第十二 真题讲解Word下载.docx
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涉及百分率的，保留整数）
解：
[答疑编号981120101：
针对该题提问]
1.经过价差调整后的直接工程费概算指标＝75000×
78%×
1.25＝73125（元/1000m3）
[答疑编号981120102：
2.经过差价和结构差异调整后的直接工程费概算指标＝73125＋8000＝81125（元/1000m3）。
[答疑编号981120103：
3.投资额
①建筑安装工程费
81125×
（1＋7%）×
（1＋15%）×
（1＋10%）×
（1＋3.41%）／1000×
30000＝113551.15／1000×
30000＝3406535（元）
②预备费
基本预备费＝（3406535＋620000＋1200000）×
5%＝261327（元）
静态投资＝3406535＋620000＋1200000＋261327＝5487862（元）
每年平均投入＝5487862／2＝2743931（元）
每一年涨价预备费＝2743931×
[（1＋0.05）－1]＝137197（元）
每二年涨价预备费＝2743931×
[（1＋0.05）2－1]＝281253（元）
预备费＝261327＋137197＋281253＝679777（元）
③建设期贷款利息
每年贷款额＝2500000／2＝1250000（元）
第一年贷款利息＝1250000／2×
6%＝37500（元）
第二年贷款利息＝（1250000＋37500＋1250000／2）×
6%＝114750（元）
建设期贷款利息＝37500＋114750＝152250（元）
④投资总额
3406535＋620000＋1200000＋679777＋152250＝6058562（元）
[答疑编号981120104：
4.建筑物的重置价＝6058562×
（1＋12%）＝6785589（元）
[答疑编号981120105：
5.成新率及评估价
①年限法计算的成新率＝（1－5／40）×
100%＝88%（1分）
②观察法计算的成新率＝（0.65×
92＋0.20×
75＋0.15×
50）×
100%＝82%
③综合法计算的成新率＝88%×
40%＋82%×
60%＝84%
④建筑物评估价＝6785589×
84%＝5699895（元）
考点概念小结：
1.用综合调整系数调整直接工程费的指标：
D＝AK P383
注意：
指标所占比例。
用增加费用调整直接工程费的指标：
单位统一，直接加减。
2.建筑安装工程费＝直接费＋间接费＋利润＋税金 P355、361、363
直接费＝直接工程费＋措施费
间接费＝直接费×
费率
利润＝（直接费＋间接费）×
税金＝（直接费＋间接费＋利润）×
3.基本预备费＝（设备及工器具购置费＋建筑安装工程费＋工程其他费）×
题目约定。
4.涨价预备费：
P370直接用公式，各年累积之和。
5.建设期贷款利息：
P372均衡发放。
直接用公式，各年累积之和。
6.总投资额＝设备及工器具购置费＋建筑安装工程费＋工程其他费＋预备费＋利息
P345构成
7.综合法（使用年限法、打分法）计算成新率。
P493例题3
损耗率、成新率关系。
8.评估值（现值）：
V＝C×
q 直接用公式。
求损耗D＝C×
d 直接用公式。
P480
08年考题：
评估人员拟对某化工项目进行评估，评估基准日为2008年1月1日。
该项目建筑面积3000㎡，年产500万吨。
据调查，2006年建成的类似项目的年生产能力和设备工器具购置费分别为450万吨和1200万元。
经测算，生产规模指数与综合调整系数分别为0.5和1.1。
设备安装费用为设备工器具购置费的10%。
2006年已建类似项目建筑工程费单价为2500元／㎡，其直接工程费资料及2008年初价格信息见表1。
其中，人工费、材料费、机械使用费及其他综合费用占建筑工程费的比例分别为15%、55%、10%和20%。
本地区2006—2008年以直接工程费为计算基数的建筑工程综合费率均为25%。
经查阅资料，得知待估项目的工程建设其他费用为145万元，预备费为200万元，不考虑资金成本和其它费用。
该项目建成后已使用8年，建成后2年办理土地出让手续，土地使用年限为40年，建筑物耐用年限为50年，残值率为5%。
经现场勘查鉴定房屋结构部分为八五成新，设备部分为七五成新，装修部分为五成新，三部分占工程造价的比例分别约为32%、60%和8%。
表1 2006年已建类似工程建筑工程造价资料集2008年初价格信息表
名称
单位
数量
2006年预算单价（元）
2008年初预算单价（元）
人工
工日
23140
45
50
钢材
t
440
3200
4500
木材
M3
120
1100
1200
水泥
850
330
365
其他材料费
万元
200
2008年相对2006年的价差调整系数为1.3
机械使用费
69
2008年相对2006年的价差调整系数为1.05
要求
1.采用生产能力指数法计算待估项目的设备工器具购置费。
2.分别计算待估项目相对于2006年已建类似项目的人工、材料的价差调整系数及建筑工程费综合调价系数。
3.计算待估项目建筑工程费单价和建筑安装工程费。
4.计算待估项目在评估基准目的投资总额。
5.假定使用年限法权重40%，观察去权重60%按综合法确定待估项目成新率，并确定待估项目的评估值。
（计算结果保留2位小数，百分数取整）
1.设备及工器具购置费：
C2＝C1
f＝1200×
×
1.1＝1391.40（万元）
设备安装费：
1391.4×
10%＝139.14（万元）
2.人工、材料及综合调整系数：
（1）人工价差调整系数：
K1＝
＝1.11
（2）材料价差调整系数：
K2＝
＝1.32
钢材：
3200×
440＝1408000 4500×
440＝1980000
木材：
1100×
120＝132000 1200×
120＝144000
水泥：
330×
850＝280500 365×
850＝310250
其他材料：
200万元 2001.3260万元
小计：
3820500 5034250
K3＝1.05
K4＝
＝1
（3）K＝15%×
1.11＋55%×
1.32＋10%×
1.05＋20%×
1＝1.2
3.单价及建筑安装工程费：
单价：
2500×
1.2＝3000元/m2
建筑安装工程费：
（3000×
3000）÷
10000＋139.14＝1039.14（万元）
4.投资总额：
1391.40＋1039.14＋145＋200＝2775.54（万元）
5.综合法求成新率，评估值：
（1）使用年限法：
[1－（1－5%）×
]×
100%＝80%
（2）观察法：
（85×
32%＋75×
60%＋50×
8%）%＝76.2%
（3）综合法：
80%×
40%＋76.2%×
60%＝78%
（4）评估值：
2775.54×
78%＝2164.92（万元）
1.生产能力指数法：
f P368直接用公式
只是设备工器具购置费，不包括设备安装费。
2.综合调整系数：
P383例题8—6 利用表1求
K4题给出条件。
3.调整指标：
建筑工程费指标=A×
K P383
4.建筑安装工程费=建筑工程+安装工程 P353、354
造价=指标×
面积
5.总投资额=设备及工器具购置费+建筑安装工程费+工程其他费+预备费+利息
P345 构成
6.综合法（使用年限法、打分法）计算成新率。
7.评估值（现值）：
P482
求损耗？
D=C×
第七章概念与第八章计算结合。
第十章损耗计算使用年限法、打分法、综合法。
现值、损耗。
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