青岛敦化路项目可行性研究报告Word下载.docx
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项目经济数据表（略）
四、地块现状
该地块区域内现在为大部分已拆迁地，部分还未拆迁。
地貌情况如图。
五、周边环境
项目地块位于青岛市中央商务区核心地段，近邻市北区区政府和市图书馆，地理位置优越，周边的商务、商业、文化、休闲、交通等配套齐全。
市政配套：
市北区区政府、市图书馆、市档案馆、购物：
家乐福、友客便利店
餐饮：
肯得基、大背蒌（全国食用菌名店店）、茶楼
学校：
馨馨幼儿园、敦化路中学、53中
医院：
青岛阜外医院、市北区中医院
公交车：
370路、308路、309路
银行：
交行、华丰农村信用社
附近社区：
百合花园、良辰美景、环宇康庭、鹏欢花园、荣昌花园
第二章市场情况分析
第一节宏观经济概况
一、青岛市的地理环境、人口和经济
青岛市地处山东半岛南部，位于东经119°
30′～121°
00′、北纬35°
35′～37°
09′，东、南濒临黄海，东北与烟台市毗邻，西与潍坊市相连，西南与日照市接壤。
青岛市总面积为10654平方公里，其中市区（市南、市北、四方、李沧、崂山、城阳、黄岛等七区）为1102平方公里，所辖胶州、即墨、平度、胶南、莱西等五市为9552平方公里。
青岛市共有720万人，其中，市区246万人，五市473万人。
市北区位于青岛市区中部，面积29平方公里，总人口46．51万，是个商业发达的老城区。
青岛地处北温带季风区域，属温带季风气候。
市区由于海洋环境的直接调节，受来自洋面上的东南季风及海流、水团的影响，故又具有显著的海洋性气候特点。
空气湿润，雨量充沛，温度适中，四季分明。
春季气温回升缓慢，较内陆迟1个月；
夏季湿热多雨，但无酷暑；
秋季天高气爽，降水少，蒸发强；
冬季风大温低，持续时间较长。
据1898年以来百余年气象资料查考，市区年平均气温12.7℃，极端高气温38.9℃（2002年7月15日），极端低气温－16.9℃（1931年1月10日）。
全年8月份最热，平均气温25.3℃；
1月份最冷，平均气温－0.5℃。
日最高气温高于30℃的日数，年平均为11.4天；
日最低气温低于－5℃的日数，年平均为22天。
降水量年平均为662.1毫米，春、夏、秋、冬四季雨量分别占全年降水量的17％、57％、21％、5％。
年降水量最多为1272.7毫米（1911年），最少仅308.2毫米（1981年），降水的年变率为62％。
年平均降雪日数只有10天。
年平均气压为1008.6毫巴。
年平均风速为5.2米/秒，以南东风为主导风向。
年平均相对湿度为73％，7月份最高，为89％；
12月份最低，为68％。
青岛海雾多、频，年平均浓雾51.3天、轻雾108.2天。
青岛是我国东部沿海重要的经济中心和港口城市，国家历史文化名城和风景旅游胜地，以港口为主的国际综合交通枢纽；
国际海洋科研及海洋产业开发中心；
区域性金融、贸易、信息中心；
国家高新技术产业、综合化工、轻纺工业基地；
旅游、度假、避暑、文化娱乐中心。
1981年4月，青岛被列为全国15个经济中心城市之一；
1984年4月，被列为全国14个对外开放的沿海港口城市之一；
1986年10月15日，被国务院批准为国家计划单列市，赋予相当省一级经济管理权限；
1994年2月，被列为全国15个副省级城市之一。
青岛城市发展目标是构建有特色的现代化国际大城市。
青岛是中国重要的经济中心城市和港口城市，国家历史文化名城和风景旅游胜地。
青岛是中国十大最具经济活力城市和中国十佳商务城市，获得“企业家满意奖”。
青岛是首批全国文明城市。
青岛是全国两个“中国品牌之都”之一。
青岛是国家环境保护模范城市、国家卫生城市和国家园林城市，获得“中国人居环境奖”。
青岛荣获2005年“公众最向往的中国城市”第一名。
青岛是2008年第29届奥运会帆船比赛举办城市，是中国的“帆船之都”。
青岛是中国14个沿海开放城市和8个国际会议城市之一。
青岛是中国重要的外贸口岸之一。
青岛是中国重要的海洋科研基地。
经济与发展
青岛经过20余年的改革开放和不断进行的工业产业结构调整，现已形成了电子通讯、信息家电、化工橡胶、饮料食品、汽车船舶、服装服饰六大支柱产业。
初步核算，2005年实现全市生产总值（GDP）2695.5亿元，增长16.9%，为1994年以来的最高增幅。
其中，第一产业增加值174.64亿元，增长0.4%；
第二产业增加值1399.75亿元，增长20%；
第三产业增加值1121.11亿元，增长16%。
三次产业的比例关系为6.5：
51.9：
41.6。
综合经济实力在全国城市中居第10位，在15个副省级城市中居第4位。
青岛与192个国家和地区有贸易关系。
截至2005年末，共有77家世界500强企业在青岛投资142个项目。
青岛农业资源丰富，盛产粮油、林果、畜牧、水产品，平度大泽山葡萄饮誉海内外。
青岛海区港湾众多，滩涂广阔，土质肥沃，饵料丰富，有多种水生物栖息繁衍，如鲷鱼、黄鱼、鲈鱼、鲍鱼、牡蛎、寨鱼及对虾、干贝、海参、螃蟹、海螺等。
青岛拥有一批中国知名企业，如海尔集团、海信集团、青岛钢铁控股集团、青岛啤酒股份有限公司、澳柯玛集团、颐中烟草（集团）、双星集团、青岛广源发集团、利群集团、青岛港（集团）、青岛建设集团、山东绮丽集团等。
青岛啤酒已经拥有百年的生产历史；
海尔集团是改革开放后迅速崛起的企业，2005年实现全球营业额达1039亿元人民币；
海信集团、双星集团、澳柯玛集团等均已成为中国的名牌企业。
青岛，荣获“中国品牌之都”的称号，拥有中国大陆唯一的世界最具影响力百强品牌——海尔，另拥有中国名牌产品44种，中国驰名商标15个，有5家企业获得国家质量管理奖。
青岛市境内上市公司10家（发行股票11只），境外上市公司2家；
12家上市公司已累计融资124亿元，股票基金交易额563.6亿元；
二、青岛城市规划及建设
1．【城市总体布局结构】
城市总体布局结构规划以胶州湾东岸为主城，西岸为辅城，环胶州湾沿线为发展组团，形成"
两点一环"
的发展态势。
主城区和辅城规划为城市相对集中发展的区域，环胶州湾的六个发展组团规划为城市适度分散发展的区域，形成"
相对集中与适度分散"
相结合的城市组织结构关系。
主城以市南区、市北区、四方区、李沧区、城阳区中心城区（城阳、流亭）、崂山区中心城区（高科技工业园区）和环崂山的沙子口、王哥庄、惜福镇、夏庄为主组成。
规划建设用地面积192.5平方公里，实际居住人口230万人，人均建设用地83.7㎡。
规划主体功能为全市的行政、文化、科教、旅游、居住中心；
资金流、物资流、信息流集散中心；
集约化现代工业和高科技产业区。
《山东半岛城市群总体规划（2006—2020年）》对外公布。
按照这一规划，山东半岛城市群将致力于成为黄河流域的经济中心和龙头带动区域，与京津冀、辽中南地区共同构筑引领中国经济发展的重要增长极。
规划提出，以青岛为龙头，以青岛、济南为区域发展的双中心，积极培育烟台的副中心城市地位，加快发展重要节点城市，弥补城市群薄弱环节和塌陷环节，形成6个等级的城市规模结构。
到2020年，青岛、济南发展成为城区500万人、430万人左右的超大城市。
青岛全市总人口将达1200万，济南总人口800万。
半岛城市群目前是以青岛、济南为区域发展的双中心，但随着城市经济的发展和城市空间结构的调整，区域双中心结构将由以龙头城市青岛为核心的单中心结构所取代，但济南的政治、文化中心地位并不会被改变。
◆从城市整体布局结构来看，本项目所在的区域属于主城区居住次中心的范畴。
因此在项目开发定位时一方面要看到其旅游区内旅游物业的特点，又要看到其处于城市中心区快速东移大的方向背景下的发展预期。
【城市用地布局】
城市中心区规划以公共建筑为主体组成，形成一个主中心和五个副中心的多中心均衡分布结构，是城市发展的核心地区。
（1）沿山东路、湛流干路围绕市政府办公区形成以行政办公、商务商贸为主的"
城市主中心"
，并作为青岛市的中心商务区。
（2）沿中山路、莱州路、馆陶路、胶州路形成以商业商贸为主的主城"
西部副中心"
。
（3）海尔路以东形成以行政办公、商业、文化娱乐为主的主城"
东部副中心"
（4）自沧口广场沿李沧路至李村中心形成以商业及综合服务业为主的主城"
中部副中心"
（5）在城阳区中心城区形成以行政办公、商业服务为主的主城"
北部副中心"
（6）在黄岛区的唐岛湾北部形成以行政办公、商业商贸、文化娱乐为主的城市副中心，同时作为"
辅城中心"
居住区规划分新区建设和旧区改建两部分。
主城的新建居住区主要向东部发展，辅城的新建居住区主要向西部和南部发展。
规划红岛发展组团作为远期城市居住区的发展用地。
至2010年人均居住面积为12㎡，住宅总建筑面积为5481.6万㎡，人均居住用地面积为24.8㎡，居住建筑用地面积为76.88平方公里，约占城市建设总用地的28.8%。
至2010年规划新建15个居住区：
夹岭沟、洪山坡居住区、浮山后一、二、三居住区、高科技工业园一、二居住区、老虎山北居住区、城阳一、二、三居住区、辛安一、二居住区、珠山一、二居住区、薛家岛居住区。
旧居住区的更新改造应按规划集中成片有计划、有重点地进行，重点是改造棚户区和提高住宅成套率。
◆从上述用地布局来看，夹岭沟、洪山坡居、浮山后、高科技工业园居住区将连成一片，成为被“城市主中心”、“东部副中心”、“西部副中心”所围绕的纯粹生活居住区，同时在商业、文化、教育、体育、医疗以及公共绿地上均有相应规划，因此在这片区形成真正意义上的CLD（中央生活区）是具备相关条件的。
所以本项目在营销推广上可以突出CLD的发展前景。
三、青岛市居住格局及发展变化
解放前夕，青岛市的主要居住区大致分为以下三类：
一类在观海山、观象山、青岛山、信号山和小鱼山等地区，这里多是别墅、洋楼和公寓区；
第二类是德县路、保定路以北至小港大港地区，主要是平民区，建筑较为简陋，亦有“里院式”的货栈和公寓等建筑；
第三类是东镇、四方的居民居住区。
自建国至改革开放时期，城市“带状”布局得到有效调整，但改变甚微。
九十年代青岛市实施“跨越式”大发展，在实施旧城保护性开发与改造的同时，市南区东部成为城市发展的新区和商务中心区，该区集中了大量的合资企业和外资企业，使这一地区的中介机构、服务结构和各类设施快速发展，该区的购买力大大提高。
经济快速发展，外销房、商品房大量地集中于市南区东部地区，崂山区西部海尔路地段的高科技、国际会展中心和文化中心等行业和设施的集中将使该地段成为未来居住生活极具吸引力的地方。
综观近年来青岛房地产发展态势，由于市区土地资源的稀缺性和城市半径的不断放大，市场竞争的激烈程度日趋增强，必然促使开发商的外向突围。
规模化动向日趋明晰，“规模化范围”的概念逐步得到了市场更清晰的强化。
居住生活城郊化将成为青岛楼市发展的又一新阶段。
大青岛“品”字形的发展战略，正在努力缩小南北经济差距的政策扶持，也为这种趋势起到推波助澜的作用。
市郊城镇在几年“退二进三”的城市经济规划引导下，利用青岛制造业和重工业的生产基地纷纷迁离市区的发展契机，带动当地经济的升级改造，以此吸引了大量的居民在当地工作、生活和居住，为房地产的发展带来直接的市场驱动力。
同时，市中心拥挤的居住环境现状、“非典”肆虐后所启动的绿色健康理念、区间交通设施的改善和私家车的广泛普及也为居住地域革命带来不小的冲击。
再有，市郊房地产尚处于启动阶段，巨大的升值潜力也是吸纳市场游资的最理想栖息地。
首先，随着2001年政府已作出了城市经济发展重心西移的决定，在比较长远的未来（5—8年）城市发展的重点区域是青岛西海岸。
黄岛区、青岛经济技术开发区和胶南市，城市重点基础设施项目、外资企业投资和市内企业外迁的区域都在该区，预期该区域亦将是吸引人口迁移和房地产开发的重点区域。
其次，近年来即墨市不断涌现出一些大手笔的楼盘。
即墨市的城郊人口基数很大，经济发展日趋活跃，自身的城市化进程也有较快发展，其综合规模化的发展，正是多种因素共同促成的。
这其中，消费需求的裂变与细分，是重要的诱因之一。
当前的房地产消费市场，住宅产品的“梯次”消费需求形成了“住宅链”，住宅产品要适应这种需求链，就要将具备明显差异化的产品提升到同类别等级的规模化范围内，以适应市场越来越挑剔的选择。
市郊楼盘由于土地廉价大都以规模化出现，“规模化范围”的开发方式势必带来经济的规模效益，使开发商在相同价位为市场提供优质高档的居住环境成为可能。
同时，低密度、低容积率的规划模式，迎合了那些向往市郊居住生活方式的新潮居住者。
开发商不管在建筑工程设计方面，还是内部户型设计和装潢都极其考究，展现工程的科学含量和居住的新概念。
更为可喜的是，其已经逐渐重视对楼盘园林规划的投入，多色系植被、小溪水景和人造丘坡的出现已经屡见不鲜，尽力强调房屋的高附加值和人文居住风尚。
房地产市场的市郊规模化发展潜流如何，升变为青岛城市发展和房地产拓展的主流，由度假、休闲的少数派居住定位转变为朝出晚归的大众生活居所，真正实现西方发达国家的市郊平民化生活方式，最根本的途径就是需要政府和房地产商共同努力解决“工作、休闲、居住”三度空间的成本问题（这里所说的成本包括时间成本和费用成本），突破市郊楼盘所面临的交通问题、生活设施配套和物业管理三大瓶颈。
如北京的市郊通州就是因为开通了轻轨后而使房价从前几年的2000多元／平方米猛升至近年的4000多元／平方米。
只有这样，才能实现多方共赢的理想局面。
人们为了早日实现“购房梦”，无论是“被动郊区化”还是“主动郊区化”，青岛西海岸和千年古城即墨，在自然条件与文化底蕴上，都占尽地利，推动郊区楼盘“规模化范围”的开发并不是某一个资本雄厚的发展商，也不是小开发商的联盟拼盘，而是时代趋势的正确选择。
城内四区简介
市南区位于青岛市东南部，面积30.01平方公里，人口45.57万，是青岛市政治、经济、文化中心。
市北区位于青岛市区中部，面积29平方公里，总人口46．51万，是个商业发达的老城区，近年来，重点抓了棚户区改造工程。
四方区位于山东半岛西南部，地处青岛市市区中部，青岛汽车站，海尔集团、青岛发电厂等大型企业坐落区内。
李沧区地处青岛市区北端，属典型的城乡结合部。
第二节青岛市场情况分析
近年来青岛房价涨幅经历了一个快速增长又逐渐回落的过程，在2002年二季度，房价涨幅还在5.4%，到2002年四季度涨幅升到了11.5，此后至2005年三季度，房价涨幅一直维持在10%以上。
其中2004年房价涨幅最大，这一年一季度涨幅是16%，四季度达到了19.8%。
2005年10月份开始涨幅回落到10%以下，当月涨幅为9.4%。
此后，2006年一季度房价涨幅是7.8%。
今年前五个月房价涨幅为5.7%。
一、2006年青岛房地产市场表现
2006年，国家加大对房地产市场的宏观调控力度。
青岛市认真贯彻国家各项调控政策，连续出台多项调控办法和配套措施，全市房地产开发投资增幅持续回落，投资结构进一步优化,房价上涨趋缓，宏观调控效果明显，房地产开发市场逐步回归理性。
主要有以下几个特点：
1。
开发投资平稳增长
2006年全市房地产开发投资继续保持较快的发展态势，完成投资268.36亿元，同比增长19.9%，比上年回落15个百分点，比2006年一季度、二季度、三季度，分别降低17.1个百分点、8.8个百分点、3.4个百分点。
按投资用途分，完成住宅投资199.61亿元,同比增长23.2%,占全部投资额的74.4%，较上年提高了2个百分点；
办公楼18.13亿元,同比增长30.7%,占全部投资额的6.8%，比上年提高了0.6个百分点；
商业营业用房投资22.61亿元,同比增长25.6%,占全部投资额的8.4%，所占比重较上年提高了0.4个百分点；
完成其他用房投资28.02亿元，占全部投资的10.44%。
住宅投入加大，占比上提，房地产开发主体地位得到进一步的加强。
2．房屋施工规模继续放大
新一轮房地产调控政策实施以来，青岛市有计划地推出较大规模的储备土地，房地产企业也加大了对存量土地的开发，房屋施工规模继续放大。
全年房屋施工面积2781万平方米,同比增长17.7%,增幅比2005年提高4.2个百分点。
按施工用途分，全年完成住宅施工面积2181万平方米,占全部施工面积的78.4%，增长17.1%；
办公楼150万平方米，占5.4%，增长62%；
商业营业用房241万平方米,占8.7%，增长6%；
其他用房208.19万平方米，占7.5%，增长15.8%。
全年新开工面积达到1221万平方米,同比增长6.8%,其中住宅990.25万平方米，增长11.2%；
办公楼68万平方米,增长44.6%；
商业营业用房8.38万平方米,下降1.3个百分点，其他用房74.8万平方米，下降23.2%。
3．房屋竣工面积降幅较大
2006年，青岛市房地产开发在建、续建项目674个，其中施工面积超过10万平方米的大盘项目61个，受房屋大盘开发周期较长等各种因素的制约，房屋竣工面积从4月份开始持续下降，全年累计竣工各类房屋653万平方米，下降19.6%。
按用途分，住宅竣工543万平方米,下降20%，占全部房屋竣工面积的83.2%；
办公楼竣工面积16万平方米,增长106.8%，占2.4%；
商业营业用房竣工53万平方米,下降34.3%，占8.2%；
其他用房竣工41万平方米，下降7.7%。
4．商品房销售面积与销售额增幅下降
今年以来，随着宏观调控政策的逐步到位，投资性购房受到了明显制约，投机性炒房得到有效遏制，持续几年购销两旺的青岛市房地产一、二级市场交易萎缩，购房者购房热情开始降温，消费观念逐步回归理性。
另外，竣工面积的持续下降，市场可供销售的现房房源相对紧缺，也是造成商品房销售下降的重要因素。
全年青岛市累计销售各类房屋737万平方米，比去年下降14.4%，其中住宅销售660万平方米，下降14.6%；
办公楼销售19万平方米,增长34.7%；
商业营业用房销售46.6万平方米，下降23.9%；
其他房屋销售10.6万平方米，下降5.4%。
受商品房销售面积下降的影响，商品房销售额也呈下降趋势。
全年商品房销售额313.3亿元,同比下降3.4%,其中：
住宅销售额264.8亿元,下降5.7%；
办公楼销售额17.7亿元,增长39.2%；
商品营业用房26.73亿元,下降3.2%；
其他用房4.0亿元，增长29.3%。
5．市郊三区开发投资继续放量
2006年，青岛市市内四区、市郊三区、五市等板块区域特征明显。
从投资进度看，市郊三区房地产开发投资增幅规模继续放大，占全市房地产开发投资的比重进一步提升。
青岛无忧房网在全市房地产开发投资中，累计完成房地产开发投资105.7亿元，同比增长47.1%，高出全市增幅27.2个百分点，占全市房地产开发投资的39.4%，比去年提高7.3个百分点。
五市完成投资57.92亿元，增长19.5%，增幅低于全市增幅0.4个百分点。
市内四区完成104.7亿元，仅增长1.2%。
从施工面积看，五市施工规模扩张较快，全年为985万平方米，增长27.8%，其次是市郊三区1071万平方米，增长2.3%，市内四区仅增长1.2%。
从竣工面积看，市内四区好于其他板块，全年竣工面积为240.5万平方米，增长6.6%，市郊三区、五市两板块分别下降48.5%、18.7%。
各区主要地产项目
市南区
国际城名苑
起价7700
市南区高档花园社区占地面积:
38677平方米，总建筑面积:
76967平方米
中环国际广场
起价9400
市南区香港中路CBD核心，总建筑面积约88000平米，写字楼，高档公寓
东海路9号
22000-37000，均价27000
项目占地约10100平方米，总建筑面积95368平方米，是青岛最高住宅
班芙春天
起价7200
市南区，繁华便利，现代Bauhaus风格，总建筑面积:
27325.80平方米
颐中·
高山
起价8700
颐中•高山位于市南区银川西路大尧山东南麓，项目总建筑面积20.43万平方米，设计总户数1200余户，项目定位于高端社区，融汇低层别墅、小高层和高层多种唯美建筑形式。
鲁能•领秀城
起价13000
项目占地1100亩，总建筑面积约126万㎡，位于青岛市崂山区与市南区结合部，城区历史上最大规模的旧村改造项目
市北区
颐中银街
起价9800
位于辽宁路商业科技街的西北侧，东起辽宁路，西至乐陵路，北起临淄路，南抵章丘路，总规划面积为46114.9㎡，建筑面积为138320㎡，包括商业、住宅
中房福岭嘉苑
起价5630
位于青岛市12万平方公里釜山新区规划范围之内，小区建筑面积20万平方米
环宇康庭
均价8700
矗立于城市主干线、奥运大道-山东路，市中心大型风尚建筑群。
扼守CBD黄金要道，距离市政府、香港中路商务核心区大约十五分钟车程
翠海依居
起价4400
坐落于李沧区于四流中路187号，东临全开放型公园——沧口公园
良辰美景
起价8430
青岛市中央商务区首个开工项目，总建筑面积约20万平方米，其中有6栋32层、34层高层；
1栋10层小高层组成。
户型60平方米－160平方米，精装修。
TOPTOWN鼎城
起价6300
10万平米上层建筑群，55-135完美户型
静湖琅园
6550－10600
市北区浮山新区的西南部，占地面积:
4442.22平方米总建筑面积:
110000平方米
鲁信长春花园
9300左右
用地面积47.98公顷，总建筑面积约99万平方米
河马石·
四季景园
均价5800
地处合肥路、劲松三路交汇口。
占地243亩，总建筑面积21万平方米，户型40-140平方米，规划入住户数1820余户。
四方区
林语山畔
起价4980
总建筑面积:
28000平方米
瑞纳嘉兴
均价4950
20962.70平方米
水乡苑
起价4750
41841平方米，面积从60－115平方米不等
海逸山景
起价5200
占地面积24921㎡，总建筑面积29269㎡，建筑密度适宜，容积率低，由8个多层建筑组成
兴隆花园
起价5600
项目规划总建筑面积11.7万平方米，项目85%的户型面积控制在70-110平方米之间
李沧区
金秋小区二期
起价3749
百通星园
均价3900
经济适用房
百通馨苑三期
起价4200
占地面积:
72000平方米
帝都嘉园
2100-3700
均价3390
1102
升级会员 