水品世境房地产开发项目可行性研究Word格式文档下载.docx
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Firstly,thisthesiscarriesonamarketanalysistotheprojectandusestheanalysisofmacroenvironmentofthenation,theinvestmentenvironmentofLuoyangcity,andalsotheregionalsupplyanddemandofcommercialresidentialbuildingtomakeclearofthedevelopmenttrendofthemarket.Thepapermainlyusesquestionnairemethod（RandomSampling）tocollectfirsthandmaterials,andusesSWOTanalysismethod,whichcanestablishtheproject'
smarketposition,tomakeclearoftheprojecttargetcustomers,theformofproductsandalsothepricingstrategies.
Secondly,inlinewiththerelevantnationalstandards,thisschemedesignsatechnicalproposal,whichsatisfiesthedeveloper.Onthebasisofthat,theuseofmarket-comparisonmethod,notonlyeasilydeterminethepricesofthisitem,butalsoprovidereasonabledataforthefinancialevaluationofthisscheme.Afterthat,instrictaccordancewithnationalstandards,thisthesisestimatesthetotalinvestmentoftheprogram.
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ShuipinShijing"
projectcangetaaccurateevaluationofitsprofitabilityanduncertainty.Onthebasisofthat,theauthorofferssomequestionsandtheproposalsasthebasisforthedecision-makingofthisproject.
Accordingtothefeasibilitystudy,wedrawtheconclusionthatthisitemisfeasibleinfinancialevaluation,anditisrelativelylowontheoperationrisk,sothatit'
sworthinvesting.
KEYWORDS:
realestateproject,feasibilitystudy,SWOTanalysis,financialappraisal
前言
随着国家住房制度的改革和房地产市场的逐步规范，房地产开发市场的竞争越来越激烈。
房地产开发只有靠正确的决策、规范的经营以及合理的投资，项目才能获得成功。
鉴于房地产投资高收益与高风险并存的特性，项目投资要想取得成功，必须要有一个详细的计划和前期研究，所以项目开发的可行性研究是非常必要的。
对房地产开发项目进行可行性分析，要求投资者全面分析投资项目各方面的影响因素，对项目进行盈利能力分析、偿债能力分析、不确定性分析以及敏感性分析，从而保证较高的投资收益水平。
同时，房地产投资项目可行性研究还能为投资者提供科学投资决策依据，确保投资者投资成功。
本文从项目可行性研究的基本理论入手，主要采用：
理论分析与实证分析相结合；
定量分析与定性分析相结合；
宏观分析与微观分析相结合；
静态分析与动态分析相结合等方法。
针对房地产项目可行性研究的关键因素进行分析，通过对房地产项目的可行性分析论证发现问题，提出了一些完善项目可行性研究的建议，为房地产企业在进行项目申报时提供借鉴与参考。
本文可行性研究的主要目的除了提高决策的可靠性外，还需作为筹集建设资金的依据、开发商与有关各部门签订协议及合同的依据、编制下阶段规划设计的依据，并为项目的事实和控制提供依据或参考。
另外，国家规定所有投资项目必须列入国家的投资计划，所以也要作为项目审批的依据。
第1章总论
§
1.1项目提出的背景
1）洛阳市正在建设“文化、艺术、山水、高科技城市”，洛阳的建筑风貌特色确定为“自然质朴、规整有序、端庄、文脉清晰”；
2）2010年3月洛阳市政府批准新的《洛阳市城市建筑规划管理技术规定》，同时废止原1998年3月27日市政府批准的《洛阳市城市建筑规划管理暂行技术规定》及2000年12月29日印发的《洛阳市城市建筑规划管理暂行技术规定补充规定》；
3）洛阳市城市总体规划（2008-2020年）环境影响评价初稿编制完成；
4）万达广场进驻洛阳，地块价值提升；
5）洛阳市国土资源局以公开拍卖的形式投放长江东路地块。
1.2项目可行性研究的编制依据
1）国家有关发展规划、计划文件；
2）项目主管部门对项目建设的要求；
3）项目建议书及其审批文件；
4）项目承办单位委托进行详细可行性研究的合同或协议；
5）企业的初步选择报告；
6）拟建地区的地形、环境状况；
7）项目承办单位与有关方面签订的协议，如建设场地、投资、原料供应、运输等方面的初步协议；
8）国家批准的城市总体规划、交通和市政基础设施等资料。
9）国家所规定的经济参数和指标；
10）项目市场调查报告。
1.3可行性研究的主要内容
10）洛阳市宏观经济运行状况、整体住宅市场业态和本项目状况的市场调查；
11）本项目的SWOT分析、项目定位；
12）项目的概括性规划方案、项目进度计划；
13）项目营销方案的制定；
14）项目总投资估算和资金筹措计划；
15）项目财务评价（盈利能力分析和偿债能力分析）；
16）项目不确定性分析。
1.4项目概况
1.4.1建设单位简介
“水品世境”项目有万科企业股份有限公司洛阳分公司承建，万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。
2009年实现营业收入488.8亿元，归属上市公司股东的净利润53.3亿元。
较2008年分别增长19.2%和32.1%。
万科1988年进入住宅行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务，2006年业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的二十多个城市。
迄今为止，万科共为九万多户中国家庭提供了住宅。
经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：
“万科”成为行业第一个全国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱；
公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利；
公司物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证；
公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。
万科1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司，截至2009年末，万科持有货币资金230亿元，净负债率19.7%，较2008年末降低13.4个百分点，财务状况更趋稳定。
上市16年来，万科主营业务收入复合增长率为28.3％，净利润复合增长率为34.1％，是上市后持续盈利增长年限最长的中国企业。
公司在发展过程中两次入选福布斯“全球最佳企业”；
多次获得《投资者关系》、《亚洲货币》等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。
（万科公司资料）
1.4.2项目概况
“水品世境”项目位于洛阳市长江东路与丽新路交汇处，西临南昌路、北接辽宁路、东连珠江路、南附长江东路。
规划用地4.37万㎡，总建筑面积约14.30万㎡，容积率3.27。
项目靠近万达广场及华阳国际大饭店，交通发达，地理位置相当优越，为了契合万达广场的商业价值，本项目开发了可容纳178个商户的地下商城，以商住结合的形式提升综合竞争力。
总体来看，项日建筑风貌错落有致，由3栋30层的高层景观住宅，2栋11层的小高层电梯洋房，7栋6层的多层花园住宅，错层、复式住宅及特色地下商城等物业组成。
户型自100到281㎡不等，以三室两厅的实用户型为主力精品。
项目秉承以人为本的生态观念营造社区景观体系，将艺术、文化、品位融入社区设计，使其满足高层次人群的居住要求，成为精英人士的“第一居所”。
景观取材于园林生态自然系统中的岩石、水、泥土、草木，强调人与自然的协调共生，以“世境花苑”为主题，充分运用坡地的自然形态营造台地、叠水景观，形成内外景观的整体有机性和延续性，最大程度上体现了居住合理性与视野的通透性。
1.5项目开发建设的必要性
洛阳市将继续建设“文化、艺术、山水、高科技城市”，而涧西区一直是洛阳市重点建设区域之一。
居住环境的改善是城市居民的愿望，近年来洛阳市民的居住质量进一步提高，但总体上依然满足不了人们日益增长对物质及精神方面更高的需求，因此需要在各方面做出努力。
在涧西区建立具有文化景观特色的中高档商品房，这将给城市中相当一部分准备购房的人们提供了一个很好的选房契机，在一定程度上为缓解城区人口居住压力、改善城市居民住房条件创造了条件，从而加快了城市的建设进程。
本案位于洛阳市长江东路与丽新路交汇处，处于万达广场及华阳国际大饭店的强力辐射范围之中，区域内住宅供给不足，更加缺少中高档商住结合区。
万达所在区域将形成整个涧西区的一个高品质的集办公、商业为一体的居住群落，并将成为洛阳市城区规划的重要组成部分。
综上所述，该项目的建设是必要的，是涧西区规划建设中的重要一环，对万达辐射区域、涧西区、乃至对全洛阳的社会、环境、经济的发展，都将起到积极的促进作用。
1.6研究结论及建议
1.6.1结论
本项目开发地块交通条件良好、周边文化氛围浓厚、生活配套设施齐全、区域市场呈现出供小于求，具备良好的开发条件。
项目具有投资额大，项目周期长，不确定性因素较多等特征，但通过财务评价，敏感性及盈亏平衡分析发现，项目具有较强的盈利能力和很强的可行性，值得投资。
1.6.2问题及建议
1）本项目规模较大，“国十一条”的出台使得市场观望气氛加重，建设单位应注重研究市场变化趋势，注重开发节奏与市场需求变化相匹配；
2）本项目在资金的流动中，贷款资金占了很大比重，还款主要通过预售资金回笼，若预售达不到效果，将影响项目开发进度，建议做好公司品牌和项目销售宣传，可委托大型专业地产销售公司代理销售，以便迅速回笼资金。
同时注重支出款项的节奏，关注现金流安全；
3）本项目基础设施大部分通过政府提供，如，供暖、供电网、供水及排水等外部条件，建设单位应及时与政府签订相关协议，保证其基础设施条件满足项目建设需要，以确保项目正常投入使用；
4）项目实施阶段，要加强监督管理工作，确保工程质量。
1.7主要技术经济指标
本项目总投资38385.7万元，销售收入56189.71万元，资产负债率为60%。
税前利润率26.59%，资本金内部收益率为42.77%，财务净现值为4434.54万元。
动态投资回收期为9.75季度。
第2章市场分析与预测
2.1国家房地产市场环境分析
2.1.1政治及法律环境
随着国家的城市化进程，中国房地产业实现了持续快速发展,在国民经济中的地位和作用不断提高。
但与此同时房地产业遇到了一些问题，如房价持续上涨,房屋需求量大，房屋价格上涨幅度远远超过普通居民收入的增加幅度等。
所以国家需要对房地产业进行有力地调控，努力营造一个有利于房地产发展的良好经济环境，正确引导房地产市场持续、稳定、健康发展。
⑴土地市场政策
近两年，中国城市房价持续上涨，尤其是北京、上海、广州、深圳等一线城市的房地产价格已经远远高于普通居民的承受能力。
从2009年的房地产形势来看，政府的调控效应虽然有所体现，但房价上涨趋势以及房地产行业诸多不合理问题并没有得到有效控制，所以面对09年下半年房地产市场商品房价格上涨过快的情况，国土资源部连同央行、监察部等部委出台了一系列土地调控政策，意在打击房企囤地，实现住宅用地的有效供给，以修正土地市场显现的不理性倾向，维护市场稳定。
2009年的土地政策，主要以“严格供地政策，限制囤地”为主线。
而2010年的土地政策是2009年的延续，并与国家的长期发展方向保持一致。
此后的国土政策将继续服从于中央转变经济增长方式（将经济增长动力从投资和出口向个人消费方面倾斜）的要求，注重节约集约用地、加大批后土地利用的监管以及保障性住房用地的供给，并将注重与其他调控手段的配套实施。
土地政策有关房地产开发建设在2010年也出现一些新的走向，国家多次出台遏制部分城市房价的调控政策，2010年1月，国务院下发了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，简称“国十一条”，其中，有3条直接涉及土地市场：
①加大住宅用地供应，特别是保障性住房用地供应；
②严格土地出让价款的收缴，加强对闲置土地的调查处理，严查囤地、炒地行为；
③土地出让合同明确开竣工时间，探索土地出让综合评标方法。
这表明国家在对房地产市场的调控中，从供给、需求以及交易程序三方面进行管理，严厉打击囤积、炒作土地。
促进房地产市场的健康稳定发展，不仅要提高土地供应量，对土地市场的资金进行管制及对土地拍卖方式进行一些改革，还要加大经济适用房和廉租房等保障性住房的用地需求。
国务院于2010年4月又下发的“国十条”细化文件：
《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（下称“国十条”）。
“国十条”的特点是针对住宅市场重点打击已经出现高房价的区域，而不是对房地产市场的全面打击，它的核心在于抑制炒房和投机的不合理住房需求，有效地增加住房供给。
这些政策主要针对当前各地区在土地审批、用地集约管理、土地执法等方面存在的问题进行有效治理及严格调控。
这将使得土地增量供应受到更严格的控制，从而抑制房地产开发投资的过快增长，并对快速增长的国内固定资产投资起到降温的效果。
另外，在“国十条”中，国务院要求国土资源部指导督促各地及时制定并公布以住房为主的房地产供地计划，并切实予以落实。
房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量，依法加快处置闲置房地产用地，对收回的闲置土地，要优先安排用于普通住房建设。
按照国务院要求，国土资源部宣布的供地计划将今年土地供应总量提高到18万公顷，是前5年平均供地量的3.3倍。
其中，保障性以及中小户型等住房供地比例将达到77%，仅中小套型商品房供地计划就超过了09全年土地出让总量，而且保障房供应量更是超出了国务院要求总量的1倍以上。
总之，近期国家的土地政策旨在解决土地供给问题，建立土地管理的共同责任机制，上下联动、左右互动推进土地管理制度的改革。
未来的土地政策将更加有效地参与国家宏观调控，并与宏观调控的目标、调控工具、传导机制以及配套政策保持一致，与国家的产业政策、区域发展政策、财政政策和货币信贷政策配套协调，真正通过土地供应的总量、布局、结构、时序，对宏观经济结构、固定资产投资规模和社会事业建设进行调整，从而使中国的房地产市场协调有序地发展。
⑵货币及信贷政策
①货币政策分析
在国际金融危机继续影响的背景下，2010年国家的宏观调控将是多目标的权衡，不仅需要应对国际经济、政策环境的变化所产生的各种冲击，还需要保证国家经济内在的复苏动力，为经济结构调整提供支持。
中央将继续实行适度宽松的货币政策，把握信贷增速，引导均衡放款，努力保证经济平稳较快发展。
通过货币政策对宏观经济进行调控,主要可采用的手段有利率、法定存款准备金率、汇率调整以及贷款控制等。
在未来一段时间的国内外环境中，上述几种手段的有效性尚值得探讨。
首先，由于美元的低利率水平可能会在较长时间内维持不变，调高人民币利率水平，将会拉大利差而刺激境外资金流入，增加银行体系的流动性；
其次，目前我国银行业法定准备金率已处于较高水平（准备金率调整如表2-1），2010年央行再次上调准备金率至16.5%，所以此后准备金率进一步提升的空间有限；
另外，我国实行的是单一的钉住美元的固定汇率政策，所以汇率并不能作为宏观调控的具体工具。
除此之外，还有另外一种有力的调控手段——税收，结合近期政策走向，国家随时可能出台房产税及物业税收政策，但政府担心政策调整过快，会从房地产这条产业链影响到国家宏观经济增长结构的转变。
在又一轮房价快速上涨和舆论压力下，如果政府在近期付诸实施，仍然会采取城市试点后全国推广的实施方法，各种政策综合实施稳定房价。
图2-1准备金率变化走势图
政府出台物业税的目的是为了增加住房保有环节的税收成本，以此抑制房产投资和投机冲动。
对于房产税的改革，只要取消《房产税暂行条例》中对居民自住房产税的相关优惠，即可恢复征收这一保有环节税种。
总之，不管是设立新税种还是改革旧税种，从持有环节对住宅征税已经成为中央及地方联手研究的房地产调控重点。
②信贷政策分析
按照2010年1月“国十一条”规定，2010年我国将实行更为严格的差别化住房信贷政策。
对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于30%；
对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；
对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率将大幅度提高，具体实施由商业银行根据风险管理原则自主确定。
商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；
对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
人民银行、银监会要指导和监督商业银行严格住房消费贷款管理。
对房地产市场影响最直接的就是信贷政策，上述信贷政策主要通过抑制需求来调节市场，目的在于遏制投机所导致的房价过快上涨。
房贷政策收紧对房地产市场需求方的影响和商品房投资需求的抑制作用是直接和明显的，能够在不同程度上抑制需求尤其是二套房以上的投资需求。
但是此次差别化信贷政策对心理层面的影响远大于其实际意义，只能在短期内延缓购房需求。
据CREIS所开发的房地产业中长期发展动态模型显示（如下表2-2）,在考虑年度二手房的成交额情况下，2009年新增个人购房贷款总量占商品房销售总额的比例只有34%左右，也就是说一次性付款购房的比例约为66%左右。
由于购房贷款中还有相当一部分比例来自首套购房，如假设按揭贷款中有40%的比例用于购买第二套或以上住房，我们可以推算出通过按揭贷款购买第二套及以上住房的比例约为10%-15%。
考虑到北京，上海等大城市二手房成交量已基本与新房持平，在这些城市中该贷款比例还将更低（10%左右），而以新房交易为主的二三线城市的个人购房贷款比例约为15%左右。
通过差别化住房信贷政策来影响房市，在短期内可能会产生预期效果，国务院所出台的两个暂停和一个限定已经采用行政手段减少投机性购房的空间，在一线城市这一系列措施短期内将直接影响50%以上的购房需求。
但从长期来看，由于提高利率并不能减少人们的购房需求，通过改变利率对房地产市场进行调控的效果并不明显。
从实际资金的影响层面来看，二套及以上住房贷款首付和利率的提高只对房地产市场中10%-15%（或更少）的需求产生直接影响，所以可见二套房贷政策真正所起到的作用要远低于大众预期。
图2-2个人购房贷款比例图
综上所述，控制投机性需求和稳定房价是2010年房控的核心要点，改善供求关系和住房价格将是近几年政府宏观调控的主要目标之一，2010年房地产新措施主要针对房价过快上涨及投机气氛较浓的城市，对二三线城市的购房需求影响较小。
⑶政府调控方向分析及预测
2010年中央宏观房地产政策调控基本思路继续保持“扩内需、保增长、促改革、调结构、惠民生”；
继续实施积极财政房地产政策调控和适度宽松货币政策。
虽然积极财政政策将延续，但房地产政策调控的重点会有结构性变化。
政府将从4方面入手加强调控：
加大保障性住房的建设力度；
鼓励居民购买自住房和改善性住房；
运用好税收、差别利率以及土地政策等经济杠杆加以调控，稳定房地产的价格；
维护房地产市场秩序，打击捂盘惜售、占地不建、哄抬房价等违法违规的行为。
2010年的房地产政策调控主要以已经颁布的政策为主，在上述房地产政策调控实施不力的情况下政府也会有一些辅助措施，例如适时加息
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