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【来源】《最高人民检察院公报》2005年第3号（总第86号）

出租人出租房屋时,虽然未曾向承租人告知房屋已经先行抵押,但是抵押权人对该项抵押物出租,不仅事先未表示异议、事后亦表示同意与支持,且事实上在抵押期间均未行使抵押权、未干涉承租人对房屋实际使用,承租人不得以出租人未告知先行抵押为由,要求认定合同无效。

出租人事先未告知情节,仅构成违约。

同时,在合同履行过程中,承租人拖欠租金,仍然应当承担违约责任。

再审判决认定本案双方所签《租房协议》合法有效,并无不当。

本案出租房屋第四、五层,虽属泰华公司先行抵押而后出租情形,但抵押权人农行国际部对该项抵押物出租,不仅事前未表示异议,而且事后亦表示同意与支持,且事实上直至远通公司腾退房屋之前,农行国际部始终未行使此项抵押物过户或变卖权利,未干涉远通公司对该项抵押物实际使用,而远通公司在得知该项抵押物被查封之后,直至泰华公司提起本案诉讼之前,亦一直未就该项抵押物继续租赁提出任何异议且继续占用该抵押房屋,故远通公司关于本案《租房协议》中涉及出租房屋第四、五层内容,仅因泰华公司出租之时未曾向其告知已设抵押事实而应为无效主张,于法无据,不予支持。

泰华公司提起本案诉讼之前,第四、五层出租房屋租金,远通公司仍应依约支付。

第五十二条:

有下列情形之一,合同无效:

（一）一方以欺诈、胁迫手段订立合同,损害国家利益;

（二）恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;

（三）以合法形式掩盖非法目;

（四）损害社会公共利益;

（五）违反法律、行政法规强制性规定。

案例三

当事人违反法律规定签订房屋租赁合同属无效合同,不具有法律效力,当事人应当依法承担相应返还或赔偿法律责任。

——海军航空兵海南办事处诉深圳市三九旅游酒店有限公司等房屋租赁合同纠纷上诉案

【来源】《最高人民法院公报》2003年第4期（总:

84期）

租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金合同。

租赁双方当事人订立合同行为是民事法律行为,民事法律行为不得违反法律或者社会公共利益。

我国《民法典》第五十二条规定,违反法律、行政法规强制性规定,合同无效。

所以,当事人违反法律规定签订房屋租赁合同属无效合同,不具有法律效力。

当合同无效时,依据《民法典》第五十八条规定,合同无效或者被撤销后,因该合同取得财产,应当予以返还;

不能返还或者没有必要返还,应当折价补偿。

有过错一方应当赔偿对方因此所受到

损失,双方都有过错,应当各自承担相应责任。

海航办事处投资46734692元所建22344.7平方米京航大厦,违反了中央军委关于必须向总后勤部报批规定,出租京航大厦亦没有报总后勤部审批和办理《中国人民解放军利用房地产开展经营活动许可证》,违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》,未在法律规定期限内到有关主管部门登记、办理《国有土地使用证》、《房屋所有权证》,故海航办事处与深圳三九公司、海南三九公司所签订《京航大厦租赁合同》及《补充协议》等附属合同均无效。

海航办事处提出应认定其与海南三九公司签订《京航大厦租赁合同》合法有效理由,该院不予支持。

对此,原告与被告均有过错。

海航办事处违反国家和军队有关规定,建设、出租京航大厦,应承担相应责任,深圳三九公司和海南三九公司明知海航办事处违反国家规定无权出租,而盲目签约,亦应承担相应责任。

《民法通则》

第四条:

民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。

第六十一条第一款:

民事行为被确认为无效或者被撤销后,当事人因该行为取得财产,应当返还给受损失一方。

有过错一方应当赔偿对方因此所受损失,双方都有过错,应当各自承担相应责任。

第五十八条:

合同无效或者被撤销后,因该合同取得财产,应当予以返还;

有过错一方应当赔偿对方因此所受到损失,双方都有过错,应当各自承担相应责任。

案例四

房屋出租人出卖出租房屋时,承租人在同等条件下对自己承租房屋享有优先购买权,该优先购买权不适用于出租人出卖其他房屋。

——杨巧丽诉中州泵业公司优先购买权侵权纠纷案

【来源】《最高人民法院公报》2004年第5期（总:

91期）

根据我国《民法典》第二百三十条规定:

“出租人出卖租赁房屋,应当在合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买权利。

”但法律规定优先购买权,是指当出租人出卖租赁房屋时,承租人在同等条件下可以优先购买自己承租房屋;

对出租人出卖其他房屋,承租人不享有优先购买权。

而且承租人优先购买权行驶也受到一定限制,根据最高院《关于贯彻执行<

中华人民共和国民法通则>

若干问题意见（试行）》第一百一十八条规定:

“出租人出卖出租房屋,应提前三个月通知承租人。

承租人在同等条件下,享有优先购买权。

”可见,承租人仅在同等条件下对自己承租房屋享有优先购买权。

同等条件主要指价格、价款给付时间、给付方式等,第三人出价条件优于承租人时,承租人没有优先购买权。

河南省郑州市中级人民法院生效判决认为:

最高人民法院《关于民事诉讼证据若干问题规定》第六十三条规定:

“人民法院应当以证据能够证明案件事实为依据依法作出裁判。

”第六十四条规定:

“审判人员应当依照法定程序,全面、客观地审核证据,依据法律规定,遵循法官职业道德,运用逻辑推理和日常生活经验,对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断,并公开判断理由和结果。

”法律规定优先购买权,是指当出租人出卖租赁房屋时,承租人在同等条件下可以优先购买自己承租房屋;

上诉人杨巧丽提交证据,只能证明中州泵业公司出卖过房屋并且收取过卖房款,不能证明其承租房屋已被中州泵业公司出卖。

而只要杨巧丽不能证明其承租房屋已被中州泵业公司出卖,就不能因中州泵业公司出卖其他房屋而主张享有优先购买权,中州泵业公司出卖其他房屋与杨巧丽无关。

二审查明,争议房屋已被中州泵业公司抵押给银行,再次证明房屋所有权人仍是中州泵业公司,该房屋所有权并未发生转移。

杨巧丽上诉理由没有事实根据,不能成立,其上诉请求不予支持。

原审依照法定程序对本案证据进行全面、客观审核后认定事实清楚,适用法律正确,应当维持。

第二百三十条:

出租人出卖租赁房屋,应当在出卖之前合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买权利。

最高人民法院《关于贯彻执行<

若干问题意见（试行）》

第一百一十八条:

出租人出卖出租房屋,应提前三个月通知承租人。

承租人在同等条件下,享有优先购买权;

出租人未按此规定出卖房屋,承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。

案例五

租赁合同双方当事人改变了原合同一些条款,但是约定不明,应推定原合同履行方式未因此而变更,一方不得以此来抗辩不履行原合同义务。

——新疆维吾尔自治区建筑木材加工总厂与中国民主同盟新疆实业发展总公司房屋租赁纠纷上诉案

【来源】《最高人民法院公报》2002年第1期（总:

75期）

《民法典》第七十八条规定,当事人对合同变更内容约定不明确,推定为未变更。

因此,合同双方当事人改变了原合同一些条款,但是约定不明,应推定原合同履行方式未因此而变更。

另根据《民法典》第四十四条规定,依法成立合同,自成立时生效。

第六十条规定,当事人应当按照约定全面履行自己义务。

由于合同双方当事人对合同内容约定不明确,使该合同并未变更,因此,原合同继续有效,当事人仍应按照原合同行使权利和履行义务。

1993年3月,木材总厂与交流站签订《协议书》将木材总厂为实业公司贷款提供担保与实业公司向木材总厂提前支付80万元联系起来,但未约定提前付款时间,参照《中华人民共和国民法典》第78条规定,当事人对合同变更内容约定不明确,推定为未变更,据此应推定原合同履行方式未因签订该协议而变更。

木材总厂为实业公司向银行贷款提供担保而签订其他合同,与本案房屋租赁纠纷是各自独立两个法律关系,且与本案合同主体亦不同,木材总厂上诉主张因签订贷款担保合同而改变了《营业大楼租赁合同书》履行方式,从而应免除木材总厂不支付续建投资款违约责任,其理由不成立,本院不予支持。

第四十四条第一款:

依法成立合同,自成立时生效。

第六十条第一款:

当事人应当按照约定全面履行自己义务。

第七十八条:

当事人对合同变更内容约定不明确,推定为未变更。

法释〔2009〕11号

最高人民法院

关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律

若干问题解释

　　　　　　　　（2009年6月22日最高人民法院审判委员会第1469次会议通过）

为正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件，依法保护当事人合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国民法典》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。

第一条　本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内房屋。

乡、村庄规划区内房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。

但法律另有规定，适用其规定。

当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生纠纷案件，不适用本解释。

第二条　出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定建设房屋，与承租人订立租赁合同无效。

但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，人民法院应当认定有效。

第三条　出租人就未经批准或者未按照批准内容建设临时建筑，与承租人订立租赁合同无效。

但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设，人民法院应当认定有效。

租赁期限超过临时建筑使用期限，超过部分无效。

但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限，人民法院应当认定延长使用期限内租赁期间有效。

第四条　当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效，人民法院不予支持。

当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件，从其约定。

但当事人一方已经履行主要义务，对方接受除外。

第五条　房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定租金标准支付房屋占有使用费，人民法院一般应予支持。

当事人请求赔偿因合同无效受到损失，人民法院依照民法典有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条规定处理。

第六条　出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效情况下，承租人均主张履行合同，人民法院按照下列顺序确定履行合同承租人：

（一）已经合法占有租赁房屋；

（二）已经办理登记备案手续；

（三）合同成立在先。

不能取得租赁房屋承租人请求解除合同、赔偿损失，依照民法典有关规定处理。

第七条　承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失，人民法院依照民法典第二百一十九条规定处理。

第八条　因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同，人民法院应予支持：

（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封；

（二）租赁房屋权属有争议；

（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况。

第九条　承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合装饰装修物，出租人同意利用，可折价归出租人所有；

不同意利用，可由承租人拆除。

因拆除造成房屋毁损，承租人应当恢复原状。

已形成附合装饰装修物，出租人同意利用，可折价归出租人所有；

不同意利用，由双方各自按照导致合同无效过错分担现值损失。

第十条　承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合装饰装修物，可由承租人拆除。

第十一条　承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合装饰装修物处理没有约定，人民法院按照下列情形分别处理：

（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失，应予支持；

（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失，不予支持。

但出租人同意利用，应在利用价值范围内予以适当补偿；

（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内装饰装修残值损失，由双方根据各自过错承担相应责任；

（四）因不可归责于双方事由导致合同解除，剩余租赁期内装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。

法律另有规定，适用其规定。

第十二条　承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用，不予支持。

但当事人另有约定除外。

第十三条　承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生费用，由承租人负担。

出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失，人民法院应予支持。

第十四条　承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用处理没有约定，人民法院按照下列情形分别处理：

（一）办理合法建设手续，扩建造价费用由出租人负担；

（二）未办理合法建设手续，扩建造价费用由双方按照过错分担。

第十五条　承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限，人民法院应当认定超过部分约定无效。

但出租人与承租人另有约定除外。

第十六条　出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效，人民法院不予支持。

因租赁合同产生纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。

第十七条　因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付租金和违约金以抗辩出租人合同解除权，人民法院应予支持。

但转租合同无效除外。

次承租人代为支付租金和违约金超出其应付租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。

第十八条　房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务次承租人支付逾期腾房占有使用费，人民法院应予支持。

第十九条　承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动，承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡，其共同经营人或者其他合伙人请求按照原租赁合同租赁该房屋，人民法院应予支持。

第二十条　租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同，人民法院应予支持。

但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定除外：

（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动；

（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封。

第二十一条　出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任，人民法院应予支持。

但请求确认出租人与第三人签订房屋买卖合同无效，人民法院不予支持。

第二十二条　出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。

承租人请求以同等条件优先购买房屋，人民法院应予支持。

第二十三条　出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。

承租人未参加拍卖，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。

第二十四条　具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋，人民法院不予支持：

（一）房屋共有人行使优先购买权；

（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女；

（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买；

（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续。

第二十五条　本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审案件，不适用本解释。

一出台司法解释背景

问：

最高人民法院在2009年9月1日正式公布了《关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题解释》（以下简称《解释》），请您谈谈《解释》出台背景情况？

答：

在我国经济高速发展和住房制度改革日益深化推动下，房屋租赁经营方式日益普遍，房屋租赁业迅猛发展，涌现出许多新情况、新问题，并形成诉讼进入司法领域。

近年来，人民法院受理房屋租赁合同纠纷案件日益增多。

由于相关法律规范比较原则，人民法院在审理房屋租赁合同纠纷案件中面临很多具体适用法律难点问题。

为统一法律适用，指导各级人民法院及时公正审理房屋租赁合同纠纷案件，促进房屋租赁市场健康发展，最高人民法院于2006年9月着手《解释》（征求意见稿）起草和调研工作。

房屋租赁主要包括居住用房租赁和经营用房租赁。

居住用房是人类生存基本物质条件，经营用房是人类从事生产经营必要生产资料，因此，房屋租赁与国家利益、社会公共利益和广大人民群众切身利益息息相关，亦与社会和谐稳定、经济平稳发展息息相关。

最高人民法院从“保民生、保稳定、保发展”全局工作出发，高度重视该部司法解释起草工作，确定以落实科学发展观和司法为民作为指导思想，严循立法精神，重视调查研究，强化起草内容针对性和操作性。

期间，起草小组奔赴全国各地进行调研收集情况，多次召开座谈会广泛征求各级人民法院、全国人大常委会法制工作委员会、国务院法制办公室、住房和城乡建设部、专家学者等各方面意见。

在反复研究讨论基础上，经最高人民法院审判委员会第1469次会议研究通过，并于2009年9月1日公布施行。

二司法解释适用范围

《解释》将适用范围确定为城镇房屋租赁合同纠纷案件，是基于何种考虑？

按照《城乡规划法》有关规划区域规定，我国现有房屋可分为城市规划区、镇规划区、乡规划区、村庄规划区范围内房屋。

《解释》为表述简练，将城市规划区、镇规划区范围内房屋统称为城镇房屋。

城镇房屋建设规模大，房屋性质多样，用途广泛。

其开发、建设、交付使用受到《城市房地产管理法》、《城乡规划法》、《建筑法》、《消防法》等法律和行政法规强制性规范调整。

如《建筑法》规定，限额以上工程应当向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证。

该类工程按照《消防法》规定，属于按照国家工程建筑消防技术标准需要进行消防设计建筑工程。

上述工程未经竣工验收，不得交付使用。

而乡、村庄规划区内房屋因建设规模小，达不到适用上述法律、行政法规强制性规范标准，在房屋建设、使用条件上强制性法律规定较少。

同时，由于城镇房屋和乡村房屋租赁经营活跃程度不同，租赁交易规则和租赁纠纷产生原因亦有很大不同。

从数量上看，乡村房屋租赁合同纠纷数量较少。

为解决审判实践中突出问题，我们确定本司法解释适用范围为城镇房屋租赁合同纠纷案件。

随着我国城市化和城乡一体化进程快速推进，一部分经济比较发达乡村和城镇规划区周边乡村，房屋建设规模扩大、房屋使用性质多样、租赁经营日益活跃，与城镇房屋租赁在适用法律和采用交易规则方面已没有区别。

为满足这部分乡村房屋租赁合同纠纷案件审判需要，解释规定：

“乡、村庄规划区内房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。

”

承租人依照国家福利政策承租公有住房、廉租住房、经济适用房，具有社会福利性和保障性，其租赁关系不属于完全民事法律行为，有关合同纠纷不适用本解释。

三明确租赁合同无效范围

《解释》在合同效力认定上，是如何体现促进房屋租赁市场发展和维护稳定房屋租赁交易秩序这一目标？

合同效力认定对促进房屋租赁市场发展，维护房屋租赁市场交易秩序稳定意义重大。

解释在准确判断相关法律、行政法规强制性规定是否为效力性强制性规定基础上，确定了认定合同效力原则：

一是，限定无效合同范围。

解释仅将违法建筑物租赁合同、转租期限超过承租人剩余租赁期限合同、未经出租人同意转租合同认定为无效。

在违法建筑物范围认定上，确定未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定建设房屋，未经批准或者未按照批准内容建设临时建筑，超过批准使用期限临时建筑为违法建筑。

二是，对欠缺生效条件合同效力处理上，采取了补救性措施，即当事人只要在一审法庭辩论终结前，取得了法律、行政法规规定条件，不存在《民法典》第52条规定无效情形，就认定合同有效。

解释在遵循法律规定精神基础上，采用宽严适当原则，确定合同效力，目就是在尽量维持合同效力基础上，促进社会资源有效利用，保障房屋租赁市场健康发展。

《解释》规定合同被认定无效后，承租人要支付房屋占有使用费，是将无效合同按照有效处理吗？

为什么参照合同约定租金标准确定占有使用费？

这种理解是错误。

合同无效后，承租人支付占有房屋期间使用费，是返还依无效合同取得财产一种方式，并不是按照合同履行支付租金。

依照无效合同处理原则，承租人应返还依无效合同取得财产，包括占有租赁房屋和实际占有房屋所获取占有利益。

占有利益为无形财产，承租人只能采用折价补偿方式，即支付房屋使用费予以返还。

对于房屋使用费按照何种标准确定，实践中做法很多。

合同约定租金标准，与合同签订时市场行情相符，易于双方当事人认可，且标准明确，有利于人民法院判断掌握，亦可避免采用评估方式确定房屋使用费，加重当事人诉讼成本，延长案件审理期间弊端。

考虑到实践中存在因房屋质量问题或其他原因影响承租人使用房屋情形，完全参照合同约定租金标准确定承租人支付使用费可能与其获取占有利益不符，有失公平，本条规定“当事人请求参照合同约定租金标准