深圳市住宅局关于重新发布深圳市物业管理资质证书管理规定Word下载.docx

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　　为规范物业治理的行业行为，促进物业治理的健康进展，依照国家、省、市物业治理法规规定，现将«

印发给你们，请遵照执行。

　　　　　　　　　　　　深圳市物业治理资质证书治理规定

　　为加强我市物业治理的行业治理，规范物业治理的行业行为，提高物业治理服务水平，依照«

深圳经济特区住宅区物业治理条例»

及«

＜深圳经济特区住宅区物业治理条例＞实施细那么»

和有关法规规章，决定对全市从事物业治理业务的单位实行资质等级治理，按等级标准核发物业治理资质证书（以下简称资质证书），具体规定如下：

　　一、资质证书的性质和作用。

（一）资质证书是从事物业治理业务的资格凭证，凡在深圳市辖区范畴内从事物业治理业务的单位，必须取得资质证书，方能从事物业治理；

（二）资质证书分为一级、二级、三级3种。

注1〔注1：

此项原文为：

（二）资质证书分为甲级、乙级、丙级3种。

持有甲级资质证书的单位，能够治理各类楼宇物业并按甲级标准收取治理服务费；

持有乙级资质证书的单位，能够治理30层以下的各类楼宇物业并按乙级标准收取治理服务费；

持有丙级资质证书的单位，能够治理9、层以下的楼宇物业（涉外住宅区、别墅小区除外）并按丙级标准收取治理服务费。

）

　　二、资质证书的等级标准。

（一）申报一级资质证书的单位须同时具备以下条件：

　　1．具备法人资格：

　　2．注册资金300万元以上；

　　3．单位法人代表和分管物业治理的负责人具有中级以上技术职称或大专以上文化程度：

　　4．单位部门负责人（含下属治理处主任，下同）90％以上具有中级以上技术职称或大专以上文化程度，在册管修人员90％以上持有本专业上岗证书：

各治理项目技术人员齐备；

　　5．所治理物业的30％（以市住宅局认定的物业治理区域和个数为准，下同）以上获省级以上综合治理荣誉称号，或50％以上获市级以上综合治理荣誉称号，或60％以上获区级以上综合治理荣誉称号（以上荣誉称号须在申报之日起前3年内获得方为有效，下同）；

　　6．所治理物业的建筑面积60万平方米以上，其中高层楼宇（10层以上，下同）20万平方米以上，或超高层楼宇（30层以上，下同）1栋以上；

　　7．内部治理机构及各项制度规范齐全并有效运作；

　　8．有较强的现代化治理手段（包括：

交通工具、运算机系统、通讯手段、治安装备、修理养护工具或器材等，下同）；

　　9．具有良好的环境效益、社会效益和经济效益。

（二）申报二级资质证书的单位须同时具备以下条件：

　　1．具备法人资格；

　　2．注册资金150万元以上：

　　3．单位法人代表或分管物业治理的负责人具有中级以上技术职称或大专以上文化程度；

　　4．单位部门负责人70％以上具有中级以上技术职称或大专以上文化程度，在册管修人员70％以上持有本专业上岗证书，各治理项目技术人员齐备：

　　5．所治理物业的20％以上获省级以上综合治理荣誉称号，或40％以上获市级以上综合治理荣誉称号，或50％以上获区级以上综合治理荣誉称号；

　　6．所治理物业的建筑面积：

多层楼宇（9层以下）在30万平方米以上，或高层楼宇10万平方米以上（可按此比例互相折算）：

　　8．有较强的现代化治理手段。

　　（三）申报三级资质证书的单位须同时具备以下条件：

　　2．注册资金50万元以上；

　　4．单位部门负责人50％以上具有初级以上技术职称或中专以上文化程度；

在册管修人员不得少于6人，且50％以上持有本专业上岗证书；

各治理项目技术人员齐备，其中工民建专业的工程师不得少于1人；

　　5．内部治理机构及各项制度规范齐全并有效运作。

　　三、资质证书的申报程序。

（一）申请单位按要求填写«

深圳市物业治理资质证书申请登记表»

并提供相关资料，送至单位注册地址所在地区住宅局（建设局，下同）签署意见；

（二）区住宅局同意申请后须在15个工作日内初审完毕；

注2〔注2：

2、区住宅局同意申请后须在15个工作日内初审完毕，并将初审意见和申报资料返还申请单位。

　　（三）区住宅局初审完毕后将初审意见和申报材料报市住宅局，市住宅局应在30个工作日内核准颁发资质证书。

不予批准的，给予书面答复；

逾期不核准或不答复的，视为同意申请：

注3〔注3：

3、申请单位持初审意见和申报资料到市住宅局进行申报，市住宅局应在30个工作日内核准颁发资质证书。

逾期不核准或不答复的，视为同意申请。

　　（四）申请单位应保证申报资料的完整性和真实性，并配合市、区住宅局实地考核；

凡资料不齐全的不同意申请；

有意弄虚作假的，一经查实，2年内不许重新申请，已颁发的资质证书收回作废。

　　四、资质证书的治理。

（一）凡目前在全市范畴内从事各类物业治理业务（含住宅小区或组团、写字楼、商住楼、工业区、仓储区、商业楼宇及其他各类建筑物的治理）的单位，应在本规定施行之日起2个月内申请资质证书；

今后新成立的物业治理单位，应在成立之日起1个月内申请三级资质证书。

逾期不申请或没有相应等级资质证书的，视为非法治理，由市、区住宅局按规定处罚；

物业业主或住（用）户能够拒绝治理，拒交治理费：

（二）本规定施行之日前成立的物业治理单位，如未能取得与目前所治理的物业相应等级的资质证书，给予2年的整改提高期限；

本规定施行之日后开发建设单位按规定对新建物业进行前期治理所成立的三级物业治理单位，如治理一、二级物业，给予一年的整改提高期限，但上述单位不得收取超出资质证书等级的治理服务费或降低治理标准。

逾期仍不合格者，所治理的物业由托付方或业主委员会按有关规定重新选聘符合资质条件的物业治理单位，选聘时刻不得超过半年；

注4〔注4：

（二）本规定施行之日前成立的物业治理单位，如未能取得与目前所治理的物业相应等级的资质证书，给予两年的整改提高期限；

本规定施行之日后开始建设单位按规定对新建物业进行前期治理所成立的丙级物业治理单位，如治理甲、乙级物业，给予一年的整改提高期限，但上述单位不得收取超出资质证书等级的治理服务费或降低治理标准。

逾期仍不合格者，所治理的物业由托付方或业主治理委员会按有关规定重新选聘符合资质条件的物业治理单位，选聘时刻不得超过半年。

　　（三）年审制度

　　1．资质证书有效期限为3年，每年4月份年审核准一次；

　　2．由持证单位填写«

深圳市物业治理资质证书年审核准申请登记表»

及提供相关资料，报所在区住宅局签署初审意见后，由区住宅局送至市住宅局审查，加盖«

年审合格章»

后生效；

注5〔注5：

2、山持证单位填写«

及提供相关资料，报所在区住宅局签署初审意见后，送至市住宅局审查，加盖«

后生效。

　　3．年审合格的标准：

（1）持有资质证书的单位符合本规定所列各级证书的等级条件；

（2）持有一、二、三三级资质证书的单位的年有效投诉率分别在2‰、5‰、8‰以下。

有效投诉是指业主或住（用）户对物业治理单位在治理服务、收费、经费治理、修理养护等方面失职、违纪、违法等行为的投诉，并经市、区住宅局查实登记的。

投诉率运算依据以住宅套数为基数：

非住宅房屋每100平方米折为一套，100平方米以下的每份房地产证书为l套：

　　（3）持有一、二、三三级资质证书的单位每年收到由区住宅局签发的«

物业治理整改（一样）通知书»

分别不超过2次、4次、6次：

收到由市住宅局签发的«

物业治理整改（严峻）通知书»

不超过1次、2次、3次：

　　（4）经市、区住宅局依照国家、省、市物业治理标准对各单位所治理物业的检查或抽查合格。

　　4．年审不合格的单位，能够在收到书面通知后3个月内重新申请年审一次，仍不合格的，终止持证期限，给予降级或注销资质证书的处理；

　　5．（此项废止）注6〔注6：

5、未经年审的资质证书，视为自动注销。

　　（四）持证单位发生合并、分立的，应重新办理申请资质证书手续；

因破产或其他缘故终止业务时，应向审批机关申办注销资质证书；

　　（五）申请变更资质证书等级的，应每年年审时重新填报资质证书审报资料。

　　五、本规定山市住宅局负责说明。

　　六、本规定中的数据标准均包括本数。

　　七、本规定自公布之日起施行。

　　　　　　　　　深圳市住宅局关于住宅区（大厦、工业区）

　　　　　　　　　　　　治理处主任任职条件的通知

　　　　　　　　　〔1996年11月25日　深住[1996]120号〕

各物业治理单位：

　　为加强对各住宅区（大厦、工业区）的物业治理工作，推动全市物业治理水平上新台阶，依照«

（深圳经济特区住宅区物业治理条例）实施细那么»

的有关规定，经研究，决定对各住宅区（大厦、工业区）治理处主任的任职条件作如下规定：

　　一、治理处主任的任职应具备的差不多条件：

（一）工作积极、热情，责任心强，能立足本职岗位，有敬业爱业精神；

（二）有较强的治理、组织和和谐能力，工作体会丰富；

　　（三）具有中级以上技术职称或大专以上文化程度；

　　（四）持有物业治理上岗证书；

　　（五）公平廉洁、奉公守法。

　　二、有下情形之一者不得担任治理处主任：

（一）因工作失误或治理不善给住户造成较大经济缺失或生活严峻不便的；

（二）因工作失误或治理不善给主管单位造成较大经济缺失的；

　　（三）因主观缘故连续2年没有完成主管单位制订的治理目标和经济指标的；

　　（四）滥用职权、侵犯住户利益、有意刁难住户、乱收费、乱罚款情节严峻的；

　　（五）利用职权为自己和他人谋取私利的；

　　（六）不服从市、区物业治理主管部门决定和命令经教育拒不改正的；

　　（七）被纪检、监察、司法部门认定有违纪、违法和犯罪行为的；

　　（八）个人年终考核不称职的；

　　（九）在主管部门组织的业务考核中连续两年不合格的；

　　（十）因躯体或精神上的疾病以致丧失履行职责能力的；

　　（十一）其他不适宜担任治理处主任的情形。

　　请各单位认真遵照执行，切实做好治理处主任的选拔任免工作。

　　　　　　　　　深圳市住宅局关于印发«

物业治理合同»

及

　　　　　　　　　　«

业主公约»

示范文本和«

深圳市业主

　　　　　　　　　　　　　委员会规那么»

的通知注1

　　　　　　　〔注1：

此标题中的〝深圳市业主委员会〞原名称为

　　　　　〝深圳市业主治理委员会〞，文中所有的〝业主治理委员会〞

　　　　　均改为〝业主委员会〞，〝管委会〞均改为〝业委会〞（下同）。

　　　　　　　　　　〔1996年11月27日　深住[1996]122号〕

各区住宅（建设）局，各开发建设单位、物业治理单位、业主委员会：

　　为爱护和促进物业治理行业进展，实行规范化运作，爱护物业治理各方的合法权益，依照«

、«

及有关法规规章，现印发«

深圳市业主委员会规那么»

，并将有关事项通知如下：

　　一、各单位在签订物业（托付）治理合同、业主公约和成立业主委员会时，应当使用示范文本，执行«

，并对差不多签订或使用的文本按上述文件进行修订补充。

　　二、各单位应在签订或修订补充上述文本前将文本报送各区住宅（建设）局核准，并书面说明修订补充的条款及理由，在签订或修订补充后15日内将文本送各区局备案。

　　三、各区局应加强对使用示范文本和业主委员会工作的监督、指导、治理，保证物业的安全使用与爱护。

　　四、请各单位将使用示范文本和贯彻«

的有关情形、问题及时报告我局。

　　　　　　　　　　　　　物业治理合同（示范文本）

本合同双方当事人

　　托付方（以下简称甲方）：

______________________业主委员会／房地产开发公司

　　受托付方（以下简称乙方）：

_______________________物业治理公司

　　依照«

中华人民共和国经济合同法»

都市新建住宅小区治理方法»

（建设部第33号令）、«

等国家、地点有关法律、法规和规章，在平等、自愿、协商一致的基础上，就甲方托付乙方对_______________（物业名称）实行专业化、一体化的物业治理订立本合同。

　　第一条　物业差不多情形

　　座落位置：

___________市________区__________路（街道）________号；

　　占地面积：

___________平方米；

　　建筑面积：

__________平方米；

其中住宅___________平方米；

　　物业类型：

___________（住宅区或组团、写字楼、商住楼、工业区、其他／低层、高层、超高层或混合）。

　　第二条　托付治理事项

（一）房屋建筑本体共用部位（外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等）的修理、养护和治理；

（一）房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房、……）的修理、养护和治理。

（二）房屋建筑本体共用设施设备（共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、中水系统等）的修理、养护、治理和运行服务；

　　（三）本物业规划红线内属物业治理范畴的公用设施（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车房棚、停车场等）的修理、养护和治理；

（三）本物业规划红线内属物业治理范畴的市政公用设施（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车房棚、停车场、……）的修理、养护和治理。

　　（四）本物业规划红线内的属配套服务设施（网球场、游泳池、商业网点等）的修理、养护和治理；

　　（五）公共环境（包括公共场地、房屋建筑物共用部位）的清洁卫生、垃圾的收集、清运；

　　（六）车辆行驶及停泊；

　　（七）配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作（但不含人身、财产保险保管责任）；

　　（八）社区文化娱乐活动；

　　（九）物业及物业治理档案、资料；

　　（十）法规和政策规定由物业治理公司治理的其它事项。

　　第三条　合同期限

　　本合同期限为_________年。

自_________年________月________日起至_______年_____月_____日止。

　　第四条　甲方的权益和义务

（一）与物业治理公司议定年度治理打算、年度费用概预算、决算报告；

（二）对乙方的治理实施监督检查，每年全面进行一次考核评定，如因乙方治理不善，造成重大经济缺失或治理失误，经市政府物业治理主管部门认定，有权终止合同；

　　（三）托付乙方对违反物业治理法规政策及业主公约的行为进行处理：

包括责令停止违章行为、要求赔偿经济缺失及支付违约金、对无故不缴有关费用或拒不改正违章行为的责任人采取催缴催改措施；

（三）托付乙方对违反物业治理法规政策及业主公约的行为进行处理：

包括责令停止违章行为、要求赔偿经济缺失及支付违约金、对无故不缴有关费用或拒不改正违章行为的责任人采取停水、停电、……等催缴催改措施。

　　（四）甲方在合同生效之日起_______日内按规定向乙方提供经营性商业用房________平方米，由乙方按每月每平方米_______元标准出租经营，其收入按法规政策规定用于补贴本物业爱护治理费用；

　　（五）甲方在合同生效之日起________日内按政府规定向乙方提供治理用房________平方米（其中办公用房________平方米，职员宿舍_______平方米，其它用房_______平方米），由乙方按以下第_______项使用：

　　1．无偿使用；

　　2．按每月每平方米建筑面积_________元的标准租用。

　　（六）甲方在合同生效之日起_________日内按规定向乙方提供本物业所有的物业及物业治理档案、资料（工程建设竣工资料、住用房资料等），并在乙方治理期满时予以收回；

　　（七）不得干涉乙方依法或依本合同规定内容所进行的治理和经营活动；

　　（八）负责处理非乙方缘故而产生的各种纠纷；

　　（九）协助乙方做好物业治理工作和宣传教育、文化活动；

　　（十）法规政策规定由甲方承担的其他责任。

　　第五条　乙方的权益和义务

（一）依照有关法律、法规政策及本合同的规定，制订该物业的各项治理方法、规章制度、实施细那么，自主开展各项治理经营活动，但不得损害大多数业主（住用户）的合法权益，猎取不当利益；

（二）遵照国家、地点物业治理服务收费规定，按物业治理的服务项目、服务内容、服务深度，测算物业治理服务收费标准，并向甲方提供测算依据，严格按合同规定的收费标准收取，不得擅自加价，不得只收费不服务或多收费少服务；

　　（三）负责编制房屋及附属设施、设备年度修理养护打算和大中修方案，经双方议定后由乙方组织实施；

　　（四）有权依照法规政策、本合同和业主公约的规定对违反业主公约和物业治理法规政策的行为进行处理；

　　（五）有权选聘专营公司承担本物业的专项治理业务并支付费用，但不得将整体治理责任及利益转让给其他人或单位，不得将重要专项业务承包给个人；

　　（六）同意物业治理主管部门及有关政府部门的监督、指导，并同意甲方和业主的监督；

　　（七）至少每3个月向全体业主张榜公布一次治理费用收支帐目；

　　（八）对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改扩建完善配套项目，须报甲方和有关部门批准后方可实施；

　　（九）建立本物业的物业治理档案并负责及时记载有关变更情形；

　　（十）开展有效的社区文化活动和便民服务工作；

　　（十一）本合同终止时，乙方必须向甲方移交原托付治理的全部物业及其各类治理档案、财务等资料；

移交本物业的公共财产，包括用治理费、公共收入积存形成的资产；

对本物业的治理财务状况进行财务审计；

（十一）本合同终止时，乙方必须向甲方移交原托付治理的全部物业及其各类治理档案、财务等资料；

对本物业的治理财务状况进行财务审计，甲方有权指定专业审计机构。

　　（十二）不承担对业主及非业主使用人的人身、财产的保管保险义务（另有专门合同规定除外）。

　　第六条　治理目标

　　乙方依照甲方的托付治理事项制定出本物业〝治理分项标准〞（各项修理、养护和治理的工作标准和考核标准），与甲方协商同意后作为本合同的必备附件。

乙方承诺，在本合同生效后_________年达到________的治理标准；

_________年内达到________治理标准，并获得政府主管部门颁发的证书。

　　第七条　治理服务费用

（一）本物业的治理服务费按以下第______项执行：

　　1．按政府规定的标准向业主（住用户）收取，即每月每平方米建筑面积______元；

　　2．按双方协商的标准向业主（住用户）收取，即每月每平方米建筑面积______元；

　　3．由甲方按统一标准直截了当支付给乙方，即每年（月）每平方米建筑面积______元；

支付期限：

___________；

方式_____________。

（二）治理服务费标准的调整按以下第_________项执行：

　　1．按政府规定的标准调整；

　　2．按每年_________％的幅度上调；

　　3．按每年_________％的幅度下调；

　　4．按每年当地政府公布的物价涨跌幅度调整；

　　5．按双方议定的标准调整。

　　（三）乙方对物业产权人、使用人的房屋自用部位、自用设备的修理养护，及其它特约服务，采取成本核算方式，按实际发生费用计收；

但甲方有权对乙方的上述收费项目及标准进行审核和监督；

　　（四）房屋建筑（本体）的共同部位及共用设施设备的修理、养护与更新改造，由乙方提出方案，经双方议定后实施，所需经费按规定在房屋本体修理基金中支付。

房屋本体修理基金的收取执行市政府物业治理主管部门的指导标准。

甲方有义务督促业主缴交上述基金并配合爱护；

　　（五）本物业的公用设施专用基金共计__________元，由甲方负责在________时刻内按法规政策的规定到位，以保证本物业的公用配套设施的更新改造及重大爱护费用；

　　（六）乙方在接管本物业中发生的前期治理费用_______元，按以下第_______项执行：

　　1．由甲方在本合同生效之日起_______日内向乙方支付；

　　2．由乙方承担；

　　3．在_________费用中支付。

　　（七）因甲方责任而造成的物业空置并产生的治理费用，按以下第__________项执行：

　　1．由甲方承担全部空置物业的治理成本费用，即每平方米建筑面积每月__________元；

　　2．由甲方承担上述治理成本费用的____________％。

　　第八条　奖惩措施

（一）乙方全面完成合同规定的各项治理目标，甲方分别以下情形，对乙方进行奖励；

（二）乙方未完成合同规定的各项治理目标，甲方分别以下情形，对乙方进行处罚；

　　（三）合同期满后，乙方可参加甲方的治理招投标并在同等条件下优先获得治理权，但依照法规政策或主管部门规定被取消投标资格或优先治理资格的除外。

乙方全部完成合同责任并治理成绩优秀，多数业主反映良好，能够不参加招投标而直截了当续订合同。

　　第九条　违约责任

（一）如因甲方缘故，造成乙方未完成规定治理目标或直截了当造成乙方经济缺失的，甲方应给予乙方相应补偿；

乙方有权要求甲方限期整改，并有权终止合同；

（二）如因乙方缘故，造成不能完成治理目标或直截了当造成甲方经济缺失的，乙方应给予甲方相应补偿。

甲方有权要求乙方限期整改，并有权终止合同；

　　（三）因甲方房屋建筑或设施设备质量或安装技术等缘故，造成重大事故的，由甲方承担责任