房地产开发项目某商业大厦项目可行性方案.docx

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房地产开发项目某商业大厦项目可行性方案

天津市南开区和通大厦项目

可行性研究报告

公司名称：

天津xxx建设发展有限公司

公司性质：

国内合资有限责任公司

地址：

邮政编码：

电话：

传真：

联系人：

项目总顾问：

项目总负责：

项目编制人员：

天津xxx建设发展有限公司

前言

2006年5月26日，国务院发布了《关于推进天津滨海新区开发开放有关问题的意见》，批准天津滨海新区为全国综合配套改革试验区，意见明确指出，推进天津滨海新区开发开放，是在新世纪新阶段，党中央、国务院从我国经济社会发展全局出发做出的重要战略部署。

2006年7月27日，国务院对《天津市城市总体规划（2005年－2020年）》做出批复，进一步调整和提升了天津的城市定位，明确了天津今后的发展方向和战略重点。

这是天津历史上第3次编制和修订城市总体规划。

2009年2月份，天津市制定并出台了《关于中心城区功能及产业定位发展繁荣都市型经济的实施意见》。

该《意见》强调，未来几年内，南开区将建设成为市级教育科研和高新技术产业中心，科技服务及科贸机构的聚集地。

重点发展以科技与信息服务为主的高新技术产业，以五金、汽配和数码产品为主的商贸业，以健身娱乐为主的体育休闲业，以民俗文化为主的旅游业。

和通项目，作为天津南开区科贸街重点建设工程，目前该地块土地整理工作已经完成，并进入准备动工阶段，几个月以来，天津xxx建设发展有限公司针对该项目，调集国内外高级专家，精心策划、精心论证、精心组织，并编制了项目开发可行性研究报告。

届时，公司将积极响应市委、市政府的号召，以敏锐的投资眼光、奋力拼搏、开拓创新的精神及携多年房地产开发的丰富经验积极投入到天津跨越式发展建设中去，和通项目将凭借其在高新技术板块中的核心地理位置、国际化的楼体形象、先进的楼宇技术集成、国际水准的商务配套成为该区域的新标志，推动鞍山西道高新技术板块和整个科贸金街区域的大跨度发展，并以良好的社会效益和经济效益回报社会，为天津市的经济发展做出新的、更大的贡献。

我们相信，在天津xxx建设发展有限公司及有关方面的共同努力下，不久的将来，和通项目将成为天津南开区知名的复合型地产项目，并成为带动区域经济发展的项目范本。

第六章项目投资分析………………………………………………………...33

一、项目规模……………………………………………………………….33

二、工程设计和功能要求简述…………………………………………….33

三、项目总体投资估算…………………………………………………….34

四、项目总体收入估算…………………………………………………….36

五、项目总体利润估算…………………………………………………….38

第七章财务分析……………………………………………………………...39

一、资金规划……………………………………………………………….39

二、财务分析假设………………………………………………………….39

三、收入预测……………………………………………………………….40

四、经营费用预测………………………………………………………….41

五、财务指标分析………………………………………………………….41

第一章项目发展背景

一、天津市宏观经济发展概况

本部分将分析天津市城市建设现状，研究政府对城市规划建设的指导思路，明确项目是否有足够的基建设施支撑，是否符合天津城市发展的要求，是否符合政府的规划思路。

（一）城市概况

1、历史沿革

天津市—中央直辖市，环渤海地区经济中心，中国北方最大的沿海开放城市。

天津的形成始于隋朝大运河的开通。

明朝永乐二年（1404年）设“天津卫”。

同年12月又设天津左卫并筑城。

19世纪中叶被辟为通商口岸，逐步发展成为当时中国北方最大的金融商贸中心，在中国近代史上有着重要地位。

2、地理位置

天津介于北纬38°34ˊ至40°15ˊ，东经116°43ˊ至118°04ˊ之间，属于国际时区的东八区。

北起蓟县古长城脚下黄崖关附近，南至大港区翟庄子以南的沧浪渠，南北长189公里；东起汉沽区盐场洒金坨之东陡河西排干大渠，西至静海县子牙河畔的王迸庄以西滩德干渠，东西宽117公里。

总面积11919.7平方公里，疆域周长900公里，海岸线长153公里。

3、行政区划

天津市辖18个区、县，其中市辖区15个：

市区有和平区、河东区、河西区、南开区、河北区、红桥区；滨海区有塘沽区、汉沽区、大港区；环城区有西青区、东丽区、津南区、北辰区、武清区、宝坻区。

市辖县3个：

静海县、宁河县、蓟县。

4、人口情况

到2008年底，全市常住人口为1176万人，比上年增加61.00万人，增长5.47%，是进入新世纪以来增长最快的一年，比2000年增加了174.86万人，增幅达17.47%。

数据显示，2008年全市外来常住人口达224.00万人，比上年增加了53.00万人，占全年常住人口增量的比重高达86.89%。

2008年，滨海新区常住人口总量达到202.88万人，与上年相比增加了30.64万人，占全市人口增量的50.23%；新区外来常住人口总量为82.82万人，与上年相比增加30.82万人，占全市外来人口增量的58.15%。

5、自然条件

天津地处华北平原的东北部，海河流域下游，东临渤海，北依燕山，西靠首都北京，是海河五大支流南运河、子牙河、大清河、永定河、北运河的汇合处和入海口，素有“九河下梢”、“河海要冲”之称。

由于位于中纬度欧亚大陆的东部太平洋西岸，主要受季风环流支配，冬、夏季分别受蒙古高压和副热带高压与冷空气交替影响，属于暖温带半湿润大陆性季风气候。

四季明显，春季干旱多风，夏季炎热多雨，秋季晴朗气爽，冬季寒冷干燥。

6、区位优越

天津区位优势明显，地处中国北方黄金海岸的中部，不仅毗邻首都，还是华北、西北广大地区的出海口，是中国北方对内外开放两个扇面的轴心，是亚欧大陆桥中国境内距离最短的东部起点。

天津港是我国北方第一大港，也是我国沿海港口码头功能最齐全的港口之一，并跻身于世界港口20强。

天津已基本形成以港口为中心的海陆空相结合立体交通网络。

铁路和公路辐射华北、西北、东北广大地区。

对内拥有200万平方公里的辽阔腹地，对外与170多个国家和地区的300多个港口通航。

天津滨海国际机场是目前北方最大的货物空运中心。

（二）城市定位

2006年5月26日，国务院发布了《关于推进天津滨海新区开发开放有关问题的意见》，批准天津滨海新区为全国综合配套改革试验区，意见明确指出，推进天津滨海新区开发开放，是在新世纪新阶段，党中央、国务院从我国经济社会发展全局出发做出的重要战略部署。

2006年7月27日，国务院对《天津市城市总体规划（2005年－2020年）》做出批复，进一步调整和提升了天津的城市定位，明确了天津今后的发展方向和战略重点。

这是天津历史上第3次编制和修订城市总体规划。

天津新的城市性质和定位是：

天津市是环渤海地区的经济中心，要逐步建设成为经济繁荣、社会文明、科教发达、设施完善、环境优美的国际港口城市、北方经济中心和生态城市。

“国际港口城市”的定位，更加注重对内、对外的开放辐射作用，把天津放在全球的大视野中，凸显出天津在东北亚、国家和区域发展中的地位。

尤其是作为北京、华北和西北各省市的主要出海口，天津将起到不可动摇的物流和贸易中心的作用。

“北方经济中心”的定位，使得天津在中国北方区域经济的核心地位更加突出。

随着天津滨海新区被纳入国家战略布局，不论在经济基础上，还是在发挥区位、港口、资源等优势上，天津都将逐渐承担起区域经济中心的职能。

“生态城市”的定位，对天津市城市发展提出了更高的要求。

天津要实现节约发展、清洁发展和安全发展，保持良好的生态环境和宜人的居住环境。

基于天津市城市定位，津南区八里台镇将总体规划确定为“以生态农业为基础，以高新技术产业、旅游服务业为主导产业，以天嘉湖生态旅游度假区建设为依托的新型生态镇”。

本项目依托八里台镇的总体规划，位于重点规划的天嘉湖生态旅游度假区内，其项目的自身定位也体现了市政规划发展目标和时代要求。

（三）城市规划

1、天津城市总体规划

天津城市总体规划将京津塘高速公路走廊作为城市主要发展方向，提出了“一轴两带三区”的城市空间布局结构：

（1）“一轴”—由“武清新城—中心城区—滨海新区核心区”构成的城市发展主轴。

（2）“两带”—由“宁河、汉沽新城—滨海新区核心区—大港新城”构成的东部滨海发展带，以及由“蓟县新城—宝坻新城—中心城区—静海新城”构成的西部城镇发展带。

（3）“三区”—北部蓟县山地生态环境建设和保护区、中部“七里海—大黄堡洼”湿地生态环境建设和保护区以及南部“团泊洼水库—北大港水库”湿地生态环境建设和保护区。

2、新规划的战略意义

天津市整体规划的确定是天津城市发展历史上的一个里程碑，对于天津今后的发展以及对于整个环渤海区域的整体提升具有重要意义：

第一，明确将京津塘高速公路走廊作为城市主要发展方向，与北京城市总体规划确定的东部发展带对接，有利促进产业分工与协作。

第二，将“两带”作为城市城镇集中发展建设的地区，加快建设东部滨海发展带和西部城镇发展带，充分利用中心城区和滨海新区核心区之间盐碱荒地，发挥交通优势，积极推进城乡统筹发展，优化城镇空间布局；在发展轴和发展带交会处重点建设滨海新区，加强环渤海地区内各类要素的对接和流动，有利于环渤海区域的经济协调。

第三，在城市北部、中部和南部，规划三个生态环境建设和保护区，首次将生态环境建设和保护区作为本市空间布局结构的一部分，协调城市建设与区域生态保护的关系，创造良好的生态环境，把宜居的生态城市作为未来城市发展重点，划定空间管制区域，妥善处理好城市建设与区域生态保护的关系，有益于实现和谐发展。

（四）城市建设

1、城市功能布局

按照新老市区的功能分工，天津市（中心城区）以发展服务业和高新技术产业及都市型工业为主，建设现代化国际港口大都市和我国北方重要的经济中心；滨海新区以发展现代工业、旅游业和港口贸易、物流业为主，建设现代化的工业基地和国际港口大都市的标志性区域。

目前，中心城区已经建成以和平路、滨江道为主体的中心商业区，五大道风貌保护区，鼓楼商业街一期工程等；正在建设的有中心商务区、国际经贸展示区、意式风情区等；海河两岸的综合开发又将形成一批新的功能性区域。

滨海新区已有天津港、经济技术开发区、保税区、海洋高新技术开发区等功能性区域，开发区电子工业基地、大港石化工业基地、海河下游冶金工业基地也初具规模。

下一步，还将建设临港工业区、汉沽综合化工基地、散货物流中心、集装箱物流中心和海滨旅游带等。

在两区之间将加大开发力度，建设空港物流加工区、开发区西区，港口经济贸易区也在规划之中。

2、交通建设

2008年以两港两路为重点的现代综合交通体系建设全面加快推进，全市交通基础设施建设完成固定资产投资460亿元，同比增长30%。

（1）海港建设取得突破性进展。

天津港30万吨级原油码头、滚装码头竣工并投入使用。

我国北方最大的邮轮母港开工建设。

东疆港区成陆面积达到25平方公里，东疆保税港区10平方公里全部成陆。

天津港主航道拓宽等一大批重点项目建设取得积极进展。

港口货物吞吐量实现3.56亿吨，位列全国港口第三位，同比增长15%；集装箱吞吐量850.27万标准箱，同比增长19.7%。

（2）空港建设取得重大进展。

机场新航站楼安全有序高效运营，旅客吞吐能力达到1000万人次，货邮吞吐能力50万吨。

机场第二跑道工程开工建设。

机场扩建二期工程前期工作全面启动。

旅客吞吐量完成463.73万人次，同比增长20.1%；货邮吞吐量完成16.66万吨，同比增长33.2%，增速居全国机场首位。

（3）铁路枢纽建设全面推进。

天津站新客站投入使用，我国第一条标志性、示范性高速铁路京津城际铁路高效运营并延伸至滨海新区。

天津市与铁道部签署合作纪要，投资1000亿