世界城米兰映象房地产项目可行性研究报告.doc

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武汉理工大学毕业设计（论文）

目录

摘要 1

Abstract 2

1总论 3

1.1项目概况综述 3

1.2投资项目提出的背景、投资环境、项目建设投资的必要性和经济意义 3

1.2.1投资项目提出的背景 3

1.2.2项目投资环境 3

1.2.3项目建设投资的必要性和经济意义 4

1.3项目可行性研究的主要依据、工作范围及要求 4

1.3.1项目可行性研究的主要依据 4

1.3.2工作范围及要求 4

1.4项目的主要技术经济指标 5

1.5项目建设条件及问题与建议 5

2市场调查与预测 6

2.1市场调查国内近期投资环境及需求状况 6

2.1.1国内整体投资环境及需求状况 6

2.1.2武汉市投资环境及需求状况 6

2.1.3东湖新技术开发区投资及需求状况 6

2.2项目产品国内供需预测 7

2.3销售预测、价格预测、产品竞争能力（SWOT法）及市场前景分析 9

2.3.1销售预测 9

2.3.2价格预测 10

2.3.3产品竞争力分析（SWOT分析） 10

2.3.4市场前景分析 12

3拟建规模与产品方案 13

3.1建设规模 13

3.2产品方案构成 13

3.3比选及推荐方案 14

4建设条件及建设地址选择 15

4.1建设地址的地理位置 15

4.2.1项目气象、水文、地质、地形条件 15

4.2.2社会经济现状 15

4.3建设项目相关参数 16

4.4对建设地址的选择 16

5项目工程技术设计方案 17

5.1工程相关方案比较论证 17

5.2项目土建工程总量估算 17

5.3土建工程布置方案的选择 17

5.3.1场地平整 17

5.3.2主要构筑物的规划 18

6环境影响评价 19

6.1地区环境现状调查及影响因素分析预测 19

6.1.1地区环境现状调查 19

6.1.2影响因素分析预测 19

6.2环境保护措施 20

6.3对环境影响预评价 20

7组织机构及人力资源配置 21

7.1组织机构设置及其适应性分析 21

7.2人力资源配置、员工培训方案 22

7.2.1人力资源配置 22

7.2.2员工培训方案 23

8项目实施进度 25

8.1建设工期 25

8.2实施进度安排 25

8.3项目建设与生产的衔接 25

9经济分析与评价 26

9.1投资估算 26

9.1.1土地的地块开发成本计算 26

9.1.2开发成本汇总 27

9.1.3项目总投资额 28

9.2融资方案 28

9.2.1筹资渠道 28

9.2.2资金构成汇总 29

9.2.3资金使用计划 29

9.3财务评价 30

9.3.1财务评价基础数据与参数选取 30

9.3.2销售收入估算 30

9.3.3成本费用估算 31

9.3.4财务评价报表 32

9.3.5财务评价指标 32

9.3.6不确定性分析 33

10社会评价 36

10.1项目对社会影响分析 36

10.2项目与所在地互适性分析 36

10.3社会风险分析 36

10.4社会评价结论 37

11风险分析 38

11.1项目主要风险识别 38

11.1.1自然风险 38

11.1.2政策风险 38

11.1.3经济风险 38

11.1.4技术风险 38

11.1.5社会风险 38

11.1.6内部决策和管理风险 39

11.2项目风险程度分析 39

11.2.1自然风险 39

11.2.2政策风险 39

11.2.3经济风险 39

11.2.4技术风险 39

11.2.5社会风险 39

11.2.6内部决策和管理风险 39

11.3项目风险防范与降低 40

11.4风险对策 40

11.4.1基本对策 40

11.4.2风险对策的策略 40

11.4.3风险对策的重点 40

11.4.4风险监控 41

12研究结论及建议 42

12.1建设方案的综合分析评价与推荐方案总体描述 42

12.2推荐方案的优缺点描述 42

12.2.1优点 42

12.2.2存在问题 42

12.2.3主要争论与意见分歧 43

12.3结论性意见和建议 43

12.3.1结论 43

12.3.2建议 43

13附表、附图 45

13.1附表 45

13.2附图 56

参考文献 60

致谢 61

IV

摘要

本文通过SWOT分析法以及相关的工程经济分析方法，针对世界城米兰映象房地产项目进行了细致的项目可行性研究分析，这对于本项目投资与否以及如何投资提供了有效的依据。

在项目开始之前，投资方对本项目的前景如何并不明确，而同时2010的相关市场的发展也不如08和09年如此良好，针对这一情况，我们展开了本次项目可行性研究，从总体上对本项目做一个评估，从而为进一步的项目立项以及投资实施提供一个必要的参考。

论文主要研究了本项目的基本情况、近段时间相关的市场情况、产品的建设规模和方案、相关技术方案、对环境的影响、项目的组织机构及人力资源配置、项目的进度控制、项目的经济分析以及社会评价、项目的风险评价及控制等。

其中在第二章我们通过一系列的调查方式考察了近期武汉市特别是光谷地区的房地产市场发展情况；在第八章里根据项目的具体情况讨论了项目的施工组织安排工作，利用Project工具绘制出了详细的施工进度计划以供参考；在第九章里面利用工程经济学中的常用方法分析了本项目的投资回收期、内部收益率、净现值以及利息备付率等，并针对本项目进行了项目的单因素敏感性分析，同时还讨论了项目投资款项的来源方式等。

研究结果表明本项目定位是可行的，项目具有较好的盈利能力，有一定的贷款偿还能力和自身平衡能力，而且有良好的抗风险能力，有较强的项目实施可行性。

本文的特色在于较好的结合了图表与文字分析，具有较好的可读性，一目了然。

关键词：

世界城米兰映象；可行性研究；内部收益率；净现值；投资回收期

Abstract

Inthispaper,weusedmethodsasSWOTandrelatedfinancialmanagementtocarryonthefeasibilitystudyoftherealestateprojectnamedtheworldcityofMilan’simage.Itprovidesaneffectivebasisfortheinvestmentinthisprojectornotandhowtoinvest.InvestorsarenotclearabouttheprospectsofthisprojectBeforethestartoftheproject，whiletherelevantmarketof2010isnotsogoodasthatoftheyears2008and2009.Inviewofthissituation,westartedthefeasibilitystudyonthisprojectandmakeanassessmentfromthewhole.Itprovidesanecessaryreferencetofurthertheimplementationandinvestmentoftheprojects.

Westudiedsomeissuesinthispaperasthebasicsituationoftheproject,therelevantmarketconditionsrecently,theconstructionscaleandprograms,thetechnicalplan,theimpactontheenvironment,theorganizationandhumanresourceallocationofthisproject,theprojectschedulecontrol,theeconomicanalysisandsocialassessmentofthisproject,theproject’sriskassessmentandcontrolandsoon.ThedevelopmentoftherealestatemarketofWuhan,inparticularofWuhanOpticalValleyregion,hasbeenstudiedintispaperbyseriesofinvestigations.Intheeighthchapter,wediscussedthespecificorganizationoftheproject'sconstructionwork,andusing“Project”todrawupadetailedconstructionscheduleinorderforreference.Paybackperiod,internalrateofreturn,netpresentvalueandinterestratespreparedtopayareanalysedbythewayswhicharecommonlyusedinEngineeringEconomicsinchapternine.Inthischaptertheworksofsinglefactorsensitivityanalysisandsourceoffundinginvestmentmethodsarefinishedtoo.

Theresultsshowthatthepositioningofthisprojectisfeasibleanditbringsusgoodprofitability.Thisprojecthasacertainabilitytorepayloansandtheirownbalance,anditnotonlyhasagoodanti-riskability,butalsohasstrongprojectfeasibility.

Thisfeatureisagoodcombinationofgraphicsandtextanalysis,andhasgoodreadabilityataglance.

KeyWords：

theworldcityofMilan’simage;feasibilitystudy;internalRateofReturn;NPV;paybackperiod

1总论

1.1项目概况综述

世界城米兰映象是继尚都、加州阳光之后，利嘉置业斥巨资打造的又一高档宜居住宅社区，总建筑面积约15万平方米，为5栋全高层景观社区。

世界城米兰映象位于世界上最长的1350米光谷步行街最中心的位置，西面紧邻大型住宅加州阳光，南面则为光谷步行街三期——德意风情街区。

德意风情街全长427米，由晴朗明媚的“意大利主题步行街区”与华丽雄伟的“德国主题步行街区”两部分组成。

风情街上除了将建设米兰春天广场、罗马恺撒广场等节庆广场外，还将拥有被马克吐温称赞为“