《房地产估价理论与方法》复习题及答案Word文档下载推荐.docx
《《房地产估价理论与方法》复习题及答案Word文档下载推荐.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《《房地产估价理论与方法》复习题及答案Word文档下载推荐.docx（18页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
A.对照原理B.替代原理C.比较原理D.最高价格原理
15、某建筑物的建筑面积为2000㎡，占地面积为3000㎡，现在重新获得该土地的价格为800元/㎡，建筑物重置价格为900元/㎡，而市场上该类房地产正常交易价格为1800元/㎡。
则该建筑物的成新率为（）。
A.44%B.50%C.67%D.86%
16、评估一宗房地产开发用地2006年1月1日的价值，预测该宗土地2009年1月1日开发完成后的房地产价值中属于地价的部分为2000万元，折现率为10%，则该土地的价值为（）万元。
A.1562.89B.1652.89C.1502.63D.1818.18
17、运用路线价法估价的步骤一般分为（）。
A.划分路线价区线→设定标准深度→调查评估路线价→制作价格修正率表→计算临街各宗土地的价格
B.划分路线价区段→设定标准深度→选取标准临街宗地→调查评估路线价→制作价格修正率表→计算临街各宗土地的价格
C.调查评估路线价→划分路线价区段→设定标准深度→选取标准临街宗地→制作价格修正率表→计算临街各宗土地的价格
D.选取标准临街宗地→划分路线价区段→设定标准深度→调查评估路线价→制作价格修正率表→计算临街各宗土地的价格
18、某工业用地的土地面积为10000㎡，规划容积率为1.0，楼面地价为500元/㎡。
后经规划调整，用途变更为居住，容积率提高到2.0，楼面地价为1500元/㎡，则因规划调整所需的补地价为（）万元。
A.250B.1000C.2500D.3000
19、估价时点实质上是由（）决定的。
A.估价委托人B.估价方法C.估价目的D.估价对象
20、一份完整的估价报告通常由（）组成。
A.封面、目录、致委托人函、注册房地产估价师声明、估价的假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件
B.标题、估价项目名称、委托人、估价机构、估价师、估价作业日期、估价报告编号
C.致函对象、致函正文、致函落款、致函日期
D.委托人、估价机构、估价对象、估价目的、估价时点、价值定义、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、估价人员、估价作业日期、估价报告的有效期
答案：
1、B2、D3、B4、A5、C6、C7、B8、C9、B10、A
11、B12、C13、D14、B15、C16、C17、B18、C19、C20、A
二、多项选择题
1、我国目前与房地产有关的税种共10个，其中（）是具有普遍调节功能的税种。
A.营业税B.城市维护建设税C.房产税D.契税E.企业所得税
2、房地产的实物通常是指房地产中看得见、摸得着的部分，具体包括（）。
A.有形的实体B.土地的形状C.组合完成的功能D.立体空间E.实体的质量
3、下列属于影响房地产价格的自身因素的是（）。
A.房地产坐落位置B.土地的肥力C.土地面积和形状D.房地产投机E.房地产使用管制
4、假设开发法中，选择最佳开发利用方式中最重要的是选择最佳用途。
而最佳用途的选择要考虑土地位置的（）。
A.可接受性B.保值增值性C.现实社会需要程度D.统一面积内涵和面积单位E.固定性
5、建立价格可比基础的内容包括（）。
A.统一付款方式、统一采用单价B.统一币种和货币单位C.统一计息方式
D.统一面积内涵和面积单位E.统一产权性质
6、估算建筑安装工程费的方法中，单位比较法又分为（）。
A.分部分项法B.工料测量法C.面积法D.体积法E.指数调整法
7、下列因素中会导致建筑物经济折旧的是（）。
A.使用磨损B.现行政策重大改变C.城市规划重大改变D.建筑技术进步E.交通拥挤
8、运用假设开发法估价的效果，还要求有一个良心的社会经济环境，包括（）。
A.明朗、稳定及长远的房地产政策B.一套统一、严谨及健全的房地产法规
C.一个全面、连续及开放的房地产信息资料库D.一个有较多公平交易的房地产信息资料库E.成本数据准确可测
9、路线价法与一般的市场法的主要不同之处有（）。
A.不做“房地产状况调整”
B.不做“市场状况调整”
C.先对多个“可比实例价格”进行综合，然后再进行“房地产状况调整”
D.利用相同的“可比实例价格”即路线价，同时评估出许多“估价对象”
E.是先对“可比实例价格”进行有关修正、调整，然后再进行综合
10、房地产估价委托合同包括的内容有（）等。
A.评估价值B.估价机构的名称和住所C.委托人的协助义务
D.交付估价报告的类型、交付方式等E.解决争议的方法
1、ABE2、ABCE3、ABCE4、ACD5、ABD
6、CD7、BCE8、ABC9、BCD10、BCDE
三、判断题
1.由于房地产的寿命长久，占用收益性房地产不仅现在能获得收益，而且能期望在未来继续获得收益。
（）
2.房地产价格通常用货币来表示，惯例上也是用货币形式来偿付，而不用实物、劳务等其他形式来偿付。
3.运营费用是从估价角度出发的，与会计上的成本费用有所不同，如不包含所得税、房地产抵押贷款偿还额、建筑物折旧费、土地摊提费、房地产改扩建费用等。
（）
4.房地产估价程序是指房地产估价全过程中的各项具体工作，按照其外在联系性所排列出的先后进行次序。
5.如果估价对象为单独的土地或单独的建筑物，但缺少相应的交易实例，而只有土地与建筑物合成体的交易实例时，一般不能采用比较法估价。
6.交易日期修正的关键，是要把握估价对象这类房地产的价格自某个时期以来的涨落变化情况。
（）。
7.估价时点，应根据估价目的来确定。
8.某一地带有一铁路，这一地带如果作为居民区，铁路就可能成为增值因素。
9.房地产价格一般随交易的需要而个别形成，并容易受买卖双方的个别因素的影响。
10.人口密度过高会导致生活环境恶化，从而有可能降低房地产价格。
11.“路线价”是临街土地中“标准宗地”的平均水平价格，可视为比较法中的“可比实例”价格。
12.如果房地产价格时间序列的逐期增减量大致相同，就可以计算其逐期发展速度的平均数，即平均发展速度，据此推算各期的趋势值。
13.选择最佳的开发利用方式包括用途、规模、档次等的确定。
这些内容的确定都要在城市规划许可的范围内选取。
14.从估价的角度看，开发商自有资金应得的利息要与其应获的利润分开，不能算作利润。
15.从理论上讲，标准深度是对地价影响的转折点：
由此接近道路方向，地价受道路的影响而逐渐降低；
由此远离道路的方向，地价可视为基本不变。
1.√2.×
3.√4.×
5.×
6.√7.√8.×
9.√10.√11.√
12.×
13.√14.√15.×
四、问答题
1、房地产估价原则主要有哪些？
答：
应遵循的估价原则主要有：
①独立、客观、公正原则；
②合法原则；
③估价时点原则；
④替代原则；
⑤最高最佳利用原则。
2、房地产价格有哪些特征？
⑴房地产价格与区位关系密切；
⑵实质上是房地产权益的价格；
⑶房地产价格同时有买卖价格（有交换代价的价格，也称源泉价格）和租赁价格（使用代价的租金，也称为服务价格）；
⑷容易受交易者的个别情况的影响；
⑸形成的时间较长。
3、房地产评估原则中遵守合法原则应做到几点？
⑴在依法判定的权利类型及归属方面，一般应以房地产权利证书、权利档案的记载或者合同约定（如租赁权），以及其他合法权属证明材料为依据。
⑵在依法判定的使用权利方面，应以使用管制（如城市规划、土地用途管制等）
为依据。
⑶在依法判定的处分权利方面，应以法律、法规、政策或者合同（如土地使用权出让合同）等允许的处分方式为依据。
⑷在依法判定的其他权益方面，评估出的价值应当符合国家的价格政策。
五、计算题
1、某商店的土地使用年限为40年，从2004年10月1日起计。
该商店共有两层，每层可出租面积各为200㎡。
一层于2005年10月1日租出，租赁期限为5年，可出租面积的月租金为240元/㎡。
且每年不变二层现暂空置。
附近类似商场一二层可出租面积的正常月租金分别为270元/㎡和180元/㎡，运营费用率为25%。
该类房地产的报酬率为10%。
试测算该商场2008年10月1日，带租约出售时的正常价格。
（1）商店一层价格的测算
租赁期限内年净收益=200×
240×
（1-25%）×
12=43.2万元
租赁期限外年净收益=200×
270×
12=48.6万元
V=43.2/（1+10%）+43.2/（1+10%）2+48.6/10%（1+10%）2×
[1-1/（1+10%）40-4-2]=460.9万元
（2）商店二层价格的测算
年净收益=200×
180×
12=32.4万元
V=32.4/10%×
[1-1/（1+10%）40-4]=313.52万元
（3）该商店在2008年10月1日出售的正常价格的测算
460.9+313.52=774.42万元
2、某出租的写字楼，使用面积为3000㎡，收益期限为45年，空置率为20%，未来3年每平方米使用面积的租金（含物业服务费用）分别为360元、400元、330元，同档次写字楼的年物业服务费用为每平方米使用面积36元，除物业服务费用之外的其他运营费用为租金（不含物业服务费用）的25%。
假设该写字楼未来每年的净收益基本上固定不变，报酬率为9%。
请利用“未来数据资本化公式法”求取该写字楼的净收益并计算其收益价格。
（1）未来3年的净收益
未来第一年的净收益=（360-36）×
（1-20%）×
3000=58.32（万元）
未来第二年的净收益=（400-36）×
3000=65.52（万元）
未来第三年的净收益=（330-36）×
3000=52.92（万元）
（2）A=9%×
（1+9%）3/[（1+9%）3-1]×
[58.32/（1+9%）+65.52/（1+9%）2+52.92/（1+9%）3]
=59.07（万元）
（3）计算收益价格
V=59.07/9%[1-1/（1+9%）45]=642.75（万元）
3、某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命为50年，有效经过年数为8年。
经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元（建设期为2年，假定第一年投入建造成本的6%，第二年投入40%，均为均匀投入），管理费用为建造成本的3%，年利息率为6%，销售税费为50万元，开发利润为120万元。
又知其中该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为18万元；
装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，已使用2年；
设备的重置价格为110万元，平均寿命为10年，已使用8年。
假设残值率均为零，试计算该建筑物的折旧总额。
⑴建筑物的重置价格：
①建造成本=800（万元）
②管理费用=800×
3%=24（万元）
③投资利息=（800+24）×
60%×
[（1+6%）1.5-1]+（800+24）×
40%×
[（1+6%）0.5-1]
=54.9（万元）
④建筑物的重置价格=800+24+54.90+50+120=1048.90（万元）
⑵计算建筑物的折旧额：
①墙、地面等损坏的修复费用=18（万元）
②装修的折旧费=200×
2/5=80（万元）
③设备的折旧费用=110×
8/10=88（万元）
④长寿命项目的折旧费=（1048.90－18－200－110）×
8/50=115.34（万元）
⑤该建筑物的折旧总额=18+80+88+115.34=301.34（万元）
《房地产估价理论与方法》复习题2及答案
1.对有租约的房屋进行征收为目的的估价时，应（）。
A.视为无租约限制的房地产来估价B.视为有租约限制的房地产来估价
C.考虑房屋租赁者的意见D.视其租约租金与市场租金的差异大小而定
2.下列（）不是估价委托人的义务。
A.协助估价师确定估价结果
B.向估价机构如实提供其知悉的估价所必要的资料
C.协助估价师搜集估价所必要的材料
D.对所提供的资料的真实性、合法性和完整性负责
3.下列关于价值类型的表述中，错误的是（）。
A.在用价值为市场价值B.投资价值属于非市场价值
C.市场价值的前提之一是继续使用D.同一估价对象可能有不同类型的价值
4.在实际估价中，判定在建工程的标准是（）。
A.是否完成峻工验收
B.是否完成内外装修
C.是否已完成结构封顶
D.是否已安装了门窗
5.基准地价是指在城镇居民规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日法定最高年期土地使用权区域的（）。
A.最低价格
B.最高价格
C.平均价格
D.成交价格
6、房地产的供给增加，需求不变，其价格会（）。
A.上升
B.下降
C.维持不变
D.升降难定
7、某一房地产的（）是该房地产对于某个特定投资者的经济价值，是投资者基于个人需要或意愿，对房地产所估计的价值或作出的评价。
A.使用价值
B.交换价值
C.市场价值
D.投资价值
8、按立法用语划分的房地产类型不包含（）。
A.土地
B.居住房地产
C.房屋
D.其他不动产
9、市场法的理论依据是（）。
A.预期原理
B.替代原理
C.生产费用价值论
D.最高最佳原则
10、房地产规划用途对房地产价值的影响属于房地产价值影响因素中的（）。
A.配套设施建设的限制B.房地产使用管制C.房地产权利的设立和行使的限制D.房地产相邻关系的限制
11、可比实例的用途应与估算对象的用途相同。
用途大致分为大类用途和小类用途，下列为大类用途的是：
（）。
①居住；
②商业；
③办公；
④旅馆；
⑤工业；
⑥农业
A.①②③④⑤
B.①②③④⑤⑥
C.①②③④⑥
D.②③④⑥
12、成本法中开发利润是指该类房地产项目在正常条件下开发商所能获得的（）利润。
A.期望
B.实际
C.平均
D.主观
13、从卖方的角度来看，成本法的理论依据是（），即房地产的价格是基于其“生产费用”，重在过去的投入。
A.销售决定价值论
B.市场供求价值论
D.经济成本价值论
14、下列关于估价上的建筑物折旧的说法中，错误的是（）。
A.估价上的折旧与会计上的折旧有本质区别
B.建筑物的折旧就是建筑物的原始建造价格与账面价值的差额
C.建筑物的折旧就是各种原因所造成的价值损失
D.建筑物的折旧就是建筑物在估价时点时的重新购建价格与市场价值之间的差额
15、自然经过的老朽主要是由于（）引起的，如风吹、日晒、雨淋等引起的建筑物腐朽、生锈、老化、风化、基础沉降等，与建筑物的实际年龄正相关，同时要看建筑物所在地区的气候与环境条件。
A.外力
B.内力
C.自然力的作用
D.内部结构的变化
16、某建设物的建筑面积为2000㎡，占地面积为3000㎡，现在重新获得该土地的价格为800元/㎡，建筑物重置价格为900元/㎡，而市场上该类房地产正常交易价格为1800元/㎡。
17、并称古典地租理论之双璧的是（）的地租理论基础。
A.威廉.配第和亚当.斯密
B.大卫.李嘉图和约翰.冯.杜能
C.亚当.斯密和大卫.李嘉图
D.马尔萨思和马克思
18、在一个估价项目中，估价目的、估价对象、估价时点三者是有着内在联系的，其中（）是龙头。
A.估价目的
B.估价对象
C.估价时点
D.估价目的和估价对象
19、下面不是估价作业方案内容的是（）。
A.拟采用的估价技术路线和估价方法
B.拟调查搜集的资料及其来源渠道
C.载明估价的基本事项
D.拟定作业步骤和作业进度
20、直线趋势法属于哪种计算方法（）。
A.数学曲线拟合法
B.平均增减量法
C.平均发展速度法
D.指数修匀法
1、A2、A3、A4、A5、C6、B7、D8、B9、B10、B
11、B12、C13、C14、B15、D16、C17、B18、A19、C20、A
二、多项选择题
1、下列叙述正确的是（）。
A.估价是科学与艺术的有机结合B.理论、方法、经验对估价同等重要
C.估价就是猜测估计价格D.估价不同于定价，是将客观存在的房地产价格表达出来
E.房地产价值是由市场力量决定的，是客观存在的
2、“五通一平”一般是指某区域或某地块具备了通路、（）等设施或条件以及场地平整。
A.给水
B.排水
C.电力
D.通信
E.热力
3、不是房地产评估的价值是（）。
A.账面价值
B.市场价值
C.可变现净值
D.使用价值
E.谨慎价值
4、遵循合法原则在估价对象权益方面应做到（）。
A.依法判定的权利类型及归属，一般应以不动产登记簿、权属证书及有关合同等为依据
B.依法判定的使用权利应以土地用途管制、规划条件等使用管制为依据
C.依法判定的处分权利应以法律、法规、规章、政策或合同等允许的处分方式为依据
D.依法判定的其他权益应遵守相应的政府定价和政府指导价
E.在评估一守土地时，城市规划用途为居住，但从该土地的位置和周围环境来看，适合商用，所以应以商业来估价。
5、房地产状况的内容主要包括（）。
A.区位状况的调整
B.实物状况的调整
C.环境状况的调整
D.权益状况的调整
E.景观状况的调整
6、权益状况调整的内容有（）。
A.土地使用年限
B.容积率
C.建筑密度
D.地基承载力
E.地役权设立
7、长期趋势法的方法有（）。
C.时间序列分析法
D.移动平均法
E.指数修匀法
8、调查评估路线价，通常是在同一路线价区段选取一定数量的临街宗地，运用（）等方法分别求取它们的土地单价和楼面地价，然后计算其平均数和中位数、众数，即得该路线价区段的路线价。
A.市场法
B.假设开发法
C.成本法
D.土地剩余技术
E.建筑物剩余技术
9、下列关于估价方法选用的说法中，正确的有（）。
A.有条件选用市场法进行估价的，应以市场法为主要的估价方法
B.收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法
C.具有投资开发和再开发潜力的房地产估价，应选用成本法作为其中的一种估价方法
D.不同估价方法之间可以相互验证、相互弥补和相互吸引
E.理论上适用的估价方法，都必须选用
10、下列关于重新购建价格的说法中正确的是（）。
A.重新购建价格是估价时点时的
B.重新购建价格是客观的
C.重新购建价格是过去建成时的
D.重新购建价格是土地取得成本、建设成本、税金、开发利润的总和
E.重新购建价格是主观的
1、ABDE2、ABCD3、AC4、ABCD5、ABD
6、ABCE7、ABDE8、AD9、ABDE10、AB
1.临接同一道路的其他土地的价格，是以宗地价格为基准，考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度等，进行适当的修正求得，这些修正实为房地产状况修正。
2.房地产价格在短期内通常有上下波动，在短期内可以看出其变动规律和发展趋势。
3.收益法是建立在货币具有时间价值的观念上的。
货币的时间价值是指现在的钱比过去的钱有更高的价值。
4.在完善的市场经济下，土地取得成本一般是由购置土地的价款和在购置时应由卖方缴纳的税费构成。
5.在统一币种方面，不同币种的价格之间的换算，应采用该价格所对应的日期时的市场汇价。
在通常情况下，是采用成交日期时的市场汇价。
6.城市规划规定了某宗土地的用途、建筑高度、容积率、建筑密度等，那么，对该宗土地进行估价就必须以其使用符合这些规定为前提。
7.投资者评估的房地产的投资价值，或者说消费者对房地产的评价，小于或等于该房地产的市场价格，是其投资行为或交易能够实现的基本条件。
8.同一估价机构、在同一城市、同一估价目的、同一时期，对不同位置、档次的房地产的估价结果应有一个合理的价格差。
9.在可比实例的成交日期至估价时点期间，无论房地产价格为上涨、下跌或平稳发展，都必须进行交易日期修正。
10.实际观察法不是直接以建筑物的有关年限（特别是实际经过年数）来求
升级会员 