维修部作业指导书Word文件下载.docx
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备注
1
供/配电设备管理制度
YJ-3-WX-001
2009.6.3
2
高压配电设备操作规程
YJ-3-WX-002
3
低压配电设备操作规程
YJ-3-WX-003
4
供/配电设备维修保养计划
YJ-3-WX-004
5
发电机操作规程
YJ-3-WX-005
6
发电机维修保养计划
YJ-3-WX-006
7
电梯设备管理制度
YJ-3-WX-007
8
给排水设备管理制度
YJ-3-WX-008
9
给排水设备维修保养计划
YJ-3-WX-009
10
生活水池清洗消毒规程
YJ-3-WX-010
11
生活供水系统操作规程
YJ-3-WX-011
12
供水系统维修保养计划
YJ-3-WX-012
13
设备房责任标识
YJ-3-WX-013
14
突发事件（停水、电、气）处理预案
YJ-3-WX-014
YJ-4-WX-01
高压配电系统运行检查记录表
YJ-4-WX-001
低压配电系统运行检查记录表
YJ-4-WX-002
给排水系统巡查记录表
YJ-4-WX-003
设施/设备维修保养记录表
YJ-4-WX-004
发电机检查记录表
YJ-4-WX-005
电梯设备运行检查记录表
YJ-4-WX-006
生活水池清洗消毒记录表
YJ-4-WX-007
供/配电房管理制度
一、目的：
为了加强供/配电设施设备的安全管理，保证供/配电的使用正常，使高/低压配电设备的操作更安全性和更正确性。
二、适用范围：
高/低压配电房和相应的供/配电设施、设备的操作
三、供/配电房管理制度：
1.电房是供电系统的关键区域，设立专职维修人员负责管理，坚持“谁主管，谁负责”原则。
未经许可，非工作人员严禁入内。
2.电房门及房内的电柜、电箱平时应锁闭，房间内各种开头应标志清晰。
3.维修人员必须熟悉供配电设备状况、操作流程和安全注意事项。
4.维修人员必须密切注意电压表、电流表和功率因数表的指示情况；
严禁变电器、空气开关超载运行。
5.电房内严禁吸烟，严禁存放易燃、易爆、危险品和其它杂物，确保配电房地面整洁及设备外表无尘。
6.配电房设备的倒闸操作由值班维修人员单独进行，其他在场人员只作监护，不得插手；
严禁两人同时倒闸操作，以免发生错误。
7.因故停某部分负荷时，应提前一天向使用该部分负载的用户发出停电通知。
对于突发性的停电事故应及时通知用户作出解释。
8.按供/配电设施设备定期做好检查、保养的工作，发现异常立刻维修。
9.确保配电房消防设施的完好齐备，保证应急灯在停电状态下能正常使用。
10.做好配电房的防水、防潮工作，堵塞漏洞；
严防蛇、鼠等小动物进入配电房。
11.维修人员必须认真做好值班记录和巡查记录，认真执行交接班制度，遇到不能处理的问题须及时向上汇报。
以上管理制度，各设备管理工作人员必须严格遵守，否则，公司将对失职人员将根据情节轻重给予处理，对造成严重后果的将追究法律责任。
东莞愉景物业管理有限公司
二00九年七月一日
一、目的
保证高压配电房设备操作的安全性和正确性，保障设备完好。
二、适用范围
高压配电房配电设备的操作
三、操作程序
1、高压形状柜的操作
1）手动操作方式
运行技工按所需送电往每段母线上，此时，母联开关必须分闸。
如其中一路进线失压或缺电时，即延时跳闸，运行技工可选择退出其中失压的进线开关，再合闸母联开关，送电往母线上恢复供电。
2）自动操作方式
当进线电源正常时，可选择自动操作，如有失压或缺电时，即先延时跳闸，再自动合闸高压母联开关，恢复供电；
但当进线恢复正常供电时，母线开关需由值班人员选择手动操作，并先分母联开关，再合进线开关，恢复电源正常供电。
2、事故处理：
1）过流故障：
若线路发生过流时（包括过流，及速断），该线路开关小车即自动跳闸，在仪表屏上故障指示会亮灯。
值班人员必须了解故障原因，将故障清除，然后手动复位按钮。
2）接地故障：
指示及处理程序与过流故障相同。
3）变压器温升故障：
4）失压跳闸故障：
五、相关文件记录
1、《高压配电系统运行检查记录表》
2、《设施/设备维修保养记录表》
一、目的
规范供配电设备设施的操作程序，确保正确、安全的操作低压配电设备设施。
二、适用范围
适用低压配电设备设施的操作
三、职责
1.维修部主管负责检查《低压配电柜操作规程》的执行情况。
2.维修工负责低压配电设施的操作。
四、停（送）电操作程序：
1、停电程序：
断开低压侧各分路负荷开关和闸刀——断开低压侧总空气开关——断开低压侧总刀开关。
2、送电程序：
与停电顺序相反。
合上低压侧总刀开关——合上低压侧总空气开关——合上各分路刀开关及负荷开关。
3、市电发电转换操作程序：
1）有自动投入功能的市电—发电供电系统。
2）市电停电数秒钟后，发电机启动并建立电压，电气联锁装置动作，线路自动转入发电供电。
3）市电恢复后，对于上述设备、线路再行转换及重新启动。
转换操作应参照“停送电操作顺序”进行。
4、无自动投入功能市电—发电供电系统。
市电停电时，手动启动发电机，待电压稳定后，逐级依次进行转换。
市电恢复后，则依照与之相反的顺序进行转换电操作。
1、《低压配电系统运行检查记录表》
项目
部位
内容
要求
周期
电力变压器
接地线
1.检查接地线
无断股，无锈蚀，接触良好
周
2.检查连接点
低
压
开
关
柜
柜背面
1.检查闸刀开关
不过热变色，三相闸夹到位，灭弧罩牢固不松动，接线桩头无发热变色，无焦糊异动，容量符合规定，固定可靠，无破损，无松动
月
2.检查自动
3.动检查保险丝具
4.检查电缆及电缆头
5.检查母线支撑固定装置
地下
电缆室
1.检查室内环境
无杂物、垃圾、无积水，电缆排列有序
2.检查电缆托盘
整洁无杂物，固定可靠
3.检查电缆
无损坏，无放电痕迹
电
容
器
柜正面
手动（用转换开头）逐组投切电容器
控制正常功能良好，指示仪表及信号正确
接地
检查接地线
无松动，无断股
柜内
检查熔断器、接触器、热继电器及其接线
接触良好，无过热，无损坏
年
检修控制元器件
完好无缺损、动作可靠
柴
油
发
机
冷却水
系统
1.检查冷却水箱水位
水位距注水口约50毫米
2.检查各管路及连接部位
连接良好，无渗漏
燃油
1.检查油箱油位
油位正常（保证24小时运行）
润油
1.检查油尺、油位
油位高度应在油尺有效高刻度范围内
2.检查机油油质
油质应清洁、无杂质
空气流阻指示器
2.检查机油流阻指示器
色标应为绿色
控制系统
1.手动空载试运行
启动迅速，开关正常，运转无异常声响电压、频繁正常，信号灯指示正常，油压、水压正常，油温、水温正常
2.按操作规程手动启动机组
3.检查发电机控制屏上各类仪表及信号指示灯
为了防止因市电停电，及时启动发电机设备，确保备用电源有效供入
二、适应范围
适用于愉景花园维修工对发电机的操作。
三、发电机操作规程
1.启动前准备工作
1）全面检查柴油发电机机各部分是否正常,需排空气的,先手动排除空气.
2）水箱水位应保持在密封盖下端口2厘米左右.
3）检查机油油位（应在标尺为宜）
4）检查柴油是否充足,检查油箱开关是否漏油.
5）检查蓄电池是否充足,电池内液体是否足够.
2.启动及运行
1）试运行时,可用手动启动,平时应置于”自动”位置.
2）发电机启动运行后，待电压升至正常380V后，方可对负载逐步进行供电，如果电压不稳，不可向负载供电。
.
3.停机
1）停机前应先切断负荷.
2）关掉机组上的空气开关后,再将钥匙开关置于”自动”位置。
四、相关文件记录
《发电机检查记录表》
为了保证发电机能随时启动工作，确保备用电源有效供入。
二、适应范围
适用于愉景花园小区内各发电机设备。
三、职责
1.专业维修工对发电机按计划进行维修保养。
2.维修主管对维修保养的工作进行指导和监督
四、发电机的维修保养计划
1.当发电机处于待机状态时，机电操作员必须每天对发电机进行一次检查并处理检查中了现的不合格，检查项目包括：
Ø
电瓶电压是否正常；
冷却系统是否正常；
润滑系统是否正常；
空气滤清系统是否正常。
柴油量是否充足及柴油滤清系统是否正常。
2.连续待机达半个月时，机电操作员必须对发电机进行一次开机试运行操作（试运行时间不少于30分钟），并将试运行各项参数记录在《发电机检查记录表》上
3每次市电停电恢复停止发电机后，操作员必须对发电机进行一次保养，并将保养结果记录在《发电机维修保养记录表》上。
保养内容包括：
检查机身是否有漏油现象；
检查机油浑浊时，应进行更换；
清洗空气、柴油滤清器；
清洗冷却系统。
检查电瓶，如电瓶液体不足或有异常时进行增加或更换。
4备用发电机应每年进行一次全面的保养，更换机油、冷却水、机油滤清器、柴油滤清器，空气滤清器一般在2-3月份进行，由主管监督执行，相关责任人进行技术保养。
《设施/设备维修保养记录表》
为了确保电梯设备正常运行，使电梯设备的操作更安全性
适用于愉景花园电梯设备
三、管理制度
1.每周对机房进行一次全面清洁，保证机房和设备表面无明显灰尘，机房及通道内不得堆放杂物。
2.保持机房通风良好，保证机房内温度正常，机房内悬挂干湿温度计，机房温度不超过40℃。
3.保证机房照明良好，并配备应急灯、灭火器和盘车工具，挂于显眼处。
4.毗邻水箱的机房应做好防水防潮工作。
5.机房门窗应完好并上锁，非本职技工外，禁止进入。
并注意采取措施，防止小动物进入。
6.《电梯困人救援规程》各本规定及各种警示牌应清晰，并挂在显眼处。
7.按规定定期对机房内设施和设备及消防器材进行保养维修，损坏的要及时更换。
8.示经维修部主管允许，不得乱动电梯及机房应有设备的电源开关。
以上管理制度，各设备管理工作人员必须严格遵守，否则，公司将对失职人员将根据情节轻重给予处理，对造成严重后果的将追究法律责任。
东莞愉景物业管理有限公司
二00九年月日
给排水设备设施管理制度
规范给排水设备设施运行管理工作，确保给排水设备设施良好运行。
适用于物业管理公司辖区内给排水设备设施的运行管理。
三、管理制度：
1.给排水管理人员必须了解、熟悉供水系统及各水管、水池、水箱、水泵、开关阀门、分阀门的分布位置。
2.非值班人员不准进入水泵房，若需要进入，须经设备部主管同意并在值班人员的陪同下方可进入水泵房。
3.消防器材并应放置在方便、显眼处，禁止在水泵房内吸烟，禁止存放有毒、有害物品及杂物。
4.保持水泵的操作正常，保证供水系统无损坏或滴漏及水箱的清洁，每周清洁一次水泵房内的设备设施，做到地面、墙壁、天花板、门窗、设备设施表面无积尘、无油渍、无锈蚀、无污物，油漆完好、整洁光亮；
5.发现水管爆裂时，必须尽快关闭相关的阀门，大水管爆裂时，则须关闭总阀门，并即时发出通告，立即安排紧急维修。
6.按给排水设施设备要求定期做好检查、保养的工作，发现异常立刻维修。
7.水泵房应当做到随时上锁，钥匙由专人保管，水泵房管理员不得私自配钥匙。
8.认真做好交接班工作，并查看《给排水设备设施运行日记》，检查工具、物品是否齐全，确认无误后在《给排水设备设施运行日记》上签名。
四、相关记录：
《给排水设备设施运行管理日记》。
五、相关支持文件《给排水设备设施维修保养标准作业规程》。
二00九年月日
2/2
及时处理给排水设备（设施）故障，确保设备（设施）处于良好运行状态。
愉景花园所辖范围内给排水设备（设施）的维修保养。
1.工程维修电工负责给排水设备（设施）的维修保养。
2.工程监理负责维修保养工作指导及检查、监督。
3.管理处经理负责设备（设施）维修保养的审批及设备、设施重大故障的处理。
四、维保计划
水泵设备检查保养周期表
检查保养项目
保养内容（含使用材料）
设备设施
清洁
半月
水泵盘根
压接良好，无漏水、无积锈
电机、水泵
外表清洁，无过热现象，无锈蚀
控制柜、指示灯、按钮
外表清洁、标志清晰、固定可靠、转动灵活
阀门螺杆
加黄油
半年
电机、水泵轴承
检查、加黄油
电机、控制线路
测量对地电阻5兆欧以上
五、相关文件记录
1/2
一、目的：
保证二次供水清洁卫生，符合检验标准。
二、范围：
适用于愉景花园小区内的各生活水池。
三、操作要求：
1.每年对生活水池清洗二次，若遇特殊需要可增加清洗次数。
清洗后，由专业清洗单位取水样送市防疫站化验取证，使水质达到国家卫生饮用水的标准。
2.清洗工作由取得合格证的专业人员执行，清洗人员要有健康合格证。
3.清洗前做好准备工作。
清洗人员应准备好所需的机电工具、清洗工具、消毒工具及消毒药物。
4.根据清洗时间安排，报管理处主任审批停水时间。
清洗前一周应出通告通知客户停水时间，以便客户做好贮水准备。
四、操作规程：
1.关闭进水总阀，关闭水箱之间的连通阀门，开启泄水阀，排空水池、水箱中的水。
让泄水阀门处于开启位置，用鼓风机对着水池、水箱口吹风2小时以上，以便空气流通，排除水池水箱中的有毒气体，吹进新鲜空气，保证清洁人员安全。
2.清洗负责人招集清洗人员及检修人员讲解清洗程序、安全措施、技术要求以及安全注意事项。
3.把燃着的蜡烛放入池底，如不熄灭说明水池内不缺氧。
安装36V行灯供水池、水箱内照明用。
清洗和检修人员进入池内工作。
清洗人员刷洗六面体水池（箱）横、竖各三遍，检修人员对水池（箱）的管道及浮球、水位控制器进行维修。
4.清洗完毕后排尽水池（箱）中的污水，再向水池（箱）内洒漂白精消毒。
半小时后，再次进入水池（箱）内冲洗，最后消毒三次后，清除池底污泥，用潜水泵抽出池中的积水。
在清洗水池的同时，另派人检修、清理紧固阀门，清洗过滤网以及检查电气控制线路。
5.在清洗水池的同时，另派人检修、清理紧固阀门，清洗过滤网以及检查电气控制线路。
检查各种设施正常后，注水入池。
6.取水样到市卫生防疫检测站化验取证。
盖好蓄水池盖，防鼠虫爬入。
7.做好清理水池记录登记，检验登记以作存档。
五、安全注意事项：
使用安全电压照明灯，导线绝缘良好，并安装漏电开关。
上、下水池应穿防滑鞋，传送工具等物品应用绳子。
未经试验水池中有无氧气前，不得进入水池。
消毒人员必须戴防护眼镜和口罩。
六、相关文件记录
《生活水池清洗、消毒记录表》
正确操作设备，保障设备安全，确保正常供水。
二、范围：
适用于愉景花园内各供水设施设备。
三、操作规程：
1、水泵启动前的检查：
打开水泵排气阀，排空泵内空气。
检查各阀门是否正常。
手动盘轴，使轴能正常转动。
2、手动运行：
分别合上水泵控制柜电源开关及主回路开关。
将主令开关转到“自动”档，手动指示灯亮，按下各泵相对应的启动各停止按钮来控制水泵的启停。
3、自动运行：
分别合上水泵控制柜电源开关及回路开关。
将主令开关转到“自动”档，变频器显示频和1号水泵指示灯亮，1号水泵进入变频运行，观察显示频的压与管网压力是否一致（低区压力0.50Mpa，高区压力0.70Mpa），检查水泵声音是否正常，泵体有无振动，水泵压盖处的水量是否正常，在水泵运行
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