中国华融助推房地产企业金融创新Word格式.docx

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实行打折收购，该类业务的合作要求必须为一级开发资质以上的房地产企业，要有足值抵押和充足现金流。

1、收购标的：

以生产应收款、工程款为主，局部涉及委托贷款；

2、业务模式：

主要为打折收购，其工程总收益即为债权账面价值与收购价格之间的差额；

局部采取了收购加投资的组合业务模式

指导思想：

把握关键点：

1、债权的真实性〔客户筛选、尽调中的核查验证、三方协议——确保确权〕；

2、存量+不良——防止变相贷款。

甄选优质客户

支持实体经济

允许收购的资产：

1、通过金融机构发放的委托贷款形成的不良债权

2、收购后拟进展资产整合、问题企业重组的非金融机构商业不良债权资产

3、债务人或保证人为央企，省、直辖市、方案单列市所属国有企业，优质上市公司，省、直辖市、方案单列市所属的一般公司类政府平台公司、全国综合排名100强或行业排名前10强的正常经营的民营企业及一级开发资质的房地产企业的非金融机构商业不良债权资产〔即：

日常经营活动形成的应收/付款，如工程款〕、不良股东借款〔新〕说明一下：

特别好的企业除省会城市以外的也可能考虑，各地视屏会议时有大讨论。

4、非金融机构因经营困难拟对外转让或自身认定非主业的、低效的、存在瑕疵的、已经发生或可能发生价值贬损风险的证券类〔债券、股票等〕、房地产类实物资产〔土地使用权、房产、在建工程等〕不良资产

5、小额贷款公司债权，在开展资产整合、问题企业重组类业务产品时以提升拟收购其他不良资产平安为目的的配套收购〔新〕

暂不收购的资产：

1、涉及个人的不良债权，包括个人对企业的债权以及企业对个人的债权等。

两个除外

2、单独收购小额贷款公司债权

3、债权债务关系过于复杂、存在较多不确定因素，从而影响到拟收购债权的真实性、合法性和有效性的

4、债务人、控股股东或实际控制人以及其他关联方，因对集团外进展担保等原因承当或有负债金额超过其净资产规模的

5、已有事实证明涉及非法集资和大额民间借贷的债务人，问题未得到解决的

6、国家法律法规限制转让的其他资产

收购围：

1、什么是非金融机构商业不良债权资产?

答：

是指非金融机构间基于日常生产经营活动，如销售商品、提供劳务等，或是基于“借贷关系〞〔如国企较普遍的上贷下拨款〕而产生的不良债权资产。

资产负债表中主要反响为：

应收应付款、其他应收应付款。

2、子公司对母公司的借款能收吗?

与股东借款性质一样，比照股东借款处理

3、小贷公司的债权可以收吗?

小贷公司债权应对接资产整合、问题企业重组类产品，并且应以提升拟收购其他不良资产平安为目的进展配套收购

4、事业单位基于经营活动形成的债权能收吗？

拥有独立法人资格以及相应经营资格的事业单位形成的债权，如为事业法人的施工单位形成的工程款等，可以收购。

5、预付款债权可以收吗？

预付款虽然是一项债权，但债权债务关系是短暂的，将随着对方提供商品、劳务等给付义务的完成而归于消灭。

因此无法确权〔如未开票的预付实为库存、已交付未开票未转固的设备款，实际已转化为物权〕，有变向贷款嫌疑，故不应作为收购标的。

如收，应以转为其他应收款为前提。

准入原那么：

拟收购资产必须是不良资产

不良证明：

1、不良资产〔违约〕的根本情况〔形成的时间、金额、债务人等根本要素〕

2、不良资产〔违约〕形成原因

3、价值贬损情况

4、对外转让意愿

5、其他需要说明的情况

例如：

证券类房地产类资产：

证券类、房地产类资产：

取得该资产已经发生或存在价值贬损风险或被原持有人认定为非主业的相关证明文件。

如：

评估报告、股东大会或董事会决议等

与金融机构不良资产配套收购时，如已经取得金融机构的不良证明，非金不良资产证明可不取得

拟收购资产应确保能够确权

1、取得由原债权人、债务人对拟收购债权确实认文件〔通过三方协议确认〕；

2、应充分尽职调查，取得不良资产形成的协议或文书，借据、收付款凭证，应收账款债权方履行合同的证明等相关确权文书

3、必要时可进展债权公证

4、对于应收账款，应转让方履行完约定的给付义务，并且后续继续承当风险和责任的可能性较小时，再行收购；

对于涉及诉讼的，应在作出债权确权的生效判决后收购

考前须知：

收购资产应遵守真实性、整体性和干净性原那么

除委托贷款外，收购其他非金不良资产原那么上应打折收购

我们的考虑：

其他非金不良资产为非生息资产，我方收购后对其计收重组收益，在法律上是否受到保护存在不确定性。

出于慎重性原那么，应打折收购。

折扣测算：

按照12个月归还30%、18个月归还40%、24个月归还全部测算：

注意：

签订协议时，不约定固定收益率，约定分期归还债务，但对于央企及围的国企、政府平台公司生息的不良债权原那么上可对接收购重组产品

追加投资规模原那么上不超过不良资产的收购价格

其他要求

1、拟收购资产的当地行政主管部门应能为金融资产管理公司〔分支机构〕收购不良债权〔包括金融、非金融〕办理抵质押登记，或为收购的证券类、房地产类资产办理过户手续〔以过户为付款条件，或过户前对资金予以共管〕。

2、对于收购非金融机构间形成的商业不良债权并进展重组的，一般应要求转让人〔即原债权人〕承当担保责任。

3、对于制造业非房类工程，原那么上我方在收购资产后，不成为债务人的最大债权人

工作要求：

严抓工程后期管理

1、坚决杜绝“重投放、轻管理〞；

2、重点关注——债权有效性：

在后期管理中应重点关注对债权有效性可能产生影响的因素，包括债务人以工程延期交付、工程或产品质量问题、质保款、工程尾款等事由提出反诉或抗辩，或债务人以企业间借贷缺乏合法性等事由提出抗辩等

〔四〕提前介入优质房地产工程

中融在银行开发贷的前端介入局部优质房地产工程和地方政府支持的城中村改造、棚户区改造和安居工程等工程。

可通过增信、筹资委贷、股权方式介入。

〔一〕对客户的要求

1、融资企业或其控股股东应为实力较强的集团类客户，集团有较强的资金调配能力，工程还款来源不单独依赖于融资工程本身，集团部有其他房地产工程或其他业务板块可产生足够现金流入。

2、融资企业或其控股股东应具备房地产开发二级〔含〕以上资质，具有多年的房地产开发经历、良好的品牌和市场影响力。

3、以债权或增信方式融资的，融资企业对工程资本金出资比例不低于30%，且不低于我方出资金额，缺乏局部应在我方介入前补足；

以股权形式融资的，融资企业对工程资本金出资比例不低于20%。

〔二〕对融资工程的要求

1、融资工程应位于直辖市、省会城市或方案单列市〔详见附件〕的中心地段，预计销〔预〕售前景好，盈利能力较强，还款来源充足。

2、融资工程涉及的拆迁、安置等工作已完成，且不存在影响社会稳定和工程开发进程的超规划违建等事项。

3、工程已合法取得?

建立用地规划许可证?

和?

国有土地使用权证?

。

对于地方政府支持的城中村改造工程，至少应：

取得?

，土地已经招拍挂程序并取得地方政府关于将国有建立用地划拨〔出让〕给开发商的批复。

4、工程期限不超过3年。

〔五〕增信工程〔与信托、银行等资金方合作时机很多〕

增信工程是中融以获得固定回报为目的，使用外部资金投资房地产企业，中融做出远期收购承诺并获取投资收益的业务品种。

现阶段增信工程的主要类型：

一是为房地产企业获得银行委托贷款提供增信。

二是为房地产企业银行表贷款增信。

〔六〕烂尾楼资产整合

主要通过当地政府或有权处置部门渠道，厘清烂尾楼债权债务和诉讼纠纷，华融公司判断工程位置好，以收购烂尾楼不良金融和非金融债权，并进展适当投资，整合提升资产价值，实现对烂尾楼资产的重新复活。

该类资产工程的融资本钱视整合的具体情况与合作方协商确定，一般不低于25%/年。

〔七〕代理受托资产处置

主要是委托方〔房地产商会或企业〕通过利用中融十多年来管理、处置不良资产的经历与优势，由华融代理受托资产的管理与处置，按双方协商的委托合作协议，确定资产标的与价值，通过华融公司的处置手段，以处置收入一定比例分成，实现代理受托资产价值的最大化，减少资产损失，代理受托管理与处置的其他相关费用，由双方根据委托代理资产的具体情况协商确定。

〔八〕利用中融平台子公司合作

1、投资业务。

利用公司资本金或其公司总部旗下华融融德资产管理和华融渝富股权投资基金管理等投资平台优势，通过引进国外知名战略投资者、财务投资者、风险投资，并通过股权投资、夹层投资及其它合法投资方式，共同推动合作方的资源整合、行业整合、产业升级和技术改造，参与合作方具有成长性并拟上市的股权投资，开展投资业务合作，增强企业资金实力。

2、证券业务。

利用其公司总部旗下华融证券股份及其所属机构为合作方及其关联企业提供股票首次公开发行上市的辅导、保荐与主承销效劳；

上市公司公开增发股票、非公开发行股票、配股、发行可转债的保荐承销效劳；

公司债券、企业债券、金融债券、中期票据的发行与承销效劳；

并购重组等财务参谋效劳；

证券经纪、证券投资咨询，通过发行资产管理方案，向企业发放委托贷款等。

3、房地产开发合作。

通过其公司总部旗下华融置业XX公司，根据市场需求，在工程开发、业务等层面进展合作。

4、信托业务。

5、金融租赁业务。

利用其公司总部旗下华融金融租赁股份的金融租赁平台，发挥金融租赁独特优势和客户资源优势，对合作方有其他实体企业的，华融租赁通过直租、回租、转租及委托租赁等方式，帮助合作方扩大融资渠道，加快设备更新、进展技术改造等。