物业管理综合能力02版Word格式.docx
《物业管理综合能力02版Word格式.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《物业管理综合能力02版Word格式.docx（60页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
供给函数、供给表、供给曲线表明一般商品的供给量是随着商品价格的变化而同方向变化。
土地的供给就长期而言也是固定的，因此，土地的供给曲线与表示数量的横坐标是垂直的。
在工资率提高到一定程度以后，闲暇对于劳动供给者来说可能价值更大，继续提高工资可能不仅不会使劳动者增加劳动供给，反而会使他减少劳动供给。
因此，在某些条件下，劳动的供给曲线不一定向右上方倾斜。
由于某些特殊资源的供给量与价格不一定呈同方向变化，因此并不存在供给法则。
与单个厂商供给曲线的形状一样，一般商品的市场供给曲线也是向右上方倾斜的，表示一般商品的供给量与商品的价格同方向变化。
某些特殊资源，比如土地、劳动等资源的供给量不一定与价格同方向变化，因此其市场供给曲线不一定向右上方倾斜。
由于市场供给是单个厂商供给的加总，因此凡是影响单个厂商供给的因素，例如厂商所生产的产品的价格、生产要素的成本、厂商对于未来价格的期望等因素都会影响市场供给。
此外，生产某种商品的厂商数目的多寡以及市场的竞争程度也会影响该商品的市场供给。
（一）均衡价格与均衡数量
在某种商品的各种可能的价格中，必有买者和卖者共同接受的价格。
在这个价格下，商品需求量等于商品供给量，从而使商品的市场达到一种平衡。
达到市场均衡时的价格称之为均衡价格，达到市场均衡时的数量成为均衡数量。
由市场需求函数与市场供给函数可以求出均衡价格与均衡数量。
商品均衡价格与均衡数量的形成是市场供求力量自发作用的结果。
在这一均衡点，生产这一商品的所有生产者愿意接受的价格与愿意提供数量等于消费这一商品的所有消费者愿意支付的价格与愿意购买的数量。
在失衡的情况下，市场上供求力量的自发作用最终会实现均衡。
第二节弹性理论
一、弹性理论
需求弹性是指由于影响需求的诸因素发生变化后，需求量做出反应的程度。
通常考察的为需求的价格弹性、需求的交叉弹性和需求的收入弹性。
通常用需求弹性系数Ed来表示需求弹性的大小。
需求弹性系数是需求量变动率与价格变动率的比值。
影响需求弹性的主要因素：
商品的替代品数目和可替代程度．消费者对某种商品的需求程度以及商品在消费者家庭预算中所占的比例．商品本身用途的多用性．商品的耐用程度．时间的长短
供给弹性：
一般考察的是供给的价格弹性，通常用供给价格弹性系数来表示价格变动引起供给量变动的程度。
供给价格弹性系数是供给量变动率与价格变动率的比值，以ES表示。
影响供给价格弹性的主要因素，主要表现在两个方面：
一、从厂商供应能力和产品生产周期方面考虑，时期长短是决定供给价格弹性大小的主要因素；
二、从厂商生产产品的成本方面考虑，由于厂商供给一定量产品所要求的售价取决于产品的成本，所以产品的成本状况决定供给价格弹性的大小。
在长期，各厂商则通过调整生产能力来扩大生规模，同时，价格信号引导资源流向的作用，加工及价格弹性增加，从而形成极短时期、短期、以及长期三种不同的供给曲线。
（一）理解需求弹性和需求弹性系数的要点
1．需求弹性是指价格变动所引起的需求量变动的程度，即需求量变动对价格变动的反应程度。
价格是自变量，需求量是因变量。
2．需求弹性系数是指需求量变动率与价格变动率的比值，而不是需求量变动绝对量与价格变动绝对量的比值，这样可以排除计量单位的影响。
3．需求弹性系数的数值可以是正值，也可以是负值，这取决于有关两个变量的变动方向。
若它们同方向变动，则Ed为正值；
反之，Ed为负值。
实际运用时，为方便起见一般都取其绝对值，Ed的绝对值表示变动程度的大小。
4．同一条需求曲线上不同点的需求弹性系数大小并不一定相同。
（二）需求弹性的分类范围
一般情况下，不同类商品的需求弹性也是不同的，为了揭示某种商品及其在某一价格的弹性高低，通常根据需求弹性系数大小进行分类：
1．∣Ed∣＝0，表明无论价格如何变动，需求量都固定不变，如以价格为纵坐标，需求量为横坐标（以下同），需求曲线是一条与横轴垂直的线，此时称需求完全无弹性，或称需求弹性为零。
2．∣Ed∣＝∞，表明在价格既定的条件下，需求量是无限的，需求曲线为一条与横轴平行的直线。
此时称需求有完全弹性。
3．∣Ed∣＝l，表明价格每提高（或降低）一定比率，则需求量相应减少（或增加）相同的比率，需求曲线为一条正双曲线，此时称需求为单一弹性。
4．∣Ed∣>
1，在表明价格每提高（或降低）一定比率，则需求量相应减少（或增加）更大的比率，需求曲线比较平坦，此时称需求富有弹性。
5．0<
∣Ed∣<
1，在表明需求量变动比率的绝对值小于价格变动比率的绝对值，需求曲线比较陡峭，此时称需求缺乏弹性。
（四）需求弹性与消费者支出（或销售者收入）之间的关系
若某种商品的需求富有弹性，则价格变化与消费者支出呈反方向变动。
若某种商品的需求为单一弹性，即价格升（降）的百分率与需求减（增）的百分率相等，此时价格P与需求量Q的乘积为定值，因此，价格变化与消费者支出（或销售者收入）无关。
若某种商品的需求缺乏弹性，则价格与消费者支出呈同方向变动。
（一）理解供给价格弹性和供给价格弹性系数的要点
（1）供给价格弹性是指价格变动所引起的供给量变动的程度，即供给量变动对价格变动的反应程度。
价格是自变量，供给量是因变量。
（2）供给价格弹性系数是供给量变动率与价格变动率的比值。
（3）供给价格弹性系数的数值一般都为正值，反映了供给量与价格同方向变动的供给规律，E的值表示变动程度的大小。
（4）一条供给曲线上不同点的供给价格弹性系数大小并不一定相同。
（二）供给价格弹性的分类
通常根据供给价格弹性系数的大小进行分类：
（1）Es＝0，供给曲线是一条与横轴垂直的线，此时称供给完全无弹性，或称供给价格弹性为零。
（2）Es＝∞ 表明供给曲线为一条与横轴平行的直线。
此时称供给价格弹性无穷大，或称供给有完全弹性。
（3）Es＝1，表明价格每提高（或降低）一定比率，则供给量相应增加（或减少）相同比率，此时称供给为单一弹性。
（4）Es>
l，这表明价格每提高（或降低）一定比率，则供给量相应增加（或减少）更大的比率，供给曲线比较平坦，此时称供给富有弹性。
（5）0<
Es<
1，在表明供给量变动率的绝对值小于价格变动比率的绝对值，供给曲线比较陡峭，此时称供给缺乏弹性。
第三节生产理论
一、生产
所谓生产，就是指厂商把各种生产要素作为投入品进行组合并转化成产品的过程。
西方经济学一般将生产中各种资源投入概括为劳动、土地、资本、以及管理者才能
假定生产中所投入的各种生产要素除一种为可变要素外，其他要素的投入固定不变，在上述假定条件下：
总产量（TP）是指一定量的可变要素投入与固定要素投入组合所生产的全部产量。
平均产量（AP）指每单位可变要素平均生产的产量。
边际产量（MP）指可变生产要素每增加一个单位所增加的产量。
边际收益递减规律也称生产要素边际产量递减规律，是指在技术水平不变的条件下，若其他要素固定不变，而不断增加某种可变要素的投入，开始会使总产量递增；
当生产要素增加到一定限度后，虽然总产量继续增加，但增加的产量逐渐递减；
超过了一定界限继续增加可变要素的投入，将使总产量减少。
即可变生产要素增加所引起的产量（或收益）的变化可以分为边际产量递增、边际产量递减、总产量减少三个阶段。
因此，生产要素存在合理投入的界限。
边际技术替代率是指在等产量曲线上两种生产要素相互替代的比率。
它表示增加一单位某种生产要素（如L）的投入量所能替代的另一种生产要素（如K）的数量，称为要素L替代要素K的边际技术替代率
四、生产规模与规模报酬
生产规模是指一定量生产要素投入所能获取的最大产出量。
当只有一种生产要素为可变生产要素，其他生产要素为固定投入要素时，生产规模由固定投入要素的规模所决定。
而当所有生产要素都增加或减少时，生产规模则发生扩大或缩小的相应变化。
规模报酬是指在技术水平不变的条件下，当各种生产要素按相同比例增加，即生产规模扩大时产量变化的情况。
人们经过考察发现，规模报酬存在递增、不变和递减三个阶段，即随着生产规模的扩大，最初会使产量的增加大于生产规模的扩大；
当规模扩大使生产达到规模经济后，规模报酬保持不变；
继续扩大生产规模并超过一定限度后，则会使产量的增加小于生产规模的扩大，规模报酬出现递减。
当生产要素价格固定不变时，规模报酬递增、不变和递减分别对应于平均成本递减、不变和递增。
（一）内在经济与内在不经济
内在经济是指厂商在生产规模扩大时由于自身原因所引起的产量增加和成本降低。
决定内在经济的主要因素有：
厂商具有较雄厚的资金实力；
可以配备更加先进的机器设备；
实行企业内部合理的资源调配，组织有效的专业化分工和协作；
实行科学的管理制度；
提高副产品的综合利用效率；
减少要素购买和产品销售等环节的资源消耗等。
内在不经济是指厂商在生产规模扩大时由于自身原因所引起的产量减少和成本增加。
决定内在不经济的主要因素有：
企业管理机构庞杂，管理效率低下；
生产规模过大产生对生产要素的过度需求，从而刺激要素价格上涨导致生产成本增加；
增加销售费用等。
（二）外在经济与外在不经济
外在经济是指整个行业生产规模扩大以后给个别厂商带来的产量增加和成本降低。
外在不经济是指整个行业生产规模扩大以后使个别厂商的产量减少和成本增加。
第四节成本理论
一、基本概念
经济学中的成是指厂商生产经营活动中所使用的各种生产要素的支出总和，称为“经济成本”。
经济成本除了会计成本，还包括未计入会计成本中的厂商自有生产要素的报酬。
在经济分析中，正常利润被作为成本项目计入产品的经济成本之内，又被称为“隐含成本”。
它是组织生产所必须付出的代价，也可理解为生产经营过程中使用自有生产要素的机会成本。
与此相应，会计成本也被称作“显见成本”。
因此，经济成本等于显见成本与隐含成本之和。
当商品的销售收入正好能补偿经济成本时，厂商获得了正常利润。
若销售收入超过经济成本，则厂商可获得超过正常利润的经济利润，即超额利润。
以上各种涵义的成本和利润的相互关系可用以下关系式表示：
经济成本＝会计成本（显见成本）+隐含成本
经济利润＝销售收入－会计成本－隐含成本
（一）总成本、平均成本和边际成本
总成本TC是指厂商在一定时期内生产一定量产品所需的成本总和，因此，总成本可分为固定成本TFC与可变成本TVC。
其中固定成本是指厂商在短期内必须支付厂房、设备等不能调整的生产要素的费用。
固定成本不随产量变动而变动，即使不生产也必须承担这些费用。
可变成本是指厂商在短期内所需支付的原材料、燃料、劳动投入等可调整生产要素的费用。
可变成本是随产量变动的成本。
而在长期，厂商可以根据其预期的产销量对生产规模进行调整。
在该时期内，包括固定成本在内的一切成本项目都可以变动，因此长期成本中不存在固定成本与可变成本的区别。
平均成本AC是指每生产一单位产品平均所需的成本，它等于总成本除以总产量。
边际成本MC是指厂商每增加一单位产量所增加的总成本量，它等于增加的成本除以增加的产量。
即边际收益与边际成本相等是市场上经营决策的利润最大化原则（或亏损最小条件）。
第五节市场失灵
对于价格机制在某些领域不能起有效作用的情况我们称为市场失灵。
市场失灵是指市场在这种场合不能提供符合社会效率条
导致市场失灵的原因主要有垄断的存在、非对称信息、外部性以及公共产品等
非对称信息：
指市场上买方与卖方所掌握的信息是不对称的，一方掌握的信息多一些，另一方掌握的信息少。
逆选择、败德行为、委托人-代理人问题
应付外部性的措施：
.政府干预、明确所有权、合并企业、共有财产
政府干预的方法主要有两种，一种是收费，另一种方法是颁布标准。
第六节经济学基础知识在物业管理中的应用
一、需求、供给与局部均衡价格理论在物业管理中的应用
（一）物业管理需求、
（二）物业管理供给、（三）物业管理市场均衡价格
二、弹性理论在物业管理中的应用
三、生产理论、成本理论在物业管理中的应用
四、物业管理市场失灵与政府调节
第二章 管理学基础知识与应用
第一节管理与管理学
管理的定义
完整的定义是：
管理是指一定组织中的管理者，通过有效地利用人力、物力、财力、信息等各种资源，并通过决策、计划、组织、领导、激励和控制等职能，来协调他人的活动，从而实现既定目标的活动过程。
管理的基本特征包括：
（1）管理的产生来自社会活动组织的要求。
（2）管理的“载体”是组织。
（3）管理的核心是处理好各种人际关系。
（4）管理的任务是有效地利用人、财、物、技术、信息等各种资源；
有效地利用决策、计划、组织、领导、激励和控制等各种管理职能，用尽可能少的支出去实现既定的目标。
对管理方法、技术和手段的研究是管理学的重要内容。
管理的性质：
管理具有二重性，即管理同时具有自然属性和社会属性。
管理的自然属性：
指管理是社会生产力发展和组织社会化生产的客观要求，社会生产力发展得越快，社会化生产水平越高，对管理的要求也就越高。
管理的社会属性：
指管理又是一定生产关系的体现，是为一定的生产关系服务的。
管理学的研究对象（管理学的研究对象有广义和狭义之分）
管理学的广义研究对象包括生产力、生产关系和上层建筑三个方面的问题。
管理学的狭义研究对象，主要包括管理原理、管理职能、管理方法、管理者和管理历史等。
概括以上内容，管理学的研究对象是现代社会条件下管理活动的基本规律和一般方法，即管理原理和管理方法。
管理原理是指管理活动中具有普遍意义的基本规律，它反映了管理活动的客观要求。
包括：
1．以人为本原理、2．系统均衡原理、3．运动控制原理、4．信息沟通原理、5．目标效益原理
第二节 管理的基本职能
管理的职能是指管理在组织社会经济活动中所发挥出的功能。
管理的基本职能应包括决策、计划、组织、领导、激励和控制这六个基本功能活动。
决策和计划是其他管理职能的前提和基础，决策是具有战略意义的重要职能。
第三节 市场营销管理
市场营销是指企业根据市场需求状况，有计划地组织生产经营活动，通过各种销售渠道和促销手段以满足市场需求的经营销售过程。
一、目标市场的选择
（一）市场细分
市场细分是指采用一定标准在整体市场中识别不同需求的消费者，并予以分类，组成若干个分市场的活动。
市场细分是选择目标市场的基础，为了保证市场细分的效果，需要明确市场细分的标准。
所谓市场细分的标准就是指根据何种因素来细分市场。
应该说，凡是能影响消费者需求差异的因素都是市场细分的标准。
如消费品市场细分标准一般可分为四类标准：
地理标准、人口标准、心理标准和行为标准。
（二）目标市场选择
目标市场选择是在有效的市场细分基础上，企业根据内外部条件，并在与市场竞争对手的力量对比之后，明确最适合该企业开展营销活动的市场。
在目标市场选择中，企业有以下三种不同的策略可以运用：
（1）无差异目标市场营销策略、
（2）差异目标市场营销策略、（3）集中目标市场营销策略。
（1）无差异目标市场营销策略：
其优点是成本低。
其缺点是：
易导致激烈竞争。
（2）差异目标市场营销策略：
其优点是：
1）营销稳定性好、2）总销售量会增加、3）能充分挖掘企业潜力、4）易树立企业优越形象。
成本高。
（3）集中目标市场营销策略：
能加强在某个领域中的市场地位，易于管理，成本低，投资少。
缺点是风险大。
二、市场调查
（一）市场调查的含义及内容
市场调查，就是对商品交换过程中发生的各种信息的收集、整理和分析。
其中主要是针对购买商品的个人或团体的顾客调查，即收集有关消费者购买及使用商品的事实、意见及动机等资料，并分析其主要特点，通过了解顾客的需要来改进产品或服务，达到使企业盈利和发展的目的。
一般来说，市场调查的内容主要有：
（1）市场需求调查、
（2）销售渠道调查、（3）消费者和消费行为调查、（4）竞争结构调查、（5）产品调查、（6）技术发展调查、（7）其他因素调查。
（二）市场调查的方法
市场调查的方法很多，按调查方式划分，有直接调查法和间接调查法；
按调查范围划分，有全面调查和抽样调查。
直接调查法常用的有询问法、观察法和实验法。
询问法又可细分为个人访问、邮寄调查，电话调查和网上调查法四种。
观察法用于市场调查有以下几种：
用户观察、柜台观察、痕迹测量
三、市场营销组合
企业的市场营销战略包括两个不同的而又相互关联的部分：
目标市场、市场营销组合
目标市场：
即一家企业拟投其所好、为之服务而且其需求偏好颇为相似的顾客群；
市场营销组合：
即企业为了满足目标顾客群的需要而加以组合搭配、灵活运用的可控制变量。
市场营销战略：
就是企业根据对市场机会的预测、分析和判断，选择目标市场，并为目标市场安排行之有效的市场营销组合。
1．市场营销组合的构成：
可概括为四个基本变量，即4P组合：
产品、价格、渠道、促销（麦卡锡）
2．市场营销组合的特点：
（1）市场营销组合因素对企业来说都是“可控因素”。
（2）市场营销组合是一个复合结构。
（3）市场营销组合又是一个动态组合。
（4）市场营销组合要受企业市场定位战略的制约。
大市场营销：
菲利普·
科特勒在市场营销组合的4P之外，还应该再加上两个P，即权力与公共关系，成为6P
第四节 企业经营战略
（一）企业经营战略的概念及战略思想
企业经营战略是企业的高层领导人在现代市场经营观念的指导下，为实现企业的经营目标，通过对外部环境和内部条件的全面估量和分析，从企业发展全局出发而做出的较长时期的总体性谋划。
正确的经营战略包含以下四个观念：
全局观念、市场观念、竞争观念、效益观念
（二）制定企业经营战略的意义
1．使企业能够顺利发展、2．提高生产经营的目的性、3．增强管理活力、4．提高企业家的素质
（三）企业经营战略的特征：
1．全局性、2．长远性、3．政策性、4．应变性
（四）企业经营战略的类型
企业经营战略有多种类型，按照不同的分类标准可将经营战略主要划分为三大类：
（1）按照企业在行业中经营的态势分类，经营战略包括：
1）进攻型战略。
2）防御型战略。
3）撤退型战略，也称为紧缩型战略。
（2）按照企业竞争的优势分类，经营战略包括：
1）总成本领先战略、2）差别化战略、3）专业化战略
（3）按照企业的经营功能分类，经营战略包括：
1）产品市场战略。
2）要素市场战略。
3）研究开发战略。
4）技术进步和投资战略。
5）人类资源和人才开发战略。
6）财务战略。
7）组织革新战略。
二、企业经营战略管理的基本过程
企业经营战略管理的全过程可以概括为三个阶段，即经营战略分析、经营战略形成、经营战略实施与控制。
第五节 创新管理
（一）创新的概念和特征
创新是指人们在改造自然和改造社会过程中方法、手段和结果的质的飞跃。
这种质的飞跃表现为发明、发现、革新、开发。
创新活动具有以下特征：
（1）高风险性、
（2）高效益性、（3）相对性、（4）继承性、（5）创造性。
（二）创新动力与创新激励
1．创新动力：
可以从三个方面分析创新的科技推动、创新的市场需求拉动、创新的制度推动。
2．创新激励：
有四种产权激励、市场激励、企业激励、政府激励。
二、创新过程与创新活动管理
创新过程是指从创新构思产生到创新实现，直至创新投放市场后改进创新的一系列活动及其逻辑关系。
企业创新模式主要有“内生型”创新模式、“外生型”创新模式和“混合型”创新模式三种。
成功创新的一般特征有三个：
（1）成功是多因素的。
（2）成功因素具有一般性。
（3）成功是“以人为中心的”。
企业创新机制体系主要由动力机制、运行机制和发展机制构成。
内在动力、有效运行、不断发展三个方面的机制构成一种企业创新活动不断循环增值的创新机制系统，并贯穿于企业创新的整个过程。
第六节 管理学基础知识在物业管理中的应用
一、管理职能在物业管理中的应用
（一）物业管理决策、
（二）物业管理计划、（三）物业管理组织、（四）物业管理领导和激励、（五）物业管理控制
二、市场营销管理在物业管理中的应用
物业管理公司在营销过程中一定要进行市场细分，有一个准确的市场定位，包括地域选择和定位、承接物业的档次定位，以及物业项目的类型定位等。
其次，根据目标市场定位确定发展目标，即在市场上成为具有相当规模、专业化水平和服务质量让客户满意、具有较高声誉的物业管理公司。
第三，加强收集本行业的最新情况和资料，掌握房地产市场的最新行情、有关法律法规、其他有竞争力的同业公司动态、客户需求的发展等市场信息，制定调研课题进行分析论证，为公司正确确立、及时调整经营管理目标和策略，为项目开发提供专业依据，为经营管理决策提供参考依据，使公司在市场和行业竞争中始终处于先导地位。
三、企业经营战略理论在物业管理中的应用
四、创新管理在物业管理中的应用
第三章 心理学基础知识与应用
第一节梅奥的霍桑实验及人群关系理论
梅奥和“霍桑实验”：
他们的实验是从心理因素、经济因素和社会心理因素对劳动生产率的影响入手的。
“霍桑实验”推翻了科学管理学派所谓用金钱和严格分工制度所能提高劳动生产率的梦想，强调了对工人的尊重与沟通，听取他们的意见。
这种实验大大推动了企业管理中对人的研究。
梅奥提出人群关系理论，其基本观点是：
（1）“人群关系理论”主张，把人当作“社会人”加以尊重，而不应该把人视为“机器”。
（2）生产效率的提高和降低，主要取决于职工的工作情绪，即职工的“士气”，而“士气”又取决于两个要素：
职工从家庭生活和社会生活中所形成的态度和企业内部的人群关系。
（3）在企业中并存着“正式组织”和“非正式组织”。
这种非正式组织有它自己特殊的感情、规模和倾向，并影响其成员的行为。
（4）提出了新型领导和民主管理的必要性。
他提出新型领导和民主管理对提高生产效率的作用，主张“工人参与管理”、“倾听职工的意见”、“沟通人际关系”、“
升级会员 