推出470余套，当日成交量约50%。
目前价格为10层3300元，17层3400元，层差30元，剩余房源约100余套。
10层以下已售完，一次性2个点优惠，交房送地温空调初装费，天然气初装费承诺低于3000元。
2013年3月21日起，每平米涨价70元。
目前工程已全部封顶。
10、铂金公馆
健康路和南环路交汇处，
南阳盛世铭建房地产开发公司。
共一栋楼，两个单元，两梯四户，
其中两室两厅两卫的两户98平米，四室两厅两卫的两户141平米，共29层，232套房源。
认筹交一万抵两万，团购可享九折优惠，排号20组左右。
四、小结及预测
小结
从总趋势来看，房地产市场的发展仍有巨大的潜力。
这源于相互影响的三方面事实：
第一，中国是一个经济转型国家。
对于一个发展中国家来说，城镇化是一个不可避免的问题。
中国到目前为止已经历了长达30年的经济持续高速增长，人民收入水平的提高和对生活质量的追求，为房地产市场的发展提供了强劲动力。
第二，中国是一个体制转型国家。
中国正从严格传统的计划经济体制国家逐渐转变为市场经济体制国家，住房改革也是伴随着其中的诸多改革措施之一。
以往城镇居民主要依靠单位分房，而现在则已基本由市场解决。
住房推向市场，促成了一个巨大的房地产市场的产生和发展。
第三，除了这两个方面以外，中国还是一个人口大国，十几亿的人口总量在世界各国之中绝无仅有，庞大的人口数量也意味着巨大的对住房的需求。
镇平县房地产市场分析
2011年，镇平县总人口达到103万人，城区约31万人，镇平城区新增商品房预售面积约34万平米。
根据镇平县住建发展规划，规划确定至近期2015年，人均居住用地面积34.9平方米、人均住房建筑面积不低于26平方米，远期2020年人均居住用地面积31.3平方米，人均住房建筑面积不低于30平方米。
按此目标，城区近期在2015年居住用地增加到907.45公顷，住房总建筑面积需增加到676万平方米（按规划26万人计），年均建房42.9万平方米；
远期2020年居住用地增加到1096.29公顷，住房总建筑面积需增加到1050万平方米（按规划35万人计），比2015年末增加374万平方米，年均建房74.8万平方米。
镇平县房地产发展趋势：
在南阳市的13县市中，镇平的个体经济历来一直比较活跃，特别是以玉雕产业为代表的特色产业更是造就了大批财富精英。
但是受传统居住观念影响，而且早期没有品质楼盘入驻，因此一般商品住宅的市场认可度一直不高，而且多是传统多层，进入2011年后，市场均价也不到2000元，随着财富世家项目进驻镇平市场，以其市场独有的六层退台式电梯花园洋房，带有地温中央空调的西班牙风情建筑，超高绿化率和居住舒适性，项目自带物业公司，迅速将镇平楼市拉进3000元大关。
自此，镇平新盘及在售楼盘的均价一提再提，从东区到中心，再到西区、北区，房价均接近或超过3000元。
虽然受2011年下半年开始的宏观调控以及由此产生的低迷市场影响，也出现过短时期的市场观望，但是市场需求结合优质产品的出现，还是在冲击人们的购买欲望。
纵观镇平楼市的建筑类型，已由早期的的纯多层逐步向花园洋房、小高层、高层过渡，业态也均覆盖商业和住宅，而且新盘都更注重业主的居住舒适度，景观打造、小区规划以及物业服务也成为人们选择项目的重要标准，不少小区还将地温空调做为楼盘的的亮点推向市场，以财富世家，登凯·
香溪地为代表，都将项目的精雕细琢做到了极致，竭力为业主打造宜居、舒适、传世的精品。
在户型方面，市场上涵盖了38平米的小型公寓到330平米的的复式洋房。
由于房价的逐步抬高，总房款也在攀升，而首付部分也一直维持在四成、五成，只有个别项目推出三成首付，这样的比列，仍将影响大部分刚需及改善性意向客户的成交。
因此，受青睐户型仍分布在80-120平米中间，上半年中央华府推出142平米三房及162平米四房后就明显受到客户阻力。
预测
本地市场随着政府2012年年末的“两违”整治工作持续开展，小产权房将在一定程度上得到遏制，也会推动整个楼市更加健康有序稳定。
预计将有星港湾、万豪·
紫金苑、御景华城等六个项目入市，100万方左右的体量也在考验着市场的承载力，因此如何挖掘市场刚需以及改善性需求的购买力，按照项目客群做深做足相应市场，则是今后年工作的重中之重。
针对本案项目的营销思路建议
通过以上市场的纵观分析，得出以下市场结论：
1、就整个南阳地区来看，镇平房地产较为滞后。
2、就镇平市场地产处于中级往高级发展的阶段迈进。
3、区域地产市场的产品价值主要取决于位置、品牌、品质。
4、城市框架的拉伸，区域地产有一定的发展空间。
5、区域市场竞争较为激烈，低、中、高产品齐全，本案应多方位思考，大局出发。
本案的营销建议：
1、按照地产传统的三步进行，即：
蓄客——认筹——销售；
能有效把握整个过程，避免操作弯路。
2、高水平的包装和营销，是提升项目价值的重要手段，更是提高开发商品牌的有力支撑。
3、根据本案的实际情况，利用商业的价值，提高项目的整体价值；
借助大型商超的影响力，使项目提高市场价值。
4、分批销售，先劣势户型低价入市，再优势户型逐步看涨的策略。
操作说明：
1、蓄客——认筹——销售
在项目开工前3个月进行项目的广告宣传传播；
以高品味、高档次、高定位的原则，有效体现项目市场形象；
拉高项目的印象价格。
在3到4个月的蓄客中，筛选有效客源，进行逐步锁定。
达到600组的有效蓄客量的同时，进行排卡认筹；
根据认筹量，达到160张排卡量（约2个月左右）进行项目盛大开盘。
根据前期的蓄客及客户量来判断项目的销售价格以达到最大利润的科学合理化。
2、高水平包装
项目在开始运作之前，先进行大商家的招商，（如南阳盛德美/万德隆）类的影响力商家签约；
借助其影响力，提高项目的知名度和销售价值。
同时，利用大气、专业的广告手段，如：
楼书、形象折页、户外大牌等高端广告的品质拉升；
有效提高项目价值。
例如文案：
巨匠造物/成就地王/城市勋章
在稀缺资源中传承建筑价值，在稀缺资源中孕育生活态度。
高贵血统，驰骋城市地王之上，承传启合，巨匠造物，
登极大作才是城市真正的勋章。
善待自己，善待家人，善待曾经沧海的雄心大志。
犒赏今生，因一步到位的富人生活圈而愈显珍贵。
名门地位，绝对只可仰望。
3、借助大型商业
如：
什么大型超市/大型酒店/大型娱乐中心等为品牌的借助力，有效提高项目的市场关注度和影响力。
4、销售先难后易
在销售过程中，纵观全局，一期低价入市，以较差户型进行初期销售；
科学利用销控技巧，后期期看涨，确保后期的尾盘的正常去化。
5、项目营销投入预估：
在地产行业，正常的营销比例为项目总销售价值的1.5%；
根据市场情况，就镇平的媒体途径来看，建议本项目营销总费用为：
1%（含售房部）。
前期及蓄客占其中的43%；
中期认筹占其中的30%；
后期销售占其中的20%；
尾盘去化占5%；
最后的2%预留。
6.项目营销投入思路
这个项目因为题量不大，我们销售团队可以充分利用登凯公司在镇平地产市场影响力的情况下，充分发挥我们自己的主观能动性，培养发挥置业顾问现场宰杀顾客订房的能力，多走出去多下乡宣传。
尽我们团队最大的能力，尽量在减少公司宣传开支的情况下使公司获得最大的利益，达到以最小的费用开支赢取最大利润的目的。
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