衡阳市石鼓区合江套片区综合开发文档格式.docx
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广泛征求人大代表、政协委员以及坐落大单位主要负责人的意见；
委托市规划设计院编制了《衡阳市石鼓区合江套片区综合开发规划》。
2011年4月26日，区委田奇书记、楚政区长参加湖南省党政领导赴江浙经贸交流会后，抽出一天时间，带领区参会干部，赴上海嘉定区、徐汇区考察学习新城建设和旧城改造的先进经验，对方案做进一步的补充和完善。
二、项目构想
1、范围划分
合江套片区是指新蒸阳北路以东、湘江以西、蒸水河北堤以北、北外环路以南，整个片区总面积约9.6平方公里，其中坐落松木工业园面积约1.6平方公里；
坐落石鼓区区域面积约8.0平方公里，辖松木乡、五一、合江街道，18个社区、5个行政村，61871人。
2、功能定位
通过“退二进三”、企业改制、棚户区改造和加快服务业发展的政策扶持，推动本区域合理用地空间和基础设施规划，充分发挥土地价值，最终形成“聚焦一个核心，延伸发展两翼”的规划空间布局。
“一核”即以来雁塔为核心,石鼓书院广场、衡阳大剧院、大唐工业博物馆、江郡会展中心、蒸水文化墙为核点的来雁中心文化广场；
“两翼”即以五一路延线东西形成的友爱组团和建设组团。
塑造衡阳市“来雁滨江新城”，将合江套片区打造成衡阳市商业、文化滨江新城。
3、投资测算
本项目总投资为753366.6万元，总收益1779658.2万元，毛收益1026291.2万元，其中税收收入715325.25万元。
因此，从经济分析可知，该项目具备财务生存能力和融资清偿能力，本项目从经济上和技术上是可行的。
三、项目运作模式
1、调整和强力推进该片区整体规划。
对片区工业企业实行“关、停、并、转”，新上项目按照用地规划条件，严格执行“退二进三”规划政策。
2、对整个片区实行“整体规划、成片开发、分步推进”原则，严禁片区单独开发或不按整体规划要求分块开发，做到统一建筑规划、统一建筑风格。
3、由市国资委筹资5000万元专项资金，用于启动整个片区企业改制、征地、拆迁的前期经费,企业资产由市国资委和市财政投资评审中心进行评估，土地价格按照工业用地价格进行补偿测算,推动土地进入净地出让市场,按照“政府主导、市场运作”,实现“统一规划、统一收储、整体平衡”
4、辖区内用地,农用地变类:
将耕地（水田、菜地）变为其它草地（未利用地），水塘变为坑塘水面地类（农用地），实现农用地向商业用地的转变；
企业用地变性，通过企业改制来完成。
5、采用BT模式（目前已有中国太平洋建设集团明确表示出初步合作意向），进行一级土地整理，搞好市政基础配套建设。
通过政府对土地的公开“招、拍、挂”，实现土地资产换融资，实施项目整体开发（目前已有广西江宇集团意向合作开发）。
6、借鉴上海嘉定新城建设中“原地、就近”安置的成功经验，拟在合江套片区集中选址，结合棚户区改造、安置房建设等相关政策，按照“统规、统建”的原则解决职工安置问题。
四、项目推进中可能存在的问题
1、企业改造、搬迁难度大
由于辖区内大型、重点企业坐落较多，如水口山二厂（隶属于水口山总公司）、电厂（隶属于大唐发电集团）等，企业改造、搬迁难度大。
2、功能性项目落户难度大
由于该片区目前的建设实际，合江套片区目前尚没有市级功能性项目落户该区域的计划及相关的政策扶持文件，功能型项目落户合江套片区的难度比较大。
五、项目推进建议
1、成立合江套片区综合开发领导小组，切实加强领导。
成立以分管城建或工业的副市长为组长的领导小组，成员单位包括市直相关部门和石鼓区政府。
2、成立合江套新城开发有限公司。
由石鼓区政府、衡阳弘湘国有资产经营有限责任公司以及衡阳市城市建设投资有限公司共同成立合江套新城开发有限公司，作为片区开发的总业主，具体负责片区开发事宜。
3、编制《合江套片区总体规划》。
请市规划局按照蒸水河以北、蒸阳路以东、湘江河以西、北外环以南区域尽快编制该片区总体规划，使整个片区项目建设做到有“规”可依。
六、下阶段工作初步安排
1、总体工作安排
2011年完成前期基础性工作，力争启动项目；
2012年起项目进入实质性建设，到2015年基本完成片区改造、开发任务。
2、2011年～2012年基本任务
（1）完成机构组建，力量调配、职责分工、基础工作台帐；
（2）片区总体规划和项目顶层规划设计；
（3）完成重金属农用地转用报批工作；
（4）启动片区拆迁安置房建设；
（5）按退二进三要求，初步完成衡化、水口山二厂、橡胶厂、电厂等企业改制任务；
（6）组建完成片区综合开发公司，并进入实体运作；
（7）启动石鼓咀至来雁塔一线风光带和部分城市配套建设。
合江套片区规划方案
合江套片区是“一五”计划时期发展起来的衡阳市老化工工业基地。
上世纪60年代初至80年代末，这个片区的国有化工企业经历过繁荣兴盛时期，曾经为衡阳的经济发展做出过重大贡献。
由于历史的原因，该片区重金属冶炼企业和农药生产企业污染物的排放已造成本区域水、土污染严重、重金属含量严重超标，严重影响当地居民的生活环境，极大制约经济、社会的“和谐发展”，与我市“十二五”规划宏伟发展蓝图的要求相距甚远，我们认为，振兴合江套片区势在必行。
第一部分总论
1、片区概况
1、基本情况
合江套片区是指新蒸阳北路以东、湘江以西、蒸水河北堤以北、北外环路以南，整个片区总面积约9.6平方公里（见图1），其中坐落松木塘工业园面积约1.6平方公里；
坐落石鼓区区域面积约8.0平方公里（见图2、图3、图4、），涉及五一、合江、松木乡，两个街道一个乡，18个社区、5个行政村，21887户，61871人。
辖区内有国有企业20个、集体企业18个、民营企业55个，行政事业单位9个（见图5）。
工业用地225公顷、商业用地9.24公顷、行政事业单位用地52.33公顷、居民小区占地368.12公顷、村级集体土地334.27公顷（见图6）。
其中居民小区70年代建筑15万平方米、80年代建筑55.5万平方米、90年代建筑48.9万平方米、2000年以后建筑1133.38万平方米（见图7）。
2、片区现状
1）污染企业多。
高额的环境代价换来低效的企业生产，造成恶性循环日益明显，周围居民对废渣、废水、废气的抱怨越来越大，土地不能长草、池塘不能养鱼，田土长期废弃，就连呼吸的空气都不能保证安全。
2）经济发展慢。
自2001年起，合江套片区企业大多处于“关、停、倒闭”状态。
据统计，整个片区老化工企业税收由2007年374.412万元、2008年302.552万元，到2009年骤减为59万元。
3）生活水平低。
片区内出现“三多一少”的“怪圈”：
改制破产企业多、下岗人员多、贫困人口多，第三产业少，生活水平不高。
目前还有2212户居民住在120775㎡的棚户区内。
4）社区配套差。
公路商场公共活动场所，没有什么大商场，没有像样的饭店，人均商业面积不足1平方米。
公共设施建设不全，辖区没有一所三甲医院。
5）安全隐患大。
处于停产的化工企业还存留有污染化工原料和有毒有害的废弃物，日晒雨淋再加上厂区监管力量薄弱，容易造成群体性危害时间。
在过去的5年时间,居民患职业病人数达到70余人。
二、项目建设的必要性
1、城市发展的需要
合江片区离主城区较近，地处湘江以西，蒸水和吉邵高速公路之间，区位条件和用地条件极佳。
根据《衡阳市城市总体规划》（2006年）的规划定位：
该地区发展成具有面向区域的综合服务功能、新的城市服务功能及居住功能的新区。
所以，振兴合江套片区，建设好合江套片区，是新世纪衡阳复兴，把衡阳打造成湘南重镇、湖南省文化、商业次中心的需要。
2、城市建设的需要
衡阳是一片正在开放、开发的热土。
根据市委、市政府提出的“一年一小变，三年一大变”的指导思想，近几年来市委、市政府抢抓机遇，集中财力物力，围绕一个“变”字，突出“三个标志性工程”，抓好“四大工程”建设，加快加速我市城市建设，振兴合江套片区计划是其助推器。
3、改善合江人居环境的需要
合江套片区历史上经历过繁荣兴盛时期，而目前的生活、居住环境与老百姓的期望相差甚远。
近年来，衡阳市社会、经济发展迅速，国民经济持续增长，综合实力逐步增强，人民群众生活质量和水平逐步提高，合江老百姓对城市的环境提出了新的需要，合江套振兴计划的实施可谓顺应民意，是我市城市建设的“民心工程”，对改善合江片区人居环境，建设“和谐衡阳”有着深远的意义。
三、项目建设的依据
1、《中华人民共和国城市规划法》
2、《城市规划编制办法》
3、《城市规划编制办法实施细则》
4、《城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ137-90）》
5、《衡阳市城市总体规划》（2006-2020版）
6、《城市居住区规划设计规范》（1994.2.1）
7．《衡阳市商业网点规划》（2010-2020）
8、《衡阳市城市规划行政技术准则》
9、现状基础资料、合江套片区1/2000地形图。
第二部分项目定位及开发模式
一、项目定位
通过综合改造，彻底改变原有污染现状，完善基础设施建设，提升片区市场人气，充分发挥土地价值。
通过“退二进三”和振兴计划的实施，为衡阳塑造“滨江新城”，引领城市发展方向，将合江套地区打造成衡阳市商业、文化次中心。
1、强化衡阳区域性的服务职能，抢抓衡阳市作为“国家服务业综合改革试点”这块金字招牌，加强服务产业的综合性，充实和完善目前衡阳市区缺乏的一些主要公共服务设施（如衡阳大剧院、科技馆、会展中心等），扩展衡阳市文化教育功能，把合江片区的振兴作为衡阳市中心城市地位巩固提高的重要措施，同时使该片区成为集商贸、金融、文化娱乐、教育科研、居住为一体，展现衡阳城市新形象。
2、带动城市跨越门槛，促进城市新区的开发，创造有个性的适宜人居的城市空间。
3、建设环境优美的生态城市的窗口，凸现城市新形象，提高城市综合实力，做到经济、社会、环境三大效益的统一。
二、项目布局
通过合理的用地空间布局和道路交通规划，最终形成“聚焦一个核心，延伸发展两翼”的规划空间布局。
三、开发构想
1、中、高端住宅用地
本区域392.275公顷住宅用地可供开发。
考虑以中、高端住宅用地为前期主要的开发项目，原因在于：
1）住宅相对于商业用房风险较小；
2）衡阳市目前对住宅的消化能力较强；
3）衡阳市目前中高端产品较稀缺；
4）衡阳市居民对居住环境要求逐渐升；
综合以上因素，拟将本区域建设为中高端普通商品房，其中以多、高层为主，包括部分小高层和低层。
2、商业、办公总部用地
本区域69.225公顷商业用地可供开发。
目前衡阳的商业设施比较落后，更是缺乏大型高档的购物场所，本设想依托旁边住宅建设，既作为住宅项目的配套建设，又借助于住宅项目的人流带来商机，从人气上把此地烘托起来，成为名符其实的中心商务地段。
四、客户层定位
表-1中、高档住宅
分析要素
客户层描述
年龄
28－35
职业
公司普通主管、个体经营者、公务员、政府部门人员
区域
衡阳市区和辖区
收入
月收入3000－5000元
表-2低密度住宅
30－50
公司高级主管、个体经营者、政府部门主要人员及有隐形收入人群
主要衡阳市区包含家在衡阳人或者外地工作人员
月收入在10000元以上
表-3商业、办公区
28－50
衡阳市区及辖区来衡阳做生意人士
第三部分振兴计划实施方案
一、方案1：
1、改造原则：
采取政府主导（先行先试或BT模式）与市场运作相结合、动员拆迁与补偿安置相结合、规范出让与灵活招商相结合的“三结合”原则进行综合改造；
坚持”整体规划、重点突出、分头实施、梯次推进“的操作方式具体实施。
2、投资估算
（1）估算依据
根据建筑结构、给排水、消防、电力电信等设计标准，按照湖南省建筑概预算定额和衡阳市同类工程概算指标进行估算。
（2）估算条件
1）相似工程造价资料及衡阳市大众材料价格。
2）由国内的单位承担设计、施工及项目管理。
（3）估算说明
1）工程总投资包括工程费用、其他费用、预备费用及贷款利息。
其他费用中土地费用包括道路用地和道路两边的出让土地。
2）银行贷款期为十年，每年利息5.94%，前5年还息，后五年还本付息。
（4）总投资估算
项目总投资753366.6万元，其中：
工程费用279516万元，拆迁费31546.9万元，土地费用126560万元，公共投入221512万元,其它费用94231.7万元，具体见工程总投资估算表。
表-4总投资估算表（单位:
万元）
序号
项目
单位
数量
投资额（万元）
备注
（一）
工程费用
279516
1
道路工程
平方米
1102500
275625
2500元/平方米，包括道路广场、给排水、电力电信、燃气建设
2
湘江污染项目治理
169200
公共绿地（公园）
367500
3675
100元/平方米
3
公厕
处
22
110
4
垃圾站
7
105
（二）
拆迁费
31546.9
拆迁村民住宅
292446
14622.3
500元/平方米
拆迁公建
32494
4874.1
1500元/平方米
城市住宅（棚户区）
120775
12077.5
1000元/平方米
（三）
土地费用
亩
126560
集体土地
4874
48740
10万/亩
国有土地（含棚户区）
1402
42060
30万/亩
私有土地
646
25840
40万/亩
道路征地
496
9920
20万/亩
（四）
规划勘察设计费
2795.16
1.0%
（五）
工程质监费、监理费
1.0%
（六）
建设单位管理费
1397.58
0.5%
（七）
工程项目报建费
800
（八）
预备费用
13975.8
5%
（九）
银行贷款利息
72468
5.94%，
（十）
公共投入
221512
合江套污染治理工程
包括原松梅冶炼厂铬渣污染综合治理工程等8个污染治理项目（已纳入全省治理项目评审）；
棚户区改造
户
2212
10000元/户
廉租房建设
300
10800
36000/户；
60平方米*600元
市场建设
260
1300
260万/年
5
沿江风光带
公里
6.38
35000
6
惠民工程（含服务业）
3000
600万/年
合计
总投资
753366.6
3、收益估算
（1）经济效益计算基本依据
本项目财务评价主要根据国家发改委和建设部发布的《建设项目可行性研究指南》和1997年湖南省工程咨询协会编制的《建设项目经济评价》为依据。
（2）基本参数确定
土地出让价格:
依衡阳市同类土地现行出让价格比较而定。
建设期（2011-2012年）：
居住用地、市政公用设施用地平均取价50万元/亩；
公共服务设施用地平均取价60万元/亩。
（注：
实际"
招、拍、挂"
价格是净地出让价格的2～2.5倍左右）
销售期（2013-2015年）：
居住用地、市政公用设施用地平均取价60万元/亩。
公共服务设施用地平均取价70万元/亩。
价格是净地出让价格的2～2.5倍左右）
（3）收益测算
表-5总收益估算表（单位:
土地出售收益
425733.25
（1064333.2）
居住用地
5884.125
353047.5
（882617.5）
居住用地取均价60万/亩;
（实际"
招拍挂"
价格一般是净地出让价格的2-2.5倍左右）
公共服务设施（商业）用地
1038.375
72686.25
（181715.6）
公共服务设施（商业）用地取均价70万/亩。
（二）
增加税收收入
378242.5
715325.75
商业用地按营业税5%,所得税25%的标准;
居住用地按综合税率20%,
合计
总收益
803975.75
1779658.2
（4）毛收益测算：
总收益-总投资=17792658.2-753366.6=1026291.6万元
4、资金筹措
本项目总投资753366.6万元，资金来源以财政投入、土地预售及申请银行贷款。
5、进度安排计划
该项目自2011年12月前开始前期准备工作，完成全面摸底、调研和规划设计，2012年1月开始拆迁，2012年7月第一期开发动工。
二、方案2
建议参照衡府阅[2010]55号文“关于启动湘江东岸南段片区开发建设有关问题的会议纪要”精神，按照“统一规划、配套建设、综合开发”的原则对合江套片区实施综合改造（治理）。
其间，成立专门的建设投资公司整体开发，政府出具规划条件，测算土地开发成本，签定土地出让合同，锁定投资建设片区内的城市道路、公园，绿地等市政公用设施建设。
第四部分结论
一、经济收益可行
因此，从经济分析可知，该项目具备财务生存能力和借款清偿能力，本项目从经济上和技术上是可行的。
二、社会效益巨大
振兴计划的顺利实施将进一步优化我区产业结构，带动相关产业发展，促进当地经济建设；
进一步盘活石鼓旅游资源，提供更多的就业机会，解决农村剩余劳动力问题，帮助困难居民脱贫致富，稳定社会秩序。
有利于改善衡阳市形象和投资环境，促进城市总体规划早日实现，社会效益巨大。
三、环境效益显著
振兴计划规划设计以人为本，注重人与环境的相互协调。
项目建成后，将彻底根治合江套片区重金属污染现状，改善片区生态环境，促进生态系统良性循环；
改善片区及周边社区的环境质量，增强当地居民的环保意识；
改善招商引资环境，促进当地经济、社会、环境的可持续发展。
将形成一个环境优美、配套设施齐全、注重生态效益的城市新城，对提升区域环境质量有显著的环境效益。
图-1合江套片区区域图
图-2合江套片区综合开发规划示意图
资料来源:
衡阳市规划设计院绘制（2011.01.26）
图-3合江套片区综合开发规划示意图（第一期）
图-4合江套片区综合开发规划示意图（第二期）
图-5合江套片区企业分布情况:
（单位:
个）
图-6合江套片区土地使用情况:
公顷）
图-7合江套片区居民小区建筑物建筑年代分布
附件1:
合江套片区规划道路汇总表
道路名称
长度（m）
宽度（m）
费用（万元）
蒸水北路
650
30
4875
书院路
850
20
4250
旭新
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