买房个人心得.docx

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买房个人心得

五证，一个是建设用地规划许可证，第二是建设工程规划许可证，第三是建设工程开工证，第四是国有土地使用证，第五是商品房预售许可证，简称叫“五证”。

其中前两个证是由市规划委员会核发的，开工市是由市建委核发的，国有土地使用证和商品房预售许可证是由市土地资源和房屋管理局核发的。

那么怎么样看待“五证”？

交给您一种方法，这五证最主要的应该看两证，一个是国有土地使用证，一个是预售许可证，（在商品房销售许可证中，主要标明了证号、售房单位、项目名称、用途、房屋坐落、销售范围、建筑面积、销售方式、土地使用年限、发证机关、有效期限等内容。

）

这两种要核发，看准确了，一般原则上就没有问题，特别是预售许可证。

特别要提醒的是，购房者在查看五证的时候一定要看原件，复印件很容易作弊。

签合同前，要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内，以确保将来顺利的办理产权证。

如何阅售楼书。

售楼书通常是开发商所做的宣传广告，在阅读售楼书的时候，首先要注意售楼书中是否有商品房的预售许可证，这是对开发商资质衡量的一个重要标准。

为了确认预售许可证的真实性，一个是可以通过在互联网上查询、核对，核对这家房地产开发商是不是名副其实的，是不是有预售许可证。

其次，可以根据自己的要求审核售楼书的外观图、小区整体布局图、价格、地段、房型、规划配套、优惠条件以及投资者等信息，决定是否购买。

在售楼书验完以后要签订认购书，要交定金，提醒购房人要注意，认购书里的定金和订金的区别，定金是一个专门的法律概念，其目的是在于对合同的成立、履行其担保作用，并有特定定金的规则，它有特定的法律内涵，叫做给付定金的一分不履行债务的无权要求返还定金，接受定金的不履行债务的应该双倍返还定金。

而订金不是对合同起担保作用，它只是起担保作用，叫做给付订金的一分不履行债务的可以要求返还订金。

所以，在认购书中写的定金一定要分清是哪个“定”（订），因为有不同的法律概念。

通常房地产开发商在认购书中有这样的条款，买房应该在签订认购书多少之日起买房，否则的话不给退还。

给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：

当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。

给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

《中华人民共和国担保法司法解释》第六部分第一百一十五条规定：

当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：

出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

另外，建设部的《商品房销售管理办法》规定：

“符合商品房销售条件的房地产开发企业，在订立商品房买卖合同之前，向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款，当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用

建议，购房者在签订认购书的时候，将这个条款改为买房应当在签订认购协议之日起多少日之内前来与卖房商谈正式合同，如因对合同条款的分歧导致合同未能签署，所收的定金应予退还。

这样对购房者应该是比较有利的。

买完房以后还要查验或者叫验收“两书”。

什么是两书呢，两书是开发商在竣工验收合格时通知购房者入住之后提供的两份法律文件，一个是住宅质量保证书，第二是住宅使用说明书。

住宅质量保证书通常包括工程质量监督部门核验的登记，在使用年限内承担的保修责任，正常使用情况下，各部件的保修期，比如说防水是三年，墙面、管道渗漏是一年，墙面抹灰脱落是一年，地面大面积起沙是一年，包括供热供冷系统等设备，卫生洁具、开关等等。

其他部位或者部件的保修时间可以由房地产开发商和用户约定。

商品房销售面积的计算问题。

在签订商品房买卖合同的时候，要把套内的建筑面积和公摊的面积写清楚

一、医院：

如果居住的地方在医院附近，在风水上是不好的。

二、教堂、寺庙

三、发射塔

四、公安局、消防队

五、政府机关

六、学校

七．菜市场

八、戏院、电影院

容积率：

尽量避免高指标

购房者一定要选择选择在适当的区间内选择容积率，如多层不超过3，以小高层居多的小区在4左右，而高层为主的小区不能超过5。

购房者在如果要真正小区的绿化程度，除了要询问绿化覆盖率之外，还要了解规划绿化面积的大小。

新建居住区绿地率不应低于30%

对于居住小区配建的停车位数量而言，通常的规定是：

车库（位）数大于小区住户户数的50%。

购房者应该根据经济状况和家庭人员构成情况选择楼层，如果家中有老人和孩子，在保证采光的前提下，最好选择4到6层，因为这个高度上下楼很便利，电梯楼梯都能适应。

高层建筑与高层居住建筑的侧面间距不小于18米，高层建筑与低、多层居住建筑的侧面间距不小于14米，并符合防火间距。

20层以上应配2~3部电梯，如少于2部电梯，则与该楼总层数不相配，最好不要购买，以免日后不便

十分钟步行半径配套指数，是指在购房者从小区出发，十分钟步行距离内的超市、菜市、银行、公交线路等配套设施成熟，那么，该小区的宜居指数就越高，自住、投资都不成问题。

确定5公里生活圈　　上班的时间成本账：

开车或乘公交车的上班族，若平均一天有两个小时花在交通上，一年就有约一个月的时间待在车里。

如果把这每天花掉的两个小时集中起来，连续不断地坐一个月车，或不眠不休地开一个月车，就能体会其时间数量的可观了。

反之，如果把这些时间花在工作上或其他方面，则能创造更多的效益。

如果再将时限放大到。

如果每天花费2小时在交通上

什么是好户型　　主卧室要求舒适，面积也应相对较大。

要求进深较宽，面积不应小于12平方米，16平方米较为合适。

 起居厅和主卧应避免互相干扰，相对独立。

这种户型往往会多一条内廊，有人认为此内廊是浪费了面积。

其实厅卧相连的户型虽然没有内廊，但厅内诸多房门附近不好利用，而且卧室受干扰大，动静不分。

比较而言，厅卧分开，卧室私密性得到保证，厅卧功能互不干扰，能更好地满足住户的各种需求。

 厨卫的配置是否科学合理，能否体现洁污分区的原则。

要注意管道的走向安排是否合理，注意房内有无公共干管，如消防管道，上下水公共排管等。

最好选择集中管道外移、各种管道不穿楼板的住房。

门窗密闭效果良好，上下楼板及相邻的分户墙隔音好，无漏水等施工质量问题。

什么户型不可取 客厅左右都有通往卧室的门，这样的客厅毫无独立性可言，家人出入卧室都须经过客厅，如果有客人在谈话，实在是不方便。

卧室无私密性即客人去客厅，首先要经过卧室的门才能到达，这样使卧室无私密性可言；另一点，卧室距离邻居的窗户太近，近在咫尺，岂不是在别人的监视或监听下生活。

厨房布局无流程考虑，厨房的水龙头与切菜案台不在同一侧，没有并联，这样把洗完的菜拿到案板上很不方便，把水淋得满地都是，有的碎菜还总要掉到地板上。

卫生间居中，不利于浊气散发厕所居于住宅中部，厨厕相连，不能对外开窗，致使厕所门和排气窗经过厨房等弊病，污染了厨房卫生。

某购房者购买一套商品房，报价为每平方米5500元/平方米起价（现房）。

现假设该购房者选中了一套位于5层，面积为81平方米的两室一厅，其价格为5700元/平方米，那么购买这套商品房的费用应包括：

　　一、房价款：

5700元/平方米×81平方米＝461700元

　　二、应交税费：

　　1、在交易过户过程中：

（1）契税：

买方缴纳房价款的4％，等于461700元×4％＝18468元；

（2）买卖手续费：

买卖双方各交成交价的0.5％，等于461700元×0.5％＝2308.50元；（3）印花税：

买卖双方各缴纳合同金额的0.5‰，等于461700元×0.5‰＝230．85元。

　　三项合计为：

21007.35元。

　　2、在申办产权证件过程中

（1）登记费：

每建筑平方米0.3元，等于0．3元/平方米×81平方米＝24.3元

（2）房屋所有权证工本费：

每证收费4元。

若房屋产权为2人以上时，还应办理房屋共有权执照，每证收费2元。

　　（3）印花税：

每件5元。

三项合计为33.3元

　　（4）公共维修基金：

购房款的2％，等于461700元×2％＝9234元。

三、物业管理费

　　　　1、进住手续费：

2元（一次性）。

　　2、装修垃圾外运费：

20元/居室×6＝120元（一次性）。

（注：

两室一厅外加厨、厕、阳台视为6个居室）

　　3、保洁费：

36元/年·户。

　　4、保安费：

24元/年·户。

　　5、各项费用统收费：

12元／年·户。

　　6、自行车存车费：

48元／年·户（以每户有两辆算）。

　　7、共用电视天线费：

39．84元／年·户（以每户有两端计）。

　　8、生活垃圾外运费：

7元／年·户。

　　9、化粪池清淘费：

24．3元／年·户。

　　10、管理费：

113．4元／年。

　　11、小修费：

155．52元／年。

　　12、中修费：

554．32元／年。

　　13、小区公共设施维修费：

81元／年。

　　14、供暖费：

1296元／采暖季。

　　备注：

因该套商品房属多层普通住宅，所以物业管理费中不含电梯、水泵费，费用中也未考虑产权人拥有机动车所需交的存车费，此外具体收费还具有时效性，这只是一般费用展示。

　　从以上的计算可知，在购房消费中除房价款461700元以外，还要缴纳相关税费，物业管理费等。

同时在购房以后每年仍需缴纳2381．38元的物业管理费。

记住看二手房三十招置业安家更称心：

一看，看晚上不看白天。

了解入夜后房屋附近噪声、照明、安全等。

二看，看雨天不看晴天。

再好的伪装也敌不过几天下雨，此时漏水、渗水一览无余。

三看，看格局不看建材。

不要被漂亮的建材所迷惑，房屋机能是否有效发挥，有赖于格局是否设计周全。

房型结构，“二手房”的结构通常比较复杂，有些房子还经过多次改造，结构一般较差，格局是否方正，实用率，公摊面积等。

房屋布局是否合理，设施设备是否齐全、完好等情况，更要详细考察房屋的结构情况，了解房屋有无破坏结构的装修，有无私搭、改建造成主体结构损坏等隐患

四看，户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点；管线是否太多或者走线不合理；天花板是否有渗水的痕迹？

墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显的问题

五看，看墙角不看墙面。

看墙角是否平整、龟裂、有无渗水。

六看，看做工不看装璜。

尤其是每个接角、窗沿、墙角、天花板等等做工是否细致，要仔细观察，这些都是讨价还价的筹码。

七看，看窗外不看窗帘。

一定要拉开窗帘看一下通风、采光、排气管等是否好。

八看，看风水，好的房子风水也很重要。

尽管这一条有点迷信，但是迷信也是劳动人民长期的经验总结，还是有些道理的，不可全信亦不可不信。

有几点是要记住的：

不要买对着烟通的，对着对面楼墙角的，对着路口的，房型不正的、如果居住的地方在医院附近，在风水上是不好的、教堂、寺庙、发射塔、公安局、消防队、政府机关、学校．菜市场、戏院、电影院等

九看，看楼梯不看电梯，即安全梯。

如果发生灾难，是唯一逃生之路。

十看，看插座不看电器。

设计精心的房屋，才能充分享受现代化家电的便利性。

十一看，看空屋不看家具。

空屋才是真面目。

十二看，问警卫不看屋主。

任何房屋在屋主眼里都是最好的，而管理员或警卫却了解房屋、环境和邻居的情况，一定要选一个好邻居，尤其是你的楼上的这位。

住过楼房的人都知道，这一点有多么重要。

他在你的楼上就是你的天，要是这个“天”整天打雷下雨，跑冒滴漏，不知道你能够容忍他几次。

要是再发生个口角，整天抬头不见低头见的，你说得有多闹心。

其实这一点也挺好选择