盱眙温泉酒店项目计划书分析Word文档下载推荐.docx

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二、市场分析

盱眙县悠久的历史和灿烂的文化，积淀了深厚的文化底蕴和丰富的旅游资源。

县城三面环山，一面临水，奇山秀水，独具特色，是江苏省独有的山水生态旅游城市。

特别是县第十二次党代会提出在“十一五”期间把盱眙建成苏北旅游第一县，打造苏北旅游王牌，创建中国旅游强县。

重点围绕实施旅游开发“4321”工程，即力争建成4个国家AAAA级景区、接待游客达到300万人次、实施水下泗州城和甘泉山2个投资十亿元以上的大项目、兴建1个省级旅游度假区。

县委县政府“旅游兴县”的战略举措的实施，呈现出对县域经济发展的巨大推动作用。

（一）、旅游资源分布特征及开发现状

盱眙县旅游资源区域特征明显，悠久的历史造就了盱眙独特的自然景观。

全县有国家级文物保护单位1处，省级文物保护单位3处省级风景区2处，县内主要景点有明代第一陵--明祖陵、秦汉东阳城遗址、第一山风景名胜区、管鲍分金亭新四军军部旧址、铁山寺森林公园等，点线相连，自成风格。

苏东坡等古代名士在盱眙留下的珍贵手迹和不朽诗篇更是中华历史宝贵遗产。

（二）、发展旅游业的优势条件

盱眙县发展旅游产业具有得天独厚的优势条件，主要表现在以下几个方面：

（一）资源优势。

盱眙县以人文资源为品牌的旅游资源，在苏北乃至江苏具有唯一性，其品位、品级都是堪称一流。

第一山原名南山，因北宋著名诗人、书法家米芾作《第一山怀古》诗、书“第一山”碑而得名。

第一山左拥翠屏峰，右揽风坡岭，背依清风山，面临长淮河，风光独妙。

山上古木葱茏，胜迹众多，风景秀丽。

宋代以来，雅士云集，吟咏勒石，弥足珍贵。

明吴承恩《西游记》中对其有生动描绘、留有“第一山怀古”、“玻璃亭浸月”、“杏花园春昼”、“会景阁陈迹”、“瑞岩观清晓”“八仙台招隐”等古景观。

现有谁山堂、翠屏堂、春昼堂、玻璃泉亭、明伦堂、磨崖石刻保护廊等。

“阅尽江淮平里地，且看东南第一山”，登临游赏，思古叹今，心旷神怡，流连忘返。

特别是国家重点文物保护单位明祖陵为明代第一陵，位于淮河与洪泽湖交汇处，距我县城西北8公里。

是朱元璋高祖玄皇帝、曾祖恒皇帝、祖父裕皇帝三代衣冠冢，也是其祖父朱初一的实际殁葬地。

明祖陵始建于洪武十八年（138年），历时28年。

到永乐十一年（1413年）才基本建成。

再加上以后改建、翻建，加防水堤等，一直持续到万历二十六年（1598年），前后计历次213年。

陵墓外罗城周长“9里30步”，与泗洲城等长；

中间为砖城，周长“4里10步”；

里面为砖砌皇城。

诸多的殿、庑、房、库、亭、桥等交错其间，陵区松柏万株。

21对石象生，比明孝陵、十三陵高大，工艺精美，形态生动，神态逼真，是明朝石刻里的绝品。

清康熙十九年（1680年），黄河夺淮，明祖陵与泗洲城同时被洪水淹没。

历时300年，1976年开始修复出水。

生态资源独特，号称苏北“九寨沟”的铁山寺自然保护区暨铁山寺森林公园，位于苏皖交界处，距盱眙县城45公里，是江苏省保存最好、面积最大的野生动植物王国。

21平方公里的无比纯净的天泉湖，构成了极其独特的小气候环境。

这里繁衍生息着40多种动物，170多种鸟类，280多种高等植物，800多种中草药。

其中绝大多数为南北地域边缘物种，是天然的动植物基因库。

区域内山、林、泉、湖、石、洞，自然造化，佳景天成。

铁山寺度假村集休闲、度假、美食、保健于一体。

建于宋代毁于战火的铁山寺已经修复，中科院紫金山天文台观测基地落户园中。

铁山寺森林公园是生态观光、天文科普、山珍美食、保健度假的绝佳去处。

（三）、区位优势

我县位于江苏省西部，淮安市南端；

东与金湖县、安徽省天长市相邻，南、西分别与安徽省来安县和明光市交界，北与洪泽县、泗洪县接壤。

宁淮、宁宿徐两条高速公路穿越全县三分之二的乡镇，到南京只需45分钟，已融入南京一小时经济圈，距省内其他大中城市路程都在2小时左右，已形成四通八达的交通网，成为苏北地区重要的交通中转枢纽。

投资1.6亿元的铁山寺旅游公路建成并通车，从旧铺高速公路出口到铁山寺景区仅需13分钟，提高了盱眙景区景点的可进入性。

交通区位优势为旅游发展提供了保障。

（四）、市场优势

近几年来，盱眙县在拓展旅游市场方面依靠资源优势和地缘优势，依靠旅游宣传和促销，取得了良好的成绩。

县委蔡书记、县政府李长带头“炒龙虾，卖山水”，强势推介盱眙旅游，连续八届龙虾节的成功举办，特别是第八届中国•盱眙国际龙虾节的“四国联动，六地联办，八项创新”，形成了节庆带动旅游发展的浓烈氛围。

2008年，共接待游客243万人次，实现旅游收入12.1亿元。

同时县的国际游客也有明显增长。

这都充分说明我县旅游资源对国内外尤其是南方发达省市游客的吸引力越来越大。

（四）信心优势。

盱眙县无论是县委、县政府还是全县广大群众都表现出一种发展旅游业的迫切愿望和发展旅游业的坚定信心。

尤其近两三年，县委、县人民政府把旅游业摆在全县优先发展的重点产业之首，不断加大培育、开发力度，着力优化投资与发展环境，出台了一系列有关发展旅游业的优惠政策和招商引资、联合开发打造旅游产品的相关优惠政策，吸此了一批投资商来我县投资发展旅游业。

08年我县游产业取得丰硕成果，成功创建中国旅游强县，提前建成苏北旅游第一县。

明祖陵创建4A通过验收、泗州君悦饭店开业，极大提升了该县旅游的知名度和服务接待能力。

各乡镇及当地群众更具有发展旅游、拓宽人流、物流、信息流，以感受良好的人文氛围和增加收入的迫切愿望，政府的决心，相关部门的信心和群众的热心，已成为发展旅游产业坚实的心理基础。

三、旅游业发展目标及定位

（一）发展目标：

盱眙县旅游业发展应坚持以人为本和科学的发展观，牢固树立开拓旅游市场的理念，以资源为基础，生态保护为前提，以市场为导向，效益为中心，旅游产品开发为突破口,大力发展入境旅游，积极培育发展疆内外旅游。

要充分利用现有区位、资源和市场优势实施特色旅游战略、精品名牌战略，区域合作战略和优化升级战略，树立发展大旅游、培育大市场，形成大产业的观念。

培育旅游市场，提高旅游企业管理水平，完善旅游基础设施进度，提高旅游业的经济效益、社会效益和环境效益，努力实现旅游产业向新的经济增长点升位，向第三产业支柱行业升级，最终达到国民经济的支柱产业。

（二）市场定位：

一是要在对我县国内、国际客源市场全面分析的基础上确定县旅游目标市场定位：

国内旅游目标市场定位：

一级市场－－我县及淮安境内市场；

二级市场－－南京及苏南市场；

三级市场－－江苏以外市场。

国际旅游目标市场定位：

一级市场－－日本、香港、澳门、台湾市场；

二级市场－－俄罗斯、东南亚国家市场；

三级市场－－西欧、北美国家市场。

二是根据我县第十一个五年计划纲要确定的经济发展目标和发展思路，旅游业发展现状和在国民经济中的地位，确定全县旅游产业定位：

近期－－第三产业中的龙头产业；

远期－－国民经济支柱产业。

我县旅游城市定位：

近期－－中国旅游强县；

远期－－中国“休闲之都”。

四、因地制宜，突出重点，推动县域经济加快发展

（一）科学规划、多元投资，积极做好项目开发建设工作。

对全县旅游资源整体和局部开发进行科学规划，要避免盲目和重复建设，确保合理利用、保护好现有旅游资源。

目前，要在已完成全县旅游业发展总体规划的基础上，将各景区、景点开发建设规划作为一项工作重点来抓，全力打造核心龙头景区，提升铁山寺和明祖陵档次，启动第一山和黄花塘新四军军部的国家AAAA级景区创建，逐步实现精品景区连线、成片、互动。

（2）加速开发品牌资源。

古泗州城遗址是盱眙独具特色的品牌资源，也是当今国内唯一的名牌资源，堪与意大利的庞贝城相媲美，一旦开发出来，必将成为盱眙旅游的龙头，在全国乃至全世界产生轰动效应。

近年来，我县已将古泗州城地（水）下状况摸清，并邀请了专家编制了“古泗州城保护利用可行性报告”。

建议成立开发管理机构问题（即成立管委会），能把这项品牌资源尽快开发好、利用好，以期带动盱眙乃至苏北旅游经济的全面发展。

（三）、招商引资，组建龙头企业。

依托我县旅游资源优势，引进国内有实力的企业，组建一批能够实质性推进我县旅游产业发展的旅游龙头企业，对甘泉山温泉度假中心项目、古泗州城遗址公园项目、进行综合开发。

以龙头企业带动旅游商品、特色饮食业、民俗歌舞娱乐业、旅游宾馆建设等旅游项目系列开发。

（四）、大力发展农业观光旅游。

把“农家乐”作为全县农业旅游的一个拳头产品来抓。

推进玉皇山农业旅游示范点项目建设，重点突出民俗饮食文化和民俗歌舞文化特色，突出田园绿色生态特色，扶持发展一批各具特色、吸引力强、服务水平较高的“农家乐”旅游点，带动全县农业旅游向高层次发展，使农业旅游成为我县的特色旅游品牌和农民增收致富的新亮点。

（3）加强区域协作，逐步形成江苏省内旅游合作圈。

进一步加强与周边县市及省内各个地区的交流与合作，走资源共享、共谋发展的路子，逐步形成以盱眙县为必经之地的四个省内及国内旅游合作圈。

以“黄花塘新四军军部旧址”与楚州“周恩来故居”、“周恩来纪念馆”、淮安“苏皖边区纪念馆”组成红色经典旅游合作圈；

把明祖陵与安徽的“明皇陵”、南京的“明孝陵”、湖北的“明显陵”、北京的“十三陵”组成明王帝陵旅游合作圈；

用国家4A级景区铁山寺国家森林公园、国家3A级景区第一山国家森林公园、与上海东平国家森林公园、浙江四明山国家森林公园组成绿色生态旅游合作圈；

借中国龙虾节庆的知名度与句容茅山旅游文化节、天目湖旅游节、南通江海美食节组成节庆美食旅游合作圈。

四、酒店市场及竞争分析{因没有实地考察略}

市场定位

基于事实和分析，我们把盱眙皇爵酒店的定位确定为：

（一）功能定位：

1、它处于盱眙主城区中心区域的地理区位决定了它是一个都市型酒店。

2、它位于相对宁静的大盘社区之中，与繁华商业区和交通要冲保持了适当的距离，拥有独特的江景、桥景等景观资源，加之与我们开发的广场休闲经济带的紧密连接关系，使其具有营造休闲氛围的优越环境条件。

3、它极其珍贵的温泉资源和配套的温泉会所、运动会所构成三位一体的复合优势，更使其休闲酒店的定位名至实归。

4、盱眙温泉酒店的功能不再局限于仅仅提供住宿和餐饮服务，更重要的是突出休闲娱乐功能和调养身心功能。

5、盱眙皇爵温泉酒店向酒店会员提供的健康测评、健康咨询、健康规划和以身心健康全面改善为突出特色的健康服务计划，将开创全国酒店业的健康服务先河。

（二）形象定位：

1、休闲是酒店的本质属性。

2、浪漫是极品的休闲体验。

3、健康是享受休闲浪漫的基础。

4、养生是持久保持身心健康、提高心性、升华境界的修行之路。

五、目标市场分析

（一）、目标客户群描述

如前所述，酒店的主要目标客户群可进一步细分为：

1、盱眙本地年收入10万元以上，大专以上教育程度，追求高品质生活的高收入、高学历、高层次的私营企业主、高级管理人员、作家、艺术家、科学家、记者和律师等专业人士。

2、政府官员。

3、高档婚宴、寿宴和聚会需求者。

4、常驻盱眙的外地和外国的商务人士。

5、商务和专业会议需求者。

6、高级公关活动需求。

7、讲求生活品位的外地商务及旅游客源。

8、追求浪漫情调的情侣约会和朋友聚会。

（二）、目标市场来源结构

1、按地域划分：

本地　　80%

外地　　20%　（旅游团队15%；

散客5%）

2、按组织形式划分：

散客80%

团体20%

（三）、目标市场年龄结构

　　　25岁－45岁80%

　　　其它年龄层20%

（四）、目标客户群偏好

偏好异域文化；

偏好轻松自然的休闲氛围；

偏好健康活动；

偏好趣味性强的产品；

偏好唯美、浪漫和幸福的感觉；

偏好私密和安全的消费空间；

偏好和同类人交往；

偏好自我价值肯定；

偏好休闲与工作的和谐。

六、SWOT分析

优势（S）

劣势（W）

1、酒店独特的立地条件，具备休闲酒店在环境和空间方面的区位优势；

2、江景和配套园林景观优势；

3、温泉资源优势，温泉SPA产品设计在国内的领先优势；

4、酒店、温泉会所和运动会所多元互动的高度复合优势；

5、客房及餐饮装饰主题设计在全国的领先优势；

6、管理团队的创新能力和执行能力；

7、在国内领先的以会员俱乐部运作为特色的营销技术优势。

1、客房数量较多，不利于形成规模经济优势；

2、与中央商务区距离较远，可达性较差，不利于吸引商务和公务客源；

3、现有设计方案存在服务动线较长和某些功能布局不合理的缺陷，将增加运营中的人力资源成本；

4、由于资金短缺等原因，可能导致建设周期过长和硬件标准不理想，影响酒店的竞争力。

机会（O）

威胁（T）

1、市场对休闲度假和健康活动的需求不断增长；

2、潜在市场的消费能力日益增强；

3、唯一温泉文化正在兴起；

4、都市型温泉休闲主题酒店在盱眙主城区仍是一个市场空白；

5、温泉资源的稀缺性致使新的竞争者很难进入同类市场；

1、盱眙的酒店行业在整体上经营状况欠佳，恶性价格竞争在未来仍是市场竞争的常态，这将对我们的定价构成严重威胁；

2、新增酒店和外资品牌酒店的不断涌入将严重冲击本地市场，导致市场动荡，增加市场的不确定性；

3、本县高星级酒店没有，在定价上有一定困难；

4、其他同行的学习能力和创新能力日益提高；

通过SWOT分析，我们总结出本项目所面临的挑战及对策。

挑战

对策

1、市场竞争愈发加剧，同质化竞争必然导致恶性价格战，因此，在传统的商务酒店和观光酒店市场，我们几乎没有进入的机会。

1、充分发挥我们的优势，确立和坚持酒店的定位，以差异化、特色化等不可复制的核心竞争力应对盱眙酒店行业的同质化竞争。

2、同行的学习能力和竞争能力不断提升，我们今天还算领先的创意明天可能就为别人所用，在这个“快鱼吃慢鱼”的时代，以速度制胜，夺取市场先发优势已经成为市场竞争的利器。

2、持续保持行业领先的学习能力和创新能力，以品牌竞争超越技术竞争和速度竞争，同时千方百计解决资金问题，争取加快酒店建设，尽早开业。

3、盱眙酒店行业人才竞争激烈，创建和保持一个忠诚和高绩效的职业化团队很困难。

3、制定理念先进、切合实际的人力资源政策，发展独具魅力的企业文化，吸引、培养和保持一个优秀的团队，确保酒店经营策略的成功落实。

4、温泉酒店和会员俱乐部制已有先行一步的同行竞争。

4、以整合创新和精细化运作应对竞争，发挥后发优势。

如果我们将区位环境资源、温泉资源、会所资源、先进的管理理念和专业化的营销技术整合为一体，创新为有核心竞争力的复合型产品，就可能后来居上，引领温泉酒店和会员俱乐部市场。

5、在酒店营业额中占50%以上份额的酒店餐饮，面临更加激烈的高水平竞争。

5、以更加精准的市场定位、特色化的产品和服务，与酒店其它服务功能产生有机互动，创立别具一格的饮食文化风格，在酒店盱眙餐饮市场牢固掌控一席领地。

八、产品设计

盱眙温泉酒店的产品设计包括硬件产品和软件产品两大部分。

（一）、硬件产品

1、包括规划、设计、建设、装修装饰、功能布局和景观环境。

2、从规划布局上看，盱眙温泉酒店分为以酒店为主体的三个紧密联系、互联互动的功能区，事实上可以说三个部分之间是互为配套的。

3、功能设计及风格。

酒店及相关会所建议设置

区域

功能细分

建筑面积

备注

酒店

大堂

450㎡

位于1F

咖啡厅（大堂吧）

150㎡（厨房为30㎡）

位于1F，兼早餐厅功能

中餐厅

1035㎡（厨房面积为360㎡）

中餐大厅位于2F，包房区域位于3F，共14间

宴会厅

300㎡,800㎡

各一间

会议室

170㎡，共三间，分别为：

80㎡、50㎡、40㎡

多功能厅除外

西餐厅（红酒吧）

133㎡：

厨房面积为56㎡

供考虑

客房

建议设计250间左右

单人房60%标准房30%套房10%客房面积希望是长10米，宽6米，

温泉

会所

游泳池、水疗馆

820㎡

附楼

按摩中心

1107㎡

芳疗中心

贵宾汤池

772㎡

养生餐厅

156㎡

温泉接待、更衣区

温泉露天烧烤

600㎡

室外区域

运动

桌球室、沙弧球

160㎡

KTV酒吧

770㎡

乒乓球、羽毛球、壁球区域

750㎡

健身房

718㎡

儿童游乐室

40㎡

以上纯粹是建议面积，具体要根据实际的场说进行布局。

关于设计的风格我想主要是决策层的定位。

个人喜欢现代禅意加科技元素。

我想无论怎样风格都要注意下面四个要素：

1、地域性

度假酒店人多选址远离城市的度假地或风景区，依托滨海或是山地等自然资源，包括气候资源、自然植被资源、地形地势资源等。

设计充分考虑其地域性就是充分尊重、利用当地资源，体现设计结合自然的可持续原则，对气候资源的运用就是要使用建筑的结构适应当地的气候，充分利用自然通风，采光以节约能源，符合生态旅游的发展趋势，自然植被资源是酒店的绿色屏障，合理的植物设计能调节环境的微气候，提高室内的热舒适度，而对于地形地势资源的运用就是要做到设计依山就势，顺应地形地貌，充分利用自然环境因素，地域性避免了酒店的千店一面的现象，是实现生态型度假酒店特色化不可或缺的设计手段。

2、文化性

文化性增加了酒店的内涵，酒店文化形态是酒店的“魂”。

文化元素的植入能让酒店更加让人难忘，现代休闲文化与传统民浴文化的交融，提升，以及通过设计手段的转换，例如在七仙瑶池酒店的设计中，我们将七仙女下凡此地的传说作为中文化元素运用到酒店的规划，建设设计之中，另外文化资源比较薄弱的项目，我们应挖掘当地资源，进行文化的提炼，植入外来休闲文化，接轨国际创造特色文化

筑设计之中。

另外，对于文化资源比较薄弱的项目，我们应挖掘当地资源，进行文化的提炼，

植入外来休闲文化，接轨国际创造特色文化。

3、时代性

社会、科技。

经济在小不断发展文化，酒店的设计同样需要与时

进，能源与环境是当今时代的主题，体现到酒店设计需要与时俱进，能源与环境当今时代的主题，体现到酒店设计领域，就是把对节能、生态、低碳的考虑，落实在设计实践中，设计过程中要充分利用太阳能、风能、地热能等可再生资源，减少人工能源的运用，多运用乡土材料进行设计，少用混凝土地等材料，以免产生过量的建筑垃圾，土地开发时对地块的生态敏感度做充分的调整，避免对生态环境造成破坏，例如山体度假酒店体量宜小不宜大，宜散不宜聚，此种设计手法就是为了尽可能的保护原有生态环境

4、经济性

实用、经济、美观为建筑设计的三要素，形式美感服务于使用功能在控制经济成本的前提下做出实用美观，在酒店策划、土地开发、酒店设计、施工选材等各个环节都始终把节约成本作为一个重中之重，例如在土地开发阶段，通过GIS分析对土地的适建性做出准确的评价，土地开发应具有集约性特征，对适宜开发建设用地充分利用的同时，结全地形特征，有效鸽利用可开发建设用地，严格控制土方量工程，在酒店的设计时，要满足其功能的同时尽量减少建筑工程量，巧妙利用自然地形，此外，就地取材等手法都可有效的节约经济成本。

软件部分

酒店的软件，重在酒店的服务和氛围。

1、服务

（1）、内部管理上在国内率先打破酒店传统的金字塔结构管理模式，构建“一切以顾客为中心”和“一线为先”的偏平化倒金字塔管理模式。

（2）、建立国内唯一能够对顾客需求作出准确和快速反应的情景服务培训体系。

（3）、强化人性化服务、个性化服务、精细化服务、定制化服务和尊重顾客隐私的精品意识，打造国内领先的精品酒店。

（4）、应用先进的网络技术和其它高技术环保产品，提高酒店的服务效率和经营管理水平。

（5）、通过引进、培养高素质的员工，保证高品质的服务。

（6）、永远追求在服务细节上感动顾客，创造良好的口碑和高回头率。

（7）、以会员俱乐部制开展一对一的管家式服务，不断发展和维护高质量的忠诚客户。

2、氛围

（1）、从设计、装修、装饰、服饰、环境、服务形式等方面全方位创造休闲氛围，使顾客真切体验到“到达酒店即是度假的开始”。

（2）、不断以系列文化艺术活动创造休闲和欢乐的氛围。

（3）、以俱乐部、论坛、讲座、嘉年华、时装秀、模特赛、聚会等形式，构建高层次的社交平台，并开发美丽经济。

（4）、创造温馨浪漫的氛围，构建情侣约会平台。

经营策略

（一）、策略组合：

1、不断地深入挖掘和满足目标客户的欲望和需求，以清晰的市场定位抢占都市型休闲主题酒店市场先机。

2、持续领先的产品创新、服务创新、组织创新和经营创新。

4、突出温泉特色，引领盱眙温泉文化，培育和发展都市温泉消费市场。

5、全面导入并实施CIS（企业识别系统）理念，以品牌竞争赢得市场。

6、充分发挥酒店的江景观和广场优势，着力营造酒店都市休闲氛围。

7、开展全方位的营销推广，尤其注重软性宣传、活动营销和体验营销。

8、以会员制俱乐部作为最重要的营销推广手段，建立魅力社交平台和忠诚的高端客户群。

9、开发体现浪漫情调和温馨亲情的高端婚宴、寿宴和聚会市场。

10、以特色客房、餐饮、温泉、运动相结合的高复合度产品构成综合竞争优势。

11、与本公司开发其它商业及竞争同行建立资源共享的竞合关系。

12、建立以现代信息技术为支撑的客户关系管理（CRM）系统，获取竞争优势，以一对一的服务营销赢取和留住顾客。

（二）、核心策略：

会员俱乐部制

当前国际酒店业一个重要发展趋势是：

酒店高端消费者已经不满足于对传统的住宿、餐饮和娱乐需求，转而发展到对社交的需求，以提供社交平台和高档的私密消费空间的会员制俱乐部已逐渐发展成为酒店吸引高端消费群体的最新营销技术。

盱眙温泉酒店引入会员制俱乐部后，以会员为单位的营销模式可以和传统的协议单位形成互补，并且酒店会员俱乐部发展会员的对象都是城市中的精英群体和消费超前群体，这正好和主题酒店的市场细分相吻合。

1、会员俱乐部营销模式的意义主要体现为以下几个方面：

（1）、会员是尊贵身份的显现，会员卡足够的“尊贵显现”可充分满足客户的心理需求，正好迎合了客户消费酒店的真正需求。