精品南宁市柳沙半岛度假村项目研究建议书Word文档下载推荐.docx

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良玉需磨方成器，柳沙地块则为同理。

结合南宁特有的市场基因，本建议书就柳沙地块综合开发规划进行了大胆的构思，利用澳洲上市公司雄厚的资金实力和国际化先进理念，借助集团多年经营积累下来的良好品牌效应和社会效应，整合集团的社会资源和客户资源，打造以休闲、娱乐、度假为主题核心的顶级会所——南宁首个顶级SPA度假村，专为高品味的成功人士度身定造。

项目的推出将会给南宁的会所格局带来革命性的突破，带领南宁顶级休闲商务会所走向新时代！

梦想与现实的距离，是繁杂而曲折的。

本建议书作为柳沙地块的一个初步性构思，旨为方向性宏观策略。

深知策略与方向确定后，细节量化的微观策略将随之而深化，这也是若项目成功迈出实质性的第一步后，下阶段的工作重心，我们有理由相信，在良好的市场条件下，经过我们强势专业化的市场运作，打造南宁首席顶级SPA度假村将不会是梦想。

一、中国——东盟博览会（CAFTA）永久落户南宁，并已于2004年、2005年成功举办两届南博会，南宁作为中国——东盟自由贸易区的枢纽城市，其国际影响力和知名度大大提升，招商引资进一步加快，正向国际化都市快速转型；

二、《内地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排》（CEPA）已于2004年签定：

随着CEPA的落实，由于地缘关系紧密，两广与香港在各层面的合作将呈现新的局面；

三、南宁以核心城市已加入“9＋2”泛珠三角经济圈；

四、南宁、贵阳、昆明经济区是西部大开发的3个重点区域之一，南贵昆经济区的建设符合国家西部大开发的战略部署，符合区域经济一体化的发展方向；

五、以南宁为核心城市的环北部湾城市群将得以形成，成为我国第四个最具潜能、最具爆发力和持续扩张力的沿海开放型城市群；

六、南宁不仅享受国家给予的沿海、沿边地区对外开放优惠政策，而且还能享受西部省区和少数民族自治区的特殊政策；

七、南宁部分行政区划进行调整，市区面积扩大43倍，市区人口由152万增长为244万，“大邕城”概念使原先的市郊边缘板块中心化，购房人群快速扩容，对房地产行业发展而言是较大的利好消息。

综述：

南宁，毗邻粤港澳，背靠大西南，面向东南亚，是西南出海的通道城市，是粤港澳经济圈、西南经济圈、东盟自由贸易区的中转站和枢纽城市，它作为广西政治、经济、文化、金融、信息中心，是全区经济最具活力及外向程度最高的城市，正在向国际化大都市转型。

在国家实施西部大开发和建立中国——东盟自由贸易区之际，南宁具有承东启西，连南接北的区位优势，是中国经济快速发展的新区域和外商投资的新热点，而这一切对于这个城市的经济发展，勿庸置疑，有着强大的拉动作用。

南宁经济实力的增强和发展，势必将加快南宁迈向国际化大都市步伐的进程，因此，在未来的几年内，随着南宁市新贵及来邕的金领商务人士不断增多，对于物质及精神文明高层次的需求也相应增强，南宁需要一个为该类型人群量身定造的社交休闲娱乐平台，新一代多功能休闲会所呼之欲出。

【贰】柳沙区域分析

一、区位分析

如图：

二、关于柳沙半岛

柳沙半岛位于南宁市东南角，距南宁市中心3.2公里，北靠竹溪大道，其它三面临江（邕江），就如玉带环抱其中。

柳沙半岛东西向长约2.3公里，南北向平均宽1.5公里，总占地3.5平方公里，区域内人口稀少，绝大部分为农村住宅户。

半岛东与青秀山风景区相连，南与五象岭隔江相望，自然环境优美，环绕的邕江水面开阔，水质清洁，大自然景物保存良好。

区域内交通配套：

随着柳沙半岛近几年的道路设施的建设，目前交通脉络逐渐清晰，其中包括主干道柳沙大道、2004年建成通车的连接市中心的次干道英华路和直接与桃源连通长约3公里的滨江路建成通车，交通的便利，使曾经几乎与世隔绝柳沙半岛起了翻天覆地的大变化。

其中江滨路更是产生了不可估量的区域促进作用，沿线经柳沙园艺场、柳沙制药厂、宏桂虾厂、万巨砂厂、居民住宅区及果园，终点与现建南宁大桥交汇，它的建成，将可以承担部分青秀山风景区游客出行的交通流量，并在很大程度上缓解南宁市柳沙片的交通不畅状况。

桥梁设施：

在建的葫芦顶大桥和南宁大桥双管齐下，两堑天桥变通途。

葫芦顶大桥连接了白沙大道与竹溪南路，历史性的解决了良庆区和青秀区沿江两岸交通艰难的局面，加强了两大板快之间的优势互补性，从而也改变了柳沙半岛与良庆区长期不来往的尴尬格局。

南宁大桥连接青秀区与即将开发的蟠龙新区之间，远至连接邕宁至北海、防城港的二级公路，辐射力之强劲，将来不但担起开发蟠龙新区的责任，还会对加强南宁和西南各城市的经济合作起到很大的促进作用。

市政配套：

柳沙半岛作为南宁市开发新区，因此该区域目前商业配套缺乏，多个市政配套还处于建设期间，目前，区党校已建设完成并投入使用。

项目毗邻南宁高尔夫球场，高尔夫球在中国例来都是达官贵人、金领一族热忠的动动之一，也称之为贵族运动。

高尔夫运动不仅能在运动中休验到自然的美景，更是一种对运动者身份的象征。

南宁也不例外，南宁高尔夫球场的建成和使用，将会使南宁重要政界人员、知名企业家、富豪云集于此。

项目与高尔夫球场招挥呼应，两者均拥有南宁高端消费的属性，且目标消费群体非常相似。

本项目可利用高尔夫球场的近在咫尺的优势，塑造柳沙板块富人聚集区的贵胄形象，在后期经营当中与南宁高尔夫联动经营，从而提升项目顶级品质。

三、南宁市政府对柳沙半岛规划设想

众所周知，近几年来由于南宁市城市经济的飞速发展，南宁市城市规划面积在不断的扩大，城市经济建设的重心已由原来的环南湖经济圈向沿邕江经济带转移。

柳沙企业公司所处的两岸土地潜在的各种经济、投资价值日益突显。

早在一九九九年，南宁市政府就已经对柳沙企业公司的土地进行过初步的规划布局，同时修编了《南宁市柳沙分区规划》，具体为：

1、江滨绿化带；

充分利用河堤以外用地建成江滨绿化带。

在绿化带中，种植大量的荔枝和龙眼等果树，形成生态观光农业，人们在游玩的同时可欣赏邕江美景。

2、生态旅游区；

利用豹子头遗址、天宁寺和荔枝山建设综合公园，并在公园东面结合天池设置一片开放性绿地，设立揽胜广场，观赏南宁秀丽的城市风貌。

3、商业娱乐中心；

在青沙路以南、柳江路两旁设置商业娱乐中心，同时布置一些文化、医疗设施，中心以服务整个柳沙为主，并兼顾青秀山风景区。

4、综合居住区；

整个柳沙的建成区大部分分布在山北片，以居住区为主，规划将毛巾被单厂转变为居住用地，使山北片形成以新兴苑为核心的综合居住区。

5、生态居住区；

保留现有山林植被，将青沙路以南山体用地规划为生态居住区，以带状形式分布，并以别墅为开发形式的高品位居住区。

6、高尚居住区；

山南片改造山体后的平整用地，这里面临邕江，景观优美，极具开发价值，因此规划中将其建设为上档次的高尚居住区。

南宁市政府重新修编的《南宁市柳沙分区规划》，加快了柳沙分区在南宁市房地产开发前景中成为区域开发的热点，随着南宁市房地产市场需求量的增加，市中心和原有各热点区域的可开发用地日益减少；

而另一方面随着道路交通条件的改善，城市各区域的差别在逐步缩小，特别是柳沙半岛三面环江的得天独厚的地理条件，另有荔园国宾馆、区党校这些具有文化外延标志的烘托，以及柳沙区域内隐藏的大量未曾开发的土地，无论从现状还是从未来发展趋势看，柳沙即将成为南宁市房地产开发的区域热点.

整个园区总规划面积约300亩。

园区为低山丘陵地形地貌，东北面为园区的两山头，主要种植有大片的荔枝果园，园区西面及南面临江，北面为住宅区。

园区内道路、水、电等基础设施未完善。

项目地块图：

如图所示：

项目一期为柳沙荔枝山，占地约为120亩；

二期现为足球训练基地，地势较为平坦。

三期东北面为坡地，西南向沿线则为临江地块，江景资源丰富。

【肆】项目开发思路

一、开发思路

项目规划建设以柳沙地块独有的自然生态、水体环境为依托，以休闲、娱乐为主线，形成一个集自然、国际、尊贵的————南宁首个顶级多功能综合性旅游、休闲度假会所。

南宁项级SPA度假村

SPA拉丁文的涵义是，S，SANCTUS，P，PER，A，AQUA，健康来源于水。

早在罗马时代，人们在比利时的SPA小镇中发现了消除病痛与疲劳的水源，饮水思源，SPA便得以绵延二千年的流传下来。

这是传说中SPA的起源，现实中的SPA登陆中国以来，概念常常被曲解，SPA丧失了传说中本真的和谐、活力、自然，这一切，将由顶级的SPA会所再为世人重释，完美的SPA生活。

自然浪漫的陈设，色彩斑斓的灯光，神秘的古大陆气息，风格迥异的疗程调养区，浓郁的弥漫在SPA会所的水区周围。

灯光穿梭的空间，时间已经不存在任何意义，假如爱因斯坦的相对论有效，流连在这里的时间已经被剥离出普遍意义的俗世，弥留在神秘的气息中徜徉。

如果说SPA需要还原它最纯真的本意，荔枝山庄SPA无疑再适合不过，那种贯穿的空灵、祥和、刹那而过的宁静，如同恩雅聆响于边际的天籁降落人间。

SPA是一项事业，更多的，是沉浸于其中无可比拟的享受。

2004年8月的世界SPA协会给出一个国际定义：

只要出于健康目的的生活方式，都可以称为SPA。

健康的社交、健康的享受、健康的休闲、健康的生活。

柳沙荔枝山庄位于柳沙半岛荔枝山内，离市区仅有5分钟路程，周围已有新建的广西区党校和荔园半岛高级住宅区。

它背靠荔枝山，面向邕江。

在这里，你找不到那些嘈杂的东西，它真正具备了都市世外桃源的环境。

”

作为顶级的会所，我们可以设计为拥有4000平米的水区，各种疗程房准备接纳200名会员，人们能够在其中各得其所。

而会所最核心的特色按照SPA专业精神分为‘水、火和能量’三个主要区域。

首先，水；

钓鱼台山庄SPA的AquatonicPool设计比其起源地德国更为先进，在一个综合功能水池中融合了近30种健康调养服务功能，尽情阐释了水在SPA中的核心概念。

另外在火的概念上，钓鱼台山庄SPA也是特色独具。

沙浴、光波浴、综合再生浴等都是我们的特色，在经历了水的洗礼后再经过火的熏蒸，对于排除人体自心灵到身体的全部杂质，等待重生十分重要。

比如，你们已经参观过光波浴房，外面是静心的氧吧，放射四种色光，关注色光会不断调节你的神经系统，例如关注红色，说明心情浮躁，光线的流动和黑暗会让你逐渐静心，而关注蓝色，则是忧郁的心理状态。

通过光波调节生理状态，如低温发汗，逐渐趋于平衡。

SPA让人重生的概念，在经过了水区和火区，排除了一切杂质后，进入了最重要的能量回复阶段，即疗程阶段。

我们所有的疗程师要求在上岗前都经过半年以上的专业培训，通过LomiLomi的夏威夷古老按摩疗法，来自巴厘岛的Balinese按摩，源于瑞典高尚的德维拉韵律按摩，以色列技师专业护理疗程，可以使所有体验过的客人有涣然一新的轻松享受。

今年韩国总统卢武铉访日时被小泉首相邀请做沙浴，这说明沙浴及SPA在国外高端阶层中已经是十分流行的社交手段，而我们SPA的服务理念就是‘政商互动，健康休闲’，我们组织的各类SPA、PARTY，将为会员及其宾客提供崭新社交平台“。

顶级SPA，红酒、雪茄，同等的具有与生俱来的高贵，这种高贵，来源于心灵的沉静，灵魂的放归。

顶级SPA，高尔夫，历史同样把从容的健康赋予这两项人类活动，它们洁净，却不乏快乐。

那些有幸参与其中的人们，，享受大地的恩泽与水的洗礼，同等的卓然不群。

山庄SPA带来的是SPA精神的重释，不流于一般的SPA服务，借助高科技完成的现代SPA形式，系统的会所服务，拥有鼎立于亚洲的质素，才能演绎真正的SPA精神。

山庄SPA幽雅沉静，异域情趣中添抹中国情节，摒弃浮躁，静修清幽，彰显了顶级会所的尊崇人生。

二、功能规划

1、居住度假功能

酒店式公寓

时权式酒店

度假别墅

2、娱乐、饮食功能

大型夜总会、酒吧

会所

博彩业

露天咖啡馆

中西美食馆

雪茄吧

3、养生、运动功能

SPA养生馆

健身馆

泳池

模拟高尔夫训练场

4、休闲商务功能

现代化办公商务网络及配套服务

大型商务会客厅，会议中心

电影沙龙

高档书吧

尖端网吧

商务性钢琴酒吧

三、产品及建筑风格要求

1、景观规划建议

依据项目得天独厚的自然环境，力求在原地形地貌基础上最大化保留原生态景观资源。

建议聘请专业的国际园林公司进行景观规划，建议运用巴厘岛休闲景观元素，将异国情调融入于原生山水之中，使之成为独特的休闲商务会馆，也将为项目在寻求差异化经营提供有力的卖点。

在建筑规划上，也可嫁接后现代唯美主义建筑风格，力求建筑与景观有机融入，做到相得宜彰。

2、 

产品特性

顶级性：

会所的规划设计将运用最先进的设计理念以及顶级硬件配套设施。

复合性：

充分利用项目体量，合理摆布动线，发挥各项目业态的联动作用。

共享性：

度假别墅与酒店会所及配套设施共享，形成集约化配置效果，节约成本。

独立性：

各项目业态种类较多的情况下，为弱化各项目业态间的相互干扰，各项目区域要相对独立划分。

细节性：

重视各项目业态所有细节设计，从人性化的角度出发，以细节取胜。

3、建筑风格

标志性：

选择符合顶级私人会所定位的西式建筑风格，最大限度利用现有生态、地形优势设计会所展示面、外立面，打造南宁乃至全国的标志性建筑。

科技性：

会所硬件配套设施利用最先进技术，打造现代化顶级会所品牌，同时在细节上提升项目品质。

4、形象

品牌形象：

项目开发投资商品牌对会所的形象有着重要作用，借力澳大利亚上市公司，刘主席为亚洲知识管理协会院士，有非常好的品牌效应和社会形象，为项目的成功打造奠定了坚实基石。

四、配套设施建议

贯彻顶级私人会所的高品味和尊贵路线，为南宁市乃至活跃在广西商界的顶级企业家提供一个休闲养生、互动交流、信息共享的平台，并提供高品味的私家休闲娱乐场所，为顶尖商务人士提供全新概念的私家会所服务，构建会所会员与国际先进理念沟通平台，拓宽会员之间生意渠道和信息交往，使会员企业真正做到站在世界经济的高度上，同时也为加盟会所的南宁行业精英、外国使馆人士、政府官员提供休闲商务活动、信息交流以及日常活动的场所。

提供齐全、完善的休闲商务设施和一流的服务水准，实现真正养生、人脉、商圈的共赢局面。

打造度假、休闲娱乐、商务交流的顶级会所品牌，

会所主要设施包括：

1、度假酒店别墅

2、高级夜总会、特色酒吧等

3、中西餐厅、咖啡馆、休闲茶庄、钢琴吧、书吧、网吧

4、健身中心、养生馆

5、高挡次会客厅、电影文化沙龙、信息交流中心

6、商务功能以下项目可供参考

综合多功能厅：

可以容纳约300人的综合会议、聚会、培训场所

董事会议室：

装修高档，格调高雅的董事会议室，配套液晶电视或投影屏幕，主要服务于会员企业的股东、董事商议重大决策的会议使用。

CEO会议室：

装修时尚简洁的会员企业小型管理层会议室，满足会员企业会务功能要求，面积约150平米。

大班室：

董事企业接待政府机关官员、国际组织的接待室，设置一组小型的高档座椅、沙发，面积约100平米。

远程电视电话会议室：

用于会员企业接驳国外、外省总部举行实时电视电话会议以及远程教学所需，主要体现在接驳设备的配套方面，面积约200平米。

五、景观设计要求

绿化设计对树种选择要遵循“因地制宜、适地适树”的原则，此外，还考虑以下几点：

1、绿化配置以植物群落为主，兼顾草坪。

2、绿化布局的集中与分散，除集中的绿地外，在绿化设计中还考虑结合坡地地形设计一些分散的团块绿地，形成一些相对安静的空间，利于会所的会员休闲和自然放松。

3、绿化设计的实用和艺术性。

在会所的设计和建设中，注重实用功效和美学艺术，体现会所是以自然为主轴，体现人的情感与文化品味取向的生态化休闲度假环境。

因而在其景观效果表达上要结合人文内涵，创造出充满情趣的生活空间。

4、景观设计在自然环境中是必不可少的，而它的优劣又起着至关重要的作用。

设计上遵循崇尚自然，以人为本的理念，强调“人生存于自然，创新于自然”营造出一种人与自然、生态相和谐的清新环境。

环境保护和景观意识应融入设计，让人感受到建筑是有气质的，环境是有感情的，并且通过对当地的土地水资源等生态环境悉心呵护的同时，又对周围的人文景观加以修复。

以人为本，营造文化环境，体现地方文脉是景区规划的又一主题。

设计方案充分考虑场区内起伏地形和人文脉络。

主要包括：

A、把握尺度 

适宜的尺度和谐的比例可以带来美感，而尺寸与比例有关，大的尺寸有高大的雄伟的感觉，小的尺度则给人精巧、亲切的感受。

设计中，既要有平衡，又要有对比；

既能体现主导，又有可相互交织穿插的构图要素；

并且还要有一定的韵律及深度。

B、设计原则 

设计本着“尊重自然、研究自然、摹仿自然”的原则，对自然作必要的选择和加工。

包括：

尊重原始地形，利用坡地，或创造性选择高低起伏的地貌作为联系；

利用视觉的通透及绿化进行连接；

在景观道路设计方面考虑——人们在道路中行走，能感受到环境气氛的感染，通过道路表达出景观的主题；

讲究铺地材料，使人在活动中获得行为和心理方面的综合感受，起导向、连接的作用。

C、合理布置建筑小品、雕塑，加强灯饰景观效果 

园林造景的立意要与会所的整体风格相吻合。

处理好整体与局部、一般与重点的关系，依据会所的整体形象，按住区内现有的地势地貌，考虑视角的观赏效果。

合理的布置山体、水体、绿地、小品、雕塑，这是保证会所环境设计最终效果的核心。

现代化环境设计中，灯具及灯光颜色的选择也十分重要，因此在环境设计时，对会所小区路灯、庭院灯、投光灯、装饰灯等灯具有形式、颜色的选择上，应在突出环境设计主题的同时，起到弥补夜晚会所环境色调不足的作用。

六、经营管理服务理念建议

一流的国际性会所其提供的服务水准，勿庸置疑也将会匹配高端的服务配套，顶级会所的尊贵体贴的服务，良好的服务配套是顶级会所必不可少的软件支撑，服务在会所经营管理过程中起到很重要的作用。

因此，创办会员俱乐部势在必行，一来为会员提供周到的个性化服务平台，更是会员间沟通感情和信息交流的纽带和桥梁。

通过这一平台，为客户量身度做多种一体化服务，实现“以人为本”的服务理念。

引进先进的经营管理公司，将国际化先进的管理服务理念贯穿项目经营服务中的各个环节，形成集会所酒店、休闲度假、健身、养生、娱乐、商务会议、美食等于一体的一条龙、全方位、多功能的服务体系，以高标准的经营管理软件，全面提升项目国际化品质，让会所“顶级”二字名副其实。

【伍】项目SOWT分析

一、优势

良好的区位优势，高挡次的城市区域规划；

地块紧靠市区，交通便利，道路开阔；

周边景观资源丰富，私密性强，半岛资源不可再生，稀有地段的唯一性；

具有良好的建设基础条件，道路及水电等施工条件良好；

项目自然环境较好，树林、坡地保存良好；

项目为初建设，可塑性较强，引进特色经营，超越本地旅游项目容易。

二、劣势

用地属性为农业用地，使用权为50年；

项目景观资源需新建。

三、机遇

住宅地产处于宏观调控的转型时期，旅游地产和商业地产面临前所未有的发展机遇；

南宁经济的快速发展，强劲的消费需求将会有效的拉动项目客源；

南宁的快速发展造就了一批有很强消费能力的群体，而当地市场没有一个高档次的顶级私人会所满足这一消费群体需求；

南宁政府近年来对旅游项目支持力度加大。

四、危胁

南宁周边度假类旅游项目瓜分目前的市场份额；

地块在建设立项将农业用地变更为旅游项目用地有一定难度。

【陆】环保与节能

一、环境保护

（一）可能影响环境的因素

1、废水排放因素：

本项目排放废水主要为生活废水。

2、固体废弃物因素：

本项目排放固体废弃物主要是生活垃圾。

3、噪声污染因素：

本项目噪声污染因素主要有建筑工程设备如集中空调、风机、泵等动力设备噪声，以及施工噪声。

（二）环境保护防治措施

1、废水污染防治：

生活污水经污水站处理，达到排放标准后，排入市政污水管网。

2、噪声污染影响防治：

动力设备均有隔振、降噪的技术处理，设备机组及水泵下设隔震垫。

动力设备房采取吸音墙壁和隔声门窗。

3、固体废弃物防治：

本项目建成后每天排放的生活垃圾处理采用袋装化，每天由专人收集后负责清运，并注意清运时密闭。

4、施工噪声防治提请建设单位和施工单位按南宁市有关规定执行，把影响减至最小。

二、节能

建筑材料和设备的选用原则上，考虑当地风土、气候条件，采用合理的建筑体型和朝向，外墙保温材料及设计满足最小传热阻要求，外窗采用节能玻璃。

选用低损耗节能的变压器，高效益节能的电气设备。

水泵选用节能型产品。

采用合理优化的布线系统方案。

三、劳动保护

为防止及减少漏电、触电事故的发生，插座回路设置性能可靠的漏电保护开关；

变压器设置IP20护罩；

电缆桥回水平敷设不低于2.5m，局部为2.2m时采用全封闭桥架保护。

垂直敷设时距时地1.8m以下部分加金属盖板保护，配电线路均穿金属保护，并良好接地；

消防和重要机房内设置事故照明。

【柒】项目实施计划思路

一、项目实施计划

本项目由于体量较大，如一次性投资，资金投入和建设规模都较大，适宜采用分期分阶段滚动开发的方式，建成一部分，经营一部分，收益一部分。

考虑用3年的时间，完成整个项目的建设工程。

现在已经建成的1000平米的综合楼，对外立面进行改造修饰及内部装修后，即可作为项目筹备处及餐厅配套经营，很快就有经营收入回报作为开办费，是很好的项目切入点。

如果能引进品牌酒楼进行经营，项目启动就会有很好的经济和社会效应，能迅速提高本项目