整理全椒奥康商业步行街招商营销说辞最终稿Word文档格式.docx
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奥康集团创始于1988年，经过21年的发展，现已成为中国最大的民营制鞋企业之一，是北京2008年奥运会皮具产品供应商和北京2008年残奥会皮具产品独家供商。
公司以制鞋为主业，并涉足商业地产、生物制品等领域。
综合实力列民营企业500强。
据国家统计局公布的信息，公司连续四年蝉联中国皮鞋制造行业效益十佳企业第一名。
公司现有员工2万多人，拥有奥康、康龙、美丽佳人、红火鸟、万利威德五大鞋业品牌。
在全国设立了30多个省级公司、3000多家连锁专卖店、800多处店中店。
同时，在浙江温州、广东东莞及意大利米兰设立三个鞋样研发中心，每年开发数千个鞋样新款，引领鞋业发展的时尚潮流，确保奥康品牌走在同行业的前列。
公司在同行业中率先通过了ISO9001国际质量体系认证和ISO14001环保管理体系认证，并成为全国首批工业旅游示范点，荣获全国五一劳动奖状、全国用户满意企业、全国模范职工之家、社会公益示范工程等。
主导产品“奥康”牌皮鞋陆续获中国真皮领先鞋王、中国名牌产品、中国驰名商标、首批“全国重点保护品牌”等称号，并成为中国皮鞋行业唯一的标志性品牌。
公司实施多元化投资。
先后在重庆市璧山县投资10亿元、征地2600亩、建设中国西部地区最大的西部鞋都；
在四川成都建立康华生物制品公司，在湖北黄冈（2004年11月，2006年开业，占地76亩）、安徽全椒和山东阳谷（占地面积60亩，预计到2009年10月开街营业）建设高档商业步行街，在温州永嘉联合其它9家重点企业成立了瑞丰小额贷款有限公司，开始了品牌经营向资本经营的跨越，这些举措都取得了较好的经济效益和社会效益。
公司在全国各地构建强大的营销网络基础由，与国际鞋业品牌建立友好合作关系，先后在美国、印度、香港、意大利等设立5个海外机构，产品出口到70多个国家和地区。
公司热心公益事业，累计向社会捐资1亿多元。
经过中国国务院和民政部的批准，集团董事长兼总裁王振滔先生成立了中国民营企业家中的第一个个人非公募慈善基金会——王振滔慈善基金会。
面对全球经济一体化的快速发展，公司坚持“百年奥康，全球品牌”的企业愿景，肩负“为人类进步而服务”的企业使命，秉承“诚信、创新、人本、和谐”的企业核心价值观，为社会的发展与繁荣做出新贡献。
王振滔个人简介
王振滔，男，1965年出生，现任奥康集团有限公司董事长兼总裁。
1988年，他以3万元起家，将一家家庭作坊发展成为中国最大的民营制鞋企业，企业主导品牌“奥康皮鞋”成为中国皮鞋行业的惟一标志性品牌。
由于经营有方、业绩突出，王振滔当选为第15届“中国十大杰出青年”，在中国民营企业家中第一批荣获“全国五一劳动奖章”，并荣获“中国民营工业企业行业领袖”、“中国十大魅力英才”、“中国十大杰出CEO”、“中国民营经济十大风云人物”、“中国慈善特别贡献奖”等多项殊荣。
并受到胡锦涛、江泽民、温家宝等党和国家领导人的亲切接见。
王振滔十分关心慈善事业，累计向社会捐款1.05亿元，位居中国慈善榜第13位，有“中华慈善大使”的美誉。
同时，经过中国国务院和民政部的批准，他还成立了中国民营企业家中的第一个个人非公募慈善基金会——王振滔慈善基金会。
他说：
“人的一生中，花钱和赚钱同样重要，做企业要赚钱，而成立慈善基金会是为了花钱。
只有把钱花到该花的地方，人生才有意义！
”
王振滔慈善基金会简介
王振滔慈善基金会是由著名民营企业家、奥康集团董事长兼总裁王振滔先生出资2000万元人民币作为注册资金，经中国国务院和民政部批准成立的中国第一个以民营企业家名字命名的个人非公募慈善基金会。
王振滔慈善基金会于2007年4月6日在北京人民大会堂正式宣告启动，并以宣传慈善事业、向社会贫困群体提供帮助、对慈善事业做出贡献的人才进行奖励为宗旨。
该基金会在资助贫困大学生的运作上采用全新的理念：
受资助大学生要在工作后资助一名贫困学生，让基金变成“种子基金”，使资助大学生的数量呈几何数量增长。
由此，按该基金会今年资助1000名贫困大学生的计划，受助大学生的数量将逐年翻番，预计从2011年起每年受助者超过1万名。
该基金会的最终目的，是要传播一种爱心理念，通过爱心接力活动，让更多的社会大众感受到社会的温暖，并积极参与到公益活动中来。
公益事业是人类的责任，也是道德上的善举，是社会文明进步的象征。
在国家民政部的指导下，王振滔慈善基金会将进一步拓宽思路，创新机制，安全、稳妥、有效的做好基金保值、增值工作，积极开展公益活动，为建设和谐社会做出贡献。
六、后期经营由哪家公司管理？
将组建专业商管公司统一管理
七、项目定位及分析
本项目在合、宁都市圈背景下，以全、滁一体化商业市场为定位基础，以全椒城市方展为方向，以全椒奥康商业步行街永续经营为目标，导入温商成功经营模式与经营理念，使其成为集购物、商住、娱乐、休闲、观光于一体的大滁城南区一站式地标商业综合体。
八、本项目的功能定位？
一城、（双核）、四广场、十六大主题街区，全力打造大滁城南区一站式地标商业综合体，立足滁州，辐射皖东乃至周边省市。
“一城”：
传统商业街区符合城市综合体概念
全椒奥康商业步行街
“双核”：
1、全客群百货定位，街区式布局；
2、打造全椒乃至滁州最大的娱乐摩尔
“四广场”：
莲花池文化广场、儒林广场、椒陵广场、敏轩广场
（广场功能定位：
休闲、娱乐、旅游、观光，规划有市民活动广场、文艺表演、商家促销活动、滁城历史文化长廊等）
“十六大主题街区”：
“国际名品街”、“都市名流街”、“时尚名品街”、“都市生活街”、“宝贝欢乐谷”、“皖东风情街”、“青春时尚淘宝街”、“3C数码家电广场”、“国际家居广场”、“椒城美食长廊”、“皖东风情文化长廊”、“国际商务休闲中心”、“椒城创业基地”、“健身会所”、“国际影视文化中心”、“都市生活馆”
九、项目的市场形象定位？
项目是滁州乃至皖东地区城市商业标杆，是大滁城对外的一个重要城市客厅，展示大滁城南区商业中心商旅文化、城市形象的名片。
十、项目档次定位？
本项目定位贴近市场，符合大众消费需求，既有品牌是省内一线乃至国际一线的品牌百货、餐饮、休闲、娱乐。
十一、项目的经营主题有哪些？
经营主题以购物、休闲、娱乐业为主，包括：
国际大卖场、品牌百货系列、3C数码家电、国际家居、淘宝城、国内外知名的品牌连锁餐馆、主题餐厅、特色餐饮、咖啡厅、KTV、茶楼、酒吧、音乐吧、电玩城、网吧、书城、国际影城为主。
十二、项目的主要卖点是什么？
（1）核心地段：
南京后花园、宁、合大都市圈、大滁城南区城市核心地段，加速城市商业升级换代
（2）地标建筑：
城市地标建筑，成就城市高度，50年不落后
（3）标杆定位：
融商业活动、城市休闲、旅游观光、历史文化为一体城市地标综合体
（4）产品组合：
一城、双核、四广场、十六大街区
（5）实力品牌：
奥康，商业地产专业运营商，“一条街繁荣一座城”
（6）运营方式：
部分物业自留，商场管理模式，共享商业运营成果
（7）商业联盟：
奥康商业街整合品牌联盟（奥康、七匹狼、耐克、百丽等）……
（8）合作伙伴：
澳大利亚高臣建筑设计事务所，国际知名商业运管及酒店物业管理公司
（9）项目荣誉：
安徽861重点工程“首届安徽省房地产行业十大重点推广品牌”“中国城市标志性楼盘”、“中国最具投资潜力楼盘”
十三、全椒商业的发展现状？
（详见附件）
1、全椒商业概况
（1）全椒整体商业随城市发展发展向南发展。
最老旧城区商业已经衰退，目前新华路、新华东路、凤凰花园街、襄水西路、健康路、儒林路构成了全椒县商业核心区域。
新城区主要以社区配套为主。
（2）全椒核心商业的主核是苏果社区店，没有百货中心。
老百货商场已拆迁改造，嘉年华商场为低档服饰卖场。
作为急需升级换代的城市核心商业缺少时尚购物主力店。
（3）全椒商业整体可以五个字概括：
老、低、杂、小、分
“老”——商业形态以传统街区形式为主，商圈以苏果超市为商业核心点；
“低”——商业形象、档次较低，（苏果超市为老车库用房）；
“杂”——商业街区属自然形成，未经过统一规划，经营品项杂乱；
“小”——商业总量小，多为满足基本生活需求商业为主；
“分”——全椒时尚中高端消费外流严重；
商圈亟需升级换代，以顺应新时期城市核心商业的潮流，满足大多数城市居民时尚消费需求。
十四、项目商业规划规划
1.项目有哪些商业经营业种类的？
（各街区内业态定位、规划面积及拟定招商品牌详见下表：
）
序号
楼层
街区
业态
面积（㎡）
业种及品牌
单店面积（㎡）
备注
1
负1F
都市生活馆
国际大卖场
12480
沃尔玛、大润发、华润苏果
2
1F
国际名品街
国际名品
1678
4388
报喜鸟、雅戈尔、哥弟、only、艾格
80~150
含吴敬梓路二层沿街
3
国际名品旗舰店
2710
80~200
4
都市名流街
品牌男装（正装）
538
4248
柒牌、劲霸、爱登堡、太子龙、杉杉、九牧王、帝牌、红豆
50~100
5
品牌男装（休闲装）
507
富贵鸟、利郎、衫衫、七匹狼、与狼共舞、百斯顿、海澜之家
6
品牌箱包/鞋
925
奥康、意尔康、蜘蛛王、万里马、华伦天奴、米奇、
7
名品奥特莱斯
695
男装、女装、运动、休闲品牌折扣店
20~40
8
国际品牌运动鞋服
533
阿迪、耐克、彪马、匡威、茵宝、锐步
9
国内品牌运动鞋服
632
李宁、安踏、匹克、361度、美克、捷路、特步、贵人鸟
10
品牌西式连锁餐饮
（5）阐述划分评价单元的原则、分析过程等。
418
3）应用污染物排放标准时，依据项目所属行业、环境功能区、排放的污染物种类和环境影响评价文件的批准时间确定采用何种标准。
综合性排放标准与行业性排放标准不交叉执行，即：
有行业排放标准的执行行业排放标准，没有行业排放标准的执行综合排放标准。
肯德基、麦当劳、德克士、多美丽
『正确答案』A418
11
时尚名品街
3）迁移。
品牌珠宝饰品
350
5777
老凤祥、上海老庙、周大生、周大福、金伯利、梦工厂、颐和珠宝
（一）环境影响评价的概念50~100
（三）安全预评价程序12
（2）建设项目周围环境的现状。
品牌化妆品
425
玉兰油、美宝莲、欧莱雅、ZA、百草堂、诗碧化妆品
20~50
13
品牌少女系列
1515
朵以、阿依莲、E库典雅、浪漫宣言、浪漫一身、卡佛连、月亮街
14
品牌淑女系列
835
欧点、衣索、艾克儿、简、淑女屋、马天奴、诗凡诗、雪歌、雪凡妮
15
品牌内衣系列
200
古今、好波、欧迪芬、顶呱呱、曼妮芬、婷美、美思、水中花
30~50
16
品牌时尚女装系列
768
欧时力、跳跳鱼、法尔莎、古川琦、爱特爱、况珈儿、曼娅奴
17
品牌中餐连锁餐饮
644
永和豆浆、有意思、台北小站、集集小镇
一通二
18
婚庆广场
420
巴黎春天、微微新娘、纽约纽约、侬侬魅力、龙摄影
19
美容SPA
620
柔婷美容美体馆、圣梦专业美容中心
300
20
都市生活
生活街区
550
银行、药店、花店、蛋糕店、名烟名酒
21
宝贝欢乐谷
品牌儿童鞋服
415
815
ABC、奥特曼、巴拉巴拉、叮当猫
22
品牌母婴系列
400
贝因美、贝亲、好孩子、哇喔哇喔、爱婴之屋、美奇宝母婴店
30~100
23
皖东风情街
品牌青春休闲系列
675
1120
邦威、森马、生活秀、真维斯
24
品牌休闲水吧
445
不二家、避风塘、七杯茶
25
2F
青春时尚
淘宝街
时尚男装
800
4390
时尚、潮流、前卫男装
15~20
（物联价美）
26
时尚女装
1846
时尚、潮流、前卫女装
27
时尚百货
537
饰品、礼品、化妆品
28
时尚休闲服饰
657
时尚、潮流、前卫休闲装
29
儿童时尚鞋服玩具
玩具、童装、母婴用品
30
3C数码家电广场
数码通讯
664
4364
手机、电脑、数码
31
品牌连锁家电
3700
国美、五星、苏宁
含一层大厅
32
国际家居
广场
国际家居广场
2390
灯饰、家纺、家俱
33
3F
椒城美食
长廊
美食城
1923
3683
玉米人、天一角、家家旺
34
咖啡茶座
1760
上岛咖啡、一茶一坐、去茶去、两岸咖啡
500~800
35
皖东风情
文化长廊
就业培训中心
700
5014
电脑培训、技师培训、就业中心
300~700
36
儿童艺术培训
500
舞蹈培训、乐器培训、书画培训
200~500
37
早教中心
310
儿童护理、儿童智力开发
100~310
38
皖东风情文化长廊
1240
吴敬梓展览馆、椒陵历史文化展览馆、莲花池历史文化展览馆
300~1240
39
书城
950
新华书店、博库
40
都市网络会所
网吧、碟吧、斯诺克
300~657
41
电玩城
神采飞扬、动漫天地
42
国际商务
休闲中心
国际休闲娱乐中心
5100
足浴、桑拿、按摩、KTV、酒吧
含4层，一站式
43
4F
椒城创业
基地
椒城创业基地
2676
大学生创业基地、再就业广场
44
5F
健身会所
1527
金斯堡、倍力、瑜伽
45
国际影视文化中心
国际影城
大地影院、中影院线、金逸影院
46
合计
61232
以上业态定位的配置性原则为：
客流最大限度的规划引导互动利用，商铺最大限度的价值提升。
布局释义：
在充分考虑项目的商业定位，以最大限度的推动商铺的商业价值并结合实际销售需要为原则，进行了以上的业态配置。
原由：
1、沿外街（新华街、吴敬梓路）一层定位为国际名品专卖旗舰店和西式快餐，有助于项目档次的提升和吸引客流；
2、休闲及女性消费往往是城市消费主流，内街定位品牌休闲服装、品牌女装、时尚女子百货，可将城市主流消费群体向内引伸，之后分流至各街区；
3、3C数码家电广场为目的性消费的行业，有助于项目客流的向二层拉动。
4、餐饮（咖啡茶座及美食城）为目的性和随意性消费共存的行业，沿街三层定位此业态有助于项目商业垂直分布与客流的垂直拉动；
5、国际影院、电玩城、量贩KTV均为集客行业，有助于项目业态丰富与完善及每个区域客流达到均衡；
6、儿童城、运动街区、绅士街区作为全椒城市消费空白点与项目的新型亮点，不仅能完善项目业态设置，更将推动项目所在商圈功能的丰富与完善；
8、六大首席（首席一站式、特色美食街、量贩KTV、国际大卖场、时尚全客群百货[街区式分布]、淘宝城）成就不可复制性椒城商业航母。
十五、买了商铺能够自主随便做其他类别的经营吗？
不能，因为整体的项目是统一规划、统一招商、统一经营、统一管理、统一策划推广的。
十六、项目分为几个部分？
共有几层，每层面积约多少？
共多少间店面？
（建筑分区重新规划）
项目按建筑分区分为4个区，分为A、B、E、F区。
其中：
A区共有三层，约间店面；
B区共有六层，约间店面；
E区共有二层，约间店面；
F区共有三层，约间店面；
十七、项目建筑形式、风格，物业类别？
全椒奥康商业步行街由澳大利亚高臣建筑设计事务所亲自主笔，设计独具匠心，本着“五十年不落后”的设计理念，通过现代化得商业模式运作，成功打造“城市客厅”、“商业地标”，成为安徽省商业步行街的经典之作。
设计师从城市设计的角度出发，将商业活动、城市休闲、旅游观光、历史文化四者相互融合，运用先进的商业规划理念，结合全椒县历史、人文、社会及当地的自然条件，设计出具有时代特征、体现地方文化特色的商业中心，打造全椒品牌商业街，使之与城市形象协调，长期促进城市和经济发展。
十八、竞争项目（详见附表）
项目销售
十九、商铺的具体情况简单介绍？
A、店铺面积：
B、柱网距：
采用8×
6米，跨度大，有效地增加了店铺的使用价值；
C、层高：
一层4.2米，二、三层3.9米。
D、面宽、进深：
具体位置不同，面宽、进深不同。
面宽一般在3.5—4米，进深在6—24米之间。
二十、项目的停车位有多少个？
383多个车位可供使用
二十一、返租后商家经营权如何界定？
（待定）
二十二、市场后期的经营有何保障？
公司预计投入万元作为市场后期的培育基金；
由“奥康商业经营管理公司”进行统一规划、统一经营、统一管理，采用先进的管理理念，科学的管理模式，为市场后期良好经营提供有力保障；
二十三、项目几时开始接受租赁登记？
我们现在开始接收意向客户的登记。
二十四、商铺内是否设置了厕所、厨房、空调机位等设施？
大部分商铺均设有卫生间、空调机位机位等设施。
商铺内未设厨房，步行街内禁止在商铺内煮饭。
若你购买或租赁商铺用来做餐饮的，需进行设计，并通过相关部门的审核后方可设置。
二十五、商铺内有电话线、网线预留吗？
二十六、项目招商情况：
二十六、商家的进场时间？
约2010年8月底。
二十七、项目的统一开业时间？
预计2010年10月1日
租赁相关问题
二十八、商铺的租金多少？
根据每个店铺的地理位置不同，客户经营的品牌档次、所需面积不同，租金价格也不一样，在元/㎡至元/㎡之间
二十九、商铺几时交付？
几时开业？
预计项目于2010年8月交房，在十一黄金周之前开业。
三十、商铺租金是按照什么面积核算？
按套内面积计算（暂定）
三十一、水电费按什么标准收取？
按水电部门公布的收费标准收取
三十二、物业管理费按什么标准收取？
三十三、停车场是否收费，费用如何收取？
三十四、优惠措施？
三十五、租赁押金？
三十六、租赁期限？
（待定）
三十七、经营户租赁的店铺是否会被销售？
经营户与开发商签定租赁合同，如果有投资客要购买该商铺，开发商会将该信息通知经营户，并首先满足经营户的购买要求，如经营户不购买则将销售给投资客，但开发商将保证商户在合同期限内的正常经营。
三十八、概念名称“一站式”、“全客群”、“24小时”、“城市核心商业标杆”、“城市综合体”
1、一站式：
所谓的“一站式”就是只要客户有需求，一旦进入奥康商业步行街，所有想要的都可以购买到，没有必要再找第二家。
2、全客群：
作为综合性商业全方位满足不同年龄段不同阶层消费人群需求。
3、24小时：
作为商业综合体全天候发挥商业购物、休闲、娱乐功能。
4、城市核心商业标杆：
（1）“核心”——在全椒城市南北中轴与东西轴线吴敬梓路交汇之处，城市最为繁华商业街新华路龙头位置。
（2）“标杆”——项目商业空间、商业品牌、商业管理都是超越城市现有商业的档次的。
（3）城市综合体：
城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”。
城市综合体的概念
所谓“城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。
也有人称为“豪布斯卡”英文表述为“ＨＯＰＳＣＡ”，是一个集酒店、办公楼、生态公园、购物、会所、高尚住宅于一体的城市综合体。
ＨＯＰＳＣＡ正是上述六大业态HOTEL+OFFICE+PARK+SHOPPINGMALL+CLUB+APARTMENT英文单词的第一个字母的概括缩写。
大型城市综合体适合经济发达的大都会和经济发达城市，在功能选择上要根据城市经济特点有所侧重。
城市综合体的四大典型特征
特征一：
超大空间尺度
城市综合体是与城市规模相匹配，与现代化城市干道相联系的，因此室外空间尺度巨
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