产权式酒店可行性研究报告.docx

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产权式酒店可行性研究报告

第一节总论

一、项目概况

　1、工程名称：

海岸听涛产权式度假酒店

2、建设单位：

海口舜天房产咨询有限公司

3、建设地点:

海口市桂林洋旅游区

海岸听涛产权式度假酒店位于海口市桂林洋旅游开发区，坐落在海口桂林洋旅游区林海一横路，系具有一线海景的准五星级滨海度假酒店。

4、建筑概况：

本工程总建筑面积19390.75平方米,整个建筑物高度20.5米，由两栋六层的客房楼和三栋三层的客房楼组成的酒店建筑群，其中地上总建筑面积：

13098.30平方米，地下6292.45平方米。

产权式酒店房间总数为153间。

整个建筑为新建的产权式酒店，属二类公共建筑，主要功能如下：

地下一层主要为机动车库、人防功能区、设备机房和酒店辅助用房。

公寓式酒店的公共功能空间集中于地下一层和一层。

地下一层设置宴会厅、全日餐厅及其厨房，会议中心、休闲娱乐中心等辅助空间，一层为入口大堂、大堂吧、休息吧、特色商业等对外服务空间及二至六层均为客房层。

其中二层北端设有特色酒吧。

二、项目投资及收益估算

1、项目总投资：

约8千万元。

2、资金来源：

自筹资金8千万元。

3、经济效益：

（1）、税后利润：

本项目全部建成后，累计销售利润约4千万元。

（2）投资利润率50%。

（3）静态投资回收期3年。

三、建设单位简介

1、项目建设投资单位：

海口舜天房产咨询有限公司；

2、建设单位简介：

海口舜天房产咨询有限公司始创于2005年，是一家以酒店投资咨询管理、房地产开发为主导的地产开发公司。

四、可行性研究报告编制依据

（1）、经济环境及市场调查；

（2）、《海口市规划局关于申请设计要点问题的复函》市规函（2011）1002号；

（3）、《国有土地使用证》国用（2013）第009940号；

（4）、《海口市建设工程设计方案审核通知书》海建审（2014）086号；

（5）、海南华磊建筑设计咨询有限公司《海岸听涛产权式度假酒店初步设计》；

（6）、其他资料

五、可行性研究报告编制范围

根据海口海岸听涛产权式度假酒店初步设计，本可行性研究报告范围主要包括：

市场分析、建设规模及功能、建设条件、工程建设方案，投资估算、资金筹措、项目经济效益评价和社会效益等。

六、结论及建议

1、结论

从酒店项目建设的整体环境、建设条件、设计思路、设计方案来看，此项目的建设是可行的，也是合理的。

项目建设时间短（20个月），经济效益较高，利润4千万元，全部投资利润率50%，投资利税率大大超过了同期贷款利息率和基准贴现率，投资回收期1年，说从经济上看建设是可行的。

2、建议

此项目建设规模适中，市场定位较高，必须精心准备，精心施工，按计划完成建设任务。

特别要注意做好宣传发动、营销策划工作，使投资早日回笼，争取更好的社会及经济效益。

第二节　市场分析

一、海南岛国际旅游岛经济发展状况

1、目前，全球经济复苏，国内经济保持持续稳定的增长，增长了人们消费的信心，银行多次降息，政策向消费倾斜，促使人们寻找新的消费点、投资点，海口海岸听涛产权式度假酒店是将旅游和房地产相结合的一种新的投资方式，必将成为新的投资热点和消费热点。

2、为了更好的促进海南的大发展，海南省加大了基础设施建设的力度，作为海南省会城市的海口现已拥有一个4E级的美兰国际机场，目前已开通了北京、上海、广州等八十多条国内航线和通往韩国、日本、新加坡、俄罗斯、德国的十几条国际航线。

海口—三亚的东线高速铁路已建成通车，西线高速铁路也正在建设中，便利的交通，将海口乃至全岛的优势和国际、国内的大环境紧密的联系起来。

3、国务院《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》，把建设海南国际旅游岛上升为国家战略，这无异于开启了21世纪又一场10年盛宴。

无论是抱着赚钱计划，还是有着花钱打算的人，都绝对不会错过。

按照《意见》，在未来10年，海南将打造成我国旅游业改革创新的试验区、世界一流的海岛休闲度假旅游目的地。

此外，退税、免税政策，国际通行的旅游体育娱乐项目、竞猜型体育彩票和大型国际赛事即开彩票，也都在步步推进之中。

海口房地产经过几年的沉淀积累，已经到了触底反弹的时候，业主在此时购买的海口海岸听涛产权式度假酒店客房必将有一个巨大的升值空间。

二、海口国际旅游资源概况

1、地理位置和气候条件

海口市地处海南岛北部，北濒琼州海峡，隔18海里与广东省海安镇相望；东面与文昌市相邻；南面与文昌市、定安县接壤，西面邻接澄迈县。

海口市东起大致坡镇老村，西至西秀镇拨南村，两端相距60.6公里；南起大坡镇五车上村，北至大海，两端相距62.5公里。

全市土地面积2304.84平方公里。

海口市地处低纬度热带北缘，属于热带海洋性季风气候，春季温暖少雨多旱，夏季高温多雨多台风暴雨，秋季凉爽舒适时有阴雨，冬季干旱时有冷气流侵袭带有阵寒。

有海口石山火山群国家地质公园，著名的“海南第一楼”五公祠，　海南热带野生动植物园，府城鼓楼，骑楼老街等著名的旅游景点，它的空气负氧离子浓度为北京的八倍，空气质量全国第一，年平均温度24度，是世界上最适合人类居住的地区之一，得天独厚的自然条件和众多的人文景观是海口风景旅游开发的优势，也使海口具备了建设现代国际避寒冬泳、旅游度假胜地的条件，海口被列入中国首批全国优秀旅游城市，中国的国际化热带滨海旅游城，被誉为中国最佳旅游名胜。

2、城市交通状况

海口拥有一个4E级的美兰国际机场，目前已开通了北京、上海、广州等八十多条国内航线和通往韩国、日本、新加坡、俄罗斯、德国的十几条国际航线。

海口至全岛的高铁已建成通车，游客可通过全国各地火车直通全岛，极大的促进包括旅游在内的各种产业的发展。

3、旅游配套产业概况

随着世界经济一体化进程的蓬勃发展，城市建设发展的规模向国际化迈进，海口旅游业不断发展，国内外游客纷至沓来，旅游形势越来越好。

但酒店业的产业结构的合理性与日益发展的旅游业相比仍显滞后，至旅游旺季，星级酒店家家爆满，一些游客只得入住条件较差的酒店，因而不能享受到好的服务，极大的挫伤了游客热情。

建一些档次高、配套全、服务好的酒店缓解海口当地高档酒店入住压力，势在必行。

三、产权式酒店发展前景

随着海口旅游业的加速发展，投资需求将不断扩大，由于房地产有持久保值增值的特点，相对风险小、回报高，是最大部分市民尤其是机关工作人员首选投资方向。

因此，房产市场无疑将会持续升温，购房需求旺盛，市场潜力巨大。

由于国家实施可持续发展战略，紧缩地根，土地供应较紧，房地产价格将持续走高。

小结：

综合以上因素，充分利用海南作为国际旅游岛及海口旅游资源，在海口开发建设产权式酒店，对启动海南房地产，促进海口旅游业的发展有着积极的意义，投资产权酒店有着光明的前景。

第三节、海岸听涛产权酒店的基本特点

一、地理位置独特

产权酒店一般位于著名旅游城市，如夏威夷，拥有充足的客源，能够保证足够的客房出租率，海口是进入海南岛的第一站，特别是项目坐落在海口市美兰国际机场圈内，并与新建成的文昌卫星发射城相邻，地理位置更加优越。

二、超一流的酒店管理

业主投资后，委托酒店管理公司代为经营管理,鼎力推行“以人为本”的个性化、高品质的亲情式服务，追求“管理零缺陷，服务零距离”的管理标准，正符合海口市政府提出的“精品立市”的发展战略，酒店管理公司必将成为值得信赖的好管家，更将是投资回报的坚强保证。

酒店管理公司对海口海岸听涛产权式度假酒店进行全权经营管理，业主获得协议承诺的消费权利和投资收益，不得干涉酒店管理公司的日常管理。

三、运营成本优势

1、投资收益巨大

业主在取得客房出租收益的同时还坐享房产增值收益并可通过转卖变现，酒店开业之前，已收回投资，在运营当中避免了巨大的资金占用，运营成本比常规酒店低的多。

2、运营成本低

投资者将客房委托给酒店管理公司经营管理，获取分红以及一定时间的免费入住权。

在经营政策上灵活，客人在此住五星级的宾馆，享受五星级服务,却只需付出住三星级酒店的钱，在行业竞争中占据绝对主动。

四、业主权益有效保障

1、从酒店开业起，即成立业主委员会，对酒店经营和财务管理进行监督。

2、委托会计师事务所对产权酒店的财务进行审计，保证酒店管理公司财务管理和利润分配的透明度和公正性。

五、客源保障体系

海口舜天房产咨询有限公司将与多家旅行社达成合作协议，并将相继启动福如东海旅游区、敖包山等旅游项目，致力于海口海岸听涛产权式度假酒店形象推广，建立最广泛的销售网络，保证酒店源源不断的客源。

多点开发，连锁经营，使投资者的回报更具潜力。

六、客房利润多元化

为满足客户及常客的需要，同时建立一个固定的客户网络，酒店管理公司专门设计了酒店客房会员卡，该卡以一定面值进行销售，持卡人将获得本酒店客房优先定房权和根据不同消费额确定的不同折扣优惠。

会员卡的销售收入，将作为客房营业收入的一部分，参与到利润分配。

七、商业互动开拓经营

围绕酒店建设，开拓经营思路，设立会议开发中心、度假养生、休闲养老等多种机构，组织各类国内活动和会议、旅游年会等等，提高酒店的入住率。

八、经典的建筑营造惬意生活

酒店采用五星级标准装修，既拥有现代化的装置，又体现返朴归真“家”的温馨，并添置个性化装修布置，营造一种舒适宁静的居住氛围。

酒店整体方案及风格由著名建筑设计师执笔设计，结合海口特有的热带滨海城市自然环境，在建筑设计中融入法式风格、现代建筑理念和浓浓的热带风情，体现吉祥如意的建筑主题，形成一种凝重又活泼的建筑风格。

第四章：

海岸听涛产权式度假酒店权益分析

一、业主权益

1、基本权益

1.1）业主每年可享受4-10月份（除法定节假日外）20天或1、2、3、11、12月份、法定节假日8天的免费度假入住权（二者选其一，并提前一个月通知酒店管理公司）

1.2）业主可将免费使用天数折合成使用套数。

1.3）如当年没有享用或没有享用完，可累计至下一年.

1.4）业主可将应享有的免费度假入住权自由转移、赠送。

1.5）业主在自用期间可享受酒店配套服务6-8折优惠。

1.6）业主在其他时间入住本酒店可享受最低折扣优惠即：

淡季4-10月5折，旺季及节假日8折（均以当时市价为基数）。

二、投资收益

1、 客房利润分红

 年度客房出租总收入扣除经营成本营业费用，由酒店管理公司提取其中30%，其余70%归业主所有，按每位业主所拥有的分红系数进行分红。

 A单位分红系数=A单位首次交易额/总面积的对应首次交易总额

 A单位年度利润分红=业主可分配年度利润总额×A单位分红系数

附加承诺

如前三个经营年度年投资回报率低于6%,第4年期间，可按原值回购业主投资购买的客房。

其中涉及费用由海口舜天房产咨询有限公司承担。

注：

一次性付款客户“原值”指，购房时所付总房款数；

银行按揭类客户“原值”指，首付款和业主已还银行本金。

小结：

业主只需交纳30%的首期款，便可获得如下回报：

a、还清按揭贷款后便可获得这套酒店房间的100%的永久物业产权。

b、淡季1000天（或旺季400天）的免费入住权（50年总和），并可转移赠送给亲朋好友。

c、 近50年的客房利润分红。

d、 50年客房房产的增值空间。

e、 酒店配套设施消费优惠权。

第五节：

海岸听涛产权式酒店经济效益分析

一、客房规划

  1、客房总套内使用面积11248.75平米，总值1.6亿元（按照套内面积均价1.5万/平方米估算）。

  2、房间数153间，平均每间73.52平方米。

  3、客房类型：

单间、小套间、复式等

二、经济效益分析

1、全国行情及消费水平：

全国五星级酒店平均出租率高达71.43%，有的利润高达37%。

海口市五星级酒店的平均开房率为60%，为了将预算做到百分之百保险，故开房率按45%计算。

2、价格预测：

海岸听涛产权式度假酒店153间客房的加权平均价为600元，房价打六折，为360元。

3、营业收入计算如下：

（1）、