西华路项目财务评价及敏感性分析Word文档格式.docx
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2.1
自有资金
2722
1000
722
2.2
借贷资金
5055
2000
1500
1555
2.开发成本分析
(1)规划建设情况
规划情况
数据
总用地面积
3533㎡
建设用地面积
2119㎡
容积率
3.8
总建筑面积
(9381㎡)
地下室(负1层)
1238㎡
商业裙楼(1-3层)
2587㎡
住宅(4-15层)
5556㎡
总户数
46户
地下车位
27个
(2)前期开发费用
前期开发费用项目
计算原则
费用(万)
备注
地价
2900
底价契税
地价×
3%
87
城市基础设施配套费
1780元/㎡×
8500㎡×
10.5%
159
暂按15层地上建筑和零散开发用地计算
放线费、钻探费
30
工程设计费
9381㎡×
60元/㎡
56
建设工程质量监督费
1‰
防雷费、散装水泥保证金、施工噪音超标排污费
6
测量费、施工图审查费
20
工程监理费
50
合计
3310
(3)建设费用
建设费项目
建筑费
2000元/㎡
1876
含装修
外水电
300
3
绿化、排水、道路、照明
200
2376
(4)销售税费和费用及不可预见费
销售税费
11135万×
9.8%
1091
销售费用
500
不可预见费
2091
(5)项目开发成本合计
项目开发成本
前期开发费用
建设费
销售税费和费用、不可预见费
3.销售收入分析(按所得面积用作全部销售计算)
可售情况
销售均价
销售收入
住宅
10000元/㎡
5556万
商业
20000元/㎡
5174万
车位
150000元/个
405万
11135万
4.项目收益汇总
成本收益项目
金额
开发成本费用
7777万
税前利润
3358万
第三部分项目的财务评价
一、静态赢利能力分析
1.损益表与静态盈利分析
项目名称
计算依据
1
0
6681
4454
11135
2
总成本费用
4012
2674
6686
3
销售税金
655
436
1091
4
利润总额
(1-2-3)
2015
1343
3358
5
所得税
(4)×
33%
665
443
1108
6
税后利润
(4)-(5)
1350
900
2250
7
盈余公积金
(6)×
10%
135
90
225
8
可分配利润
(6)-(7)
1215
810
2025
损益表(单位:
万元)
评价指标:
1)全部投资的投资利润率=(利润总额/总投资额)×
100%
=(3358/7777)×
=43.17%
2)全部投资的投资利税率=(利税总额/总投资额)×
=[(3358+1108)/7777]×
=57.43%
3)自有资金的投资利润率=(利润总额/自有资金总额)×
=(3358/2722)×
=123.36%
本项目以上三个静态评价指标与房地产同行业相应指标比较较乐观,故项目可行。
2.可运用资金估算表。
详见下表:
本项目可运用资金估算表(单位:
计算
依据
6681
4454
11135
655
436
665
443
1108
4
可运用资金估算表
5362
3574
8936
根据上表数据可见,项目在建设经营期阶段可运用资金充足,满足开发运营的资金要求。
二、现金流量表和动态赢利分析
全部投资现金流量表(Ic=6%单位:
现金流入
1.1
现金流出
3009
4301
2569
9878
2474
1203
2.4
1172
929
2101
净现金流量1-2
-3009
2380
1885
1257
折现净现金流量
2311
1777
1079
5
税前净现金流量
3552
2814
税前折现净现金流量
3449
2652
3093
税前全部投资的财务净现值FNPV=3093万,税前财务内部收益率FIRR=68.01%
税后全部投资的财务净现值FNPV=1079万,税后财务内部收益率FIRR=24.75%
三、综合评价结果
1.项目经济效益指标汇总表
项目
类别
静态投资
动态投资
投资利润率
投资利税率
FNPV
FIRR
税前
税后
全部投资
43.17%
57.20%
3093万
1079万
68.01%
24.75%
自有资金
123.36%
---
2.项目评价结果
从项目经济分析来看,项目税前、税后全部投资净现值与税后自有资金投资净现值均大于零;
内部收益率均大于基准收益率。
且每年累计盈余资金大于零,故从盈利能力和偿债能力分析来看,该项目都是可行的。
四、项目不确定性分析
(一)盈亏平衡分析
1.在开发量一定的情况下,计算保本点的销售率:
Q*/Q0=CF/(S―St)=7777/(11135―1091―1108)×
=86%
开发量一定的情况下,计算保本点的单位售价:
P*=CF/Q0(1―t)=7777/[9340×
(1-0.098)]
=9231元/㎡
当销售率为86%,单位售价为9231元/㎡时,全部投资利润率为零,也即是投资能保本.一般认为当盈亏平衡点的销售率≤85%,项目风险较低.本项目盈亏平衡点的销售率为86%,可视项目为稳定型投资项目
(二)敏感性分析
影响本项目财务效益的主要不确定因素为开发成本和售价水平。
据市场预测,开发成本项目中最有可能发生波动及变化。
因而,本项目敏感性分析针对全部投资的评价(财务评价收益率),分别计算销售收入和工程成本上下波动10%、15%时,对经济评价指标的影响。
计算结果详见下表:
敏感性分析表
基准
方案
收入变动
工程成本变动
-20%
-10%
20%
-212
434
1725
2371
541
1617
2155
从表中数据可知:
(1)计算结果表明,若销售收入下降达到20%时,项目的税后净现金流会出现负值,计算其盈亏平衡点为16.72%时,会使项目出现亏损局面,因此,在项目开发过程中,为了项目获得预期的效益,建议加强市场调查工作,做好市场定位,规避宏观政策对销售收入的影响,尽量使销售收入计划以实现。
(2)从计算结果可知,若项目工程成本提高超过20%时,项目的FNPV会出现负值,因此在开发过程中关注建材市场的价格走势,避免因建材成本的加大投入而导致项目盈利能力下降
五、风险回避和控制措施
1.风险回避。
成本风险:
就现时的社会物价情况看,物资价格大幅度上升的可能性不大,很大可能是由于决策和管理等人为错误而导致成本上升。
因此在重要决策上要避免一个人说了算,避免主观错误和舞弊想象的出现。
以此同时,可以跟承包商签订固定总价承包合同,让承包商分担部分风险。
市场风险:
市场风险主要体现在销售率不能达到预期目标,而导致项目陷入困境。
根据现时市场情况可知,政府正加强房地产宏观政策的管理,通过政策限制及税费征收调节市场消费,对此,在项目开发过程中应该加强市场变化的风险意识,寻找熟悉市场的大型代理公司合作,通过成熟、完善及经验丰富的销售代理公司来规避市场变化带来的风险
2、控制。
工期:
首先要用科学方法来编制工程进度计划,要充分考虑到当地正常的雨季和其它恶劣的天气情况,使工期尽量不受正常的天气环境影响。
其次,要在管理上下工夫,要严格按照工程进度计划进行施工,这就需要聘请具有良好业绩的监理公司对项目进行监理。
监理公司不但能够严格控制工期,还能很好地控制成本和质量,让工期、成本和质量都能达到既定目标。
六、可行性研究结论
1、投资利润丰厚,前景十分理想。
本项目总投资7777万元、税前利润总额为3356万,税后净利润为2250万元,全部投资的利润率达43.17%,利税率达到57.43%。
2、06年市场刚性购房需求加大,项目开发运营时机好
在06年楼市大热之机,市中心老城区项目稀缺,买家需求大增,结合项目盈亏平衡分析的保本销售率仅为86%,项目于本年投入开发属于稳健型开发项目。
3、周期短、回收快、风险低
项目整体开发及销售时间约15个月,销售期8个月,属于短、平、快型项目,结合项目不确定分析及敏感性分析可知,考虑项目利率、市场及成本变动后,保持较高的抗风险能力(详见敏感性分析),能在有效时期内完成销售任务。
结论:
西华路项目利润高、时机合适、周期短回收快,整体项目开发运营可行