旅游文化娱乐城项目建议书文档格式.docx
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十、《国家矿山公园建设指南》，（国土资源部地质环境司2005年发布实施）；
十一、《旅游规划通则》（GB/T18971－2003国家质量监督检验检疫总局2003年2月24日发布，2003年5月1日起实施）；
十二、《旅游资源调查、分类与评价》（GB/T18972－2003国家质量监督检验检疫总局2003年2月24日发布，2003年5月1日起实施）；
十三、建设单位提供的基础数据资料；
十四、山东省建筑工程综合定额；
十五、山东省安装工程综合定额。
第三节编制原则
坚持旅游资源保护第一、兼顾效益、分步开发、有序利用、实现可持续发展原则；
坚持经济效益、社会效益和环境效益统筹最佳原则。
本项目建设重点是发展当地旅游、为当地旅游项目提供完善的配套项目。
一、以人为本，和谐发展的原则
发展旅游业是以满足旅游者的需求为出发点，开发个性化、多样化的旅游产品，提供标准化、规范化的旅游服务，创造安全、舒适的旅游环境，实现经济、社会、生态效益的有机统一，促进人与自然的和谐发展。
本项目的建设要发挥蓬莱市旅游资源优势特色，重点打造具有国际知名度和影响力的品牌景区和拳头产品，开发建设成为资源品位高、配套条件好、市场潜力大、带动作用显著的旅游配套项目，实现旅游业的突破性发展，以产生带动、示范和辐射效应。
二、市场导向原则
旅游开发必须面向市场，要认真调查研究分析市场，针对不同区域，不同层次，不同消费群体的市场需求，充分利用项目依托区域自身优势，突出“求新、求奇、求乐”的参与式旅游，紧紧围绕旅游者消费观念的变化，及时推出具有吸引力的特色产品。
以市场为导向，以创新为核心，以管理为手段，最终达到提高市场占有率的目的。
三、产业联动开发原则
食、住、行、游、购、娱是旅游产品开发的六大要素。
要想形成一条龙配套的完整体系，需充分调动各行各业积极发展旅游业的主动性，以此推动旅游购物、旅游商贸、旅游宾馆、食品加工业、旅游娱乐业，交通与旅游、培养人才等全面发展，形成综合生产力。
由此使旅游者愿意在“八仙旅游文化娱乐城”延长停留时间，增加旅游消费。
将旅游活动与经贸、商务洽谈活动相结合，与投资考察相结合，从而达到推动蓬莱市经济快速发展的动力。
四、优势互补原则
一个地区难以单独形成对旅游者有长期吸引力的旅游目的地，要树立大旅游、大产业、大区域的思想，积极加强与当地区其它景区景点和周边地区旅游景观联手合作，优势互补，资源互补。
对旅游资源进行整体规划、整体营销。
第四节可行性研究范围及内容
一、项目背景及提出的理由与过程
二、市场分析及预测
三、建设地点及场址选择
四、总体规划方案
五、环境保护与劳动安全
六、节能
七、项目组织管理
八、工程实施进度计划
九、投资估算和资金筹措
十、财务评价
十一、招标方案
十二、社会影响分析
第五节项目概述
一、基本概况
近年来，烟台蓬莱市积极推进发展旅游业，旅游收入逐年上升，为丰富旅游资源，增加旅游文化配套设施，项目承办单位拟定在烟台蓬莱市登州街道办事处，登州南环路与海市路交汇处建设本项目。
二、项目构成
本项目拟建设酒店二栋（18层），面积约为24000平方米；
综合楼一栋（15层），面积约为10000平方米；
商铺（3~4层），面积约为28000平方米；
职工公寓（5~6层），面积约为34000平方米。
三、环境保护
该区域周围环境状况良好，周边水体、大气、土壤具有较强的自净化能力，且有一定的环境容量，适合本项目的建设。
本项目主要可能的污染源有生活污水和生活垃圾，除此之外基本无其他污染物排放，因此，经过适当处理后对周围环境不会产生不良影响。
四、项目实施进度计划
本项目建设期为36个月,从2009年12月开始至2012年11月底结束。
五、投资估算
经测算，本项目总投资为34000.00万元，其中土地费用2500万元，前期工程费3000万元，安装费4147万元，建筑工程费15286.40万元，管理费用1152.86万元，其他费用5007.9万元，不可预见费1555.84万元。
六、资金筹措方案
本项目总投资为34000.00万元，全部投资由蓬莱八仙置业有限公司自筹解决。
七、盈利能力分析
本项目建成后，可实现收入20000万元，全部投资所得税后财务内部收益率为13.3%，投资回收期为9.29年（含建设期），财务净现值（Ic=12%）为2707.37万元；
所得税前财务内部收益率15.2%，投资回收期为8.51年（含建设期），财务净现值（Ic=12%）为6910.20万元。
各项指标良好，财务生存能力强。
八、主要经济指标
技术经济指标表
序号
项目
单位
数量
1
用地面积
平方米
40800
2
总建筑面积
96000
其中
酒店
24000
商铺
28000
综合楼
10000
职工公寓
34000
3
容积率
2.35
4
建筑密度
%
30
5
绿化率
40
开发建设投资构成分析表单位：
万元
名称
投资额
占总投资比例%
开发建设投资
34000.00
100.00
土地费用
2500.00
7.35
前期工程费
525.00
1.54
配套建设费
2475.00
7.28
安装费
4147.00
12.20
6
建筑工程费
15286.40
44.96
7
管理费用
1152.86
3.39
8
财务费用
1350.00
3.97
9
其他费用
5007.9
14.73
10
不可预见费
1555.84
4.58
第二章项目背景及必要性
第一节项目背景
随着社会的发展，旅游业已成为全球经济中发展势头最强劲和规模最大的产业之一。
旅游业在城市经济发展中的产业地位、经济作用逐步增强，旅游业对城市经济的拉动性、社会就业的带动力、以及对文化与环境的促进作用日益显现。
旅游业是中国经济发展的支柱性产业之一。
现阶段中国旅游业在以下几个方面呈现了新的发展趋势：
一、旅游业阶段性特征与产业功能
任何产业的功能都不是一成不变的，而是与国家经济政治体制和社会发展要求相适应的。
以改革开放为标志，旅游业实现了从“事业”到“产业”的转变；
如今旅游业的功能又在发生变化，正在从“产业”逐步转向兼具经济功能与社会功能。
在树立科学发展观，促进产业结构调整和区域经济发展方面，在加快中西部地区脱贫致富，促进边疆少数民族地区繁荣稳定方面，在推动“两个文明”建设，全面建设小康社会，构建和谐社会等方面，旅游业功能都已明显超出了经济范畴，旅游贡献也已打破单一的经济概念。
在一些旅游发达地区和城市，旅游业的社会功能甚至已超出了经济功能。
统计显示，尽管连续遭受重大自然灾害和突发事件冲击，2008年中国国内旅游仍然保持了平稳增长势态。
2008年中国入境旅游人数为1.3亿人次，中国国内旅游总人次17.12亿人次，比上年增长6.3%；
国内旅游收入8749亿元，比上年增长12.6%。
全年国际国内旅游总收入1.16万亿元，比上年增长5.8%。
其中国内旅游收入8749亿元，入境旅游收入2839亿元。
旅游业已成为关系亿万“民生”的大产业。
不仅如此，旅游业还明显推动着国民经济和社会发展，培育和提升着国家和地区的“软实力”。
一个旅游不发达的城市，无法实现国际化、现代化和信息化；
一个旅游业萧条的国家，也很难说是繁荣昌盛、社会和谐。
因此，旅游业也是关乎国家大计的“国计民生”产业。
二、旅游经济增长方式与产业素质提升
提升旅游产业素质是实现旅游强国的必由之路，关键在于转变旅游增长方式。
20世纪90年代，旅游业就提出了转变增长方式问题，但与旅游发达国家相比，我国旅游接待效益还有明显差距；
相当一些旅游企业不靠降低成本和提升质量来竞争，而是打“价格战”；
旅游产品和服务比较粗放，旅游促销手段单一落后。
旅游经济增长方式的转变之所以迟缓，关键是一些地区、一些企业尚未根本性地突破传统发展思维和发展模式的束缚，仍在习惯性地追求数量型扩张。
实现旅游经济增长方式的转变，关键是牢固树立科学发展观。
发展旅游业需要与时俱进，解放思想，积极探索新的发展经验。
要以形成科学的发展导向为目标，打破单纯以规模、数量、速度论成绩的思维惯性，建立全面反映效益、成本、质量、贡献的旅游发展指标体系。
三、旅游产业化与产业升级
产业化是一个产业的发展机制逐步健全的目标体系。
对旅游业来说，产业化是实现旅游产业升级的条件和基础，是旅游产业运营机制更为完善的要求。
从“事业”向“产业”转变，是旅游业走向产业化的基础。
旅游产业化包括：
一是促进旅游产业要素的扩张和裂变。
由单个产业要素发展扩张为产业链，通过拉长产业链建立与相关产业密切的关系，使之成为旅游业的紧密层伙伴。
二是建立旅游业的良性发展机制。
旅游业的投资者、开发者、经营者应遵循旅游产业发展规律，建立分工合理的市场利益共享关系；
上下游的旅游企业之间、相关企业之间、同类企业之间，应实现符合市场经济规律的集团化、网络化、协作化。
三是提升旅游业的区域竞争力和企业核心竞争力。
四是形成有利的旅游发展的宏观环境和旅游消费环境。
五是扩大和提高旅游产业的综合贡献率。
要通过不懈的努力，争取尽快建立完善的旅游产业市场体系、要素体系、产品体系等，尽快实现旅游产业的升级和进步。
四、扩大开放与培育统一大市场
旅游业是一个开放性产业，但受地方利益和行业利益的影响，长期以来旅游市场形成了各种形式的保护性壁垒。
例如，限制外地投资者设立旅游企业、限制外地旅行社发展网络、限制外地旅游车辆经营、限制外地导游从业等。
从客观上导致了对内开放滞后，并影响了对外开放效应的发挥，也成为旅游产业化、市场化、国际化发展的深层次障碍。
当前，最为紧迫的是切实推进旅行社业的对内开放。
旅行社业的扩大开放，关键是要解决其长期存在的问题，切实推进旅行社专业化分工和网络化发展。
为此，必须强调对内开放与对外开放步伐相协调，强调以消除自我保护性壁垒为先导和基础，强调扩大旅游市场对外开放是为提升旅游产业服务的。
各级旅游部门应进一步解放思想，积极探索对旅游市场和产业监管手段的改革，大胆破除制约旅游业发展的制度性和政策性障碍，放宽旅行社的经营代理和加盟许可；
更多地运用法律和市场的手段，扫除自我保护的地域性壁垒和排外性限制；
在率先建立国内统一的旅游大市场基础上，适时扩大旅游市场的对外开放，逐步实现国内外市场一体化，努力争取对外开放效益的最大化。
五、提升旅游供给与拉动旅游消费
旅游消费具有求新求异和逐步升级的市场特征。
上世纪90年代初，我国旅游界就提出开发度假旅游产品和完善产品结构的市场理念。
但总体来看，我国旅游产品和市场开发仍处于供给水平不高的初级阶段：
旅游产品以观光型的为主，开发思路也以观光型的为主导，普遍追求大流量的旅游接待；
旅游产品粗糙的多、精品的少，资源型的多、文化提升型的少；
产品供给只能满足初级化、大众化市场，个性化、舒适性明显不足，成为影响我国旅游产业提升的重要制约因素。
第二节项目提出的必要性
蓬莱是历史文化名城。
早在旧石器时代，就有人类繁衍生息，秦皇汉武留下寻仙足迹。
公元前133年，汉武帝东巡在此筑城命名为蓬莱，距今已有2100多年历史。
悠久的历史赋予了蓬莱灿烂而深厚的文化：
八仙过海、海市蜃楼的美好传说，代表了劳动人民对自由民主、美好生活的向往和渴望；
戚继光训练水军英勇抗倭的辉煌历史，体现着爱国爱民和抵御外侮的中华正气；
海上丝绸之路的开启、登州古港的繁荣鼎盛，映射出蓬莱人民对外开放、走向世界的胸怀与气度。
千年古城人杰地灵，造就了一批闻名于世的政治家、军事家、文学家和教育家。
宋代苏轼，曾任登州太守，留下了“五日登州府，千年苏公祠”的美誉；
明代杰出军事家、民族英雄戚继光，生在蓬莱，一生转战南北，平定倭患；
还有清代的宋庆，当代爱国将领于学忠，科学家葛庭燧、刘光鼎、杨起，教育家周荣鑫与杨振声，著名作家杨朔，墨学大师栾调甫等均为蓬莱人。
蓬莱是滨海旅游城市。
蓬莱依山傍海，环境优美。
境内年平均气温12℃，冬无严寒，夏无酷暑，气候宜人，景点众多，有中国古代四大名楼之一的蓬莱阁，有我国迄今保存最完整的古代水军基地──蓬莱水城，有戚氏牌坊和民族英雄戚继光故居、亚洲最大的海洋极地世界及三仙山、八仙过海口等景区；
有山海自然风光和百里黄金海岸，有绵延百里的生态谷，有半岛地区面积最大天然氧吧──艾山国家森林公园，以及“海市蜃楼”奇观和“八仙过海”美传，素以“人间仙境”著称于世。
2007年通过中国优秀旅游城市复核，并荣获“中国最佳休闲旅游城市”称号，蓬莱阁景区成为全国首批5A级旅游景区。
全市年接待游客340万人次，旅游综合收入30亿元。
蓬莱是重要港口城市。
自秦至唐，蓬莱就成为东渡韩国、日本的三大出海口之一。
古登州港与泉州、扬州、明州并称中国古代四大古港，是海上丝绸之路的起点和隋唐时期中外文化交流的桥头堡。
现有蓬莱新港、栾家口港两个国家一类开放港口，在建和建成万吨级以上泊位11个，年吞吐能力1200多万吨，已开通连接山东半岛与辽东半岛及通往日本、韩国、香港等国家和地区的货运航线。
近年来，我们坚持以港兴市战略，依托港口资源和广阔腹地，大力发展临港经济，重点发展以京鲁船业、渤海造船、巨涛海洋重工为骨干的造船重工业，以国电发电厂为骨干的滨海能源产业，临港工业成为区域经济的重要支撑。
蓬莱是中国葡萄酒名城。
立足独特的区位优势和自然禀赋，着力打造“蓬莱产区”品牌，成为世界七大葡萄海岸和中国三大酿酒葡萄产区之一，汇集了中粮长城、烟台张裕、天津王朝、新天国际、华东百利以及法国拉菲特、瑞枫奥塞斯、菲律宾康达、英国登龙红等一批国内外著名葡萄酒企业，是国内外葡萄酒产业聚集度最高的地区之一。
全市葡萄酒生产企业50多家，国家级葡萄标准化种植基地12万亩，年产葡萄酒10万吨，占全国葡萄酒产量的六分之一，被中国轻工业协会授予中国葡萄酒名城。
一、本项目的建设符合国家产业政策
《国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》明确提出“大力发展旅游业……全面发展国内旅游，积极发展入境旅游，规范发展出境旅游。
合理开发和保护旅游资源，改善基础设施，推进重点旅游区、旅游线路建设，规范旅游市场秩序。
”
《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》第三十九章第一节中指出：
“千方百计扩大就业把扩大就业摆在经济社会发展更突出的位置，实行积极的就业政策，统筹城乡就业，努力控制失业规模。
继续实施和完善鼓励企业增加就业岗位、加强就业培训的财税、信贷等优惠政策。
拟建项目能提供相应的就业岗位和就业机会，适当解决当地政府的就业压力，提升部分社会人员的收入水平和生活水平。
本项目的实施，符合国家有关政策和经济发展总体规划，不仅丰富了烟台蓬莱市旅游资源，而且也可以为当地带来巨大的经济和社会效益。
二、发展特色旅游项目的积极意义
1、大力发展特色旅游项目，有利于增加游客的逗留时间，延长旅游活动周期，淡旺季过于分明，是蓬莱旅游业的一个显著特征，，游客如蜻蜓点水一掠而过，多数只是花费了门票钱，很难带动起相关行业的消费，长期以来，当地旅游部门一直在致力于解决这个问题，但成效不是很大。
特色旅游资源（生态、森林、农业观光、民俗等）点多面广，遍布城乡，如发展得当，将会对游客起到一定的疏导作用，有利于延长游客在蓬莱的活动周期，甚至会变淡季为旺季。
2、大力发展特色旅游项目，有利于丰富蓬莱旅游内涵，进一步优化旅游产业结构。
就蓬莱市来讲，旅游业仅仅是单纯的观光型，结构单一，层次较低，旅游结构多元化是现代旅游的发展趋势，而特色旅游项目具有健身、休闲、度假等功能，具有一定的可参与性，可以改变旅游产品不成熟，配套设施不完善等薄弱环节，进一步丰富蓬莱市的旅游内涵。
特色旅游不仅仅涉及第三产业，还涉及到工业、农业，在规划发展的同时，能够将旅游业与一、二产业及第三产业的其它门类有机的结合，可以在促进其他产业的结构调整中培育自身的经济增长点。
3、大力发展特色旅游项目，有利于进一步促进地方经济的发展。
作为一个海滨旅游城市，旅游业的发展提高了蓬莱在国内外的社会声誉，带动了第三产业的发展，旅游收入成为市财政的重要来源，同时也解决了部分驻城居民的就业问题。
但是，客观的讲，旅游业的发展还远远没有惠及到那些远离城区占全市人口近70%的农民。
观光农业、民俗文化、渔家乐这些特色旅游项目与农民有着密不可分的联系，如果进行合理的规划发展，那么部分具备条件的农民也会从旅游业中获取一定的收益，从而带动地方经济的发展。
江泽民同志在十六大报告中指出：
“农村富余劳动力向非农业和城镇转移，是工业化和现代化的必然趋势”，对于一个旅游城市来讲，发展特色旅游，也是建设小康社会的有效途径。
三、烟台旅游业面临瓶颈
烟台蓬莱市作为一处闻名中外的旅游胜地，旅游资源较为丰富，以往因为旅游资源过于集中在蓬莱阁，长期以来存在着旅游产品线过短、缺乏创新的巨大缺陷，到蓬莱的游客大多仅停留在游览蓬莱阁等景点，这不仅给许多游客留下了意犹未尽的遗憾，也因游客逗留时间太短、消费额度不高，使当地旅游业长期饱受产业链过短的困扰，这一度成为蓬莱市旅游业发展的瓶颈。
第三章市场分析及预测
第一节旅游行业市场分析
一、烟台是胶东著名的旅游文化名城和滨海旅游度假胜地
烟台位于山东半岛东部，与日本、韩国隔海相望是一座美丽的港口城市，也是中国北方著名的旅游胜地。
瑰丽的山水，灿烂的文化，赋予了烟台著名海滨旅游度假胜地的特质，展现了人间仙境的绚丽风彩。
这里有曲折漫长的黄金海岸线，十多处金沙碧浪的天然海水浴场，海上撒落着众多的岛屿。
烟台境内植被良好，森林茂密，山体景观、生物景观婀娜多姿，到处郁郁葱葱，生机勃勃，青山碧水，美不胜收。
在900多公里海岸线上，有人间仙境蓬莱阁、秦始皇东巡遗址养马岛等众多的名胜古迹，每年吸引数百万中外游客前来观光旅游。
素以“黄金海岸、人间仙境”的美誉著称于世。
烟台还是北方重要的港口城市，这里曾是中国历史上四大古港和四大对外通商口岸之一，现已建成国家一类开放口岸，是连接山东和辽东半岛、辐射几大经济区的交通枢纽，旅游交通十分方便便利。
近年来，烟台市旅游业近年来取得了较大突破，规模不断扩大，产业体系不断完善，产业地位稳步提高，一举成为第三产业的龙头和国民经济的支柱产业之一。
二、烟台旅游业还处于发展初期阶段
1、海上旅游开发尚没有形成规模。
目前，烟台的旅游产品在国内外有较强知名度的有蓬莱、长岛旅游区和龙口南山旅游区，其他产品的影响力还不够强大。
烟台最宝贵的旅游资源是绵延长达909公里的海岸线，拥有丰富的岛、礁、滩、林及海洋生物资源，沿海区域中，礁石林立，形态优美，鬼斧神工，其特殊的自然优势不可多得，沙滩质量优良，可供开发的大型浴场有多处，但目前海上旅游项目还没有充分挖掘出来，资源开发潜力巨大。
2、旅游投资机制不完善，启动不利、渠道不畅。
旅游业作为一个经济范畴，要遵循没有投入就没有产出的经济规律。
从目前的情况看，解决旅游业投入的渠道，主要有三种，一是依托资源滚动发展；
二是吸引外资；
三是社会办旅游。
这三种方式中，第一种太慢，第二种太远，第三种太散。
三种传统的融资投资方式，都严重制约着旅游产业的发展，若要真正实现旅游业的跳跃性发展，必须建立新的投资融资机制，以尽快改变旅游投资渠道不畅，力度不大的局面。
3、旅游产业各要素整合不够，旅游购物和娱乐尚存在很大差距。
旅游业是一个关联度很强的行业，“吃、住、行、游、购、娱”六个要素，涉及到社会的方方面面，是一个庞大的社会系统工程，哪个要素太弱都会影响旅游产业的整体实力。
目前，烟台不能很好地把这六个要素整合在一起，不能充分发挥“游”对其他要素的拉动作用，旅游购物和娱乐还存在着很大差距。
4、客源市场发展不平衡，宣传促销力度尚欠。
目前，在国际客源市场方面，烟台对周边日韩市场依赖严重，韩、日两国占国际客源的80%，而欧美等其他地区客源市场份额很小；
国内客源市场方面，对传统客源市场依赖很大，开拓远距离、新的客源市场力度不够，山东、北京、上海三地的客源约占83%，其他客源市场所占份额较小。
5、交通存在着一定的瓶颈现象，直达旅游目的地的交通线路不足。
铁路方面，烟台只开通了至北京、上海、济南、青岛、石家庄、西安、佳木斯、天津、淄博等城市的直达列车，华中、华南和西部地区的列车很少，尤其是直达旅游目的地的线路明显不足；
烟台每天与以上城市对开10对普通列车，班次与档次都不能适应旅游业发展的需求，尤其在旅游旺季，铁路交通成为烟台市旅游业一大交通瓶径。
航空方面，目前烟台只开通了通往韩国和香港地区的航线，甚至第二大客源国日本的航线至今仍没开通，国际航线太少，严重制约着国际客源市场的发展。
三、烟台市旅游产业发展前瞻
1、形象定位：
它是旅游地对客源市场产生吸引力的关键，是旅游者对旅游地的感知和认知印象。
旅游地形象定位受当地旅游资源条件制约，旅游资源是旅游地形象定位的基础，尤其是具有惟一性、垄断性、排他性的旅游资源更是旅游地形象定位的根本。
长期的历史文化积淀和独特的自然资源对旅游地的形象定位具有重要意义。
旅游者的行为规律客观上使得旅游地的空间竞争加剧，旅游地的空间竞争表现为形象竞争和产品竞争。
形象竞争的核心是差别化、个性化。
差别化形象定位突出了不同旅游地的个性化形象，在同一区域内产生“形象叠加”的效果，使该区域的吸引力倍增，可以吸引不同的目标细分市场关注该区域。
烟台是一座美丽的海滨城市，这里“山、海、城”一色，“岛、林、泉”相融，有着浓厚的人文历史底蕴及纯朴的民俗风情。
据此，我们把烟台市的旅游地形象定位于融人文景观与自然风光为一体、生态环境优美的旅游度假基地。
2、产品定位：
旅游地产品特色定位是建立在旅游地旅游资源和形象定位的基础上的。
要把旅游资源要素开发成旅游产品，就要：
第一，发现发掘旅游资源的独特性，判断其开发为旅游产品对市场的吸引力和市场
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