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两店都在9月29日开业，国内双雄加上本土巨头三联家电贴身肉搏，泉城路电子数码特色更加突出。
花园路的变化更是戏剧性的。
在贵和洪楼店撤出海蔚广场3个多月后，银座商城洪楼店于9月28日开业。
（2）银座多处开店，外商虎视眈眈
9月12日，银座购物广场华信店开业一周年。
一年来银座在济南开业、即将开业、建设中的店面可是不少。
7月29日银座购物广场金牛店开门纳客；
9月28日洪楼店开业；
燕山店、家居二店紧锣密鼓地筹备中；
重汽大院项目07年就签了租约；
振兴街项目、泉城公园项目更是银座自己建设的购物中心。
年底前银座在济南店面将超过10家。
银座开始大规模由核心商圈、区域商圈向社区商圈发展。
不知银座疯狂开店处于何种考虑，但是不容质疑的是外资零售巨头已对济南市场早已虎视眈眈。
2008年3月27日，鲁能置业集团与日本永旺株式会社签约，JUSCO（佳世客）落户鲁能领秀城，营业面积6.5万平方米。
据报道JUSCO计划在济南开设4家以上店面。
世界三大零售商之一英国TESCO在济南也是到处考察，计划5年内在山东开设15家店面。
虽见正式签约，七里堡商贸中心早就声称TESCO即将入驻，更是预留了3.万多平营业面积。
槐荫区也与TESCO就五里牌坊项目达成合作意向。
（3）居然之家遭遇冷战，人民商场花落谁家
家居连锁企业居然之家在济南开店，于2008年6月29日在现代家电市场开业。
却遭到有“师徒之情”的本土家居企业的狙击，该商家千方百计阻挠其商户到居然之家开设店面。
居然之家奋起反击，市场上口水不断。
两家都还有意在济南东部开店，其中一家正在装修中。
“五朵金花”仅存的人民商场坚持多年，于2008年夏被济南市政府挂出转让公告。
实际上大商集团已经通过收购间接掌控了人民商场的业务，并签有协议。
据有关媒体报道，有关方面希望振华能以招标的方式接受人民商场。
典型的“一女两嫁”，大商集团又是召开新闻发布会，又是欲状告济南市国资委和人民商场，硝烟不断，花落谁家，难以料断。
三、济南商业格局
1、主要商圈分析
目前济南主要有泉城路、经四路、花园路、西市场、英雄山、北园大街、泺口七大商圈，其中泉城路为市级商业中心，经四路是没落的传统市级商业中心，西市场、花园路、英雄山为区域商业中心，北园大街、泺口为专业商业中心。
（1）泉城路商圈
地理范围
东至青龙桥，南至文化西路，西至趵突泉南路，北至大明湖路。
广泛意义上泉城路商圈可以向东延伸至家乐福，向西延伸至大观园。
区位属性
泉城路商圈是济南古老的、最繁华的、唯一的市级商业中心区，商家云集，名店众多，有“十字金街”之地位，集购物、休闲、旅游、文化、交通乃至政治等多种功能于一体。
消费者来源
泉城路商圈客户群范围广泛，涵盖了济南大众化消费者及中高端消费者，也接纳了大量旅游消费者。
主力店
主力店有高档百货银座商场、贵和购物中心、贵和商厦，超市有银座购物广场、沃尔玛，电子数码专业店有三联、国美、苏宁、冠芝霖、迪信通等，书店有泉城路新华书店，珠宝首饰有齐鲁金店、世纪缘、金伯利等。
业态构成
主要以高档百货店、专业店及大型超市为主，辅以街铺经营服饰、古玩及餐饮。
租金水平
泉城路租价由西向东逐渐降低。
整个泉城路商圈的租金范围在3-25元/天/平方米，变化较大，比较集中的区域为6-15元/天/平方米。
总结与展望：
泉城路商圈是济南最核心和高档的商圈。
重新开街后曾经一度冷清、租金下滑，消费者层次差距较大。
从发达城市角度来看，泉城路商圈仍显业态落后，设施及购物环境低落。
银座商城改造、汇泉地王广场竣工、国美入驻、恒隆广场开工、省府前街地块拍出、济南百货拆迁，表明该商圈的核心地位将进一步加强，业态、设施、环境、档次等也将得到提升。
（2）经四路商圈
东起顺河高架，西达纬三路，南接经七路，北到经二路。
已没落的传统商圈，在一定程度上可以视为泉城路商圈向西的延伸。
主要为天桥和市中区的追求时尚对价格敏感的消费者，而人防商城的主要目标客户群为中低收入年轻女士，她们喜欢时尚、赶潮流。
人民商场、大观园均为传统中档百货，人防商场城主要经营女士服饰，以中低档次产品为主。
以传统百货，沿街商铺经营服饰为主。
该区域租金水平在4—8元/天/平方米，其中人防商城租金相对较高，在8元/天/平方米左右。
该商圈原为传统商圈，但已没落，以中低档服饰经营为主。
万达魏家庄项目的建设将引入写字楼、酒店、影院等，并建设大规模商业，没落的传统商圈将迎来新发展。
（3）花园路商圈
东起二环东路，西至历山路，南到山大北路。
花园路商圈以花园路为轴线，向周边地区辐射，是济南东部区域商业中心，名副其实的“东部金街”。
该商圈的目标客户群为济南东部及北部部分人群，以满足日常消费为主。
百货有银座洪楼店，超市有大润发洪楼店，电子数码专业店有国美花园路店、苏宁洪楼店、协亨、冠芝霖、迪信通，专业批发市场为七里堡蔬菜批发市场。
以中档百货、电子数码等专业店、大型超市为主，辅以沿街服装、餐饮店。
该区域租金变动也较大，3—20元/天/平方米，其中花园路国美区域一层租金在5—6元/天/平方米，大润发附近一层租金8—9元/天/平方米，比较常见。
东部的发展特别是办公和住宅建设，是花园路商圈兴起和继续发展的基础。
海蔚广场项目经营惨淡，贵和、海蔚商场撤出，银座开业，海蔚一层招商也未见进展。
进一步说明该商圈以日常消费为主。
近两年冠芝霖、协亨、迪信通全部在该商圈开店，国美进行了改扩建。
花园路做为东部区域商业中心的地位将进一步加强，但是档次提高尚待时日。
（4）西市场商圈
东起纬九路，西达纬十二路，南接经经四路，北到经一路。
西部区域商业中心和小商品专业市场中心，基本生活消费为主，业态传统且档次较低。
该区域主要消费人群主要为西部槐荫区、天桥区居民，年龄结构较高，收入水平较低，消费水平较低，较为理性化。
西市场经营业务涉及全市乃至全省各地。
华联、嘉华以及济南最大的小商品批发市场西市场。
以百货、超市为主体，辅以沿街商铺经营服装、餐饮。
该区域的租金范围为1.5—7元/天/平方米。
济南西部区域商业中心，以满足西部人群日常消费为主，同时也是小商品批发专业商业中心，近期无太大发展趋势。
（5）英雄山商圈
东起玉函路，西达英雄山路，南接赤霞广场路，北到经十路。
该商圈为新老结合，正在崛起的南部区域商圈。
济南南部居民为主，收入水平较高，具有一定的社会地位，具有较强的消费能力和较高的消费层次。
百货有银座八一店、贵和体育中心店，超市有易初莲花，电子数码专业店有三联、国美、苏宁，以及人防商场主要经营服饰，新世界商城以小商品、家具为主，餐饮集中在小吃一条街和英雄山路。
以中档百货、大型超市、专业市场、专业店为主。
该商圈租金范围为3.5—8.5元/天/平方米。
以南部高收入、高层次消费群体为支撑，英雄山商圈快速崛起、成熟，特别是易初莲花和人防商城的开业使业态和层次更加复合。
但是受地理空间限制，拓展余地不大。
鲁商泉城中心项目将给该商圈带来新发展。
（6）北园大街商圈
沿北园大街西起三孔桥，东至北关北路。
济南市最具规模和影响力的家居建材专业商圈。
家居建材消费者来自全市各个区域和阶层，以及省内中西部地区。
购物、餐饮、娱乐等设施主要服务于周边人群及商务人士，收入较高。
百货有银座北园店，家居专业店有红星美凯龙、银座家居、富雅等，专业市场有白鹤、杨庄等装饰材料市场。
现代家居中心与传统摊位式市场共存，家居建材占绝对比例。
家居、建材是该商圈的核心，银座家居、红星美凯龙陆续开业，标示着该商圈从传统专业市场向现代建材家居卖场发展，北园高架的竣工将促进这种变化。
（7）泺口商圈
沿济泺路南起无影山路，北至泺安路。
济南市最具规模和影响力的服装专业商圈，批发兼零售。
主要目标客户群为济南市区及周边城市经营商户，及市区的中低档消费者。
泺口商圈是服装批发的专业市场，服饰占到绝对比例。
该商圈租金范围在1—5元/天/平方米。
该商圈起步于大棚式市场，齐鲁鞋城、泺安广场相继开业，标示着泺口商圈老专业市场的改造升级也已展开。
（8）济南商圈比较分析
商圈
位置
商圈地位
核心商业
租金
消费群来源
泉城路
中心
市级商业中心
高档百货、大型超市、电子数码等专业店
3-25
大众消费者及中高端消费者都有，以及部分外地游客，范围比较广泛
西市场
西部
西部商业中心及小商品专业市场中心
中低档百货、超市、批发市场
1.5-7
西部槐荫区、天桥区居民，消费者购买力相对较低
经四路
中部
没落的传统商业中心
中低档百货、地下商场
4-8
主要来自天桥区和市中区；
追求时尚，对价格又较为敏感的青年和对价格较敏感的中年人
花园路
东部
东部商业中心
中档百货、大型超市、电子数码专业店
3-20
东部、北部居民，日常消费为主
北园
北部
家居建材专业市场中心
传统建材专业市场与家居建材卖场
――
整个市区和周边地市
英雄山
南部
南部区域商业中心
中档百货、大型超市、专业店
3.5-8.5
南部高收入、高层次居民
泺口
城区北部
服装专业市场中心
服装市场，新老并存
1-5
济南市区及周边的经营商户、中低档消费者
（9）济南商圈分布小结
泉城路商圈做为市级商业中心，以中高档百货为核心业态，规模扩张和档次提升趋势最为突出，重点向大型购物中心和高档百货方向发展；
各区域商圈以大型超市为核心业态，新开中高档百货经营状况一般，电子数码专业店扩张现象明显；
专业商圈老市场开始改造升级，新旧并存；
济南商业布局呈现出中心快速发展的同时，离心聚集现象。
四、济南市区主要零售商业
济南主要商场
名称
规模（万平米）
经营项目
贵和购物中心
天地坛街1号
2.2
高档百货
贵和商厦
泉城路147号
3
贵和体育中心店
体育中心
1.4
中档百货
银座商城
泺源大街66号
6
银座地下购物广场
泺源大99号（泉城广场地下）
4
中高档百货、品牌超市
银座商城（北园店）
济南北园大街
4.2
银座商城（八一店）
八一立交桥西
2.3
银座商城洪楼店
3.7
人民商场
经四路东首13号
大观园商场
经四纬二
2.6
中档百货、平价超市
济南华联商城
经二纬十一
3.5
中低档百货
嘉华购物广场
经二纬九
中低档百货、平价超市
大型商场合计
40.9
济南现有建筑面积超过1万平米的大型商场12家，提供商业建筑面积40.9万平米，其中最大的银座商城规模达到6万平米，而平均规模为3.4万平米，中高档百货为主。
济南主要超市
沃尔玛超市
泉城路西首
2
超市
家乐福（解放桥）
解放桥附近
2.4
大润发（历城）
济南历城区花园路99号
平价超市
大润发（历下）
济南历下区文化西路1号
1.8
大润发（天桥店）
济南市堤口路80号
大润发（山水店）
济南市中区二七南路7号
1.7
绿地超市
济泺路116号
平价超市、中低档百货
世纪联华
济南市英雄山路161号
万嘉隆超市
济王公路138号
1
银座购物华信店
花园路、华信路交叉口
中档百货、品牌超市
银座购物金牛店
师范路与无影山北路交叉口
大型超市合计
32.7
注：
银座购物广场华信店、金牛店以超市为主，所以列入超市计算，家乐福只计算超市部分。
市区1万平方米以上的大型超市超过11家，总建筑面积约20.3万平米，平均面积为1.85万平方米。
五、在售项目分析
1、主要项目
目前济南主要在售商业项目为东城万象、鑫苑国际城市花园底商、历山名郡三期底商、群盛华城底商、翡翠郡社区商业5个项目，均为社区商业。
2、产品分析
项目
规模
层数
开间
进深
面积
东城万象
4万
平方米
2层
会展中心后一二连体，康虹路正负一连体
200平方米左右43套
500-1000平方米21套
鑫苑国际城市
花园底商
8300
沿工业南路一二连体，
沿开拓路一层
6-10米
12-15米
50平方米以下约50套
100平方米左右约40套
400-500平方米5套
历山名郡
三期底商
约4000平方米
1-3层连体
6-7米或10米左右
15米左右
240-851平方米，共9套
群盛华城底商
1.2万平方米
一二连体
3-6米
10-12米
主力面积为86、90、100平方米三种，合计120套
翡翠郡
社区商业
2.8万平方米
8米
14米
135套，100-150平方米占比70%
3、价格分析
均价
商铺总价情况
10000元/平方米
大多在200万左右，部分为500-1000万
鑫苑国际城市花园底商
12000元/平方米
60万左右和100-150万合计在90%以上，少量商铺为五六百万
历山名郡三期底商
9600元/平方米
最低240万，最高1800万，一般300-500万
15000元/平方米
100-200万
翡翠郡社区商业
100-200万为主
4、销售情况分析
开盘时间
目前销售率
开盘销售套数
三季度销售套数
备注
6月28日
65%
36
10
6月
80%
约50
30
10月7日
44%
4套
（4套）
10月销售，计入三季度
8月30日
85%
84套
18套（9月）
2007年3月
20套
5、小结
（1）济南市场目前在售商业项目均为社区商业，产品一般为沿街独立商铺，一二连体居多，面积以100平方米左右为主。
东城万象和历山名郡商铺面积较大，200平方米左右甚至上千平方米。
（2）社区商业商铺一般单价为1000-15000元/平方米，考虑产品特点，折合一层单价为15000-20000元/平方米。
历山名郡为1-3连体，均价9600元/平方米，折合一层单价约15000元。
（3）根据监测，不含开盘期，鑫苑100万左右及以下商铺每月销售约10套；
群盛华城位置临近西市场，商业氛围浓厚，100-200万商铺每月销售约9套；
东城万象商铺200万以上，商业氛围不够，每月销售约3套；
历山名郡总价一般在300-500万，开盘后未销售。
六、即将上市销售商业项目分析
性质
预计上市时间
七里堡易购广场
二环东路七里堡市场
专业市场
0.5万
08年底
8000元
济南新时代（诚基）
和平路原建工学院
8万
11月中旬
13000元起，最高40000元
盛世花城
高新区会展中心东
未定
4层，1、2层对外销售
4或8米
4、8、16
30-60平106套，100-300平12套
3层，-1—2层，多内铺
最小8平，20-50平居多
1-2层连体
16-30米
28米左右
51套，200-400平占63%，400平以上占22%，200平以下16%
3、小结
（1）即将上市销售商业项目3个，其中社区商业2个、专业市场1个。
（2）七里堡易购广场即七里堡商贸中心三期，总面积4万，声称其余部分已租给TESCO，但未见正式签约。
（3）诚基中心商业多规划为小面积内铺，自10月10日开始销售VIP卡，截止10月21日已销售360张，3万抵6万。
考虑到其位置、面积、总价情况，估计其销售将会非常火爆，但将来经营不容乐观。
（4）盛世花城商业何时销售尚未确定，但考虑到项目产品、周边商业氛围、周边项目特别是东城万象销售状况，盛世花城商业销售压力将会非常大。
八、在建和规划中商业项目分析
1、主要项目及概况
业态规划
进度
经营模式
恒隆广场
购物中心
地上15万
地下两层、地上七层，集百货、专卖店、影院、餐饮为一体
2007年12月开工，2010年落成
租赁
省府前街
7.8万
3.9万购物中心、3.9万商业
08年已开工
约2万销售
万达广场
综合体、购物中心
不含底商、车库15.6万
万千百货、人民商场、影院、国美、运动100、商业街
尚未动工、预计20011-2012年落成
大地悦城
华能路
10万
百货、超市、商业街、影院、餐饮、娱乐
预计2009年后动工
振兴街
经十路振兴街
商业约10万平
银座主力店、家居、家电、影院、专卖店、零售内街
规划中
部分销售
泉城中心
经十路植物园
10万平
银座购物中心+商业街
1万平对外销售
2、在建和规划项目分析
（1）目前济南在建和规划中商业项目均为购物中心性质，共6个，其中3个在中部、1个东部、1个南部、1个西部。
（2）6个购物中心最小7.8万平方米，一般10万平方米左右，合计面积68.4万平方米，平均11.4万平方米。
（3）项目一般以租赁为主，个别项目有少量商铺将对外销售。
九、济南商业物业市场特征及趋势
1、济南商业布局呈现出中心快速发展的同时，离心聚集现象。
2、本土和已入住连锁商家快速扩张，更多外资外地商家在济南积极选址。
3、济南即将进入购物中心大发展时代，预计2010-2012年为济南购物中心集中落成时期，单个项目和总体规模巨大，届时竞争将会非常激烈，定位不准确、规划不合理的购物中心将会面积巨大经营压力。
4、大型商业项目转为租赁为主，目前销售商铺以社区商业为主，一般为项目周边主干道设置外向型沿街商铺，1-2连体，面积从几十平方米到上千平方米不等，100平方米左右比较集中。
折合一层单价一般15000-20000元/平方米。
5、总价200万以下、周边商业氛围浓厚的商铺便于销售，总价200万以上和周边商业经营不好的商铺销售较为缓慢。
6、郊区大盘的社区商业如领秀城、阳光100一般以内向型为主，主要设置在小区内部，规模不是太大，不对外销售。
有时规划有大型商业，但要随项目开发和区域成熟后期建设。
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