关帝街项目市场调研及开发设想Word下载.docx
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2004年济源市经济发展状况回顾
2004年济源生产总值完成122亿元，比2003年94.9亿增长20%，人均生产总值达到2230美元；
2004年，济源城镇居民人均可支配收入达到7828元，比2003年的6797元增长15.2%；
农民人均纯收入达到3397元，增长18.1%；
其社会消费品零售总额达到26.04亿元。
2005年济源市政府的总体工作目标：
生产总值完成148亿元，增长18%，力争达到150亿元，增长20%；
其中，第一产业完成9.8亿元，增长7.5%，力争达到10亿元，增长8%；
第二产业完成101亿元，增长23%，力争达到102亿元，增长25%；
第三产业完成37.2亿元，增长10.5%，力争达到38亿元，增长12%；
地方财政收入完成8亿元，增长17%，力争达到8.3亿元，增长21.4%；
一般预算收入完成6.9亿元，增长22.6%，力争达到7.2亿元，增长28%；
全社会固定资产投资完成68亿元，增长13.2%，力争达到75亿元，增长24.9%；
完成招商引资15亿元，增长54.6%，力争达到18亿元，增长85.6%；
实际利用外资2000万美元，增长7.5%，力争达到2200万美元，增长18.3%；
外贸出口2.3亿美元，增长5.7%，力争达到2.5亿美元，增长14.8%；
城镇居民人均可支配收入达到9000元，增长15%，力争达到9100元，增长16.2%；
农民人均纯收入达到3660元，增长7.7%，力争达到3700元，增长8.9%；
人口自然增长率控制在5.19‰以内；
城镇登记失业率控制在3.9%以内；
城镇化率达到38%，力争达到39%。
2005年要着力做好六个方面的工作：
一、继续开展“招商引资年”活动，坚持不懈抓招商引资和环境优化；
二、继续开展“项目建设年”活动，坚持不懈抓固定资产投入；
三、大力推进结构调整，积极转变经济增长方式；
四、加强城市规划、建设和管理，大力推进城镇化；
五、积极推进各项改革，完善加快发展的机制；
六、大力发展各项社会事业，加强社会主义精神文明和民主法制建设，努力构建社会主义和谐社会。
2005年上半年，全市生产总值完成76.09亿元，同比增长22%，增幅居全省第一位。
其中第一、二、三产业分别增长7%、28.9%、7.3%。
工业、消费、财政收入等主要经济指标均保持较快增长，实现了时间过半，任务过半，为全面完成全年的各项目标任务，奠定了良好的基础。
第二节济源市房地产市场发展现状
济源自成为地级市以来，城区及市区人口随之显著增加，从济源市发展的情况看，至少在今后十年内，济源都将面对一个城镇化加速推进的阶段。
按照市委、市政府提前十年在中原地区率先实现全面建设小康社会的工作目标，济源市2010年城镇化率将达到60%至70%。
届时将有近40万人口生活在城市中，这将产生巨大的住房需求。
初步估计每年因此新增住宅建设需求将达到30万平方米左右。
同时旧城改造的步伐一直在加快，预计每年拆迁改造的面积将在3万平方米左右，因此会产生相同或更大面积的被动住房需求。
此外城镇存量住房的面积在逐年递增，目前大约已经达到至少250万平方米的总量，按照每年2%的自然损耗，可能每年会有5万平方米的损耗量，需要新增住房来弥补。
由此可见，因城镇化步伐的加快和自然损耗等原因，住宅建设在较长一段时间内将处于快速增长状态，量的增长和质的提高将在一定时期内并存。
城镇化的提速也给商业地产与写字楼在济源市场的发展带来机遇，人口的增长和城镇居民素质的提高将给商业的繁荣创造条件，刺激各种服务性机构的发展，由此活跃商业地产与写字楼物业的发展。
时代国际广场的建设以及宣化大街附近6个地块拍卖价的走高都预示了这一切。
济源目前共有房地产公司18家，较大的有信尧集团、建业集团济源分公司等。
外地大公司的进入大大提升了济源房地产市场的产品品质和价格，有力的推动了济源房地产市场向更高、更好的方向发展。
目前，济源房地产市场仍处于发展的初级阶段，无论是产品形态还是社区规模都不成熟，有待于市场的进一步检验，同时，这也是我们的机会点。
第二章济源市商业现状及业态分布情况分析
第一节济源商业现状
目前，济源商业现状以小型零散零售业和大型集合式商业为主。
小型零售业主要经营日常生活必需品：
如烟、酒、日用百货等，其经营场所多为自有临街商铺，经营形态多为零售；
大型集合式商业（如沁园春服饰广场、丹尼斯）则主要经营服饰、大型家电、家居用品（家具、床上用品等）等，其经营场所多为固定的大型购物中心，其经营形态则包含批发和零售。
随着济源城市框架的拉大和基础设施的逐渐完善，传统的商业区已不仅仅局限于老城区，尤其是近年来，随着市政府的大力支持和新城区各项配套设施的逐步完善，新的商业中心正在形成。
预计在不久的将来，新城区将会和老城区一并形成济源一新一旧的城市商业新框架。
第二节济源商业分布情况
一个城市商业区的发展是随着城市的发展而发展的，是在特定阶段内，由人流的自然聚集而形成的。
随着城市框架的逐渐拉大，新的商业区会不断重新组合，最终形成。
而老的商业区，从历史的经验来看，其最终的结果只能沦落为老城区的住宅区。
自济源成为地级市以来，其老城区商业形态并没有出现太大的变化和迁徙，至少在几年之内，济源的商业区将会维持目前的这种现状。
济源市现阶段的商业设施主要分布在：
1、以宣化街为代表的老城区核心商业区。
长久以来，宣化街就是济源最繁华的商业街，西起天坛路，东到沁园路，路两侧分布着济源市百货大楼、济源市人民商场、宣化百货大楼、槐仙大厦、万家福量贩、济源商厦等大型商业设施，是老城区真正寸土寸金之地。
其商业业态成熟、规范，是济源市民购物的首选之地；
2、以沁园路和学苑大街交汇处为代表的新城区商业核心区。
这个地段是伴随着新城区的发展而逐渐形成的。
其代表商业设施为丹尼斯量贩、沁园春服饰广场等。
这个商业区周边住宅区林立，聚集了大批高素质人群，他们都是各行各业的优秀人才，易于接受新思想，崇尚新的理财和消费观念，消费力较强。
从城市发展的长远眼光看，这个商业区的潜在价值要远远大于老城区，此商业地段的价值提升只是时间问题。
3、以宣化街外围的几条道路所组成的老城区次商业区。
这个次商业区是作为老城区核心商业区的辅助而存在的。
其经营业态多为低档服饰商店、精品店、日用品店等。
从城市发展的远景来看，随着老城区商业氛围的逐渐淡化，这个次商业区最终会和老商业区一样变成城市的次商业区。
第三节商业物业价格及租金情况
（一）物业价格
1、住宅：
均价在750-800元/㎡左右，最高价为建业森林半岛1800元/㎡。
2、商业：
市场可售商业较少，没法给出一个较为接近的均价
※长基商业（学苑路与文昌路）均价：
2950元/㎡（一二层连体）
※华新小区（蓝球城南侧）：
一层均价5200元/㎡（现房，商业气氛相对较好）
※城皇商业中心（宣化大街中段）：
均价8000元/㎡左右，03年销售完，最好的商铺价格为12000元/㎡
※济水苑临街商铺（济源大道与沁园路交汇处东200米）：
没有正式价格公布，但从内部得知其一层均价均为5500元/㎡，二层均价不详
※信绕数码港（汤帝街与济水大道交汇处）：
刚推出市场，共5层，一层不售，二层8000元/㎡，三层6000元/㎡，四五层不详
此外，中原国际商贸城、铁路公司地块项目、建业森林半岛临街商铺、土产公司商业项目、信尧购物广场等众多商业项目现正处于前期准备或建设阶段，没有公布市场价格。
（二）租赁价格
1、济源现有大卖场商业
卖场名称
一楼
二楼
三楼
备注
百货大楼
100-300
80-180
60-120
新入伙交30%押金，按实际经营面积计算
槐仙百货
自营
汤帝商厦
90-250
30-130
20-30
新入伙交10%押金，按实际经营面积计算
建业服饰广场
城隍商业城
一楼内铺16000-18000元/年/30㎡约47元/㎡/月不含转让费
二楼13000-14000元/年/30㎡约39元/㎡/月不含转让费
沁园春服饰广场
一、二楼不分铺位一率60元/㎡/月
2、宣化街特色专卖场
不同的位置，其租金相差也较大，一般租金在60元/㎡/月，最高的租金在110元//㎡/月
注：
宣化街所有的临街商铺长年处经营过程中，而大卖场的租赁情况相对而言也较为理想，如百货大楼和汤帝大厦等，只有少部分大卖场需要转租，如城隍商业二、三层等。
第三章济源市在售商业项目情况及商业前景分析
第一节济源在售商业项目情况
1、济水苑临街商铺：
优点：
※全为临街商铺，商业形态令客户较容易接受；
※已完工，正在外部装修阶段，商铺的结构可以完全展示在客户面积，对客户而言，能眼见为实，有利于销售的引导；
※政府开发，成本较低，有价格优势，同时，作为公务员小区，属政府行为，其可信度较高；
※规模大，占地18万㎡，居住着1500户左右，本身小区有大量的消费客源，同时，对面的一中和西边未来开发的区域，都为本项目带来巨大的商机，其发展潜力较大；
缺点
※营销水平较差，现场包装较差，现场人员的水平参差不齐；
※就现在的位置而言，相对较偏；
※政府安居工程，较难于营造项目的品牌和提升项目的价值；
※结构一般，但面积相对较大，同时，就项目目前内订的情况来看，部分二层单卖有一定的销售难度（一层商铺已内定出去）；
※商业体量较大，但没有进行统一业态的规划引导。
2、长基国际广场临街商铺：
※在施工阶段，其位置较适合商业的经营；
缺点：
※施工进度慢，影响客户购买的信心，让客户有足够的时间进行思考和选择，加大了销售同把握客户的难度；
※政府手续及银行按揭等其它的手续办理较慢，跟不上销售节奏，严重影响客户的购买信心，；
※商铺柱网多，结构较差；
※商铺面积大，客户购买压力大；
3、信尧购物广场：
※位置佳，位于济源市的商业中心区，宣化中街西段，发展潜力大；
※商机大，人流量相当大，是济源最热闹的地方，其地块的成熟度十分高，商业价值有巨大的潜力，其周边分布着电脑市场、家电市场、服装市场等众多商业，为济源广大消费者所认知，其销售、招商工作相对而言较为容易，投入的成本相对也少，客户也较易于接受相关的条件。
※大卖场建设，其销售难度较大；
※较难处理销售的产权和经营权之间的关系；
4、土产公司商业项目：
※位置佳，位于宣化街与关帝街交汇处东南，百货大楼对面，属传统的商业中心地带；
※商机大，在宣化街中段，人流量相当大，同时区域的成熟度较高。
※4层的卖场，二层以上较难于销售和经营；
※周边缺少停车位；
※周边商业众多，竞争压力较大。
5、建业森林半岛临街商铺：
※建业开发，发展商的实力较强，其品牌较好，其信誉度较高，有利于引导市场；
※现场包装较好，营销理念相对较为先进，对销售起到促进作用；
※规划较小，全为临街1层的商铺，较容易销售，不存在招商及管理等诸多问题。
※位置较偏，不是城市发展的方向；
※近期济源推出的商业较多，特别是宣化街等项目的出现，将会使商铺的销售速度和销售价格有所减慢，面临的竞争压力也会相应增加。
6、铁路公司地块项目：
※位于宣化街与济水大街交汇处，依托宣化街的商业氛围，建立一个与宣化街进行业态互补的新商圈；
※项目紧临济水大街、宣化大街和天坛路三条干道，且本项目大部分商业紧临街道，商业价值较高；
※三条路交汇点，交通发达，项目的宣传面较广，易于打开项目的知名度，较能节省营销成本；
※客户对项目所在地较熟，较为认可他作为商业中心的概念而存在，客户较能接受在此地购买商业及在本地购物的习惯。
※发展商不懂商业开发，现将项目规划为3层商业，按现有规划方案将难于销售和经营；
7、中原国际商贸城：
※投资额高达8.5亿，发展商的实力较强；
※规模大，占地800亩，业态齐全；
※政府重点项目，享受政府各种有利的条件。
※项目规模大，但济源的人口不足，消费力水平有限；
※位置相对较偏。
第二节济源市商业前景分析
商业核心区的变迁是一个时间的过程，随着城市框架的逐渐拉大，老的商业区会逐渐被新兴的商业中心区所取代，而传统的商业区将逐渐的沦为老城区的住宅区。
以历史的眼光看待济源的城市发展轨迹，我们有理由相信，在未来的新城区建设及老城区改造中，商业区将随着城市的发展而迁徙和重新聚集。
就济源来讲，以沁园路和学苑大街交汇处及周边区域为代表的新城区商业核心区将会逐步形成并逐渐繁荣昌盛，而旧的商业区因为人们固有消费习惯的惯性因素，会在一定时期内继续存在。
结合济源市近年来的城市建设，我们以商业的发展轨迹对济源市的商业前景作出如下预测：
1、大型零售企业占据全市零售行业额的60%以上，而小型零售企业会逐渐退出零售行业；
2、沿街商铺将最终成为高档品牌服饰、高级摄影店、高档美容院的理性选择，而传统的烟、酒、百货、日用品等的买卖将直接走人大型零售店；
3、老城区的商业核心区将逐渐迁徙至新城区，被新的商业核心区所取代；
4、大型仓储式商业形式出现并成为建材、家装、电器等商品销售的主要渠道。
从近年来济源市新城区发展的速度来看，市政府有意让新城区成为新的市中心，而伴随着城市发展而起来的，则是新的商业中心区和核心区。
相信在不久的将来，济源新城区沁园路与学苑大街交汇处及周边区域将成为济源最大、最著名的商业中心区与核心区。
第一节：
区域周边商业配套
项目以关帝街与济水大街交汇处向四周辐射开发，其周边固有的成熟商业配套为其稳定发展提供有力条件；
与宣化街商业圈相连接能为其提供充足的商业人流。
区域周边商业具体配套情况详见下图：
分析：
根据上图我们可以清楚看到该地段周边配套齐全，济源的机关单位大都遍布其周围，但一大部分已逐渐向新城区迁移，更多的地块将转为商业开发，该区的业态分布会更加合理完善，一个规范化的商圈逐渐趋于完美。
使其商业地位更加牢固，并将对济源其他新商圈的形成起到制约的作用。
第二节项目所在区域现状
关帝街：
横穿宣化街、济水大街、周园路。
隶属老商业圈，以副食杂货，烟酒店为主，夹杂小吃店和服装店。
济水大街：
是济源市最长的一条城市干道，自东向西贯穿了汤帝街、关帝街、文昌路。
现临街商铺大多以五金、机械类为主导，夹杂有部分烟酒批零店。
汤帝街：
南北走向，贯穿宣化街、济水大街、周园路。
自北以汤帝大厦为中心，逐渐形成了良好的商业氛围。
宣化街：
是济源市商业最繁华的一条街道，也是老商业圈的中心地带，但该区域的商铺现在大多还是以租赁为主，个别位置对外销售。
本项目位于济源市关帝街，北接宣化街，南临学苑路，虽然是一条小路，但却地处济源的中心地带，当前看来，该街区整体业态分布比较零乱，规模较小，多为烟、酒、副食、农产品等，利润微薄，但由于周边配套齐全，人流量大，经后期改造后，较容易被市民所接受。
第五章项目市场定位及目标客户群分析
第一节项目市场定位
本项目地块位置是济源多年来的商业核心区，具有多年积聚的人气和成熟的商业相关配套设施，商业气氛浓厚，经营业态多样，是市民购物的首选之地。
随着新城区的建设和相关政府职能部门的迁徙，新的商业中心区将随之外移。
而老城区原有的商业和住宅混居的旧式商业区将重新变成可二次开发的商业区。
就本项目而言，部分住宅及行政单位搬迁后，将会使本项目地块更加整齐和规范，易于整体重新规划设计，届时，新的规划完善的商业核心区又将重新形成。
加之市民固有的购物惯性，使得本项目的人气将会在一定时期内得到充足保证。
经过德邻公司策划部对本项目地块本身及周边区域商业业态细致、深入的调研，结合济源城市建设所带来的商业迁徙与重建，我们认为，本项目地块的准确定位为：
济源·
老城核心综合商业区
释义：
1、老城:
城市所属的专项名词，是相对于新城区而言的。
老城，是历史发展的见证，是济源一代人成长的见证，是济源商业的最初形成之地和聚集之地，曾是济源人购物、休闲的首选。
老城区，带给人无比的亲切感和归属感，唤起人们对老城区曾带给自己美好日子的回忆，唤醒人们对购物之地的不二选择。
2、核心综合商业区：
是城市商业发展的专业名词，是相对于城市所有的小型而单一的商业区而言的。
“核心”一词，本就代表聚集、集中之意。
综合商业区，即表明本区域除了建造传统意义上的商铺、卖场、便利店等，还可以建造适合商业用途的酒店、商住楼、写字楼、洗浴中心、休闲广场等。
通过综合商业区任何一个商业业态的逐步发展，来带动整个商业区所有产业总体盈利的形成和市场份额的逐渐扩大，从而形成相互依存、互惠互利、共同发展的多赢局面。
结论：
不言而喻，本区域“老城综合商业NO1”的市场定位是绝对合适的。
是具有足够商业支撑条件的，是符合城市发展规律的，是符合商业发展轨迹的，是符合一贯钟情于老城区商业的消费者的意愿的，是天时、地利、人和的典范之作。
第二节项目目标客户群分析
本项目地处济源市老城区的核心位置，是济源市商业最繁荣之地，在本项目的市场定位逐步清晰之后，我们可以初步对本项目的目标客户群做出判断：
目标客户群体的定位有待于对项目定位后的进一步分析，但从济源现有的商业销售中可以看出，济源的商业市场购买力较强，全民投资及创业（小商品经营）的意识较为浓厚。
我们根据济源市场的特点，通过对现有的市场进行分析，我们认为本项目基本的消费者，主要由以下人群组成：
※老城区现有以租凭方式经营的商户，买断后自主经营或出租；
※济源辖区内各乡镇私营业主（如采矿业主或者从事矿产行业等）；
※具有一定经济实力的政府官员和企事业领导，买断后作为长期投资或作为固定资产；
※欲从事个体经营的潜在群体；
※欲进驻济源的各地区知名品牌店：
如苏宁电器等；
※外地投资者，如郑州、洛阳、山西等地的投资者；
※个体经营户，如经营网吧、书店或烟酒等；
第二篇项目产品定位及开发设想
优势：
1、本项目地处具有浓厚商业氛围和商业配套的老城区，历来是济源市民购物的首选场地，具有购物习惯的优势；
2、本项目周边多为政府职能部门家属区和市民住宅区，具有消费力来源的保证；
3、本项目是济源目前为止最大型的综合商业区，其超前的商业规划、成熟的商业配套、人性化的商业设计、合理化的商业布局、多样化的商业综合体，将成为济源众多商业区的代表作；
4、本项目独特的通透优势，利于购物休闲景观的设计，能够大大提升整个商业区的总体档次；
5、本项目商业区内多样化的商业布局，有利于各种商业业态协同发展，共同盈利；
劣势：
1、项目商业设施建造面积过大，如何才能保证商家的赢利是首先要考虑的问题；
2、如此大型的商业综合体，会给日后的招商工作带来一定难度，要保障盈利就要对入主商家进行有计划的筛选，避免过多重复业态的出现；
机会：
1、本项目是济源唯一一个大型综合体商业核心区，具有先入为主的优势；
2、本项目地块完成拆迁改造后，将会使得本项目地块的土地价值实现大幅飙升，从而带动投资及消费的增长；
3、济源市老城区不会再出现如此大规模的市区商业用地，而土地的不可再生性将会使得本项目成为投资者心中入主老城商业核心区的最后选择；
4、城市框架拉达所带来的人口增长将会为日后商业区的人类提供可靠保障；
威胁：
1、政府对此地块的中远期规划尚不得而知，没有政府的大力支持，如此大手笔的城市改造将很难完成；
2、拆迁问题。
（1）、本项目地块上多为沿街私有商住房屋，如全部拆迁，补偿金数目较高，会造成项目的销售价格压力；
（2）、本项目地块还有部分为市公安局及其所属家属院、赢利设施、办公用房等，如拆迁，则难以保证拆迁的顺利进行；
3、如果拆迁工作进度不能得到保证，将会导致项目开发和销售存在着市场的不确定性，从而增加项目开发风险，同时，也会严重影响项目的开发节奏和实现预期的利润目标。
地块价值判断
1、地段价值
当我们看到济源市未来10年的城区总体规划，新城区如火如荼的施工场景和老城区拆迁改造力度的加大，我们有理由相信，处于济源老城区核心商圈——宣化大街与关帝街交叉口的本项目地块，将成为济源商业核心区的一颗“璀璨明珠”，包含着巨大的能量和发展潜力。
无疑，这是一块难得的“黄金宝地”和“城市中心区旺地”。
地段的好坏一定程度上决定了房地产开发的最终价值的体现，本项目的美好未来前景，在济源如火如荼的新城区建设和老城区改制的利好背景下定能展现，并给我们以充足的开发信心。
概念提炼：
城市核心综合商业区
2、景观价值
自然景观和人文景观是房地产开发不可多得的优势资源，它一定程度上影响着房地产项目的形态和档次，甚至项目的最终收益。
本项目地块内的两条十字路口，建议建成项目独特的休闲和人文景观，为日后业主的购物休闲、娱乐提供了便利的条件。
本项目为占地百亩的规划用地，结合商业步行街的设计，将项目定位成济源市区综合商业区应是我们的设计取向。
商业步行街结合写字楼、大卖场等综合商业配套设施，可谓“双重价值，双重收益”。
极大的提高了项目的综合价值。
双重景观、双重价值商圈
3、前景价值
城市化正使“一个城市，多个商业区”的构想逐渐变成事实，老城区早年因缺乏规划而缺少的“秩序”不会在新的规划设计中重现。
城区整体的良好发展前景，科学系统的区域定位和规划，房地产开发所形成的良好人居态势，基础设施的完善，区域经济的发展，加之自身优良的开发规划和设计建造。
项目升值潜力巨大，明天更加看好。
明日城市核心商业区
4、生活价值
居家、生活要的是什么？
舒适、便利、安逸、健康、和谐……
一定规模的商业街的营造及广场、便利店，所提供的空间为我们创造了“一站式”居家的便利条件，从商业、生活、娱乐配套，景观营造等方面可构建客户价值。
这是生活的价值所在。
“综合式”商业区
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