房地产开发流程管理.docx

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房地产开发流程管理

A、施工准备阶段工作流程管理

房地产开发建设过程中，工程建设工作早在开发报建时即已展开，在企业取得《建设用地规划许可证》和《国土证》后工程口即可介入。

A1施工准备阶段工作流程

A2施工准备阶段主要节点工作内容详述

一.围蔽工程

1.围蔽前应进行的准备工作：

（1）开发中心办理齐全的收地手续后（取得国土证及建设用地规划许可证），由工程部进行收地围蔽工作。

围蔽工程可按零星工程的委托办法委托施工单位施工。

对征收地块的围蔽应做到围蔽范围准确，围蔽速度快捷，避免或减少与当地群众的纠纷。

（2）明确征地红线。

工程部根据国土局提供的红线控制坐标点，按征地红线图放出征地红线，做好标记。

若征地红线图中给出的坐标点与国土局提供的红线控制坐标点出入较大，应联系开发部协调相关部门解决。

（3）测算围蔽工程量、办理围蔽工程委托、做好围蔽工程的实施方案、做好围蔽工程的材料准备、做好围蔽工程的人员准备、做好机械设备的进场准备。

2.围蔽工程注意事项

（1）积极与当地政府部门沟通，取得当地政府部门的支持。

（2）按已制定的实施方案组织施工。

（3）工程部应与开发部、保安部等部门协同做好解决突发事件的应急处理措施。

（4）围蔽完成后，应安排保安部门巡视，防止围蔽遭受恶意破坏。

二.申报临水临电

申报临水临电时，应会同工程部确定临水临电的容量，同时了解申报流程及办理周期。

临电系统尽可能有足够的富余容量，在条件容许的情况下，应考虑首期交楼可能采用临时供电的需要，根据以往的经验，很多楼盘交房后较长一段时间小业主的生活用电仍使用临电系统供电。

三.现场查勘，进一步清理场地

收地后，工程部应对场地内的情况进行详细的了解。

正常情况下，已收地块内的拆迁、坟地迁移、青苗补偿、高压线的迁移等都应在开发部的协调督促下由当地政府相关部门完成。

然而往往因各种原因的影响，收地后仍有部分迁移工作尚未完成，影响工程建设进度，因此，工程部进场后，也应积极协助开发部协调当地相关部门解决，进一步清理场地。

开发部应向工程部通报原有地下管网的概况，工程部应探明地块内电信、煤气、给排水管，特别是军用光缆的分布、走向情况，如影响工程施工，应及时协调相关部门解决。

所收地块内的林木砍伐，须协调开发部取得砍伐证后，根据相关部门制定砍伐图组织砍伐，并根据实际地形与总规进行比较，砍伐如果对周边环境破坏大，应及时反馈并进行调整后，再实施砍伐。

四.工程部组织详勘

1.取得总规批复后，工程部可组织勘察单位进场，对阻碍详勘钻孔的障碍物，工程部应提前组织清理。

2.勘察单位应提供的详勘方案、总规图上的坐标点定出孔位，工程部应复核。

3.根据公司工期要求，督促勘察单位组织足够的钻机进场。

一般一台钻机一个工作日可钻一个孔（30米计）。

4.所有钻孔工程量必须有两名监理人员进行验收，并在验收记录上签字，及时存档。

5.现场钻孔取样完成后，应督促勘察单位在详勘开钻后15天内出柱状图并按合同要求提供勘察报告。

五.小区分区开发综合策划

小区分区开发综合策划，是小区开发、建设、销售的总纲，须公司总经理主持，召开由分管开发、招标、设计、工程、销售、财务、合同管理、物业管理的各部门负责人参加的小区分区开发综合策划会，策划会讨论和确定的内容包括：

分区开发目标、融资目标、销售目标、工程建设目标，并根据这些目标制定招标计划、图纸需求计划、工程开工及竣工计划、物业移交计划。

六.综合策划方案编制

综合策划方案包含以下内容：

1.施工给水系统：

给水管道走向规划、管道管径、用水量及用水计量等。

2.施工排水系统：

排水管道走向规划、管道管径、排水量等。

3.施工用电系统：

施工用电线路走向规划、用电总容量、用电计量等。

4.施工道路系统：

满足施工需要、安全文明施工需要、与永久规划路的关系等。

5.施工场地划分、围蔽及临时设施的规划：

满足安全文明施工需要、满足销售需要等。

6.施工场地的土方平衡：

考虑场地的竖向布置及标高协调、挖方与填方尽量平衡等。

（适当考虑分期开发之间的土方平衡）

7.小区的公用工程（供电、备用电源、电信、消防、供水、供暖、污水处理等）的建设是否能满足首期交楼的使用要求。

8.制定各期开发楼盘的分批销售计划。

9.制定各期开发楼盘的分批移交物业管理计划。

10.制定图纸需求计划。

11.制定合同需求计划,制定主体总包、详勘、土方施工、基础检测等前期合同提交计划。

其中除第8项和9项方案的内容外，其他的是属于工程建设范畴，具体由工程部负责编制。

七.综合策划方案会审

时间：

新开发项目在详规批复后的一周内

组织者：

工程部

负责人：

公司总经理

参加人员：

建筑设计院、工程部、开发部、营销部、物业公司部门负责人。

内容：

对各部门编制的综合策划方案进行审查，审定后明确落实时间。

八.±0.000以下图纸会审

基础开工5天前，工程部必须组织召开由主管工程的公司领导主持的，由开发部、工程部、建筑设计院、施工单位参加的±0.000以下图纸会审。

工程部在图纸会审7天前通知参加会审的单位，并收集和汇总各部门图纸审查意见，在图纸会审两日内将意见提交设计院。

九.“三通一平”的实施

1.“三通”

开发部应及时办理临水、临电的报批及施工手续，临时道路出入口报批手续（包括市政道路绿化迁移报批手续）、办理其它相关手续等。

工程部应马上组织场地平整、临时道路的施工。

2.“一平”

（1）场地平整的主要步骤：

a.场地标高根据审定后的综合策划方案确定。

b.场地及边坡土方量计算

场地土方量计算的方法有两种：

方格网法和断面法。

场地比较平坦时，一般采用方格网法；场地地形较为复杂或挖填深度较大、断面不规则时，一般采用断面法。

c.土方调配

对挖土的利用、堆弃和填土的取得三者之间关系进行综合处理，确定挖—填方区的调配方向和数量，使土方工程的施工费用最小、工期短，施工方便。

土方调配步骤包括：

划分调配区、计算土方调配区之间的平均运距（或单位土方运价或单位土方施工费用）、确定土方的最优调配方案、绘制土方调配图表。

（2）场地平整需注意的问题：

a.注意勘察地下已有给排水管道、电线电缆的情况。

b.场地的挖方与填方尽量平衡，避免在短期内既有土方外运又要土方外购。

c.根据总规进行放线，如存在开挖过大影响了周边环境的情况，应及时进行反馈并进行总规调整。

一十.编制项目总进度节点控制计划

综合策划会后一周内，工程部应编制项目总进度节点控制计划，根据该计划编制图纸需求计划和合同需求计划，并将综合策划会会议纪要、总进度节点控制计划表。

1.编制进度节点计划需要收集的信息：

（1）收集图纸信息。

（2）地下室层数、层高，裙楼层数、层高，总层数，屋面做法，外墙做法，交楼标准。

（3）现场已收图纸，所欠图纸种类。

（4）了解合同信息。

（5）主体合同范围、工期。

（6）现场已有合同，所欠合同。

（7）了解建筑工程质量监督站的验收要求，如：

基础检测、材料检测、土壤氡浓度检测、防雷检测、专项方案审查、中间验收、竣工验收等。

（8）了解公司制度要求。

2.编制方法：

详细列出工程从开工到完工的各项节点工作，结合图纸要求、合同需要、工序搭接、公司制度要求等编排节点开工、完工时间，从而编制确保节点计划实现的合同需求计划、图纸需求计划和材料配送需求计划。

合同需求计划、图纸需求计划编制完成后，召集开发部、审计部讨论商定后执行，并报综合管理部考核。

一十一.编制审查监理规划、监理细则和旁站方案

要求监理单位要根据工程情况，编制《项目监理规划》、《监理实施细则编制规定》、《旁站监理规定》。

报工程部审查。

一十二.审查施工组织设计和施工方案

项目主体开工前，工程部应督促施工单位提交施工组织设计，并负责组织由建筑设计院、工程部、营销部、施工单位等参加的施工组织设计审查会。

施工组织设计审查应重点审查场地布置是否满足安全文明施工、销售通道和销售环境、后续工程的施工要求。

审查总进度计划的重大节点是否满足公司开发和销售要求，总进度计划应明确专业分包单位的插入时间节点，审查时应充分考虑专业分包单位的合理施工工期。

施工组织设计的审查内容主要包括施工方案（技术工艺方法、手段、流程），施工进度计划，施工平面图，施工措施，各类材料采购供应计划，各类施工设备进场计划。

专项施工方案的编制和审核应符合潍坊市建筑工程质量监督站或潍坊市建筑工程管理局要求。

一十三.前期的其他准备工作

1.督促施工单位按已审批的临时设施搭设方案搭设临设。

2.工程部办公环境及办公条件的规划。

（1）资料文件柜标准统一，数量满足全过程需要；柜内文件夹应分阶段，按类型分类。

（2）工程所需的各类表格应准备齐全，应配备本工程需要的工程建设标准书籍或电子图书。

（3）上墙文件应符合集团公司统一要求，内容包括：

质量方针、质量目标、质量体系认证、项目组织架构、岗位职责、规划许可证、施工许可证、规划总平图、综合管线总平面图、晴雨表等。

（4）应按公司制度设置样板库。

（5）办公室周围要做到美观，整洁，有绿化。

3.要建立定期召开每周工程进度例会制度

4.熟悉工程图纸、编制各种台帐

在熟悉工程图纸的基础上，根据工程的构成事先编制好隐蔽验收台帐和检验批验收台帐，这既是对施工验收工作的规划，也为施工阶段的工作做好了铺垫，既减少了施工过程中台帐登记的劳动，也使台帐一目了然，便于统计和检查。

5.放线点的及时复核和保护

（1）对于规划局提供或认可的建筑物定位放线点，工程部应进行复核并做好保护措施。

（2）监理工程师应要求施工承包单位，对建设单位给定的原始基准点、基准线和标高等测量控制点进行复核，并将复测结果报监理工程师审核，经批准后施工承包单位方能进行准确的测量放线，建立施工测量控制网，并应对其准确性负责，同时做好基桩的保护。

（3）复测施工测量控制网。

抽检建筑方格网、控制高程的水准网点以及标桩埋设位置等。

6.审查施工单位的组织架构及质量保证体系、安全文明施工保证体系。

7.审查施工单位人员资质及特种作业人员资格证，对于施工单位的主要管理人员，应到其总公司进行核查，核查内容包括其工资单、社保等。

8.审查施工单位进场设备

数量满足施工组织设计及施工进度要求；性能满足工程特点及地质条件要求；设备状况能满足连续工作及施工安全要求。

9.验收进场施工材料。

（按公司的材料验收制度）

10.了解建筑工程质量监督站及其它业务主管部门的相关要求，各分部分项工程的验收标准和验收要求。

B、施工阶段工作流程管理

B1施工阶段总工作流程

曙广商务大厦施工阶段工作流程（图2-1-1）

B2施工阶段主要节点工作要点

一、±0.00以下施工阶段工作要点

1．施工准备

（1）放线、复核。

对于规划局提供或认可的建筑物定位放线点，工程部应进行复核和做好保护措施。

（2）施工计划编制。

（3）施工方案审查。

（4）质量、安全技术交底。

（5）检查施工单位施工用电、机械、人员等的到位情况。

（6）了解潍坊市建筑工程质量监督站及有关部门的要求：

（7）桩基础检测要求，钢筋、混凝土、防水材料见证取样送检和监督检验要求，土壤承载力检测要求，防雷施工、检测及验收要求，±0.00以下部分中间验收要求，资料整理归档要求。

（8）需要签订的合同：

桩基础检测合同（含土壤承载力检测合同），防雷施工合同，人防工程施工合同，基坑沉降观察委托合同、消防工程施工合同。

2．基础施工

3．基础检测

（1）检测方案编制（应结合国家规范和当地政府文件要求进行编制）。

（2）检测方案审查。

（建设、勘察、设计、监理、施工等单位签字盖章后报质监站）

（3）签订检测合同。