永川房地产分析.docx
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永川房地产分析
1、概况
（一）永川房地产概况
（二）永川房地产的外部环境分析
（三）金科中央花园的项目基本情况
二、分析金科中央花园楼盘库存管理
（一）房地产库存的定义和房地产种类介绍
（二）库存管理的目的
（三）金科中央公园在降低库存过程中的问题及原因分析
三、减少库存，增加去化率的具体措施
（一）库存管理的措施（ABC类库存管理）
（2）营销策略
结论
参考文献
内容摘要
近年来房地产业发展迅猛，已成为我国国民经济的支柱产业。
自2004年以来，中央政府综合运用经济、法律和必要的行政手段，对房地产业连续出台了一系列宏观调控政策，以此控制房价过快增长。
由于其过快的发展，增大了房地产的投资风险。
据测算，2012年开发商因房屋库存需要支付的资金成本约为3450亿元，而2011年房地产全行业赢利也不过5000亿元左右。
如果2012年销售额再下降，则房地产行业整体上将接近盈亏平衡的边缘，有分析指出：
房地产行业真正的风险在于不断累积的房屋高库存。
因而减少库存，增加去化率有重要的意义。
【关键词】库存管理房地产存房量
Contentinthispaper
Realestateindustrydevelopingrapidlyinrecentyears,Hasbecomethepillarindustryofnationaleconomyinourcountry.Since2004,thecentralgovernmenttotheintegrateduseofeconomic,legalandnecessaryadministrativemeans,continuousissuedaseriesofmacro-controlpoliciesonrealestateindustry.Inordertocontrolexcessivegrowth.Becauseoftherapiddevelopmentofrealestateinvestmentriskisalsoincreased.
Accordingtoestimates,2012developersbecauseofthehousinginventoryneedtopaythecostofcapitalisabout345billionyuan,in2011realestatetheindustryprofitis500billionyuan.Ifthesalesfellagainin2012,therealestateindustryasawholewillbeclosetotheedgeoftheprofitandlossbalance,analysispointsout:
theriskofrealestateindustryliesinaccumulatinghouseshighinventories.Thusreduceinventory,increasetoratehasanimportantsignificance.
【keywords】InventorymanagementpropertyDepositamountofroom
永川房地产
1、概况
（一）永川房地产概况
1、永川古为梁州属地，至今有1200年的历史。
1992年的3月经国务院批准撤县建市，辖区1575平方公里，34个乡镇办事处，631个行政村，市常住人口105.06万人。
中央、市属科研单位11个，各类专业技术人员2万余人。
本、专科院校10所，中专技术学校8所。
医疗机构111家，三资企业40余家。
拥有全国发行的报纸两家《永川日报》《渝西经济》，电台一家（永川电台）、电视台两家即永川电视台和永川有限电视台。
关于永川的存量房进行简单介绍
（2）永川区房地产的外部环境分析（PEST分析）
1、政治环境
（1）存量房计税价格调整
我市将从10月1日起对主城区内符合要求的存量独栋商品住宅征收个人住房房产税。
重庆因此成为国内首个对存量住房开征个人住房房产税的城市。
这样可以加大政府房地产的监控力度，有利于减少房地产市场泡沫。
分析：
可以打击房姐和方哥们，防止房地产的过分炒作。
对于永川区而言，个人住宅的出售，会影响到新的商品房的销售数量。
但是，由于这样防止房地价格的大幅上升，相对合理的价格会刺激人们的购买。
（2）信贷政策
永川信贷政策收紧，“按往年来看，一季度应该是银行放贷最宽松的季度，然而今年一季度银行放贷就很严格、放款很慢”，以至于有些楼盘因为上千万银行贷款没有放贷，造成企业现金流问题。
资金回收缓慢，所以楼盘只有大力促销回收资金。
分析：
放贷的收紧，防止了经济的过热，而企业为回收资金，让出了部分利益，在短期内对消费者是有力的。
但是如果持续时间过长，投资减少，房地产存量供不应求，势必会导致价格的再次上涨。
2、宏观经济政策
（1）城市化程度
单位：
万人，％
表1：
2012年重庆市各区县常住人口及城镇化率
从图可以看出重庆的城镇化率56.98％，永川的城镇化率60.32％，比重庆平均水平高3.34％。
可以明显的看出永川的城镇化率处于中等偏上.
分析：
城镇化率可以体现其消费者市场，永川城镇化率比重庆高了3.34％，说明在重庆范围类，在永川消费者市场属于中等偏上。
（2）居民可支配收入
2013年永川总体经济形势好于2012年，新兴产业持续发力，经济将继续企回升、平稳健康发展。
2013年永川经济下行风险压力仍然较大，产业结构调整任重道远，但也有好的一面。
城镇居民人均可支配收入达到22047元，增长12%；农村居民人均纯收入达到10025元，增长15%。
分析：
永川的人均可支配收入体现了他们的购买力，最近几年，永川人民的可支配收入都呈上升趋势。
在永川的市场具有一定的市场潜力。
3、社会文化环境
投资商的建筑风格偏好
对永川的20个项目建筑风格的统计：
表2：
永川建筑风格统计
建筑风格
项目个数统计（个）
现代中式
6
地中海
1
西班牙风格
1
意大利托斯卡纳
7
现代简约
3
新古典主义
3
备注：
君临棠城的兴龙湖板块，高层：
现代中式，洋房：
托斯卡纳
分析：
从统计图可以看出，目前市面上主要的建筑风格是意大利托斯卡纳和现代中式。
4、技术自然环境
（1）1小时经济圈
“1小时经济圈”由23个区县组成。
“1小时经济圈”幅员面积3万平方公里，目前常住人口1600万人，接近全市的60%，其中城镇人口接近1000万，城镇化率接近60%。
据预测，通过加强基础设施建设、鼓励农民进城等一系列举措，10—15年后，“1小时经济圈”的地区GDP将超过全市的80%，集聚的城镇人口超过2000万人，城镇化率达75%。
于此，永川的发展必将迎来一个快速发展和全面升级的时代，而这将仅仅是永川发展的一个起点，未来迎接永川的将是更加辉煌的明天！
（2）永川自身的城市文化
重庆直辖之后，永川借区位成渝走廊优势和独特自然优势，把永川打造成为重庆西部中心城市和职业教育基地。
而且永川投资兴建公共租赁房打造宜居都市实现幸福城市；大力发展职业教育，实现城市差异化发展，成就渝西教育高地的宏伟目标，通过加快三湖建设全力开启“三湖时代”，创建精美城市。
（三）金科中央花园项目基本情况（信息来源：
永川房交网）
1、楼盘基本情况
（1）总楼盘基本情况
物业类型：
住宅、别墅、商住
在售户型：
1F-E户型5室2厅2卫、2F-F户型4室2厅2卫、3F-F户型3室2厅2卫、4F-E户型4室2厅2卫、8F-F户型3室2厅2卫、9F-E2室2厅1卫、9F-F户型3室2厅1卫、C户型1室2厅1卫、B户型1室2厅1卫、蚂蚁SOHO1室1厅1卫、37栋9户型3室2厅2卫、37栋7户型3室2厅1卫、37栋2户型2室2厅1卫、39栋高层三3室2厅2卫、37栋1户型2室2厅1卫、5/6/7F-F户3室2厅2卫、D户型2室2厅1卫总共14种户型。
开盘时间：
2010-09-01
交房时间：
2013-10-20
产权年限：
50年
投资商：
金科地产
容积率：
2.5
绿化率：
35%
规划用户：
3800户
占地面积：
200000
建筑面积;500000
工程进度：
在建中，竣工时间：
2013-10-20
（2）现售楼盘基本情况
楼盘位置：
重庆永川区兴龙大道777号
停车位：
2000多个
占地面积：
600亩
物业费：
高层1.5元/㎡·月；花园洋房1.7元/㎡·月
物业类型：
高层、洋房
开发商：
重庆市金科上尊置业有限公司
建筑类别:
住宅
物业公司：
金科物业管理有限公司
容积率：
2.5
销售公司：
自销
装修状况：
清水房
所属板块：
兴龙湖CBD
绿化率：
35%
主力户型：
高层/洋房：
42㎡-150㎡两室三厅
总建筑面积：
1000000平方米
建筑规划：
花园洋房+14栋高层
交通状况：
102、109、302直达；106
工程进度：
1-15#洋房现房
开盘时间：
2013.4.11（44#）8月
区内设施：
娱乐中心、高尔夫球场、游泳池、网球场、篮球场等。
入住时间：
2013年10月44号楼
售楼地址：
重庆永川区兴龙大道777号
2、永川CBA：
CBD,是英文CentralBusinessDistrict的简称，又称中央商务区或商务中心区。
现代比较流行的定义是：
在一个大城市内，集中了大量的商务、金融、文化、服务机构和商务办公酒店、公寓等配套设施，具备完善便捷的交通、通信等现代化基础设施和良好的环境，便于开展大规模的商务活动的比较核心的中心区域。
永川CBD指的就是兴龙湖中央商务区，地处永川新城，东距重庆市主城区约58公里，西离成都市约276公里，位于兴龙湖公园片区，该片区规划面积12.1平方公里，是城市拓展的重要地区，是东部新城区的重要组成部分，是永川新区的核心地带，自身及周边地区承载了众多城市职能，建成后将增强永川作为区域性中心城市的经济集聚和辐射能力。
周边环境优美，基础配套完善。
神女湖、兴龙湖、中央公园、棠城公园、体育公园、人民广场等公园广场环绕;重庆文理学院、枫叶国际学校、红河小学、永中新校区、城市职业学院等学校星落棋布；青少年活动中心、体育中心、人民医院、妇幼保健院、疾病预防控制中心等配套设施完善。
产业大厦、500强企业办公中心正在建设，永川供电局、国家电力公司、地质勘探局、泽永水务集团等58个各级职能部门和企业将陆续入驻，为兴龙湖中央商务区投资者提供完善、周到、迅捷的政务服务。
永川CBD所在区域，楼盘品质高，影响力大，包括有恒大·翡翠华庭、金科、阳光尚城、城市铭人、兴龙湖一号等10余个项目。
3、现售楼盘销售情况
楼盘销售情况表
楼座销控表
楼号
可售
未售
均价
更新时间
37#
288
62
5600
2014.4.23
38#
288
102
5600
2014.4.23
39#
288
104
5600
2014.4.23
4、2013--2014年存放量：
5、去化率及销售措施：
2、分析金科中央花园楼盘库存管理
（一）房地产库存的定义和房地产种类介绍
1、库存的含义
库存是表示用于将来目的的资源暂时处于闲臵状态,包括原材料、半成品、成品等不同形态。
无论物资在库还是在途,只要暂时未投入使用,都可称为库存。
企业设臵库存的根本目的是保证在
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