西华路项目财务评价及敏感性分析Word文档格式.docx
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2.1
自有资金
2722
1000
722
2.2
借贷资金
5055
2000
1500
1555
2．开发成本分析
（1）规划建设情况
规划情况
数据
总用地面积
3533㎡
建设用地面积
2119㎡
容积率
3.8
总建筑面积
（9381㎡）
地下室（负1层）
1238㎡
商业裙楼（1-3层）
2587㎡
住宅（4－15层）
5556㎡
总户数
46户
地下车位
27个
（2）前期开发费用
前期开发费用项目
计算原则
费用（万）
备注
地价
2900
底价契税
地价×
3％
87
城市基础设施配套费
1780元/㎡×
8500㎡×
10.5％
159
暂按15层地上建筑和零散开发用地计算
放线费、钻探费
30
工程设计费
9381㎡×
60元/㎡
56
建设工程质量监督费
1‰
防雷费、散装水泥保证金、施工噪音超标排污费
6
测量费、施工图审查费
20
工程监理费
50
合计
3310
（3）建设费用
建设费项目
建筑费
2000元/㎡
1876
含装修
外水电
300
3
绿化、排水、道路、照明
200
2376
（4）销售税费和费用及不可预见费
销售税费
11135万×
9.8％
1091
销售费用
500
不可预见费
2091
（5）项目开发成本合计
项目开发成本
前期开发费用
建设费
销售税费和费用、不可预见费
3．销售收入分析（按所得面积用作全部销售计算）
可售情况
销售均价
销售收入
住宅
10000元/㎡
5556万
商业
20000元/㎡
5174万
车位
150000元/个
405万
11135万
4．项目收益汇总
成本收益项目
金额
开发成本费用
7777万
税前利润
3358万
第三部分项目的财务评价
一、静态赢利能力分析
1．损益表与静态盈利分析
项目名称
计算依据
1
0
6681
4454
11135
2
总成本费用
4012
2674
6686
3
销售税金
655
436
1091
4
利润总额
（1-2-3）
2015
1343
3358
5
所得税
（4）×
33%
665
443
1108
6
税后利润
（4）-（5）
1350
900
2250
7
盈余公积金
（6）×
10%
135
90
225
8
可分配利润
（6）-（7）
1215
810
2025
损益表（单位：
万元）
评价指标:
1）全部投资的投资利润率=（利润总额/总投资额）×
100%
=（3358/7777）×
=43.17%
2）全部投资的投资利税率=（利税总额/总投资额）×
=[（3358＋1108）/7777]×
=57.43%
3）自有资金的投资利润率=（利润总额/自有资金总额）×
=（3358/2722）×
=123.36%
本项目以上三个静态评价指标与房地产同行业相应指标比较较乐观，故项目可行。
2．可运用资金估算表。
详见下表：
本项目可运用资金估算表（单位：
计算
依据
6681
4454
11135
655
436
665
443
1108
4
可运用资金估算表
5362
3574
8936
根据上表数据可见，项目在建设经营期阶段可运用资金充足，满足开发运营的资金要求。
二、现金流量表和动态赢利分析
全部投资现金流量表（Ic=6%单位:
现金流入
1.1
现金流出
3009
4301
2569
9878
2474
1203
2.4
1172
929
2101
净现金流量1-2
-3009
2380
1885
1257
折现净现金流量
2311
1777
1079
5
税前净现金流量
3552
2814
税前折现净现金流量
3449
2652
3093
税前全部投资的财务净现值FNPV＝3093万，税前财务内部收益率FIRR＝68.01％
税后全部投资的财务净现值FNPV＝1079万，税后财务内部收益率FIRR＝24.75％
三、综合评价结果
1．项目经济效益指标汇总表
项目
类别
静态投资
动态投资
投资利润率
投资利税率
FNPV
FIRR
税前
税后
全部投资
43.17%
57.20%
3093万
1079万
68.01％
24.75％
自有资金
123.36%
---
2．项目评价结果
从项目经济分析来看，项目税前、税后全部投资净现值与税后自有资金投资净现值均大于零；
内部收益率均大于基准收益率。
且每年累计盈余资金大于零，故从盈利能力和偿债能力分析来看，该项目都是可行的。
四、项目不确定性分析
（一）盈亏平衡分析
1．在开发量一定的情况下，计算保本点的销售率：
Q*/Q0=CF/（S―St）=7777/（11135―1091―1108）×
=86%
开发量一定的情况下，计算保本点的单位售价：
P*=CF/Q0（1―t）=7777/[9340×
（1-0.098）]
=9231元/㎡
当销售率为86%,单位售价为9231元/㎡时,全部投资利润率为零,也即是投资能保本.一般认为当盈亏平衡点的销售率≤85%,项目风险较低.本项目盈亏平衡点的销售率为86%,可视项目为稳定型投资项目
（二）敏感性分析
影响本项目财务效益的主要不确定因素为开发成本和售价水平。
据市场预测，开发成本项目中最有可能发生波动及变化。
因而，本项目敏感性分析针对全部投资的评价（财务评价收益率），分别计算销售收入和工程成本上下波动10%、15%时，对经济评价指标的影响。
计算结果详见下表：
敏感性分析表
基准
方案
收入变动
工程成本变动
-20%
-10%
20%
-212
434
1725
2371
541
1617
2155
从表中数据可知：
（1）计算结果表明，若销售收入下降达到20％时，项目的税后净现金流会出现负值，计算其盈亏平衡点为16.72％时，会使项目出现亏损局面，因此，在项目开发过程中，为了项目获得预期的效益，建议加强市场调查工作，做好市场定位，规避宏观政策对销售收入的影响，尽量使销售收入计划以实现。
（2）从计算结果可知，若项目工程成本提高超过20％时，项目的FNPV会出现负值，因此在开发过程中关注建材市场的价格走势，避免因建材成本的加大投入而导致项目盈利能力下降
五、风险回避和控制措施
1．风险回避。
成本风险：
就现时的社会物价情况看，物资价格大幅度上升的可能性不大，很大可能是由于决策和管理等人为错误而导致成本上升。
因此在重要决策上要避免一个人说了算，避免主观错误和舞弊想象的出现。
以此同时，可以跟承包商签订固定总价承包合同，让承包商分担部分风险。
市场风险：
市场风险主要体现在销售率不能达到预期目标，而导致项目陷入困境。
根据现时市场情况可知,政府正加强房地产宏观政策的管理,通过政策限制及税费征收调节市场消费,对此,在项目开发过程中应该加强市场变化的风险意识,寻找熟悉市场的大型代理公司合作,通过成熟、完善及经验丰富的销售代理公司来规避市场变化带来的风险
2、控制。
工期：
首先要用科学方法来编制工程进度计划，要充分考虑到当地正常的雨季和其它恶劣的天气情况，使工期尽量不受正常的天气环境影响。
其次，要在管理上下工夫，要严格按照工程进度计划进行施工，这就需要聘请具有良好业绩的监理公司对项目进行监理。
监理公司不但能够严格控制工期，还能很好地控制成本和质量，让工期、成本和质量都能达到既定目标。
六、可行性研究结论
1、投资利润丰厚，前景十分理想。
本项目总投资7777万元、税前利润总额为3356万，税后净利润为2250万元，全部投资的利润率达43.17%，利税率达到57.43%。
2、06年市场刚性购房需求加大，项目开发运营时机好
在06年楼市大热之机，市中心老城区项目稀缺，买家需求大增，结合项目盈亏平衡分析的保本销售率仅为86%，项目于本年投入开发属于稳健型开发项目。
3、周期短、回收快、风险低
项目整体开发及销售时间约15个月，销售期8个月，属于短、平、快型项目，结合项目不确定分析及敏感性分析可知，考虑项目利率、市场及成本变动后，保持较高的抗风险能力（详见敏感性分析），能在有效时期内完成销售任务。
结论：
西华路项目利润高、时机合适、周期短回收快，整体项目开发运营可行
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