房地产投资信托基金物业评估指引试行.docx

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房地产投资信托基金物业评估指引试行

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房地产投资信托基金物业评估指引（试行）

第一章总则

第一条为规范房地产投资信托基金物业评估活动，保证评估质量，保护投资者合法权益，满足相关信息披露需要，根据有关法律法规以及国家标准《房地产估价规范》和《房地产估价基本术语标准》，制定本指引。

第二条对房地产投资信托基金持有或者拟持有的房屋及其占用范围内的土地、配套的设施设备和其他相关财产（以下简称信托物业）进行状况评价、市场调研和价值评估，适用本指引。

第三条本指引所称信托物业评估，包括信托物业状况评价、信托物业市场调研和信托物业价值评估。

本指引所称信托物业状况评价，是指对信托物业的实物状况、权益状况和区位状况进行调查、描述、分析和评定，并提供相关专业意见的活动。

本指引所称信托物业市场调研，是指对信托物业所在地区的经济社会发展状况、房地产市场状况以及信托物业自身有关市场状况进行调查、描述、分析和预测，并提供相关专业意见的活动。

本指引所称信托物业价值评估（简称信托物业估价），是指对信托物业的市场价值或者其他价值、价格进行分析、测算和判断，并提供相关专业意见的活动。

第四条一个信托物业评估项目的评估内容，根据房地产投资信托基金发行上市、运营管理（包括收购、经营、出售信托物业）、退出市场以及相关信息披露等的需要，可以包括信托物业评估的全部或者部分内容。

第五条房地产估价机构和注册房地产估价师应当勤勉尽责，实事求是，保持应有的职业谨慎，对信托物业评估所依据的资料进行审慎检查，依法独立、客观、公正地进行信托物业评估，不得撰写、出具有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏的信托物业评估报告。

第六条具有下列情形之一的信托物业评估委托，房地产估价机构不得受理：

（一）本机构与委托人、其他相关当事人有股权直接从属关系等利害关系，或者与评估对象有利益关系的；

（二）本机构的专业能力难以胜任的；

（三）其他不符合法律、法规和规章规定情形的。

第七条房地产估价机构在接受信托物业评估委托时，应当要求委托人向其出具评估委托书；决定受理信托物业评估委托的，应当与委托人订立书面评估委托合同。

评估委托书应当载明委托人的名称，委托的房地产估价机构的名称，评估内容（信托物业状况评价、市场调研、价值评估三者中的全部或者部分），评估目的，评估对象（名称、坐落等）评估要求（评估工作完成时间等），委托日期等内容。

评估委托合同应当载明委托人和房地产估价机构的基本情况，负责本评估项目的注册房地产估价师，评估内容、评估目的和评估对象，委托人应提供的评估所需资料，评估过程中双方的权利和义务，评估费用及其支付的方式、期限，评估报告及其交付，违约责任，解决争议的方法等内容。

评估委托书和评估委托合同就同一事项所记载的内容应当一致。

不一致的，以评估委托书为准。

第八条房地产估价机构应当根据信托物业状况评价、市场调研和价值评估的需要，选派熟悉本指引的注册房地产估价师以及具有相关资格或者相应胜任能力的专业人员进行。

房地产估价机构在信托物业评估中遇有本机构难以解决的复杂、疑难、特殊的技术问题的，应当寻求专业帮助，聘请本机构以外的相关专业领域的专家或者专业机构提供专业意见或者向其进行咨询，并在信托物业评估报告中说明。

评估人员、提供专业帮助的专家和专业机构应当与委托人、其他相关当事人无利害关系，与评估对象无利益关系。

第九条同一房地产投资信托基金为了同一评估目的的信托物业状况评价、市场调研和价值评估，评估对象范围和评估时点应当一致。

第十条信托物业评估作业期自受理评估委托之日起至评估报告出具之日止，应当根据评估对象的数量和规模、评估的复杂程度和深度等情况合理确定，不得随意缩短或者拖延。

第二章信托物业状况评价

第十一条信托物业状况评价包括信托物业的实物状况、权益状况和区位状况评价，以及运营费用分析与预测。

信托物业实物状况评价应当有具有建筑学、建筑结构、建筑设备、物业管理等方面资格或者相应胜任能力的专业人员参与。

信托物业权益状况评价应当有熟悉房地产法规政策的法律专业人员或者专家参与。

第十二条信托物业实物状况评价通过查阅信托物业的有关文件、图纸、资料和维修记录，询问信托物业的用户、物业服务企业，实地观察、检查信托物业的结构、装修、设备以及使用、维护状况等方法进行。

第十三条信托物业实物状况评价应当包括下列内容：

（一）信托物业性能评定；

（二）信托物业完损状况评定；

（三）信托物业新旧程度评定。

第十四条信托物业性能评定包括下列内容：

（一）信托物业适用性能评定。

包括对信托物业的平面布臵、空间布局、内部交通、保温、隔热、隔声、设备设施配臵、建筑装饰装修、利用率等满足目标客户需要的程度作出评定。

（二）信托物业环境性能评定。

包括对信托物业的用地与规划、建筑造型、绿地与活动场地、环境污染、公共服务设施、智能化系统等作出评定。

（三）信托物业经济性能评定。

包括对信托物业的节能、节水等作出评定。

（四）信托物业安全性能评定。

包括对信托物业的场地安全、建筑结构安全、建筑防火安全、建筑设备安全、日常安全防范措施等作出评定。

（五）信托物业耐久性能评定。

包括对信托物业的结构、装修、设备等组成部分保证正常使用的年限分别作出评定。

第十五条信托物业完损状况评定根据信托物业的结构、装修、设备等组成部分的完好、损坏程度做出。

第十六条信托物业新旧程度评定根据信托物业的年龄与预期寿命的比值做出。

信托物业的年龄宜采用有效年龄。

有效年龄根据建筑物的施工、使用、维护和更新改造等状况，在建筑物实际年龄的基础上进行适当加减调整得出。

难以得出有效年龄的，可以采用实际年龄。

信托物业的预期寿命宜采用预期经济寿命。

预期经济寿命自建筑物竣工时起计算，可在建筑物设计使用年限的基础上，根据建筑物的施工、使用、维护和更新改造等状况，以及周围环境、房地产市场状况等进行综合分析判断后确定。

难以确定预期经济寿命的，可以采用设计使用年限。

第十七条信托物业权益状况评价通过查阅信托物业的权属

证书或者不动产登记簿和有关批文、证书、合同，要求委托人提供或者协助取得有关证明、说明或者书面确认，引用法律意见书中有关信托物业权益的法律意见等方法进行。

第十八条信托物业权益状况评价应当说明下列内容，特别要关注产权的合法性、瑕疵和交易受限情况：

（一）土地所有权状况，包括土地所有权性质（国有土地或者集体土地）、集体土地所有权行使人。

（二）土地使用权状况，包括土地使用权类型（建设用地使用权或者宅基地使用权、土地承包经营权等）、取得方式（如为建设用地使用权，是出让方式取得的还是划拨、租赁、作价出资、授权经营等方式取得的）、权利人、土地使用期限（如为出让方式取得的建设用地使用权，包括土地使用期限及其起止日期、剩余使用期限、续期的有关规定或约定）。

（三）房屋所有权状况。

（四）抵押权、地役权等他项权利设立情况。

（五）其他特殊情况，包括土地使用权、房屋所有权是否不明确或者归属有争议；土地取得、房屋开发建设等手续是否不全；是否为临时用地、临时建筑，或者违法占地、违法建筑；是否被依法查封、采取财产保全措施或者以其他形式限制；是否未达到法律法规规定的转让条件；是否属于法律法规规定不得抵押或者不得作为出资的财产；是否已依法公告列入征收或者征用范围。

第十九条信托物业区位状况评价，应当对信托物业的位臵、交通、外部配套设施（基础设施和公共服务设施）、周围环境（自然环境、人文环境和景观）以及未来规划等进行调查、分析和评价。

第二十条信托物业状况评价应当以照片或者文字方式记录发现的信托物业实物状况、权益状况和区位状况缺陷或者瑕疵。

对于其中的严重缺陷和瑕疵，应当在评估报告中特别说明。

第二十一条信托物业运营费用分析与预测应当列明信托物业运营费用的构成，说明至少近3年实际发生的各年运营费用，预测未来10年以上的各年运营费用，特别要关注未来弥补信托物业实物状况、权益状况和区位状况缺陷或者瑕疵以及重新装饰装修、大修、更新改造等所需要的费用。

第三章信托物业市场调研

第二十二条信托物业市场调研应当包括下列内容：

（一）信托物业所在地区经济社会发展状况；

（二）信托物业所在地区房地产市场总体状况；

（三）信托物业所在地区同类物业市场状况；

（四）信托物业自身有关市场状况。

第二十三条信托物业所在地区经济社会发展状况调研，应当根据信托物业类型（用途、档次等），有针对性地对信托物业所在地区的自然环境、经济环境、社会环境、政策环境，以及有关规划、计划和其他可能影响该地区经济社会发展的主要因素及其变化趋势等进行调查和分析。

自然环境包括地理位臵、气候条件、地形地貌、地质条件等。

经济环境包括GDP增长，人均GDP及其增长，固定资产投资

及其增长，产业结构、布局和规划，基础设施状况（包括基础设施现状和建设规划），居民收入水平，物价水平，利率等。

社会环境包括人口规模和结构，城镇化水平和人口增长，家庭规模和构成等。

政策环境包括与房地产行业相关的财政政策、货币政策、金融政策（特别是房地产信贷政策）、税收政策（特别是房地产税收政策）、房地产政策（包括土地供应和房地产投资、开发、交易等相关法规政策）等。

有关规划和计划包括国民经济和社会发展规划、城乡规划（包括城市总体规划）、土地利用总体规划、住房建设规划等。

第二十四条信托物业所在地区房地产市场总体状况调研，应当对全国房地产市场概况和信托物业所在城市的土地供应量、房地产开发投资、物业供应量（新开工面积、施工面积、竣工面积等）、成交量、价格水平、租金水平、空臵量或者空臵率等及其变化进行调查和分析，并结合历史数据，判断房地产市场趋势。

第二十五条信托物业所在地区同类物业市场状况调研，应当包括同类物业的存量、新增供应量、价格水平、租金水平或者经营收入水平、空臵量或者空臵率、客户构成等状况调查，供给和需求影响因素分析，未来的供给、需求、价格、租金或者经营收入、空臵量或者空臵率等变化趋势预测。

对信托物业为出租型物业的，应当重点进行房地产租赁市场状况调研。

第二十六条信托物业自身有关市场状况调研，应当包括信托物业租赁状况调研、商圈调研和竞争性物业对比分析。

第二十七条信托物业租赁状况调研，应当包括信托物业租赁状况调查、分析和预测。

信托物业租赁状况调查，应当查阅信托物业有关租赁合同，采取抽样调查或者重点调查、典型调查、全面调查等方式走访有关出租人和承租人，调查内容包括至少近3年的承租人基本情况、租赁面积、免租期、租赁期限及起止日期、租金水平及调整、续租条款、换租期等。

信托物业租赁状况分析，包括至少近3年的承租人构成、出租率等状况分析。

对于商铺、写字楼、工业信托物业，还应当按

照租赁面积或者租金额排序确定前10大承租人，并对其背景信息等情况进行简要描述。

信托物业租赁状况预测，包括预测信托物业未来10年以上出租率和租金水平变化等情况。

第二十八条适合进行商圈调研的信托物业，应当进行商圈调研。

商圈调研内容包括商圈范围、商圈发展历程、业态构成、消费者特征、交通情况、道路设施情况、商圈内同类物业供求与租售概况、在建和拟建的同类物业项目等，并判断商圈发展趋势。

第二十九条竞争性物业对比分析，应当对与信托物业形成竞争的物业的名称、位臵、规模（建筑面积、土地面积、可出租面积等）、用途、建成年份、市场定位、物业特征、配套设施、承租人构成、价格、租金（或者经营收入）、出租率、物业服务费、运营管理服务机构等进行调查，并与信托