景区旅游开发可行性研究报告Word格式文档下载.docx
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广仁岭景区总建筑面积6000m2，主要的建筑包括重修御道2.5km；
修复两处寺庙（建筑面积约5500m2）,景区管理处一处，观景亭两座，观景塔一座，还有步行道3km。
2.1入口区
2.1.1范围界定
该区选在大三岔口往北300米处山脚下的一片平坦农田上，面积约30亩，范围内无其他建筑物，无须搬迁。
2.1.2主题与功能
从三岔口进入景区仍保留了御道原来的路基，关帝庙的遗址已经废坏，建议在御道西侧的农地上重新修建关帝庙，作为旅游天国恢复的第一处古寺庙群，希望通过宗教产品的开发，提升该景区的人气。
同时，在寺庙群的旁边修建景区管理服务中心，为游客提供餐饮，香火、咨询等服务项目。
2.1.3布局结构
✓从三岔口重修御道：
御道路面采用仿古地砖铺设，御道两侧种植柏树，对现有的有一定树龄的柏树要重点保护。
两侧可用石头雕塑一些动物等，安放路边，作为导引区，给人以浓厚的历史氛围。
在进入御道后100米的地方修建一座牌楼，作为景区大门。
✓修复关帝庙：
庙宇为仿汉式建筑，由山门、前殿、正殿、后殿组成的四进式建筑。
山门三间，供休息和接待之用。
前殿供奉护庙之神。
殿前两侧钟鼓楼，分上下两层，四角飞檐。
正殿殿堂中央为3尊高大塑像，关羽居中，周仓和关平分列左右；
墙上绘有以关公传奇故事为题材的重彩壁画。
后殿为御书楼。
✓管理服务区：
为仿古建筑，紧靠关帝庙，为游客提供餐饮、购买香火，旅游工艺品，景区咨询服务等场所。
2.1.4主要项目创意
关帝庙供奉的是关羽。
关羽字云长，三国时期蜀汉大将。
他生前最大官衔不过是“前将军”，最高爵位不过是“汉寿亭侯”，并不怎样显赫。
此后，由魏至宋初的800多年间，并没有人去注意关羽。
可是到了宋朝，他的地位陡然上升，被宋哲宗封为“显烈王”，宋徽宗又封他为“义勇武安王”。
小说《三国演义》诞生后，他的影响越来越大，成为“古今第一将”。
明代明神宗加封他为“三界伏魔大帝神威远镇天尊关圣帝君”；
清顺治帝敕封为“忠义神武关圣大帝”，乾隆时改谥“神勇”，不久又加谥“灵佑”，嘉庆时加封“仁勇”二字，道光时再加封“威显”二字；
历代皇帝都加封号，直至清末，关羽的封号长达26字，为“忠义神武灵佑仁勇威显护国保民精诚绥靖翊赞宣德关圣大帝”，终于完成了他“侯而王，王而帝，帝而圣，圣而天”由人而神的改造过程。
由于受到历代帝王的尊崇，关羽地位显赫，受到官民的普遍祭祀，被称为“武王”、“武圣人”，与“文王”、“文圣人”孔子并肩而立，他的祠庙香火十分旺盛。
关羽为什么如此受人尊崇呢？
因为他适应了不同人的需要。
关公是忠义的化身，在历代封建统治者眼中，他是忠臣义士；
桃园三结义，同甘共苦是真朋友的楷模；
他讲义气，危难之时忠贞不渝，遇困难不退缩，敢承担风险。
关羽集众美德于一身，成为世人的典范。
也正因为如此，关羽还被许多行业奉为行业崇拜神，除了军人、武师还能让人理解以外，其他如：
描金业、皮箱业、皮革业、烟业、香烛业、绸缎商、成衣业、酱园业、豆腐业、屠宰业、肉铺业、糕点业、干果业、理发业、银钱业、典当业、教育业、命相家等等。
关羽的祠庙遍布神州大地。
要说中国什么庙最多，关羽庙当之无愧。
关羽不仅受到儒家的崇祀，同时他又受到道家、佛家的顶礼膜拜，这更加助长了关羽祠庙的修建。
不论是儒家的关羽、道家的关羽，还是佛家的关羽同样受到老百姓的祭拜，三教之中所体现的更多的还是儒家关羽的本色。
承德市区据不完全统计有11座。
如西大街头道牌楼处的老爷庙，红庙山的隆兴寺，粮市街的宏济寺和后老爷庙，陕西营的三义庙，石洞子沟的忠义庙，钟鼓楼的福山寺，九华山的云峰寺，松树梁顶、红石砬沟、上二道河子的老爷庙等。
2.2自然与人文观光区
2.2.1范围界定
进入景区沿御道前行，进入主景区。
2.2.2主题与功能
✓主题口号：
风摩岭上望中睨；
✓功能：
该区的功能仍然是以自然和人文观光为主。
2.2.3布局结构
✓沿者御道上坡，中间平坦地带修建一接龙亭；
✓御道沿山脊一直到山上的第二制高点，这时候的承德十景中的5景已经隐约可见，在此可设立望睨亭，刻康熙的诗一首“避暑山庄景最奇，风摩岭上望中睨”。
并记录康熙写此诗的经过。
✓在望睨亭的西北方向，可以看到整座山峰就如一老人在深邃的凝望远方，暂时命名为“历史老人”，他万年如一日的审视着世间的一切变化，在思索着大地与人类未来的走向。
✓统景塔，登上最广仁岭的最高峰，可以很清楚的看见周围（东、南、西）几个方向上分布的热河景观，建议在此处修建观景塔一座，登高望远，热河是十景中的八景就可以一览无与余，是承德唯一一处能统领所有著名景观的最佳去处。
越往塔顶，可见的景色越是秀美。
2.2.4各区旅游主要项目创意
接龙亭：
重新修建一座气势宏大的接龙亭，建筑风格为清式建筑，亭体有廊道大亭和相应的配套服务设施构成，接龙亭的中间有康熙皇帝接受群臣参拜的大型蜡像，重现当年康熙皇帝入承德时的真实场面。
在接龙亭的其他地方存放当年皇帝过风摩岭时使用的仿古交通工具，让游客亲身体验当年康熙过风摩岭时的恢弘场面，达到寻源探古的目的。
以此为切入点，向游客系统介绍当年清代避暑文化是如何由双滦区的喀喇河屯开始，然后逐步向现在的避暑山庄转移的。
游客了解了这段历史后，自然而然的会产生进一步了解避暑源头的想法，沿着历史的足迹，找回历史的真貌。
望睨亭：
为了将一段历史得以重现，需要对当年的历史状况加以新的演绎，望睨亭的修建，将清帝当年过风摩岭时的情景勾画出来，现代人可以根据此情此景，从心灵深处去感受这种既有文化的内涵，又有优越的自然禀赋的景区的味道，这比走马观花式的旅游，要有更大的发展潜力。
望睨亭的建筑要体现清代皇家风格，通过有步游廊道连接到观景亭。
观景亭和沿路的景观设计要成为清史避暑文化的一个展示窗口，让游客在登山过程中学习历史文化知识。
统景塔：
其目的是给景区造成一个兴奋点，登塔可以把承德市最吸引人的景区中的大部分都尽收眼底，塔有九层，底层为介绍本景区文化及风光的展示层，以上八层为登顶可以观看到的热河十景中其中八景的风光图片和简介，这样，游人每登一层楼，就可对所看见的远景的历史背景和细节有深刻的了解。
以下是从统景塔能够观赏得到的承德十大自然胜景（热河十景）中的八景：
磬锤峰位于市区武烈河东岸，山有巨峰，形如倒置的洗衣棒锤，故又称棒锤山。
峰下有平台，东面断崖有清代密宗雕像。
峰上有古桑一株，得天独厚，据传为全国今存最早之桑树。
经实测，从台基到峰顶高59．42米，棒锤本身高38．29米，体积为6508．68立方米，重量为16200吨。
磬锤峰与避暑山庄内的“锤峰落照”亭遥遥相对。
双塔山在市西10余公里滦河之滨，为两座塔状的山峰。
双峰原为一峰，因风化而裂。
两峰皆上大下小，高30余米，无依托不可登，呈倚天拔地之势，数十公里之外可见。
罗汉山在市内武烈河东岸，为承德名山之一。
山形如屏障，层峦叠翠，山之中部一峰突起，形似罗汉，结跏袒胸，面西趺坐，神态自若，形象逼真。
主峰下侧一峰，形小罗汉。
主峰东侧一峰，犹如一僧人披袈裟而立，与主峰相连，如佛之弟子侍立。
南又有两峰，形似两罗汉扶肩说笑，神情潇洒。
蛤蟆石在磬锤峰东南，因相隔一谷有一巨石，状似大蛙，面南而卧，形态惟妙惟肖，因而得名。
蛤蟆石由西侧看十一大“石蛋”，高10-15米，南北长约20米，宽5米。
东侧为一额状岸，呈短石墙状，因此实际上是短石墙和“石蛋”之间的过渡形态。
巨石下有二洞，一大一小。
大洞是洞口双开，可容一人爬行通过，颇为有趣。
其上可以攀登远眺，容20余人，顶部高度海拔550米。
元宝山位于市区西10余公里处，海拔562米，状色侧卧之“元宝”，面向东南，底朝西北。
“元宝”主体高出基座约22米，顶部高562米，其弧曲长度60-70米。
元宝山从北看状似帽盖，从东看像一堵墙，从南边和广仁岭上看像“元宝”。
僧冠山位于市区正南方，海拔50米，为砾岩和含砾粗沙岩构成。
“僧冠”四周的陡崖高约30米，由于岩层略有倾斜，其顶部有一圆形石墩，再上又有小石墩，象一顶部缀有宝珠的僧冠，因而得名。
天桥山为凝灰质砂岩和砾岩的互层所构成。
这里有一个50厘米厚的砂岩透镜体，经风化、溶蚀而捣空后，顶板下层塌落，使岩洞扩大相通，成为天然桥孔。
天桥本身为一长石墙，高740米，长180米，顶宽3-4米。
有两个石洞，大的即位天桥，桥孔长2.米，高5米，桥顶厚6-8米。
洞下有基座，高3.5米。
天桥山耸立于群山之巅，附近有酒坛山、酒篓山等奇峰。
天桥山西侧另有一长岭，北侧也有石墙和小天窗，最高点757米。
南侧偏西为撅子山，有几个类似桌、椅的石墩。
北望隐约可见猴山。
每当日出，天桥山洞豁朗，远眺山峰，高处似与天际相连。
这些天然的奇峰异景，与蓝天白云相互衬映，秀丽可观。
观音庙：
根据双滦区历史记载，广仁岭曾经有过一座观音庙，后来废于战乱。
为了使得景区更加富有当年的历史文化氛围，建议重修观音庙。
观音菩萨在中国民间受到最普遍、最广泛的信仰，在佛教各种图像或造像中观音菩萨的像也最为常见，而且种类繁多，变化也极大。
观音又作观世音、观自在、光世音等。
在佛教中，他是西方世界教主阿弥陀佛座下的上首菩萨，与大势至菩萨一起，是阿弥陀佛身边的胁侍菩萨。
当世间众生在碰到各种困厄灾难时，只要信奉观世音菩萨，诵念观世音菩萨名号，这时他就会“观其音声”而前来解救，使受难众生即时得以脱困，所以这位菩萨的名号就称为“观世音”。
大约在两晋之际观音菩萨的信仰就已经开始在社会上流行。
由于有关观音菩萨的神话传说符合当时民众要求摆脱苦难、向往幸福美好生活的愿望，而且以慈悲济渡为本愿的传说使大家感到有一种亲切感，所以观音信仰在民间发展迅速。
观音像旁，还塑有一个小小的童子像、童子面向观音菩萨，双手合十，这就是所谓“童子拜观音”。
观音菩萨像在中国长期流传过程中，发生了种种演变、中国的老百姓按自己的愿望和喜好，塑造了许多富有民族特点，符合中国人的审美心理和情趣因而为中国民众所喜爱的观音像，例如马郎妇观音、白衣观音、杨枝观音等。
宋代以后更出现了按中国古代仕女形象而创作出来的观音菩萨像，这种类型的像成了观音菩萨像的主流。
寺庙的建筑采用传统的“伽兰七堂”布局，由牌坊、山门、钟鼓楼、天王殿、观音大士殿、三世佛、藏经殿构成，要体现帝王范囿和皇家建筑风格。
在造园上，要继承和发扬中国古典园林“以人为之美入自然，符合自然而又超越自然”的传统造园思想，创造性地运用了各种造园素材、造园技法，使其成为自然山水园与建筑园林化的杰出代表。
2.4.4重点工程规划
✓观音庙复建工程；
✓关帝庙复建工程；
✓接龙亭、观睨亭、统景塔景等人文景观建设工程
✓御道修复工程
✓景区绿化工程
✓接待服务区建设工程。
10．道路交通规划
修通贯穿全景区的御道工程，打通连接双滦区与主城区的另一条文化通道，成为承德市大避暑山庄向西南扩展的一个关键节点。
修通上山步游廊道。
11．绿化规划
目前景区的绿化率不高，只有14％左右，特别是向阳坡，绿化率更低，景区建设的重点应该是加强绿化工作的强度，特别是从广仁岭隧道出来后，公路两侧的绿化的好坏直接影响双滦区的旅游形象。
绿化要按照风景区和风景保护区绿化两大地块进行规划，风景区绿化规划要围绕景点的设置来进行，特别是御道两侧要以松树、柏树等为主要绿化树种，配以三季花草点缀。
寺庙区绿化要以庭院绿化为主，根据不同的季节摆放盆景鲜花在公路两侧要加大色叶林的绿化工作，对一些景观效果比较差的当地品种要进行更新，阴坡和沟底要多种植高大的乔木。
3．项目投资
12平方公里
5500平方米
✓资金来源：
由中国承德瀛丹旅游天国开发有限公司投资解决。
4．开发条件及意义
4.1开发背景
4.1.1广仁岭景区的自然与人文景观
（1）人文建筑
御道：
广仁岭（风摩岭）御道又称石筒子道，康熙四十二年（1703年），清大臣汪灏随驾初来热河时，称之为热河岭，此岭高峻，长达20余里，是承德西面的一大屏障。
自康熙在热河建行宫后，陆路经此岭，康熙五十七年（1718年）劈山开路，赐名为“广仁岭”。
康熙年间承德府官员到广仁岭接皇帝入承德避暑山庄的地点。
现在已经废坏。
关帝庙：
已经废坏。
观音庙：
（2）岩石与雕刻
康熙过摩天岭时曾留下著名的诗句“避暑山庄景最奇，风摩岭上望中睨”。
原来有石刻铭记，现在已经被废坏。
（3）奇岩与山峰
老人岩：
在广仁岭的一座山峰，整座山头如一老人深情的凝望着前方。
故称老人岩或历史老人。
4.1.2广仁岭游客市场调查
游客构成从目前现状看，承德市居民是客源市场的主体，占90%以上，但规模较小。
从游客目前到双滦区的构成可以看出，双滦区的景区仅仅是个区域上旅游景区。
表1双滦区游客地区构成？
地区
人数
所占比重%
承德市
245
81.7%
北京
7
2.3%
石家庄
6
2%
保定
5
1.7%
省内周边其他地区
24
8%
省外其他
13
4.3%
游客消费据调查，游客消费较低。
旅游者的一日游平均消费水平在100元左右，区外的游客消费较高，在200元左右。
消费对象主要是景区门票和内部的娱乐设施，旅游购物较少。
旅游者的消费支出与旅游方式、停留时间密切相关，过夜游游客人均消费将明显高于一日游游客消费。
经验表明，前者是后者的2倍多。
旅游目的以观光旅游为主，商务旅游在双滦旅游市场占很少比例。
客源现状调查客源现状调查的人口学特征分析得出：
旅游市场中青年人比例最高；
男性与女性比例相近；
文化水平较高；
游客以一日游为主。
停留时间较短，采用的交通方式以公交车和出租车为主。
双滦区的旅游业还处于产业的起步阶段。
季节构成从双滦各景区的旅游季节性看，具有一定的规律性。
每年4～10月份为双滦景区旅游旺季，11-4月份为旅游淡季，其中旺季游客约占游客总数的85%，而淡季游客则仅占游客总量的15%。
“五一”、“十一”节假日以及暑假为三个高峰期。
这与避暑山庄的游客流分布具有一定相像之处。
满意度分析及双滦的印象通过调查，大部分游客对双滦区旅游的满意度为一般，主要原因是由于景区刚刚开发，游览项目少，服务意识不高。
此外双滦区与双桥区之间设立了一个收费站，影响了城区内游客的流动。
大部分游客对双滦区的印象一般，认为城市环境不太好。
环境的好坏对旅游的开发影响很大，良好的环境可以转换为旅游资源。
应把双滦区环境绿化搞好，给游客以良好的城市感知。
4.1.3开发广仁岭风景区存在的主要问题
景区中现有的景点数量少广仁岭名气虽大，可境内的景点大多数都被废坏，残留的只有御道遗址，需要对原来有的景点进行复建
周边植被覆盖度差，影响景区形象目前景区的植被覆盖度差，特别是公路一侧的植被稀少，对景区的形象有较大的损害。
景区内道路等基础设施基本为空白因为是新开发景区，没有任何基础设施建设，一切需要从头开始。
4.2开发意义
从潜在及目标旅游市场调查看，广仁岭景区在全国的知名度较低，形象还没有建立。
但双滦具有悠久深厚的文化及自然旅游资源，清朝文化丰富多彩，广仁岭景区处在承德市主市区的边缘，区位条件十分优越，同时，她又是连接大避暑山庄文化的重要节点，游人可以通过在广仁岭景区的游览进一步了解清代避暑文化的源头，从而让游客产生了解双滦区在大避暑山庄的重要地位，也就有了继续向西旅游的意向。
5．市场分析
根据对景区设计的旅游项目和功能，客源可分为本地游客、到承德市旅游的游客和专程来景区旅游的游客三部分，具体如下：
本地游客：
由于景区属于在双滦市区区和主城区的边界地带，可以成为本地居民周末郊游的最佳场所。
双滦区现有的人口10.2万人，估计景区建成开放后，本地游客能保持在1万/人次.年的规模；
承德市本身也有360多万人口，作为熟悉了避暑山庄的市区居民来说，新开辟一处有深厚文化底蕴的人文资源风景区，为他们提供了一种新的郊游空间是个很强的吸引物，估计每年能稳定的保持2万人次的游客来源；
按照《承德市旅游总体规划》预测，2010年承德市游客的数量预计可以达到1500万人次，其中到承德市区旅游的游客为570万人，如果按照其中4%的游客选择到广仁岭景区旅游，游客人数为23万人次，三项总和，到2010年，元宝山游客的人数可以达到26万人次。
6、效益分析
5.3.1基本情况
项目占地面积平方米，总投资1亿元，其中，基建6500万元，设备投资3000万元，流动资金500万元。
5.3.2营业收入
根据市场预测，游客规模估算，2008年开始建设，2009年营业，到2010年，游客规模以比较稳定的26万人计算。
✓门票收入：
门票价格为60元/人，26万人/年×
（60元/人）=1500万元/年；
✓餐饮收入：
按每人消费50元计算，总计为26万人×
50元/天=1300万元；
✓其他收入：
香火、工艺品等1000万
✓年总收入：
1500万元+1300万元+1000万元=3800万元。
5.2.3营业成本
✓管理费：
按营业收入2%计算，3800万元×
2%＝76万元；
✓建筑折旧：
按60年计算，6500万元/60年＝108万元/年；
✓设备折旧：
按30年计算，3000万元/30年＝100万元/年；
✓维修费：
20万元/年；
✓工资：
18人×
14000元/人·
年＝25万元/年；
✓水电费：
18万元/年；
✓税金：
3800万元×
5.5%=209万元/年。
5.2.4利润预测
✓税前利润：
3800万元－（76万元＋108万元＋100万元＋20万元＋25万元＋18万元＋209万元）＝3244万元/年；
✓所得税：
3244万元×
33%＝1070万元/年；
✓税后利润：
3244万元－1070万元＝2173万元/年；
✓投资回收期：
1亿元/2173万元≈4.6年
6．总论
根据市场预测，广仁岭景区项目投资回收期在4.6年左右，是经济效益比较理想的开发项目。
通过以广仁岭景区的全新打造，以历史、宗教文化为脉络，以绿色为景区的生态背景铺垫，开发自然观光旅游、宗教朝拜旅游、城市休闲旅游等旅游新产品，景区在不久的将来成为生态优良、特色鲜明、服务于全方位群体的融合山水观光、文化休闲、宗教朝圣等多功能于一体的旅游胜地，承德市区近郊城市公园和国家4A级风景名胜区。
双塔山景区提档升级项目开发
可行性研究报告
双塔山景区（包括原来的雕沟）
双塔山风景区位于市区南面，距承德避暑山庄西南十公里处，总面积约3000公顷，是承德市最大的自然风景游览区。
30平方公里
215000平方米
3亿元RMB
2006～20010年
经过开发，双塔山风景区将成为国家4A级景区，目前为国家3A级景区。
现状游客规模在高峰年可以达到20万人次左右，平常年份维持在10-15万人左右，提档升级后，2008年，预计可以达到35万人，2010年后保持在60万人，2015年后每年平均保持在70万的规模。
1.3战略分期
✓近期（2006～2010年），景区提档升级起步阶段
✓中期（2011～2016年），景区扩充改变阶段
✓远期（2016～2020年），景区完善阶段
根据对景区旅游资源分布、开发价值的分析，整个景区在总体布局上可以划分为4部分，即：
城市居民运动休闲区（包括门前的广场、新扩建的运动场所休闲区）、自然与人文观光区、碧水湖养生休闲区、雕沟自然生态观光及极限运动区。
双塔山景总建筑面积223000平方米，车行道12.33km，步游道4.23km，栈道2公里，索桥2座，滚动式观光电梯2处。
2.1城市居民运动休闲区
该区位于西北侧山脚下废弃的厂地，目前有一条废弃的铁路通过，还有部分厂房，土地权属？
？
部门。
由于处在重要的街道一侧，有被开发为房地产用地的趋势。
如果不加以控制，城市的高层建筑将逼近公园核心地带，对景区的景观造成永久性的破坏。
民族文化广场的东侧和雕沟景区相连接，目前为废弃厂房。
双塔山公园门口东西两侧新扩建的运动休闲场所。
考虑到景区门口已经有了一个文化广场，该小区要以服务城市居民为主的公益性广场，可利用两侧的废弃场地，开展以场地运动为主的运动休闲类产品和销售双滦区绿色食品及旅游商品为主交易区域，杜绝高大建筑进入该区域，以免破坏相邻风景区的景观风貌。
✓民族文化广场西侧：
主体场地以摆放各式全民健身简易运动器材为主的大众休闲运动区，周边可以开辟出一些灯光羽毛球球场，灯光网球场、灯光篮球场，主要是为了体现“夜色双滦主题”而安排的项目之一。
✓儿童游乐场区，主要是为儿童提供一个嬉戏玩耍的场地，可设置一些简易的旋转飞车、轨道车、翘翘板等。
每个周末定期举办群众自发性的太极拳、踢毽子、交谊舞等各类比赛，定期或不定期举办灯谜游园活动、少年儿童书法比赛等，也可以组织以游客参与为主的拔河比赛、球类比赛等。
为现在景区的范围。
沿用“两个朝代的背影、五代清帝的行踪”；
✓该区的功能仍然是以自然和人文观光为主。
✓从大门到博物馆，为清史展示活动区域；
✓从双塔到高山平湖（碧水湖），为双塔山自然与人文观光区域；
✓从泉声飞瀑处修建悬桥过东北侧山体形成新的旅游区域，为观光探险区域；
✓沿沟谷为寻幽探趣活动区域。
2.2.4各区域旅游主要项目创意
清史展示活动区域以现在的博物馆为中心，以调整博物馆内的展示内容为主，在维持现有以皇帝为题材的展示内容的同时，要定期更换展示的内容，不断吸引回头游客。
双塔山自然与人文观光区域为景区的核心区域今后不允许增加新的人文建筑景观。
重点加强对塔体的保护，塔的四周增设护拦，防止游客攀爬塔体对石柱造成危害。
加强对现有设施的维护（特别是索道），建议在现有的索道车厢顶加盖，对索道的配套设施也要美观美化，提高坐缆车的舒适性和安全性。
要对“灵峰古苑”进行维护和粉刷，对通往其他景点的道路适当加宽，增设防护栏。
景区内的服务点应由原来的提供简单的摄影服务转向以工艺品、明信片等销售服务为主。
此外，可考虑增加人力服务，如抬
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