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1.1政策（Politics）层面
2015年1月6日，住建部发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》后，一系列鼓励和支持住房租赁市场发展的政策彻底激活了长租公寓市场。
2017年，九部委发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，十九大报告也进一步明确“租购并举”政策，将租赁和出售房屋两种措施共同实施来解决老百姓的基本住房需求。
租购并举政策扩大了租房市场，同时限制了商品房购买，更多土地将会进入租赁市场，这给有极大需求的青年公寓租赁行业带来更多机会。
从目前各城市落地的政策来看，多个城市纷纷推出“租购同权”政策，租户在教育、医疗、社保等多个方面可以享受与购房者同样的权益。
该项举措有利于维持稳定的租赁关系，使租户的权益得到保障，鼓励更多人去租房。
2019年上海、北京、广州、合肥下调个人出租住房税率，河南省房租收入月均不到10万元免征增值税。
个人房屋出租税率的下调，可促进个人房屋交易，推动住房租赁市场发展。
同时有利于提高租赁房源备案率，加强租赁市场管理。
1.2经济（Economy）层面
北大光华REITs课题组撰文指出，中国住房市场尤其是一线城市已进入存量时代。
全国存量市场已达180万亿元规模。
不过，租赁市场份额偏低，全国租赁成交占比仅6%，与西方成熟国家相比仍有很大增长空间。
测算显示，中国租赁住房REITs（不动产信托投资基金）的市值规模将在5200亿至1.56万亿元之间，远景巨大。
中国公募REITs市场的潜在规模应在4万亿至12万亿元之间。
考虑到中国基础设施建设的巨大需求和城市化人口的增长，这是一个相对保守的估计。
城镇化背景下，2010-2018年中国流动人口规模均超过2.2亿人，2014年更是高达2.53亿人，其中青年群体占绝对比例。
此前链家公布的报告显示，目前中国租赁人口已达1.9亿人，住房租赁市场租金GMV（交易总额）已超过1万亿元，未来10年，中国租赁人口近2.3亿人，租房市场租金GMV将接近3万亿元，到2030年，租赁人口近3亿人，租金GMV将达4.6万亿元。
由此可见，中国的住房租赁市场潜力巨大，迅猛增长的流动人口，也为青年公寓租赁行业提供了基数庞大的潜在用户。
1.3社会（Society）层面
从整体社会层面来看，我国每年高校毕业生持续增加，而重点城市产业结构合理、发展潜力巨大、年轻流动人口规模大、对各类人才吸引力较强，租住消费升级特征也非常明显，为行业发展提供了广阔空间。
在人口集聚的热点城市，囿于商品住房价格较高，住房保障政策覆盖范围有限，还有相当部分的新晋城市人群既无力购买自有住房，也不是国家住房公共保障对象。
另一方面，人民的居住观念的改变也促进了公寓租赁行业的发展，据艾媒数据的报告显示，有43.0%的白领人士表示可以接受一直租房而不买房的生活方式。
长租公寓市场在拥有大量新一代都市白领的一线城市已基本普及，北京、上海、广州和深圳的长租公寓入住率分别达到93.0%、89.0%、95.0%和96.0%。
这再一次证明发展青年公寓租赁行业已经成为各大城市吸引人才的又一着力点，也更突出了发展租赁行业对于保障民生，促进城市发展的重要性。
1.4技术（Technology）层面
随着我国科技力量的逐渐雄厚，为在线青年公寓租赁行业带来了新的发展机遇。
首先，移动互联网的普及以及大数据和人工智能技术在住房领域的应用，可以将房源信息和租户的需求合理匹配，帮助租户可以实时筛选并预约房源。
其次，手机、VR等硬件技术的发展，为在线租房的使用体验带来了极大改善，除了可以远程在线查看房源的位置等基本信息外，还可以通过VR技术沉浸式在线看房，避免路途奔波，提高看房效率。
另外，随着支付宝等线上金融的逐步推广，房东和租客都将有租房信用档案，失信记录将会影响今后的房屋租赁成本，从而使得租赁双方的利益得到进一步保障。
以上各种因素综合推动了近几年青年公寓租赁行业的发展。
根据艾媒数据的预测，近几年中国房屋租赁市场的租赁面积一直处于稳步增长阶段，2018年中国房屋租赁市场租赁面积达到67.3亿平方米，在2019年突破70亿平方米大关后，预计2022年租赁面积将达到80.6亿平方米，市场前景十分广阔。
另一方面，根据艾媒数据的统计和预测，2018年中国房屋租赁市场租赁人口达2.1亿人，相较于2019年，租赁市场中的租赁人口在2020年不会有较大变化，但是将于2021年再次开启迅速增长的态势，并有希望在2022年达到2.4亿人的租赁规模。
2.
在国家政策和社会大背景的共同支撑下，快速发展的青年公寓租赁行业吸引了众多参与者，大型房企、中介机构、酒店集团、创业公司大举进军长租公寓市场。
有传统的线下房屋中介公司和个体，也有新晋的线上中介平台，如自如、泊寓、青客、城家公寓、相寓、蛋壳公寓、优客逸家、贝壳找房、安居客等公司。
下面针对自如、泊寓、青客、城家公寓这四家主要针对青年公寓租赁开展业务的公司的发展历程进行分析。
2.1自如
依靠地产中介链家的资源，自如业务于2011年5月正式启动，并于两周内迎来第一位租客。
2012年9月，自如友家2.0正式上线，共有100多项升级。
在成立一周年之际，自如迎来了来自76个国家和地区的近30000名租客。
并于10月全面推行入住3天不满意无条件全额退款的服务保障。
2013年，自如首次推出为毕业生租房的主力计划“海燕计划”，开始“月付0押金”优惠政策，并接连推出“入住承诺”、“保洁承诺”、“维修承诺”等服务升级承诺。
2014年，自如首个公益项目“以梦为马”正式启动，携同10万自如客为“壹基金”、“爱心衣橱”、“阿拉善”、“链家爱心图书馆”、“自如保洁子女助学金”五个公益梦想加码。
同年，自如推出“惠蕾计划”29元/天的月租房，正式上线，在传统的房地产行业中开辟了一个全新的租住模式。
2015年，自如全面支持自如客通过APP预定签约。
自此，自如实现了租房与服务全流程互联网化、移动化。
并携手万科，从租房到买房，自如客购房“房租抵房款”第一期启动。
截至2015年底自如友家房间数达20万间，自如客累积达40万人。
2016年，链家旗下O2O长租公寓品牌自如友家宣布独立，发布友家4.0、自如整租、自如驿、自如民宿、自如优品等一系列产品。
截至2016年底，自如管理房源数量超过35万间，累计租客80万人。
2017年，自如成功发行租房市场首单房屋租金分期类ABS产品——中信证券。
累计自如客突破100万，累计房源40万间；
协作胡同自如驿开放。
2018年，自如完成40亿元A轮融资，由华平投资、红杉资本、腾讯三家机构领投。
并开通北京、上海、深圳、杭州、南京、成都、武汉、广州、天津9个城市，成功上线小程序“自如ziroom”。
同年11月自如“深呼吸1.0房源”全面上线，从板材、辅料、施工及室内空气四个方面对租住产品进行升级。
目前，自如已在北京、上海、深圳、杭州、南京、广州、成都、天津、武汉9座城市布局，管理房屋数量超过40万间，累计服务15万自如业主，累计自如客100万人市。
阿里巴巴、XX、京东、360、光大银行等百余家国内知名企业已成为自如企业会成员。
截至目前，自如旗下有六大产品，其中自如友家、自如整租、自如直租是分散式公寓，自如寓是集中式公寓。
运营方式上，官网、APP、微信等多个渠道进行管理服务。
服务上推出了保洁、维修、搬家等多个服务项目，从多个维度配合用户居住需求。
2.2泊寓
泊寓是万科集团长租公寓品牌，主要目标人群为一二线城市的毕业生、创业者等青年人群，市场定位准确，致力于打造专属于18-35岁且具备年轻、追求梦想品牌特征青年的高品质居住空间与创意时尚生活的纯租赁社区。
2014年11月接手首个项目泊寓·
万汇楼，开始长租公寓业务在中国的布局，并于2015年单独成立了租赁公寓业务部发展长租公寓，随后开始在几个重点城市进行尝试。
进入2016年，万科整合旗下各个分公司长租公寓项目，制作统一的管理平台以统筹项目拓展、运营管理、价格审批及财务结算等，并统一为“泊寓”品牌。
2016年底,泊寓已经进入了18个城市,开业了44处长租公寓项目。
2017年底，泊寓累计获取资源超10万间，累计开业超3万间，覆盖29个一、二线城市，集中式租赁住宅全国领先。
泊寓依靠万科集团资金支持，“泊寓”作为长租公寓的统一品牌有利于品牌建立与宣传。
2018年，泊寓租房项目已在北京、上海、广州、深圳等30
余城市开放。
2.3青客
“青客”寓意“青年客人”，定位地铁边、租得起、有管家的青年公寓，以高学历、固定工作、稳定收入三大标准严选租客，立志为1000万青年人才解决住房问题。
并希望能围绕城市青年群体的生活需求，依托白领公寓租赁服务来吸引广大人群，借助物联网、信息技术等手段，搭建一个满足青年白领日常居住、消费、社交、文化等方面需求的多功能服务平台。
青客成立于2012年，发展迅猛，截止2018年底房源量近10万间，业务范围覆盖上海、苏州、杭州、南京、武汉、北京、嘉兴等城市。
2019年11月，青客公寓正式在美国纳斯达克挂牌交易，成为国内首个赴美上市的长租公寓品牌。
作为一家高度信息化的新型互联网公司，青客在公司业务流程的每一个环节都充分体现了互联网思维，普遍运用物联网技术对业务流、信息流、资金流进行全面有效管控，用科技彻底颠覆了传统公寓行业。
2.4城家公寓
城家公寓成立于2015年，是华住集团和IDG资本共同出资成立的公寓，倡导“陪伴美好的独居时代”，通过“独享的居住空间”+“共享的社交空间”
，提供年轻人就近上班、便捷、高性价比的独立住宿空间，打造居住环境。
从23平米的套房设计到14平米的空间实验，模组化的家具打造、智能化的系统、社交空间的实用性。
城家公寓在全国一线城市布局
，当前已覆盖北京
、上海
、广州
、深圳
、苏州
、杭州等多个城市。
2015年1月首家直营店在上海开业，同年7月城家app上线，12月获得华住酒店集团和IDG资本共同投资的天使轮融资。
2017年6月城家长短租结合CAS系统上线。
2017年7月7日城家公寓宣布完成5000万美元Pre-A融资，由华住酒店集团和IDG资本增投。
2018年1月9日城家公寓正式入驻北京。
2019年9月城家公寓获投3亿美元A轮融资，该轮融资由博裕资本（领投）、云锋基金、华住酒店集团投资。
目前已在全国拥有26家门店，服务租客4万多人，同时为3000多人提供管家服务。
四款产品近90天的日下载量：
（数据来自七麦数据）
四款产品近一年的生活类榜单排行：
由图可见，自如在四款产品中的生活类榜单排名和日下载量都远高于其他三款竞品，说明其用户数量和市场占有率都处于较高的位置。
3.产业链分析
3.1产品线分析
目前自如主要有以下6条产品线：
自如友家：
是自如传统租房业务中的合租业务，是将链家原有的租房业务进行整合，从业主手中收取房屋，进行设计装修后再推向市场，以满足市场需求，从而在交易中赚取差价获利。
在经过数次的升级后，自如友家产品已经更新至5.0，向租户提供更有品质的租住环境。
自如整租：
和自如友家一样，自如整租也是链家旗下传统的租赁业务，只不过是整套出租。
通常从租户手中整套收进房屋，在设计装修后，再整套租给承租人。
自如整租是在2016年推出的产品，满足家庭、三五好友整体租赁的需求。
业主直租：
是2017年推出的租赁业务，相对于友家及整租产品，业主直租业务称之为“轻托管”模式，友家以中介的角色撮合租户和承租人达成交易，自如收取服务费，同时提供保洁、维修等服务。
自如寓：
是自如的长租公寓业务，目前仅布局在北京和上海两个城市。
属于自如集中式租赁业务，和其他品牌公寓类似，自如租赁整栋（或几层）物业，进行整体装修设计，进行住房租赁业务。
自如驿：
是自如推出的面向在城市短暂停留，且经济的短租产品，其和青年国际旅行社熟悉相当，只不过融入了自己的元素，如选址位于CBD商圈、交友互动、3Q睡眠系统、五星级卫浴、安全门锁等，目前该产品已在北京、上海等重点城市布局。
自如民宿：
成立于2016年6月，是自如推出的全新产品之一。
自如民宿产品实际上是自如打造的民宿平台，是自如短租产品之一，通过与民俗房主合作，将房源上线至自如民俗平台，有自如提供专业的管家和销售推广服务。
目前该产品已进入国内外60多个城市。
自如服务是自如向自如客提供的增值服务，为了提高自如的服务质量和响应时间，在成立之初就开通了400全国服务热线电话，同时向自如客提供保洁和维修服务，之后为了满足市场的需求，推出了搬家服务，这些服务均为自如自己的团队，目前部分城市除向自如客提供服务外，也向外部提供服务。
自如生活产品其内容相当于自如的论坛，但也富裕了线上销售的功能，包括自如的资讯，自如寓的社群活动，自如客代表的自我独白，同时还有自如提供的自如优品供购买。
整体来看该产品内容体现出的就是很生活化，贴近自如、自如客，让生活更有内涵。
3.2用户&
场景分析
（1）用户分析
自如的用户主要分为租住人和房东，其中租住人又分为长租用户和短租用户。
①针对长租用户，其目标用户群体主要为在一二线城市工作的青年群体，其消费水平较高，对生活品质尤其是居住环境的要求较高，但由于其工作的繁忙特性，使其没有足够时间去解决传统租房带来的种种问题。
②针对短租用户，其目标用户群体为收入偏高且喜欢旅游或经常出差的用户。
③针对房东用户，其目标用户群体为有闲置房屋需要出租但是没有合适的出租渠道或无暇管理出租事宜，需要进行房屋出租托管的用户。
（2）场景分析
针对不同的用户群体，产品的使用场景主要分为以下几类：
①来自四川的应届生小王找到了一份北京的高薪工作，由于毕业后就需要前往北京工作，没有时间实地找房，又没有熟人可以帮忙。
②在北京工作一年的小李目前租住的出租屋环境较差，且各项权益得不到保障，目前已经涨薪，希望换一个条件较好的住房，且希望通过第三方平台和房东建立租房协议，来保证自己的权益。
③赵女士平时经常往返于北京、深圳两地出差，且会有一周左右的停留；
但是繁忙高压的工作令其不愿居住在酒店或宾馆，想要找一个可以放松的差旅居住地。
④刘先生目前已经和家人移民至其他国家，但是国内还有一套房产空置，平时没有时间回国照看房子，又不好意思麻烦朋友，需要平台将房屋出租出去并进行托管。
4.核心业务分析
4.1自如长租产品的经营模式
与传统租房业务不一样，自如从房东手中收取零散房源后，并不直接转给承租人，而是会进行重新的改造装修，以及配置全新的家居，以此增加租赁溢价。
如自如友家、自如整租、自如寓都是经过二次装修后再推向市场的，但在长租产品找，业主直租是2017年5月才推出的产品，其特点是并不进行二次装修，且无差价交易给承租人，但是根据租期收取一定比例的服务费。
4.2自如长租房源来源
在初期，自如长租的房源主要来自于链家导入、自我拓展及第三方合作。
而以上的合作方式是基于链家的门店网络，以及链家和自如的品牌效应而形成的。
绝大多数房源靠链家经纪人挖掘和推荐，极少数是转介绍或者直接找到自如的，不过2017年开始注重直收，专门成立了直收部门，也在给综合管家宣导房屋直收，就是要逐渐摆脱对链家的依赖。
5.产品迭代分析
在目前中国长租公寓市场中，自如无疑是规模最大的企业，但是如此大的经营规模是如何来承载和运营的呢？
自如积极引入了O2O的运营模式，公司将线下资源标准化后，在线上进行展示给需要租房的客户，并且通过互联网来简化和提高传统运营的流程。
自如在成立之初就将旗下租房业务搬到了网站上，2011年6月自如网上线。
在移动互联网逐渐兴起的背景下，2014年自如APP上架，并在次年实现了移动签约的功能，在经过迭代升级后目前自如APP已经发展到6.0代产品。
除此之外，自如还充分利用微信社交传播的特点，打造基于微信的服务宣传平台。
5.1产品迭代历史
5.2产品发展趋势
从平台功能的健全以及传递信息的情况来看，自如的O2O平台已经进入租房第五代产品，相较于传统的信息服务型租房产品，其定位于更注重品质的服务型租房产品，信息服务型租房产品并没有很好地解决信息不对称问题，如黑中介、过期信息、虚假房源信息等；
而自如通过自由房源和标准化装修很好地解决了这些问题，并提供良好的住户服务。
当自如APP在不断的发展过程中，其功能更加的丰富实用，面向客户的窗口更多。
APP在升级后，注重从更多角度展示自己的产品，并增加了更多软性的内容，来充实APP的内涵。
下面从Android应用商店和IOS商店的“自如”APP下载量来分析其近期发展趋势。
由图所示，在Android应用商店的自如累计总下载量已达82，317.611次，近30天的日均下载量为57503次，在每次产品更新后都会迎来其下载高峰，其累计下载渠道多为华为和小米用户。
从IOS的AppStore的近三个月的下载量估算图中可以看出在春节假期期间，其下载量有显著下降，并且受新型冠状病毒影响，低下载量持续了较长时间，但随着复工复产的有序进行，下载量有进一步得到回升，并稳定在8000次左右。
Android系统应用商店的自如累计下载渠道分布图（来自七麦数据）
Android系统应用商店的自如下载趋势图（来自七麦数据）
通过统计产品的迭代数据和下载量趋势，可以看出自如从单纯的长租业务向结合民俗、客栈的综合类租住平台发展，并通过上线生活服务和智能家居功能，力求为用户提供全面化、智能化的租住环境，并且受到大多数租房一族的青睐。
预计未来自如会进一步发展租房周边业务，并从细节提升租户和户主的租赁体验，吸引更多的用户使用。
IOS系统应用商店的自如下载趋势图（来自七麦数据）
6.产品结构分析
6.1产品功能结构
自如APP功能结构分为五大模块：
首页、找房、房东、全屋智能、我的。
五大模块均可通过底部的Tag进入，其中首页是基础找房和活动页，APP打开后默认进入该页面；
找房主要是通过输入地理位置来以地图的形式展示搜索位置附近的房源；
房东主要分为业主委托、民俗房东和整栋合作三种方式为不同的业主服务；
而全屋智能为用户提供各种只能家具产品，使用户从方案定制到商品购买，再到快速安装，以及最后的无忧服务都能得到服务保障；
我的页面出来基本的功能模块外，还提供在线保修、在线缴纳账单等功能，帮助用户线上完成所有租房居住事项。
具体的功能结构图如下：
6.2产品业务流程
自如的业务流程主要是用户通过各种渠道选购或搜索心仪房源，看房后进行签约入住，以及相关的管理服务等。
具体业务流程如图：
7.
7.1首页浏览
打开自如app，经过2s的广告页面，默认进入首页，页面显示如下：
7.2找房页浏览
7.3
个人中心页面浏览
8.
运营分析
8.1用户增长流程和差异化运营模式
自如通过线上线下相结合的方式实现用户增长，通过增加产品曝光率，提升品牌知名度，增大流量；
提高产品质量，加强服务水平，给用户更好地体验，提升付费转化率；
提高产品标准化程度和服务效率，降低成本，提升产品性价比，提高复购率、减少流失率。
另外，自如在2015年推出自己的信用体系，并在次年对该信用体系升级。
联手蚂蚁金服旗下的芝麻信用、LinkedIN领英及职场社交平台陌陌，将个人征信体系引入到租住行业。
自如信用体系主要从租住人的身份信息、履约历史、租住行为、外部信用，四个维度评定自如客的租住生活信用，保证入住人信息的真实、安全可信，并对友好行为和恶劣行为进行公示。
此举是希望打造高品质O２O青年居住社区的自如来说意义重大，拥有更完善的信用体系，也就意味着拥有更多的机会来营造良性的社区生态环境。
在租金的制定上，自如往往根据不同产品，周边的市场情况，租金水平来制定价格，但总体来看，自如产品的租金要高于周边市场，这主要是覆盖装修、家电成本以及利润的需求。
8.2营销活动
自如通过组织社群活动将租户之间、租户和自如之间的关系得到加强，除了围绕节假日和关键时间节点组织活动外，自如还上线了Z-SPACE——自如的首个无界生活空间，提供线上的分享活动和线下的餐馆、茶室、书屋、咖啡厅喝酒吧；
以及Z-Lovi——自如的首个音乐社交空间，把自如用户中有趣的灵魂聚集在一起。
从2013年起，自如推出“海燕计划”，以“0押金入住”的方式，为毕业生提供可靠、优质的房间。
并于2015年推出“惠蕾计划”，针对大学实习生推出29元/天入住，租期30天的房源，持续至今。
后又于2018年推出“深呼吸计划”，保证租户的入住环境的安全性，让用户安心入住。
8.3获益模式分析
从自如的运营模式上我们可以看出，其获益途径主要为租赁业务、平台业务、家政服务业务、客户积累以及融资五个方面。
租金收益：
作为长租公寓企业，租金收入无疑是公司最大的收入来源。
自如友家的租金的定价采取“以出定收”的机制，即综合管家参考周边市场租金价格，在估算装修和配置成本，然后按照租期平摊，平摊的价格减去市场价格即为对业主的收房价格，如果业主不愿意降价，成本则会在房价中体现，即最终由租户来买单。
平台收益：
自如以自如APP为平台，推出民宿产品，民宿客栈运营者通过平台获得推广、宣传及订单，自如则可在平台运营中收取管理费用。
服务收益：
自如通过为自如客和外部客户提供搬家、保洁、维修等服务向用户收取服务费用。
客户池共享收益：
除了经济上的直接收入外，自如的另一个隐性收益就是通过租房业务获得大量的客户，这些客户成为未来二手房交易的潜在客户，形成自如的租房业务和链家的二手房交易业务在客户资源上的互动。
融资收益：
在推进长租公寓的同时，以自如分期应收账款作为基础资产发行金融产品，通过在资本市场认购，从而达到融资的目的。
除此之外，从盈利的角度来看，通过提高运营效率节约成本，也是提高利润的一种方式，在“互联网＋”盛行的当下，自如通过业务的互联网化，提供自身的运营效率，同时降低人力成本和时间成本。
另外，自如标准化体
升级会员 