轨道交通建设行业分析报告Word下载.docx

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具体情况是：

荃湾线、观塘线和港岛线总建设成本约为260亿港元，港铁公司在这3条铁路线上共开发了18处房地产，其中包括10处不动产的28000套公寓、3个购物中心的150500平米的零售店，以及128500平米的写字楼。

3个购物中心建于3个地铁货仓之上，是港铁公司的长期投资项目。

这18处房地产都由港铁公司管理，总收益约为40亿港元，约占建设成本的15%。

2、深圳：

上盖物业收入将覆盖20%~30%的轨道交通建设成本

深圳2008年出台政策，为“轨道+土地模式”开路。

深圳在2008年5月出台《关于研究轨道交通建设投融资模式及上盖物业开发等问题的会议纪要》，指出“上盖物业用地拍卖后的地价收入，政府将以资本金的形式返还地铁公司，用于保障房建设、地铁建设资金还本付息及弥补运营亏损”。

当年11月再次明确将给予地铁公司上盖物业开发权，同时取消地铁公司投资建设保障房的义务：

“上盖物业项目开发可考虑采取打包方式由地铁公司统筹处理，其中上盖物业项目开发收益全部用于地铁建设及运营补亏，保障性住房（廉租房、经济适用房、公共租赁房）由市政府全额投资开发建设。

”

深圳在开展地铁二期和三期建设时，将部分采用“轨道+土地模式”。

负责深圳地铁建设的深圳地铁集团，预计在未来五年地铁二期、三期建设中，将获得281.53万平米的建筑用地，开发后将获得1159万平米的可售建筑面积。

资料来源：

《深圳市地铁集团2012年第一期中期票据募集说明书》

我们粗略估算，采用“轨道+土地”的开发模式，上盖物业的收益能覆盖约20%~30%的地铁建设成本。

我们以深圳2号线、3号线和5号线的上盖物业为例进行估算。

假设1：

目前深圳商品房平均价为22000元/平米，地铁周边物业能够有一定溢价，但是从实际情况考虑，政府提供的土地应该是以较为偏远地区为主，我们假设地铁上盖物业的单价为2万元/平米。

假设2：

目前房地产行业上市公司的平均毛利率约为40%、净利率约为15%，土地成本约占开发成本的40%，因为深圳政府会将拍得的土地出让收入以资本金方式返还给深圳地铁集团，意味着深圳地铁集团开发上盖物业时没有土地成本，将使净利率上升约24个百分点，因此我们假设投资开发上盖物业的净利率为39%。

通过估算，深圳2号线的上盖物业收益约为47亿元，而2号线的总投资为183.95亿元，上盖物业收益约占地铁投资成本的26%；

3号线和5号线的上盖物业收益也分别能覆盖22%和31%的地铁建设成本。

当然由于上盖物业投资才刚刚开始，未来上盖物业的投资成本、可售面积、价格及收益都有较大波动可能。

目前，我国经营性土地要通过拍卖方式转让，地铁公司获取上盖物业用地还存在法律障碍，上盖物业投资、及相关增值收益的分配也缺乏法律规范。

此外，政府能给予的沿线建设用地受区域、拆迁、规划等因素影响，从2、3、5号线的情况看，平均每公里地铁里程约能提供0.5~0.7万平米的上盖物业用地。

二、BT模式逐步推广，资金优势成为竞争关键

1、对承包方的融资需求增加，BT模式受欢迎

近年来，地方政府财政支付压力增加，对承包方的融资需求增加。

因此，由承包方投资或垫资的建设模式越来越受欢迎，包括PPP、BOT和BT等模式。

在PPP、BOT模式中，投资方以负责投资和运营为主，土建施工招标和普通模式相同，对行业格局影响不大。

国内的PPP、BOT模式才刚开始，项目公司在运营期能否盈利还有待验证，因此这两种模式还没能大规模推广。

近年来，使用BT模式建设的轨道交通线路迅速增加，BT投资规模逐年加大。

在2010年之前，仅有北京10号线、深圳5号线等少数线路使用BT模式，且BT投资规模相对较小，基本在100亿以内。

不过，后续BT项目逐渐增多，且单体项目的总投资额不断增大。

2011年，隧道股份签订了南京机场线BT项目，金额90亿元；

2012年，中国中铁签订深圳11号线和成都3号线两个BT项目，其中深圳11号线BT项目投资额高达256.6亿元；

中国水电则签订了深圳7号线BT项目，金额达168.53亿元。

2、具有资金优势的大型建筑企业的市场份额将继续提升

通常情况下，一条轨道交通线路在土建招标时，会有近十家公司中标。

其中，中国中铁和中国铁建获得多数份额，而当地企业和外地进来的区域性公司也能获得部分标段。

如大连一号线一期招标时，有9家单位中标，杭州一号线则有10家单位中标。

综合考虑我国城市轨道交通建设市场，预计中国中铁及其下属公司在轨道交通领域的市场份额约为50%~60%；

中国铁建及其下属公司市场份额约为20%~30%；

隧道股份在长三角地区的市场份额约为20%，估计其全国市场份额约为4%~8%；

剩下的份额则由众多区域性公司瓜分。

在BT模式下，投资方通常以“投融资+施工总承包”的方式建设，因此投资方和施工承包方一致，施工总承包方只有一家，此时区域性的公司参与的机会较小。

我们预计，随着BT模式的继续推广，中国中铁、中国铁建、隧道股份等具有资金优势的大型公司的市场份额将继续提升，中国水电等大型建筑央企也将借助于资金优势逐步扎根，而一般的区域性公司市场份额则会下降。

3、主要轨道交通建设公司的收入弹性测算

在《轨道交通建设，又是一年风起时》这篇报告中，我们根据参与轨道交通建设的公司在全国市场的份额，测算其各自的业务收入弹性。

这种测算对于中国中铁和中国铁建这样的业务范围遍布全国的公司是可行的，但是对于区域性公司而言，考虑到不同时期不同地区的市场空间变化很大，这种测算方法不够严谨。

我们在本篇报告中，对于不同城市的市场空间进行了划分，并以此测算区域性公司的收入弹性。

中国中铁和中国铁建是我国轨道交通建设领域最大的两家公司，但它们的轨道交通业务占比较小，弹性相对较小。

隧道股份的轨道交通业务收入占比超过40%，在长三角地区的份额约为20%，受益于轨道交通建设的新高潮，公司在昆明、南京、杭州、宁波、南昌等城市都有望获得大额轨道交通订单，公司的轨道交通业务有望大幅增长，预计未来三年年均贡献收入超过80亿元，约占公司2011年并表后营收的41%。

（1）中国中铁：

轨道交通订单占比小，但迅速提升

中国中铁是我国最大的轨道交通施工企业，几乎参与我国所有城市的轨道交通建设项目，在全国市场份额约为40%~60%。

公司业务类型较多，轨道交通业务占比不大，2011年公司轨道交通新签合同为500多亿元，约占当年新签合同总额的10%。

受益于轨道交通建设的新高潮，公司今年的轨道交通订单大幅增长，前三季度，公司新签轨道交通合同达到772亿元，占同期新签合同总额的17%。

轨道交通在公司业务结构中扮演日益重要的角色，是公司业绩改善的重要推动力。

（2）中国铁建：

轨道交通订单占比较小

中国铁建也为我国城市轨道交通建设市场的领导者之一，市场份额仅次于中国中铁，约为20%~30%。

公司轨道交通业务占比非常低，2011年公司新签轨道交通合同小幅增长至430亿元，约占全部新签合同的6.3%；

今年前三季度，新签轨道交通合同328亿元，占同期新签合同的比重进一步上升至7.1%。

（3）隧道股份：

轨道交通业务弹性较大

公司是上海隧道施工建设方面的主要公司，在大型轨道交通和越江隧道等领域经验丰富、技术优势明显，是国内唯一拥有自主知识产权的盾构机制造企业。

公司在上海本地拥有较强的区域龙垄断优势，在上海的轨道交通市场份额接近40%。

近年随着上海本地市场的缩小，公司重点开拓长三角周边城市以及南昌、昆明、武汉等重点省会城市，在长三角地区市场份额约20%。

轨道交通也成为公司最主要的业务领域，前三季度公司营收120亿元，其中轨道交通约贡献50亿元，占比超过40%。

受益于轨道交通建设的新高潮，公司在昆明、南京、杭州、宁波、南昌等城市都有望获得大额轨道交通订单，公司的轨道交通业务有望大幅增长，预计未来三年年均贡献收入超过80亿元，约占公司2011年并表后营收的41%。

三、招标陆续启动，2013年将是招标和开工高峰期

2012年11月16日，发改委批准南昌市轨道交通2号线一期工程可行性研究报告，项目投资为145.23亿元；

批准《北京市城市轨道交通近期建设规划调整（2007～2016年）》，新增项目估算总投资为707亿元；

2012年11月26日，发改委批复了《福州市轨道交通2号线可行性研究报告》、《乌鲁木齐市轨道交通近期规划》。

其中，福州2号线预计投资182.7亿元，乌鲁木齐近期建设项目总投资312.4亿元，两项合计投资495.1亿元。

加上9月批复的近7000亿项目以及年初批复的项目，发改委今年批准的轨道交通项目累计达到9035亿元，里程超过1523公里。

其中，属于通过可行性研究报告的项目里程合计为645.58公里，总投资为3634亿元，属于近期规划中的项目合计里程为877.72公里，总投资为5400亿元。

一般情况下，《轨道交通近期规划》获发改委批准后，各城市再按线路逐条编制《可行性研究报告》，在发改委批准《可行性研究报告》之后，才可动工建设。

实际情况则要灵活得多，根据开工建设时间的先后，可分为三种情况。

一种是在规划批准之前着手前期准备并开工，如兰州一号线和哈尔滨三号线，在今年9月规划获批之前即已开工，此种情况较少；

第二种是在规划批准后、可行性研究报告批准之前开工，以今年获批可性性研究报告的21个项目为例，此种情形占一半有11个；

第三种是在可行性研究报告获批之后开工，21个项目中有10个属于此种情形。

整体上，大规模招标和开工还是在规划批准之后，今年四季度和明年将是轨道交通建设招标的高峰期。

从我们了解的情况看，截至11月底，今年通过可行性研究报告的3634亿元的项目，基本都已完成首次土建招标，部分已陆续开工，明年会进行后续的土建招标；

而近期规划中的5400亿项目，除了部分项目已先行招标外，多数将在今年四季度和明年招标并开工，相关公司的轨道交通订单有望大幅增长。

四、35个城市轨道交通具体线路进展

我们根据公开资料，找出了35个城市每条线路的里程、车站数量、投资额以及开工、竣工时间等情况，并按已建、在建以及未建的线路进行分类汇总。

多数线路是分期建设，不少线路目前只有部分路段通车，此处没有完全将已通车路段和未通车路段分开，因此此处汇总的部分城市已建成里程和我们在《轨道交通建设，又是一年风起时》的通车里程不一致。

1、北京轨道交通建设情况

2、青岛轨道交通建设情况

3、大连轨道交通建设情况

4、天津轨道交通建设情况

5、上海轨道交通建设情况

6、南京轨道交通建设情况

7、苏州轨道交通建设情况

8、宁波轨道交通建设情况

9、合肥轨道交通建设情况

10、杭州轨道交通建设情况

11、无锡轨道交通建设情况

12、常州轨道交通建设情况

13、深圳轨道交通建设情况

14、广州轨道交通建设情况

15、东莞轨道交通建设情况

16、佛山轨道交通建设情况

17、福州轨道交通建设情况

18、厦门轨道交通建设情况

19、武汉轨道交通建设情况

20、南昌轨道交通建设情况

21、长沙轨道交通建设情况

22、郑州轨道交通建设情况

23、石家庄轨道交通建设情况

24、太原轨道交通建设情况

25、重庆轨道交通建设情况

26、成都轨道交通建设情况

27、昆明轨道交通建设情况

28、南宁轨道交通建设情况

29、贵阳轨道交通建设情况

30、哈尔滨轨道交通建设情况

31、长春轨道交通建设情况

32、沈阳轨道交通建设情况

33、西安轨道交通建设情况

34、兰州轨道交通建设情况

35、乌鲁木齐轨道交通建设情况