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建设规模
1.1
总投资
万元
2315.2
1.1.1
其中:
建设投资
2244.6
1.1.2
流动资金
70.6
1.2
建筑面积
平方米
12138
1.3
养老服务床位总数
床
200
1.3.1
健康型床位
30
高级养老、托老服务
1.3.2
全寿命型床位
120
供健康老人长期居住
1.3.3
医护型床位
50
病患和残疾老人居住
2
劳动定员
人
29
3
经济指标
3.1
营业收入（年平均）
657.7
3.2
营业税及附加
免征
3.3
利润总额（年平均）
269.2
3.4
投资利润率
﹪
11.63
3.5
财务内部收益率
3.5.1
所得税前内部收益率
12.52
3.5.2
所得税后内部收益率
10.84
3.6
投资回收期
3.6.1
所得税前投资回收期
年
7.6
3.6.2
所得税后投资回收期
8.2
3.7
盈亏平衡点
41.71
第二章项目背景和建设必要性
2.1项目背景
2.1.1我国进入老龄化社会
按照国际标准，当一个国家或地区65岁以上人口占总人口7%
或60岁以上人口占总人口10%以上时，即为老龄化社会。
据有关统计资料显示，目前我国是世界上老年人口最多的国家，60岁以上的老龄人口约为1.45亿，占我国总人口的11.2%，而且这个数字每年都在以3%的速度增长。
我国进入老龄化社会已是不争的事实。
根据国家有关部门统计预测，到2025年，老年人将占全国总人口19.34%，到2040年，老年人将占全国总人口的27.8%，届时每三个半人口中就有一个老年人口。
随着我国经济快速增长，人民生活水平迅速提高，老年人口规模越来越庞大。
1982年第三次全国人口普查时，60岁以上老年人口为7664万人，1990年全国第四次人口普查时为9697万人，2000年第五次人口普查时上升至1.3亿人。
这一数字几乎相当于目前一个俄罗斯的人口、两个英国的人口或四个加拿大的人口。
若把这样庞大的人口群体当作一个国家的话，它将是世界上人口数排行第十位的国家。
从人口增长趋势看，根据2000年全国第五次人口普查资料，2000年全国总人口124261万人，与1990年第四次人口普查相比总人口增长了12.8﹪，而60岁以上老年人口增加了34.1﹪，总人口年均增长速度只有0.92﹪，而老年人口年均速度达到2.97﹪，大大快于总人口增长速度。
60岁及其以上老年人口以年均3﹪，速度持续增长。
更为突出的是，我国80岁以上老年人口已达1100万，并以年均5﹪的惊人速度递增。
我国的人口结构表现出“两高两大两低”特征，即高速、高龄，基数大，差异大，社区养老水平低、自我养老意识低。
我国人口老龄化发展的不同阶段，将出现老年人口快速增长期、高龄老年人口快速增长期、农村老龄化加速期。
我国现阶段人口老龄化问题必将对全球人口老龄化带来巨大影响，也必将对我国经济、政治、社会、文化发展带来深刻影响。
如何应对人口老龄化挑战，将在一定程度上决定中国能否成为稳定繁荣的发达国家，在21世纪中叶达到中等发达国家现代化水平和全面建成小康社会。
人口老龄化现象是人类社会发展到一定阶段的产物，反映了人类社会的进步。
然而老年人口比重的日益增大会给经济发展、产业结构、文化心态、社会发展带来一系列影响，成为21世纪我国必须认真对待、认真研究的重大社会问题。
人口老龄化要求调整现有的产业结构以满足老年人口对物质和精神文化的特殊需求。
为了满足老年人口日益增长的物质和文化需求，发展老龄产业，增加老年人所需要的社会服务业，改造不适应人口老龄化的住宅、社区和环境。
人口老龄化引起家庭规模和家庭结构的变化，使传统的家庭养老功能不断弱化，迫切要求发展以社区为中心的各项社会福利和社会服务事业，以补充家庭养老功能的不足。
我国的养老服务从20世纪80年代起步，经过20多年的发展已初具规模。
但养老服务水平还比较低，许多地方养老服务还没有起步，不能满足老年人多种层次需求。
养老院作为专供老人居住的专有场所，是一种居家养老与社区服务相结合的模式，满足了老年人对居住的特殊需求，解决了传统养老模式的不足，是一条老年公益性事业市场化运作的新路子，是解决老龄化问题的有效对策之一。
一些地区经验表明，仅靠国家投资，远远不能满足需求，调动多方面积极性，吸引民间资本兴建老年公寓，市场化运作，是解决老龄化问题的好办法，一些新建的老年公寓出现了
排队入住的现象，老龄福利事业社会化运作取得了很好效果。
老年公寓创造了一个文明、卫生、舒适、和谐的生活环境，解决老年人在衣食住行医疗养生等日常生活中的各种困难和矛盾，使老年人安心养老，使其家属子女集中精力工作，对社会稳定起到了直接的促进作用。
党中央、国务院历来十分关注老龄问题，2000年发出了《关于加强老龄工作的决定》等一系列文件指示，我国制定颁布了《中华人民共和国老年人权益保障法》，使我国老龄事业有法可依有章可循。
2.1.2广西壮族自治区制定相应养老规划
根据《广西壮族自治区老龄事业发展“十二五”规划》，在“十二五”期间,伴随着我国第一次人口出生高峰时期出生的人口开始步入老年,我区老年人口进入快速增长期,人口老龄化呈现出老年人口增速加快、高龄老人和失能老人大幅增加、空巢化趋势日益突出和老年人口结构迅速变化等显著特征。
截至2010年底,我区60岁及以上人口为603.68万人,占全区常住人口总数13.11%,其中65岁及以上人口为425.32万人,占全区常住人口总数9.24%。
预计到2015年底,全区老年人口将近700万人,约占我区常住人口总数的15%。
人口老龄化速度快,超前于经济社会发展,老龄事业发展面临着巨大挑战。
《广西壮族自治区老龄事业发展“十二五”规划》中提到，大力发展社会养老服务，保障老年人享受经济社会发展成果，不断提高老年人晚年生活和生命的质量，是贯彻落实科学发展观，坚持以人为本，构建社会主义和谐社会的重要内容，是社会文明进步的重要标志。
发展养老服务业，也有利于促进相关产业发展增加社会就业岗位，推动经济又快又好增长。
壮大养老服务产业。
把培育发展养老服务产业作为调整优化经济结构和促进全民创业的途径之一，积极引导和扶持社会资本、民间资本、工商资本、外来资本投资老年生活服务、医疗康复、娱乐教育、老年用品、休闲旅游等养老服务产业，鼓励和支持金融保险为养老机构提供相关服务。
对民办养老服务机构发展给予支持。
对按标准建设、取得《社会福利机构设置批准证书》和《民办非企业单位证书》的民办养老机构,各级政府采取“以奖代补”的形式给予适当补贴。
此本项目建设不仅符合当地发展养老事业的政策，还能得到政府的鼓励帮助。
2.2项目建设的必要性
从“中国老龄事业发展十一五规划”上获悉，“十二五”时期，随着第一个老年人口增长高峰到来，我国人口老龄化进程将进一步加快。
从2011年到2015年，全国60岁以上老年人将由1.78亿增加到2.21亿，平均每年增加老年人860万；
老年人口比重将由13.3%增加到16%，平均每年递增0.54个百分点。
老龄化进程与家庭小型化、空巢化相伴随，与经济社会转型期的矛盾相交织，社会养老保障和养老服务的需求将急剧增加。
未来20年，我国人口老龄化日益加重，到2030年全国老年人口规模将会翻一番，老龄事业发展任重道远。
随着近几年中国老龄事业取得了较快的发展，但是，按照社会事业与经济协调发展的要求，中国老龄事业仍存在问题，城市养老保障制度不够健全和完善，农民养老问题日益突出，贫困人口中老年人的比例仍在增加，老年福利服务基础设施短缺，老年活动场所建设资金投入不足，老龄产业发展滞后老年人社会化管理和服务工作条块分割、为老年人服务的社会中介机构发展缓慢，老年群众组织建设不够规范，总体上来说我国人口老龄化趋势和实现全面小康社会的要求不相适应。
面对我国进入老龄化社会，老年人生活问题已越来越被社会所关注。
1998年起各级政府就出台了相关政策，鼓励民间组织、企业、个人创办养老服务机构。
在2003年召开中共十六大三中全会上有关代表提及老年人养老一事，中央领导对此十分重视。
国家民政部及地方各级民政部门从社会各方面宣传全面关心和帮助老人，尤其是老年人养老与生活方面，并鼓励从事老年住宅的建设。
国家和各地方政府都出台了养老服务机构的优惠政策：
建设用地可划拨或优惠供应，税费可减免，贷款条件放宽、利率优惠，财政可给一次性开办补助;
向非营利性养老服务机构的捐赠缴所得税前扣除。
由于老年人生理功能的逐渐衰退，心理状态的日益颓变，退休后的失落感，孤独感、消沉感等等，严重影响到老人们的身心健康。
服侍、照顾发好老人，让他们安度晚年，已成为全社会关注的问题。
成立专门为老年人康复、疗养、活动、娱乐为一体的服务机构，让老年人共享物质文明和精神文明建设的成果.
2.2.2是市场发展的需要
截至2012年底，我国老年人口数量达到1.94亿，比上年增加891万，占总人口的14.3%。
2013年，老年人口数量将突破2亿大关，达到2.02亿，老龄化水平将达到14.8%。
我国已进入老龄化社会，如何充分满足养老需求，中国退休劳动者一生的积蓄总和相当于全国国内生产总值的1/3，另据中国老龄人协会估计，中国老年人消费约每年10000亿人民币，而且随着老年人消费，观念的逐步转变，其消费数额还将得到进一步增长。
由此可见“老年人市场”是一个潜力很大的市场，老年人产业，尤其是老年住宅产业是一个极待开发的产业。
自我国七十年代中期实行计划生育控制以来，“三口之家”现已成为社会的主力家庭结构。
许多独生子女成家之后，所面临的是每对中青年夫妇在繁忙的工作压力和残酷的生存发展竞争条件下要照料四个老人和一个孩子，时间和精力严重不足，再加之老年人多愁善感及实际上的“代沟”，由此引起了一系列没完没了的家庭烦恼及社会问题，老年养老项目呼声高涨，呼之欲出。
随着近年居民生活水平的提高和居住观念的改变，核心家庭趋于普及，传统家庭逐渐减少，一方面下一代与老一代分居现象不断增加，另一方面家庭结构演变又表现为老少两代在居住上“分而不离，离而不远”的特点，因此老年人不堪忍受“空巢”的孤单寂寞之苦，从过去不肯到养老院开始向往养老院，养老观念和居住观念正在发生根本性变化。
因此，社会养老市场的发展催生了项目的产生。
所以说，此项目的建设是很必要的。
第三章需求分析与建设规模
3.1需求分析
3.1.1老龄人口及抚养情况
从1964至1980年，我国老年人口比重平均每十年增长0.65个百分点;
从1980至2010年，老年人口比重每十年平均增长1.12个百分点;
2010年至2040年为我国老龄化最快的时期,每十年提高3.99个百分点。
这样高的老龄化速度在世界上是少见的。
中国的养老问题将面临极为严峻的挑战。
中国人口年龄结构、人口抚养比和老年人口数量的变化详见表3.1-1。
表3.1-1中国人口年龄结构和抚养比变化趋势
年份
人数（万人）
比例（﹪）
总人口
60+
65+
80+
0～14岁
15～
59岁
80+/
抚养比
总抚
养比
2000
126722
13012
8837
1200
24.3
65.4
10.3
9.2
37.2
15.7
52.9
2005
131789
14282
9964
1479
21
68.2
10.8
10.2
30.8
15.9
46.7
2010
136232
16616
10944
1812
19.9
67.9
12.2
10.9
29.3
18
47.3
2015
140329
20451
12930
2175
19.8
65.6
14.6
10.6
30.2
22.2
52.4
2020
143605
23374
16277
2523
19
64.8
16.6
25.1
54.4
2025
145655
28272
18727
2862
62.6
19.4
10.1
28.7
31
59.7
2030
146545
34039
22864
3701
13.8
60
23.2
28
38.7
66.8
2035
146511
38048
27671
5054
58.1
26
13.3
27.3
44.7
72
2040
145687
39206
30808
5673
15.5
57.6
26.9
14.5
27
73.7
2045
144220
40652
7352
15.4
56.4
28.2
18.1
77.3
2050
141867
43535
9250
15.3
54
30.7
21.3
28.3
56.8
85.1
我国人口抚养比（14岁以下人口+60岁以上人口/15～59人口）在未来50年中变化比较明显。
少儿人口抚养比（14岁以下人口/15～59岁人口）从2000年的37.2﹪下降到2050年的28.3﹪,下降了8.9个百分点。
老年人口抚养比（60岁以上人口/15～59岁人口）则从15.7﹪上升到56.8﹪,上升了41.1个百分点。
虽然少儿人口抚养比下降,但由于老年人口抚养比大幅度上升,致使总人口抚养比从52.9﹪提高到85.1﹪,上升了32.3个百分点。
人口高龄化或老年人口老龄化是我国不能回避的一个严重问题.
人口数量急剧增长的老人无疑为投资盈利性养老院提供了庞大的市场容量。
然而，作为一个人口大国，中国的老龄化社会不同于其他国家，除了老年人口基数大、增长快、空巢和失能困难老人多以外，中国的老龄化还呈现出先于工业化、与家庭小型化相伴随、老年抚养比快速攀升等特点。
3.1.2养老形势的需求
随着年轻人异地工作，父母与子女异地居住，空巢老人越来越多，2010年城乡空巢家庭约为50%；
失能、半失能老年人数达3300万。
那么，在这种情况下，老人的基本生活得到保障很成问题，而建立盈利性养老院不仅能较好的解决老年人的生活问题，而且一定程度上能对社会治安起到正面作用。
自我国七十年代中期实行计划生育控制以来,“三口之家”现已成为社会的主力家庭结构。
许多独生子女成家之后,所面临的是每对中青年夫妇在繁忙的工作压力和残酷的生存发展竞争条件下要照料四个老人和一个孩子,时间和精力严重不足再加之老年人多愁善感及实际上的“代沟”,由此引起了一系列没完没了的家庭烦恼及社会问题,设施齐全、高挡的养老院呼声高涨,呼之欲出。
目前，4个老人、1对夫妻、1个孩子这种被称为“421”模式的家庭正越来越多。
而“421”家庭引发的一个最主要的社会问题就是养老压力，据最近一项调查显示，35%的城市家庭要赡养4位老人，49%的城市家庭要赡养2到3位老人。
而从赡养费看，35.6%的城市家庭每年花费超过1万元。
出于对医疗保险体系的担忧，家庭积极储蓄，不敢增加消费支出，是现在中年人的普遍心态。
3.1.3养老观念转变
随着经济快速发展，社会的进步，人们的养老观念逐步发生变化。
受传统观念的影响（他们认为那些所谓的养老院是些没儿、没女的孤寡老人的安身之地），国内老年人养老讲究“三代同堂”，老死不离儿孙。
但随着近年居民生活水平的提高和居住观念的改变，核心家庭趋于普及，传统家庭逐渐减少，一方面下一代与老一代分居现象不断增加，另一方面家庭结构演变又表现为老少两代在居住上“分而不离，离而不远”的特点，因此老年人不堪忍受“空巢”的孤单寂寞之苦，从过去不肯到养老院开始向往养老院，养老观念和居住观念正在发生根本性变化。
3.1.4从主城区养老到城郊的转移
老年人进入养老院等福利机构的目的就是安享晚年和健康长寿,因此对环境质量要求较多,而现有的养老院、福利院因历史原因,大多选址于主城区内,噪音和空气污染相当严重。
相信随着老年人对养老质量要求的提高,其老年人住宅从主城区向城郊转移将成必然之势,且唯有城郊独特的地理环境才能满足老年人对居住环境的特殊要求。
3.1.5子女改善父母居住状况的需求
子女以为改善父母居住状况为目的而选择养老专用的老年公寓,成为了老年养老消费的主力。
年轻的一辈因为工作的缘故,在购房时均尽量选择靠近城市中心,但是这样的地方却未必适合老年人居住。
随着年龄的增大,对生活环境的要求逐渐提高,为父母的健康长寿考虑,选择环境优美,空气清新的老年公寓以改善父母的居住环境是子女养老服务消费的主要诱因。
在实际的访谈中发现,子女为父母选择老年公寓主要是从以下几个方面考虑:
①为父母提供一个优质的晚年生活维护了老人、子女的双重尊严;
②老年建筑的特殊功能能为老人提供居住安全的保障;
③老年住宅社区的专业服务,能为父母提供更科学、细致的照顾,解除了子女们的后顾之忧;
④社区活动可以丰富父母的生活。
以弥补因为工作繁忙生活紧张而对父母陪护不足的歉疚。
3.1.5博白县养老院现状
截止到2012年,博白县城乡敬老院29所,床位340张,五保村285所,床位3194张,共收养老人3534人.但目前博白县年满60周岁及以上老年人有21.8万人。
按照现在全县床位数计算,每61位老人才能摊上1张床。
而按照发达国家的标准,100名老人中,应有5至7人能住进养老院。
由此推算,博白县福利设施还远不能满足社会的需求,养老机构的发展空间非常大.
按目前博白县老年人口计,全县需养老床位10900至15260张床,由此可见,博白县锦华健康养老院市场前景广阔.
3.2建设规模
本项目总用地面积为15780平方米。
其中，建筑占地4243平方米，建筑面积12138平方米，绿化用地面积5300平方米，池塘占地800平方米，道路及硬化用地面积5437平方米。
项目可容纳200位老人入住。
第四章场址选择
4.1场址现状
4.1.1地点与地理位置
项目建设地址位于博白县亚山镇,距亚山圩1公里,距博白至龙潭公路左侧100米,距博白县城11公里.
4.1.2土地权属类别及占地面积
场地使用权归业主,业主已经和亚山镇政府签订了50年的土地使用权.场地面积为15780平方米,即23.67亩.
4.1.3土地利用现状
场地四周已砌筑了围墙,场地南面1100平方米种植了松树,西面有一家占地200平方米的简陋的创板厂,其余均为闲置的土地.
4.2场址条件
4.2.1地形地貌
博白县位于广西东南部，地处东经109°
32′～110°
17′，北纬21°
38′～22°
28′。
东与陆川县毗邻，东南与广东省廉江市接壤，南与北海市合浦县相连，西与钦州市浦北县交界，北与玉林市相依。
博白县地貌属桂东南丘陵盆地，平原占26.12%，盆地占5.24%，丘陵占62.97%，山地占1.17%，水域面积22.23万亩，其中宜林果山地455.45万亩，耕地79.016万亩，可开发水面11.2万亩。
地形特点为北高南低，中部隆起，呈高-低-高-低起伏之势。
全县总面积3835平方公里。
项目地址处在地势为“低”的地带，距县城11公里。
4.2.2气候条件
项目地区位于低纬度，北回归线以南，属南亚热带季风气候。
4-9月受湿热的夏季风影响，盛行偏南风；
10月至次年3月受干冷的冬季风影响，多为北风。
总的气候特点是：
气温较高，阳光充足，雨量充沛，冬春有干旱，夏季多暴雨，冬季有霜冻。
年平均降雨量1942.7MM，年平均气温21.7℃，年平均蒸发量881.0MM，年平均日照时数1760.6H，年平均风速2.6M/S，极端最高气温37.5℃，极端最低气温-2.7℃，最大风速24M/S。
4.2.3地质条件
1、场地区域地质条件良好，适宜本工程建设。
博白县地形属丘陵山区，西有六万大山，地震裂度7度。
建设附近为石灰岩主要分布区属丘陵—灰岩峰林地貌，地质构造简单。
没有发现场地和周围存在不良地质现象，也没有构造断裂带通过，属地质环境较好场地。
拟建场地是地质情况稳定，适宜本工程建设。
2、根据周边工程经验，建议该项目基础形式采用条形基础或独立基础。
可利用粉质粘土层作天然地基持力层.
3、场地设计地震分组为第一组，设计基本地震加速度值为0.10g，设计特征周期为0.35S，按抗震烈度7度设防，可不考虑砂土液化问题。
4、根据本地区建筑经验，可不考虑地下水和土对钢筋混凝土的腐蚀性。
4.2.4区域水文地质
建设场地地形为坡地，地质稳定，未发现有断裂通过，属区域相对稳定地区。
1、水文地质条件。
场地地势高，地面无低洼积水，排泄性好。
对基础开挖施工无影响。
根据场地地质环境分析认为，地下水对混凝土无腐蚀性。
2、不良地质作用。
据调查周邻未发现地面塌陷和塑性滑坡等不良地质现象，经现场勘察也没有发现土
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