成都名盘奥龙名城全程策划案策划Word格式文档下载.docx
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二、销售部相关岗位职责
三、工作流程及客户接待归属制度
四、售楼中心工作流程
五、销售业务制度
六、销售控制制度
七、销售部员工手册
第七章项目总控方案
第一章市场机会分析
这两年的成都城东，最热门的词语无疑是“中产城东”和“东调”，本案处于大城东这个范围以内，我们首先从大城东的一些发展态势来看看城东的宏观发展趋势，以帮助我们对于项目的定位有一个方向性的把握和判断。
（一）中产城东的成功脱壳
中产城东
2004年，城东定义出全新的地理气质———中产城东，并指出这里将是今后成都最适合居住的区域之一。
现在，再看中产城东，上东阳光、万科•魅力之城、卓锦城、蓝谷地、等楼盘相继推出。
中产城东已经成为高品质居住的代言人，和半小时生活的样板区。
说中产城东是未来成都最佳居住区，是高品质生活的样板区，其实有着充足的理由。
新城东在规划上体现出了4大新亮点：
未来的生活新城、旅游新城、人居新城和生态新城。
中产城东共占地76平方公里，其中的一期开发区———东部新区起步区的总面积约8平方公里，容纳人口约12万人。
规划范围西以成昆铁路为界，东至外环路，南以成龙路南侧控制用地为界，北至老成渝路，供排水方面在新区将有10万立方米的日供水量，在十陵镇将修建5万吨的污水处理厂。
另外，电力、通讯一应俱全，每户还设有宽带接口并按城市标准统一供气，因此这里将是一座非常适合人居的生活新城。
按照规划，中产城东还将被全力打造成历史文化旅游之城，依托明十陵，建成万亩十陵文化风景区，周边还有成都最大的城市湖泊———占地1500亩的青龙湖。
很多有着自然山地园林风貌和历史人文景观旅游设施以及旅游景点也将一一开放。
而幸福梅林、红砂村等更是深受成都市民欢迎的休闲场所。
“五多金花”的陆续开放无疑将使这个板块成为全新的旅游新城。
中产城东绿地指标占整个东部副中心行政区域的36%，10平方公里的十陵城市公园就是新城东的一个绿肺。
新城东的一些小河道、池塘、台地等自然资源在一般情况下不进行大规模改造，而是利用其天然的坡地条件形成独特的绿化景观。
因此，中产城东更是一座生态新城。
此外，四川师范大学、成都理工大学、成都大学、成都信息工程学院等大专院校的先后入驻使新城东在文化底蕴上有了坚实的支撑。
同时给这里的房产带来了投资价值。
目前，三圣、洪河片区的很多楼盘都受到购房者欢迎，价格也出现较大的涨幅。
按照政府的规划，建成后的中产城东副中心规划面积76平方公里，规划人口73.5万人，人均城市建设用地84.61平方米，是以生活居住、旅游休闲、教育科研等功能为主的生态型城市新区，其总体结构包括一个副中心、一个片区中心、六个片区、十五个居住区、五纵五横的干道系统。
中产城市核心区规划面积1.38平方公里，是集办公、综合性商业服务、大型金融设施等为一体的综合性服务中心，政府在规划中明确地将“生活居住”排在第一位，人居新城名副其实。
中产城东作为成都市未来发展的重点区域，其各种配套设施正逐步完善，各种工厂企业都已经大部分搬迁，沙河改造也取得了重大成就，各种风景区、住宅区的规划及交通规划都已经提上日程，城东副中心中心城区的建设已步入实施阶段，锦江区区委、区人大、区政府等相关部门将进入城东副中心，商业氛围将逐渐形成。
而据一位开发商介绍，目前中产城东起步区的各项配套设施正紧张有序地进行，连接成渝高速路的道路仅差一座立交桥就得以贯通，届时三圣、洪河、十陵片区将连成一片，进入市区将缩短至少10分钟。
中产城东之所以能被广大市民认可，其极佳的居住环境是重要的原因之一。
这里又是整个成都的进风口，按规划只能做住宅和绿化，不能做工业项目，所以中产城东天生就是住宅开发的绝佳地块。
新城东新格局
开发特征：
大品牌、大地块、大社区
因为土地供应规模较大的特征，城东的大盘开发比较集中，同时也吸引了诸多品牌开发商的聚集，最早领跑城东的万科房产，已经从近600亩的城市花园，转战到城东600多亩的万科•魅力之城，并且以“向东，万科再造一座城”叫响成都。
已经拥有1200亩翡翠城开发的华润置地，又在2005年底一举拿下420厂800多亩土地，并且在今年亮相城东，新加坡企业盛吉立开发卓锦城有900多亩，而卓锦城附近在今年还将有近千亩的土地推出，而龙泉一个规模达4200亩的成都第一大盘——“东山国际”也在城东登场,该项目涉及到龙泉山西麓芦溪河流域13平方公里的区域,建成后它将成为一个集生态保护、休闲旅游、教育、养生、总部研发基地、人文居住等功能于一体的综合片区。
布盘格局：
摆脱成龙路
成龙路是通往城东居住新区、三圣乡、幸福梅林以及龙泉旅游居住区的必经之路,所以一直是城东房产开发最集中的热点，从万科的城市花园到蓝谷地、卓锦城，而目前，城东的房产开发已经摆脱了成龙路及三环沿线，十陵洪河片区和东方新城的开发，随着魅力之城的带动，已经吹响开发号角。
而东二环至东三环的空白地带,一直是城东房产的断裂带,虽然有一些零星小盘的开发,但是社区规模较小,也一直没有实力开发商进入。
优品尚东抢先一步，也拉开了这一带开发的序幕，而840亩土地（原420厂）被华润收入囊中，阳光100虽然一直没有公开露面，但是4000亩的土地协议和阳光100在成都招兵买马的动作，也注定阳光100要在这一带出现。
所以，城东已出现成龙路、十陵洪河片区、东方新城板块、东二环外板块和沙河板块等多点联动的局面。
（二）“东调”工程的前景展望
东调加快楼市提速
随着城东城市功能的转变，大大加速了该片区的开发力度。
2005年土地市场公开拍卖挂牌成交的土地为3840亩，其中城东土地就达1554亩，巨大的土地成交量暗示城东来年楼市的强劲。
预计2006年城东住宅供应将保持2005年的发展势头，月均供应面积保持在15~20万平方米之间，供应总量将达到200万平方米左右。
片区热点：
二环路沿线、洪河—三圣
随着工业结构的调整，二环路沿线存量土地供应将是2006年城东的焦点话题。
从规划来看，在未来的三年内，东调后的老城东将有近8000亩二类住宅用地面市，与此同时，东郊1.7万亩工业用地中将有60％在今后的几年内转变为居住生活、物流配送、科技产业、旅游休闲等功能的综合性用地。
目前，老城东几块即将面世的优质土地已经引起了不少品牌开发商的密切关注：
沙板桥路川药厂、抗研所的一宗占地面积183亩地块即将进入转让程序；
钢管厂近3000亩土地也进入了土地储备中心。
此外，老城东二环路周边的宏明电子厂、川棉厂都将推出百亩以上的土地，这些二环路边上的土地都将成为房地产开发企业争夺的焦点。
城东楼市转战二环
城东楼市是今年热点。
随着城东工业结构紧锣密鼓的调整，工业厂区的纷纷外迁，业界眼球一下子都被扯到了城东二环路沿线——一个曾经风光无限的区域。
除了刃具厂住宅与商业综合项目将于下半年亮相外，借助100余亩的国光项目，“首创”在年内将推出一个超过28万平方米的综合性大盘，其中包括花园洋房、高层电梯公寓和综合商业。
去年的“东地王”420厂800亩项目华润方面也计划在今年下半年亮相；
中国电子信息产业集团公司目前在北京、深圳、武汉、南京等城市均有开发，而旗下的成都中泽置业公司也已首次进驻成都并在二环路东二段60余亩的地块上一展身手，其案名——颐和家园已经对外公开；
成都虹波实业股份有限公司上月已由东郊原厂整体搬迁至龙泉驿区成都经济技术开发区，虹波实业不足百亩的地块也将于近期开发……据不完全统计，在城东二环路沿线工业结构调整产生的地块上，年内亮相的楼盘开发规模将接近百万平方米。
从新楼盘分布来看，北到刃具厂，南至420厂项目，市区内城东的开发将集中在二环路城东北方向，同时刃具厂、国光电气、中泽颐和家园等楼盘所构成的区域又是其中的热点。
优美的沙河沿线公园和二环路便利的交通注定了环境和交通是该区域楼盘的最大卖点。
从多家开发商处获悉，该区域不少楼盘的定价预计在每平方米4000～4500元上下，而且建筑形态几乎都以高层和超高层为主。
城东的房地产开发呈现出跳跃式发展趋势，如今成效卓越的城东工业结构调整，无疑给城东楼市注入了新鲜的血液。
在完成成龙路、三圣乡、洪河、东湖、建设路等片区开发之后，城东楼市重心反而从城外向市区二环路沿线范围转移。
（三）城东区域综合概况
1、城东状况
（1）成都市“向东发展”规划概况
成都市向东发展规划区范围一共226平方公里，其中外环路以内是76平方公里，外环路以外是150平方公里，范围是西至沙河成仁公路，南至三环路成龙路南侧控制界，东至龙泉驿东侧成环路，北至成南高速公路。
规划
面积76平方公里，
规划人口73.5万人
定位
以生活居住、休闲旅游、教育科研等功能为主的生态型城市新区
分区
总体结构包括一个副中心、一个片区中心、六个片区、十五个居住区，五纵五横的干道系统
核心
核心区规划面积1.38平方公里，是集办公、综合性商业服务、大型金融设施等为一体的综合性服务中心
环境
占总用地３３．１％的绿地，成为成都绿地最为集中的区域。
最高指标的生态，３６％的绿地覆盖率
配套
３座污水处理厂、两座２２０ＫＶ的变电站、１２座天然气配气站、１２个电信交换局规划也已布局城东
（2）政策倾斜，商家看好城东市场
成都市政府向东、向南发展规划，为城东楼市发展提供了强劲的动力，自城东第一个大型中高档楼盘“万科城市花园”面世以来，城东房地产市场出现了百花齐放的大好局面。
“万科•魅力之城”、“蓝谷地”、“上行东方”等一大批中高品质楼盘相继推出，临河住宅均价已在5000元/㎡以上。
华润置地在东湖片区的开发将城东房地产市场提升到了另一个高度，巨大的商机也让各路商家趋之若骛，城东市场蕴含商机不言而喻。
同时，城东房市的新定位提升了区域居住人群整体素质、消费意识及消费能力。
（3）东部新城：
“四位一体”倡导多元生活
通过国际招标设计，承载成都人居住理想的东部新城，是在几乎没有被开发的土地上构筑的梦想新城，是集人居新城、旅游新城、生活新城和生态新城为一体的新型城市。
东部新城将建成以生活居住、旅游休闲、教育科研等功能为主，具有历史、人文特色的生态型新城区。
在总76平方公里的区域范围里，包括锦江区沙河以东区域和三圣乡、成华区东部的十陵镇、龙泉驿区的洪和乡等区域，规划人口70—90万人，包括一个副中心、一个片区中心、六个功能片区、十五个居住区、五纵五横的干道系统。
新城促进了城东三大行政区的城市营造，提升了人居品位，倡导了新的生活理念。
三圣、洪河居住区和十陵景区是构成东部新城的主体。
三圣、洪河片区占地面积约8平方公里，历史与现实有机结合，重点以居住为主，突出恬静的居住、活跃的商业特色，实现商业、绿网、住宅、村庄所构织的多元网络城市。
而占地面积10平方公里十陵景区，以生态绿地、景观园林和湖泊水系为主，划分“明十陵保护游览区”、商业服务管理区、度假娱乐为核心，依托“明十王陵”，突出水景主题，“生态”与“文态”有机结合。
东部新区地形以浅丘、台地为主，这种特殊的地形地貌可为成都市民带来更富个性的居所和不同于“平原生活”的另一种生活方式。
而该区整个绿地系统将由生态绿地及城市绿地构成，达到总规划面积36.1%，人均绿地面积为30.5平方米，生态指标全城最优。
（4）开启城东副中心城市蓝图
随着锦江区行政办公区的东移，在三环路外的成龙路沿线将逐步形成城东副中心，形成面积1.38平方公里的东部新区核心区。
这里将改头换面变成集办公、综合性商业服务、大型金融设施等为一体的综合性服务中心；
同时在十陵公园的西侧将建设一个片区中心；
然后，逐步建设好保和综合发展区、沙河堡发展片区、十陵旅游配套片区、十陵城市公园、洪河片区和三圣乡片区等六个功能片区。
城东副中心实际上也是新城起步区，城市东进的前沿。
四川师范大学、锦江森林体育公园、锦江区政府办公区、石胜湖公园（幸福梅林）、花卉展览中心等设施，与片区西侧巨型“绿肺”东三环路边近5000亩的绿化休闲公园，以及入围“2005年舍斯河流节”国际舍斯河流奖的决赛名单的沙河风光带，北侧的北郊风景区、熊猫基地、北湖景区等为邻。
这些点面结合的景观、文卫等城市公建配套，共同构建最佳人文居住社区的框架，也是城东魅力独具的根源！
（5）打破“瓶颈”东边再添出城通道
根据成都市最新规划，东大街东延线建设项目已于2006年2月启动，并且在2006年12月底建成并形成通车能力。
该道路正好从项目旁边经过，极大程度上弥补了本案在市政交通方面的缺憾。
东大街东延线起于二环路，连接驿都大道，全长2482米，建成后道路为双向6车道，路宽40米。
两侧各有20米宽的绿化带，道路及两侧绿化用地约156亩，形成景观快速通道。
拆迁工作已于今年6月底全面完成，12月底道路建成并形成通车能力。
该项目的实施，将彻底打破攀成钢与沙河堡片区道路交通“瓶颈”，加快低洼棚户区的改造，改善城东的居住环境，畅通东大街与老成渝路的连接，推进项目区域的建设。
东部新区的建设速度也将随之加快。
城东的房地产开发长期以来受到交通的困扰，像缠着的锁链。
从城东进城区市中心，人们选择最多的是走成龙路，经龙舟路。
由于东大街东延线未建，老成渝路也绕道龙舟路。
而蜀都大道的东延线则是全封闭的高速路，三环路外的地方只能望路兴叹。
这也是城东房地产开发能在成龙路最先火爆起来的根本原因。
东大街东延线打通，将砸碎困扰城东的交通锁链，唤醒城东大片沉睡的土地，项目区域居住价值将进一步提升。
东大街东延线的打通，将使东大街快速形成一条商业走廊，城市的商气将逐渐向东往外延伸。
小结：
从整个区域环境来看，城东作为城市副中心，整个配套将逐渐完善，并且将成为成都生态环境最好的区域；
总体来看城东将成为最适合居住的区域，或者更适合中产人群居住。
2、城东房地产市场概述
随着政府向东发展的规划出台，沙河改造完工，东调工程启动，城东副中心建设，城东成为房产开发最为火热的区域。
众多品牌开发商入住，带动整个区域品质的提升，成为成都开发量最大的区域。
（1）城东的发展趋势
城东房地产市场近两年发展得非常迅速，2003年时城东的住宅才刚发展到二环附近，那时的代表楼盘是东方明珠，当时价格仅为三千元左右。
通过2003年城东土地大放量，2004年的城东市场已经非常活跃，2004年东方明珠四期价格达到了3700元/㎡，同时，城东南方向有翡翠城、万科城市花园、康郡、卓锦城等众多占地数百亩甚至上千亩的大项目在二环以外区域悉数亮相登场，由于众多品牌开发商在此区域展开竞争，城东区域的房地产品质立即大幅提升，随之带来的是市场对此区域的认同与追捧，城东区域的房地产价格也一路飚升，目前三环外的卓锦城价格已经接近4300元/㎡。
城东区域未来房地产的发展将十分迅猛，在未来两三年，城东也会形成目前城南与城西的房地产发展态势：
楼盘品质高、规模大、可供应土地越来越少。
届时，城东的价格也会提升到更高层次。
由于品牌开发商的影响以及土地价格的上涨，城东区域楼盘的价格仍会大幅度上涨，那时城东已经缺乏对应中层次人群的住宅，龙泉的房地产则可顺应此需求，将本区域在品质上与城东联为一体，在价格上对应主流人群，放大自己的辐射力度，因此找到自己的区域住宅发展机会。
并且，伴随着三圣乡区域的快速发展，尤其是短期休闲度假产业的快速发展，部分开发商开始看好区域的发展，城东房产发展开始向三圣乡区域发展，如华都在此取得的城东地元（美林湾），该项目预计规划为电梯公寓，将于卓锦城等项目形成一条线。
（2）项目区域在售楼盘情况分析
1）价格分析
相比以往东边房价便宜的状况，现在也是“今非昔比”——就目前在售的几个项目来看，销售均价在3700—4200元/㎡之间。
2）开发规模及销售状况
从目前在售项目的开发情况来看，总开发面积超过100万平方米，而目前大多销售状况较好，如千居朝阳等。
3）建筑形态及档次
区域现有的项目都是以电梯公寓为主的中档和中高档住宅。
其大多数项目都具规模，在产品的品质上也逐渐提高。
4）户型：
整个区域楼盘户型区间主要在为80——130㎡的居家户型为主，销售情况也较好。
开发规模及品质将不断得到提升；
房地产的整体价位将有所提升；
中小户型在一段时期内仍将成为市场主流；
城东房地产销售仍将持续火爆；
（1）
城东主要楼盘开发基本状况
项目名称
建筑形态
建筑结构
价格（元/M2）
销售率
占地面积（亩）
建筑面积（m2）
开发商
花郡
2幢18层
框剪
均4100
排号
108
28万
成都花万里置业
比华利国际
高层
框架
待定
咨询期
188
44万
成都南欣房产
晶兰半岛
4700
85%
80
28
龙湖地产
千居朝阳
一期18
3850
80%
100
总27万
朝阳房产
正成沙河明珠
18层
一期均价3850
一期售完二期8月销售
34
9万
正成地产
青年云上
均价4100
50%
24
6.1万
青年房产
翡翠城2期
多层+
电梯
多层5000
电梯4400
70%
1200（2期120亩）
18万（2期）
华润置地
康郡
电梯+
别墅
电梯3700
1期电梯售完
200
21万
东方名园房产
卓锦城
3600
95%
969
100万
盛吉力房产
蓝谷地
3700
90%
306
50万
融创集团
万科魅力之城
多层
多层4200
电梯3750
60%
666
70万
万科房产
上东阳光
3000
630
60万
宏信/达义房产
领域
多层+电梯
框架+砖混
3900
65%
87
14万
加贝置业
大观城市花园
多层2900
电梯3200
52
7.8万
成都经典房产
千和•意境
砖混
2850
45
6万
成都千和物业
1）开发规模及档次
整个城东二环路以外区域成为大盘最集中的区域，在选取的主要楼盘中，我们看到，100亩以上楼盘较多，并且多为品牌开发商，在档次上也以中高品质为主，在体现项目品质的同时，也体现出项目的性价比。
2）价格
整个区域楼盘价格与品质相关密切，地段对价格影响并不大，规模大、品质高成为城东房产开发的方向，价格也均超过了4000元/㎡，而几个规模较小、品质相对较低的楼盘价格则在4000元/㎡以内。
3）户型
在户型设计上，经济适用的户型占有较大比例（经济型的三房、两房），但随着区域的日益改善，以及城东项目品质日益提升，开发商以更为注重居住的舒适性，舒适性的三房和两房的比例也不断提升；
但舒适性的四房比例还较低。
4）建筑形态
小高层电梯公寓成为主要建筑形态，占据了市场绝对份额，特别像千居朝阳、蓝谷地都是电梯为主的社区；
离市区相对较远的楼盘多层依然占有一定比例，如领域、上东阳光，同时多层基本以较低的5+1洋房为主，因此多层的销售价格也相对较高。
5）销售周期
由于区域楼盘售价相对较低，更为适合中等收入人群的需求，这也使得各类楼盘销售较好，如晶蓝半岛，开盘便已基本售罄，以及正成沙河明珠等。
区域多以品牌开发商为主，开发规模大，并且资金实力比较充足，同时开发经验都比较丰富，在开发的品质上比较高，配套也比较完善，土地成本和建筑成本均较高，因此楼盘推出价格较高，但销售状况仍比较良好；
同时中大户型成为市场的热点。
城东房地产市场点评
总的来看，在万科进入城东的第一天开始，城东就受到业界和投资者的密切关注，同时也注定城东楼市必将迎来它的历史机会。
2005年以来，城东楼市的力量终于爆发。
在新政之下，城东楼市逆势而上，创下不俗的销售业绩，晶蓝半岛开盘到现在已经所剩无几，大观城市花园也同样受到购房者的追捧。
目前城东的房产开发主要聚集在新成仁路、九眼桥、成龙路、娇子立交、大观立交、成渝立交等。
万科•魅力之城、蓝谷地、领域、大观城市花园、上东阳光、卓锦城等各具特色的品质大盘汇集在东三环片区，极大地提升了城东的居住品质，形成城市居住向东的发展趋势。
为便于分析，我们依据成都市城市规划并结合城东的市场现状，将城东三环内划分为五大片区，如下图：
城东新规划给四大居住片区带来利好：
城东楼盘全面飘红，写下了成都楼市的销售神话，这一切得益于城东新规划的出台。
将出现的沙河沿线的园林景观、绿色长廊、主题公园、中心绿地共同构筑了良好的居住环境：
合理的功能分区，便捷的交通，使城东成为一个整体水平较高的区域，满足旧城改造后人们的购房需求，因此普遍取得了不俗的销售业绩。
八里居住区：
城东最早出现的大型商品房小区，占地规模达1000多亩，小区成熟度高，交通极其方便。
东方明珠花园、香木林、晨光春华、锦都馨园等楼盘都出现了新的格局。
随着八里小区可供开发的土地日渐稀少，现阶段开发的楼盘档次将有所提高，而且更注重在环境和户型上下功夫。
望江河居新区：
城东崛起最迅速的区域，地理位置优越，目前城东高档住宅最集中的地方。
从合江亭顺水而下，到九眼桥，到望江公园，再到东湖总共6公里长的河带上，分布了大大小小二十几个楼盘，包括独幢别墅、联排别墅、复式别墅、电梯公寓、小高层等多种形态，一个顺江而下的高尚新区已初现规模。
南府锦、河滨印象、国信公寓、望江嘉苑、朝阳名宅，无不利用独特的河居地段优势、深厚的文化氛围以及逐渐显现出来的旅游休闲经济优势，取得了良好的销售业绩。
沙河居住区：
正在兴起的生态居住区，书香、水景、人文气息浓厚，沙河中游四大景点：
“三洞古桥”“科技秀苑”“麻石烟云”“沙河客家”都云集在此。
同时沙河拆迁带来的急于在原本生活半径中置业的人流，注定了沙河沿线城东段楼盘的规模、档次都不同于城东其它地域，它将延伸出城东片区中高端市场的繁华。
富临沙河新城以沙河边仅有的电梯公寓形态受到市场的热销，华成河畔华苑、银河商业广场、香江花园、远大集团等多家有实力的公司进驻这一区域，标志着一个崭新的中高档生态区正在形成。
新成仁路居住区：
借交通优势和周边良好的配套，成为城东的一匹黑马。
在成都火爆一时的万科城市花园，以强烈的现代社区气息改变了人们对城东的看法———城东不再是低端市场的代名词。
春天校园格调广场、顺通房产、青年房产的跟进，龙舟路一带的中高档楼盘云集。
二环路外的成龙花园、新港湾、金茂苑等，均在开盘后就被热销所包围。
正在规划设计的成都市重点工程———文化教育园地都充分体现了生活大环境的成熟性。
房价相对适中，也给消费者买房蕴藏了较大的投资空间。
从图中板块划分的区域来看，新成仁板块受到“新城东板块”中诸如“万科”项目的带动，该板块将成为最具规模的板块，住宅开发将呈现“规模+品牌”的格局。
目前在该板块区域中，正在开发或即将面市的项目将和本案一起形成大
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