金叶左岸智能生态型花园小区项目可行性研究报告Word格式文档下载.docx
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***，副总经理，总工程师
***，财务总监，会计师
***，开发部经理，经济师
***，人力资源部经理，人力资源管理师
编制：
**、***、***、***
4.可行性研究报告编制依据
（1）项目用地批复文件
（2）国家及海口市颁布的相关法律、法规、政策
（3）海口市国民经济和社会发展“十－五”计划和远景目标纲要
（4）海口市2005、2006年国民经济和社会发展统计公报
（5）海口市城市总体规划大纲（2000—2010年）
（6）海口市经济和社会发展远景规划
（7）房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额
（8）《海口市市区基准地价》
（9）海口市及项目周边地区市场调研和现场勘察资料
（10）其他有关依据资料
5.项目决策背景
外部环境：
**省今年来建设速度日益加快，作为省会城市的海口市推出了“亿元打造城市新规划”。
在政府“开发沿江、提升中心”的战略指导下，“南渡江滨江地带”成为海口今后城市发展的重点。
在整体规划中，南渡江两岸将成为海口市生态景观中心主轴，而在开发的过程中会力图最大限度地保护和恢复南渡江的湿地、森林、绿化、鸟类、沙滩等原有生态环境。
**善水房地产开发有限公司拟开发的大型生活社区——金叶左岸新城，位于正在规划中的南渡江边，正面临政府开发南渡江的大好时机。
海口市政府以南渡江为中心建设城市发展轴、生态轴，景观轴的新规划方案给善水公司提供良好的发展契机。
人们已经把目光从传统的海景房市转向了房产楼市全新的概念——一线江景楼盘。
金叶左岸新城项目，沿着南度江西岸的自然曲线展开，一个地域宽阔、低密度、原生态的大型滨江格调新城将呈现人们面前。
内部因素：
善水房地产开发﹙集团﹚公司自2001年成立以来，先后开发了“金都大厦”、“天驰阳光度假公寓”、“**大学南希科技苑”等项目。
累计完成开发面积近30万平方米，获得了良好的社会效益和经济效益。
大盘是在“造城”，是对开发商水平的考验，是一个城市房地产建设成熟的表现，它强调的是一种大社区的概念，强调的是建造一个美丽家园。
金叶左岸新城令人期待。
其开发占尽天时、地利、人和，必将成为**房地产的又一扛鼎之作。
水系园林将响水河溪流的神韵引入社区，由水景带领来到开敞式的自然园林。
小区景观着力展现经典精致。
植物种类选择高大树木、灌木为主，配以铺砌的路面、水景、艺术雕刻品。
以一种体贴的自然生活氛围为出发点，将自然式的景观建设传达到园区的各个角落。
完美的将江景-建筑、园林-城市融为一体，彰显开发商超前的理念与智慧，将小区打造成城市品牌的魄力。
琼山区是海口的老市区，是古代琼州府所在地，是**岛政治、经济、文化和交通的中心，现在还保存有闻名中外的琼台书院、鼓楼，号称“**第一楼”的五公祠以及丘浚故居、海瑞故居、琼州府治旧址等，全区有区级以上文物保护单位44处。
金叶左岸选择此处规划、开发，等项目实施后，将有利于启动海口市滨江大道交通、休闲、美食、观光于一体的总体规划，并极大改善南渡江的面貌。
3二．项目概况
1.拟建地点
位于海口市琼山区，该地段土地2007年6月政府挂牌价为元﹪㎡。
东临南渡江滨海大道，江对面是近400亩的原始森林公园，南接**华侨商业学校，西连风翔路、新大州大道、凌云宾馆、市边防检查总站，北靠海瑞大桥,与绿色佳园接壤。
2.项目建设总体构思
构思理念：
人文、生态、健康
设计创意：
清晰的功能分区，完善的硬件设施，
幽静的室内外环境，舒适的庭园人居
总体规划特色：
1）文化长廊
打破一般小区“高深”围墙的常规，本小区采用文化长廊的理念，展示**民俗文化、民情文化、历史文化及沙滩、椰风、海韵，给人以启迪。
2）绿色休闲步道
以花架及公寓室内入口走道组成的绿色步道，且与环状的区内步道串联，构成区内的“步行天堂”。
3）全天候游泳池
游泳池设置非同一般，该游泳池部分室内，部分室外，有阴有阳，可全天候使用。
4）阳光健身工程
小区内设置完备的健身设施，包括游泳池、健身广场、健身器械等，且小区内道路采用彩色微粗碎石面层，具有足底按摩的健身功能。
5）动、静分离
小区与小区之间周围边缘为车行道，小区内道路全部为步行道，车辆不进入小区内，从小区边缘而过，以避免声、光、尘的干扰，创造小区内的幽静环境。
6）主题庭院
小区内庭院拟用“福、禄、寿”为主题进行主题特色创作，给人以吉祥、如意的现代生活情趣，避免常规老套的“种草、种花、种树”的“三种”简易做法。
7）功能出入口
会馆出入口、小区出入口、商舖出入口、中小学及幼儿园等公共配套建筑各自独立，互不干扰。
8）交通分析
做到区内功能分区、小区汽车从入口直接进入地下停车场。
地上只允许消防车通行。
小区内人车分流，达到安全环保的健康理念。
9）景观营造
小区内设置；
；
四个室外空间景观：
1主题庭院景观
2文化长廊及叠石水景景观
3建筑物围合空间景观
4沿规划路道路街景
10）建筑风格：
以小高层、公寓、别墅为主，与小区内休闲、娱乐服务设施相结合，充分展示热带海滨城市独特的风格，给人以美的享受。
、
3.主要建设条件
1）.交通
小区周边已有凤翔西路、新大洲大道、海文高速、滨江大道、海瑞大道，交通十分便利，从小区到机场、市区只需十分钟车程。
公交车有20路、21路、42路。
2）.生态环境
小区东临东渡江，内有响水河溪流穿过，江对面是近400亩的原始森林公园。
走进规划中的金叶左岸，扑面而来的便是浓浓的绿意。
一万平方米的中心广场绿地、花坛、步道、廊架、泳池，体现的是开发商对待业主最深切的建设理念：
建筑不只是住宅、还是生活；
园林不只是景致，还是参与。
小区拥有大型的中央水系、现代会所、新型幼儿园及小学和星级多方位的物业服务使金叶左岸在广大消费者中建立了良好的口碑。
3）.物业定位
定位金叶左岸为居家、度假、休闲、养老的智能生态型花园小区。
4）.六通现状
本项目区内通电、通气、通水、电信、宽带、有线电视主网已形成，只需与相关部门申请花小部份资金便可接入。
5）.主要技术经济指标
技术经济指标
项目
单位
数量
占地总面积
平方米
317335
总建筑面积
居住建筑面积
公共建筑面积
居住居数
户
平均每户建筑面积
平均每户居住人数
人
容积率
绿化率
%
住宅栋数
栋
平均层数
层
地下车库面积
停车位
个
6）周边配套
学校：
省委党校、**华侨商业学校、琼山华侨中学、海师大附属中学及多所小学均近在小区周边，业主孩子可就近选择学校入学。
银行：
工行、农行、中行、建行、交通银行、农村信用社均已设营业网点；
医院：
琼山中医院、琼山市人民医院、省人民医院琼山分院、琼山妇幼保健院离项目区不到2公里；
购物：
周边商业网点、农贸市场齐全，购物方便。
4三．问题与建议
考虑到金叶左岸建成后，其用户多数为拥有较高文化层次和收入的白领阶层，结合他们的消费心理和消费结构，要特别注意其附属设施的建设，如停车场，娱乐中心及安保措施。
另外，在住宅的户型的选择上，要充分调查，选择适合不同住户需求的多种户型，避免单一，在建设的过程中，要时时注意政府的各种政策，而且要重视该项目的社会效益。
5第二部分、市场预测
6一．市场调查
2005年以来，国内知名的万科、天津泰达等大型房地产商纷纷看中海口得天独厚的地理环境，**人淳朴、善良、友好的社会环境，滨海休闲、度假的天然气候及国家级环保城市的品牌，登陆**，先后开发了“浪琴湾”、“滨海明珠”、“比华利山庄”、“绿色佳园”等大型社区。
据调查得知：
上述知名企业在海口开发的楼盘，由于他们注重产品品质、外观、户型、小区景观、配套设施的建设，目前销售形势看好。
住宅销售均价为5000元/m2左右，公寓楼为7000元/m2左右，别墅10000元/m2左右。
**受93年房产泡沫的影响，房市价格在全国省会城市特别是滨海城市一直处于低谷。
近年来，省委、省政府提出了“重塑**，建设大特区”的战略方针，各行各业积极响应，便捷、快速、高效的政府服务体系已经形成。
“开发沿江，提升中心”的格局得以显现。
近年来，岛外人士选择**购房养老、休闲的比例逐年递增，据权威部门公布，今年上半年大陆来**购房群体占全部购房人的68%。
购房金额占销售额的71.2%。
房市价格上升，购买力增强指日可待，一个真正的、切合实际的滨海城市房价将会出现。
7二．产品供需预测
自去年下半年以来，海口市房地产投资一直呈现增长乏力趋势，房屋施工面积、新开工面积、销售面积都有不同程度的下降。
今年１－５月，海口全市房地产施工面积只有５２１万平方米，同比减少１０％。
其中住宅施工面积３７７万平方米，同比减少１６．３％。
与此同时，海口全市的房屋新开工面积也只有５４万平方米，同比也略有减少。
据海口市房产局负责人分析认为，国家宏观调控政策，特别是银行放贷利率上调和贷款条件提高，以及土地成本的增加，是造成海口房地产投资规模总体上趋于紧缩的主要原因，这些因素促使房地产企业投资更加谨慎，非住宅投资迅速增长，投资结构呈现多元化。
与投资规模紧缩不同，今年以来，海口商品房销售形势依然良好。
今年1－5月，全市商品房销售面积达111.11万平方米，同比增长76．53％。
此外，存量房市场交易日益活跃，替代作用明显增强，反映出海口二手房市场日渐成熟的趋势。
据悉，今年１－５月，海口商品房平均销售价格为2975．26元／平方米，同比增长2．61％。
其中商品住房平均销售价格为2959．1元／平方米，同比增长9．9％，且大盘高品位住宅的销售上升较快。
二手房住房平均销售价格1354元／平方米，同比增长20．14％。
据房产局分析认为，二手房交易的迅速增长，表明了海口市自主性住房需求旺盛，人们的购房观念更加理性。
据此分析，我们此时开发，是迎合市场需求，销售前景良好。
8三．价格预测
据调查，今年海口市还将陆续推出一系列的中高档项目，整体项目水平与2006年项目相比，这些项目无论在质量，还是在规划设计上，都将会再上一个档次，从而拉动海口市房价继续走高。
今年海口市基础建设将要快速发展。
今年海口市房价升幅在10%左右，从原因上看，主要有以下因素：
1.在政府土地供应政策与方式变化的情况下，地价上升。
住宅集中区地段周边开发项目的增多，形成“扎堆”效应，带动地价上升。
2.需求量大。
从目前我市房地产的消费市场来看，有84.6%的消费者都采用了商业贷款或组合贷款的方式进行购房置业，而且更多的人因贷款利率较低则更希望采用公积金贷款；
还有居民的福利性住房观念已经开始向商品化转变，使得市场积累的需求量在短时期内释放出来。
3.购买力的增强，按揭的作用。
我市城镇居民的人均可支配收入的增加，使居民购买力有所增强，再加上不少“持币观望”者的加入，银行按揭到位，国家对居民购买住宅的金融政策支持（贷款）将加大力度，居民购房能力将大大提高，致使房价上涨。
4.住宅品质的提高，也成为了房市升温。
因为随着经济的发展，居民对住宅的选择与选择能力大大增强，居民以十分挑剔的目光审视、评判选择住宅，对住宅的品质以及物业管理服务的要求的提高。
最终导致价格上扬。
5.竞争激烈，由于房地产市场供、销两旺。
内地省会城市房价攀高，滨海城市的房价使一般工薪阶层望楼兴叹。
综上所述，再结合我们公司的竞争实力，初步可以确定该小区内房屋销售大约每平方米4800元。
9第三部分、风险分析
为了确保风险分析的质量，有必要对响水花园投资过程中可能存在的风险因素进行科学的分析，使投资决策者能更好地把握风险的本质和变化规律，从而采取相应的措施或对策来减少风险损失。
10一．定性分析
为保证项目收益，我们有必要对项目操作过程中可能出现的问题予以关注，并按照国家有关规定采取措施防范风险。
1.政策风险
当前我国固定资产领域投资出现过热的特征，国家对固定资产领域，特别是对房地产领域调控政策的大量出台，对房地产行业的税负、盈利水平产生了重要影响，并且这个影响在将来还有加强的趋势。
2．市场风险
**房地产市场存在一定的市场风险：
1）对比国内其它省市，**的房地产市场容量较小，内需不足、竞争激烈；
2）20世纪90年代的房地产泡沫对**的房地产市场还存在一定的负面影响。
3．行业风险
近十多年来，我国房地产市场发展迅速，特别是**前几年出现了房地产过热的现象。
由于市场具有盲目性和滞后性特征，行业高额利润会导致更多的参与者，增加行业的竞争程度，降低行业平均利润水平。
现在**房地产市场正在逐渐步出低潮，但是出现新一轮房地产过热的风险仍然存在。
4.内部决策和管理风险
项目在操作过程中，会面临施工监督、质量控制、销售、广告促销等经营问题，其中市场推广尤为重要。
销售水平、销售速度直接影响项目的盈利能力、抗风险能力。
11二．竞争力分析
外地企业纷纷进入海口。
由于海口市是国际著名的旅游城市、幸福城市，是不可多得的度假、休闲、养老、避寒圣地，消费市场巨大，加上房地产发展水平相对较低，致使大量外地开发企业纷纷入驻海口以争夺市场。
另外知名企业得到追捧。
品牌的魅力在房地产业中已经显现，目前在海口市居民购房消费中，企业知名度已经成为重要的参考因素。
无论是开发公司还是规划设计、中介代理等企业，知名度和美誉度较高的都受到了购房消费者的青睐，尤其是国内知名的地产商和外域、外省的著名规划设计公司，以其先进的理念推出的楼盘都收到了良好的市场效果。
鉴于本公司实力雄厚信誉良好，我们可以依托本公司的知名度，根据不同买受人的不同需求，推出具有先进理念的楼盘；
再加上我们开发的地段位于环境优美的“南渡江”畔，是海口市政府规划的发展轴、生态轴、景观轴，为此项目开发带来了无限的商机。
据此我们有理由相信：
我们开发的商品房有较强的竞争力和获利能力。
12三．市场风险分析
1.该居民小区主要居住对象为岛外定向行业群体及部分本地新移民、工薪阶层等。
这就意味着该项目的变现性较好，比较容易出手，这也是项目投资本金安全性的保证。
所以投资风险小。
2.通货膨胀的防护能力：
在市场经济条件下，通货膨胀的影响是长期存在的，而对于房地产投资而言，是本身具有对通货膨胀的防护能力，这是由房地产本身具有升值能力来决定的，这就减少了通货膨胀对该项目的影响，同时对该项目的投资采取了相对保守的措施，这就为该项目的投资减轻了风险。
3.房地产开发受政府行为影响较大，同样也受银行利率影响，假如依照目前政府政策，风险较小。
13第四部分、项目投资分析及风险控制
14一.财务效益分析的假设前提和指标选取
财务效益分析是在对不同类型物业的收支测算基础上，按项目实际经营情况为前提，建立相应的数学模型进行计算的。
本章以现金流量为分析基础，对本项目的整个开发经营过程进行分析，并选取特定的财务指标，进行财务效益评价。
一）价格水平的假定说明：
依照投资项目财务评价的惯例，在进行项目投资估算、销售收入计算、经营成本假设等均采用现实价格水平，在整个计算期内保持不变，不考虑通货膨胀因素对项目评价指标的影响。
二）主要规划指标
作为中高端复合生态型物业，本着高档次、高品质、高配套、高绿化、低密度、低容积率的规划基本要求，确定该宗地的主要规划指标。
宗地面积27764．74平方米，容积率2．0，开发建筑面积56000平方米；
单位建筑面积宗合成本1680元/平方米左右，其中建安成本1500元/平方米左右，土地成本189元/平方米。
三）投资匡算
根据项目主要经济技术指标，预计本项目总投资在15.22亿元左右，其中土地成本1.24亿元左右，建设总成本13.98亿元左右。
四）经济效益估算
预计销售均价：
3500元/M2
1：
销售收入：
本案售价按3500元/M2估算，销售总额为3500元/M2×
2
4000M2=8400万元。
2：
代建住宅销售收入1500元
销售费用:
按销售收入的2%预计，销售费用为2541881×
2%=5083万元
表2经济效益估算表
序号
金额（万元）
备注
一
销售收入
254188
二
销售费用
5083
三
销售税金
20335
含营业税及附加、印花税8%
四
土地资金成本
7435
利率30%，按2年计算
五
15624
利率7%，按2年计算
六
建设资金成本
10560
滚动投资，按10万平方米
1.76亿3.0年利率计息
七
17108
69万平方米造价12.22亿利率年7%计，2年合计
八
总投资
152195
九
利润总额
25848
十
所得税
3877
税率15%
十一
税后利润
21971
十二
投资回报率
14.43%
五）敏感性分析
1．成本敏感度分析
衡量总投资规模的变动对税前利润、税后利润及投资收益率的影响程度。
表3总投资敏感度分析表（单位：
万元）
经济指标
预测成本
敏感系数
（×
80%）
90%）
100%）
110%）
120%）
121756
136975
167414
182634
税前利润
59287
41068
10629
-4591
税后净利
50394
34908
9035
41.38%
25.48%
5.93%
0%
2．销售价格敏感度分析
衡量销售价格的变动对营业额、税前利润、税后利润和投资回报率的影响程度。
表4销售价格的敏感度分析表（单位：
预测售价
95%）
105%）
营业额
228769
241478
266897
279606
2463
14155
37541
49233
908
12032
31910
41849
0.59%
7.90%
20.96%
27.49%
3．销售费率敏感度分析
衡量销售费用率变动对销售费用、税前利润、净利润和投资回报率的影响程度。
表5销售费率的敏感度分析表（单位：
预测销售费用
4574
4828
5337
5591
26357
26103
25594
25340
22404
22188
21755
21539
14.72%
14.57%
14.29%
14.15%
4．利率敏感度分析
衡量利率变动对土地资金成本、建设资金成本、税前利润、净利润和投资回报率的影响程度。
表6利率敏感度分析（单位：
预测利率
85%）
18447
19600
20753
21906
23059
24211
25364
22134
23517
24901
26284
27668
29051
30434
35994
33458
30921
28381
23313
20777
30595
28440
26283
24124
19811
17661
20.1%
18.68%
17.26%
15.85%
13.01%
11.6%
六）盈亏平衡点分析
1.以总投资额为标准的盈亏平衡分析
（1）按总投资152195万元、整体均价3200元/平方米估算:
利用公式：
总投资=总销售额×
盈亏平衡点销售率推算
152195万元=794338平方米×
3200元/平方米×
盈亏平衡点销售率
盈亏平衡点销售率=59.87%
即按照整体均价3200元/平方米销售，销售率达到59.87%可收回成本。
（2）按总投资152195万元、销售率达100%估算:
总投资=总建筑面积×
盈亏平衡点均价×
销售率
100%
盈亏平衡点均价=1916元/平方米
也就是说销售率达100%，均价达1916元/平方米时可收回全部成本。
2.以总成本为标准的盈亏平衡分析
（1）按总成本152195万元、整体均价3200元/平方米估算:
总成本=总销售额×
234994万元=794338平方米×
盈亏平衡点销售率=92.44%
即按照整体均价3200元/平方米销售，销售率达到92.44%可收回成本。
（2）按总投资794338万元、销售率达100%估算:
总成本=总建筑面积×
盈亏平衡点均价=2958元/平方米
也就是说销售率达100%，均价达2958元/平方米时可收回全部成本。
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