物业管理费Word文档下载推荐.docx

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　　（4）购买或租赁必需的机械及器材的支出。

　　（5）物业财产保险（火险、灾害险等）及各种责任保险的支出。

　　（6）垃圾清理、水池清洗及消毒灭虫的费用。

　　（7）清洁公共地方及幕墙、墙面的费用。

　　（8）公共区域植花、种草及其养护费用。

　　（9）更新储备金，即物业配套设施的更新费用。

　　（10）聘请律师、会计师等专业人士的费用。

　　（11）节日装饰的费用。

　　（12）管理者酬金。

　　（13）行政办公支出，包括文具、办公用品等杂项以及公共关系费用。

　　（14）公共电视接收系统及维护费用。

　　（15）其他为管理而发生的合理支出。

二、物业管理费的核算办法

三、物业管理费的收费标准

　　物业管理公司为业主或用户提供的不同服务项目，其收费标准是有所不同的，有些服务项目，其收费标准是物业管理公司与业主或用户面议洽谈而定；

有些服务项目，其收费标准要按政府有关部门的规定执行。

在具体收取物业管理费时，有些项目是一次性收费；

有些项目则是定期收取；

有些项目的收取方式较为灵活。

　　物业管理公司物业管理费收入的高低直接与其收取标准及业务量大小有关。

一般地讲，物业管理费收取标准越高，则物业管理公司的收入就越高。

但是，物业管理费收取标准一方面要受国家有关政策法规的制约，不能乱收费；

另一方面，物业管理费收取标准还要受到用户收入水平高低的限制，也要服从优质优价的原则，因此，物业管理费收取标准的确定要遵从一些原则：

　　第一，不违反国家和地方政府的有关规定。

　　第二，与用户的收入水平相适应。

要根据用户的收入水平高低来确定，收费标准过高，用户承受不了，也不容易取得用户的支持，反之，收费标准过低，则物业管理公司赔本服务，这又违背市场规则。

　　第三，优质优价，兼顾各方利益。

所提供的服务档次越高，则收费标准越高，特约服务一般比公共服务的收费标准要高，对商业部门的收费比对机关、事业单位的收费一般要高。

　　第四，微利原则。

物业管理服务部分的收入扣除支出略有剩余，否则服务项目越多，工作量越大，赔本就越多。

　　第五，公平原则。

对共用公共设施不同用户的收费标准应该显示其公平性，比如，对商业大厦内的不同用户收取的公用设施（如电梯、楼梯等）管理费应该有所区别，如在大厦底层，所用电梯及楼梯的机会几乎没有，因此，大厦底层用户所交纳的管理费用应该较少。

　　按照上述原则和本章第二节关于物业管理费收入的论述，物业管理公司测算出物业管理费的数额后，并不能把这一数额作为收费标准，而应对不同服务项目，分别采用政府定价、政府指导价和协议定价等三种不同的形式定价。

（一）代办性服务收费实行政府定价

以北京、上海、广州1995年的标准为例，见表3-4-4和表3-4-5。

（二）公共性服务收费实行政府指导价

　　1.城市住宅及行政工商企业用房收费标准

　　以北京市为例，北京市房地产管理局1994年印发《北京市委托管理房屋收费标准》规定，委托人和物业管理公司双方可依此作为指导性价格，在北京市签订委托合同时参照此标准商定管理费用。

（1）房屋经营管理费

　　①物业管理公司的主要业务：

组织接管房屋及设备；

计算房屋租金；

建立房屋管理账册、档案；

办理房屋入住手续，订立房屋租赁合同；

催收租金；

办理更名、换房手续；

组织房屋安全检查，制定房屋修缮计划；

负责组织甲乙类住宅的安全保卫和共用部分的卫生保洁；

处理违约；

办理房屋撤管手续。

②收费标准如表3-4-6所示。

　　以上收费标准中包括了公共区域的能源费，各业主或用户区域的能源费，需单独安装计量器具，每月按实际耗用量和政府有关部门制定的收费标准统一计收。

采暖费在采暖期内按使用面积计算收费。

　　出租写字楼可按定额统一计算收费，收费标准一般为每月每平方米18～23元。

　　由于物业所处的地理位置不同，各地的物价水平有差异；

同一地区物业的档次不一样，要求提供管理服务的广度和深度差别也很大，所以管理服务收费标准不可能完全统一。

但管理服务收费必须以服务所发生的费用为基础，结合物业管理公司的服务内容、服务质量、服务深度核定，并应将服务项目和收费标准向当地物价部门备案，这是制定物业管理收费标准的基本原则。

《陕西省物业收费标准》

物业服务收支情况可进行审计

　　业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等计费方式约定物业服务费用。

实行包干制的，物业服务费用由物业服务成本、法定税费、物业管理企业的利润构成；

实行酬金制的，预收的物业服务资金的构成包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。

　　物业服务成本或物业服务支出构成一般包括：

管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

物业公用部位、公用设施设备的日常运行维护费用；

物业管理区域清洁卫生费用；

物业管理区域绿化灌溉、养护费用；

物业管理区域秩序维护费用；

办公费用；

物业管理企业固定资产折旧；

经业主同意的其他费用。

　　实行物业服务费用酬金制的，物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金收支情况。

业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。

同时，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。

　　电梯、中央空调等费用“单计”

　　业主购买房屋后从未入住的或者入住后不使用期连续超过6个月的房屋，经物业管理企业登记确认后，从第7个月开始，其物业管理服务费用按照收费标准的70％交纳。

　　物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。

物业管理企业接受委托代收以上费用的，可向委托单位收取手续费，具体标准由双方协商约定。

　　电梯、中央空调和水泵等机电设备运行的能耗费用及其他公用水、电费不包含在物业服务费用中，物业管理企业应单独计量，合理分摊并定期公布。

　　交通工具停放服务费、保管费收取规定和标准将另行制定。

　　陕西省物业服务等级收费标准

　　单位：

元／平方米・月

　　　　多层住宅（六层以下，含六层）

　　收费等级一级　　二级　　三级　　四级

　　收费标准0.45　　0.4　　0.35　　0.3

　　　　　　高层住宅

　　收费标准1.5　　1.2　　0.9　　0.7

　　　　　　办公写字楼

　　收费标准　　5　　4　　3　　2

关于“家乐福”超市文化店和“百利家居”博览中心物业管理服务收费指导标准的批复

沈价发[2005]159号　　2005/12/23

辽宁一方地产有限公司：

你单位《关于沈阳“家乐福”超市文化店和“百利家居”博览中心物业管理服务收费的请示》收悉。

你单位受租赁单位的委托，对沈阳“家乐福”超市文化店和“百利家居”博览中心实行物业管理服务，按照双方物业管理委托合同规定，经研究，现批复如下：

一、物业管理服务收费标准，每月每平方米建筑面积10.00元。

二、物业管理服务内容和服务事项，按照双方物业服务合同规定执行。

三、请按规定到沈河区行政审批大厅物价窗口办理经营服务单位《收费许可证》，实行亮证收费。

本批复规定的物业管理收费标准，每年审核一次。