海南省旅馆业发展规划简本Word文件下载.docx

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1．《海南国际旅游岛建设发展规划纲要（2010-2020）》；

2．《海南省“十二五”期间国民经济社会发展规划纲要》；

3．《海南省旅游业发展“十二五”规划》。

四、规划指导思想

坚持科学发展观，深入贯彻落实《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》（国发[2009]44号）、《国务院关于促进旅游业改革发展的若干意见》（国发〔2014〕31号），紧紧围绕《海南国际旅游岛建设发展规划纲要（2010-2020）》提出的战略定位，进一步发挥政府引导作用，充分调动社会各方面的积极性，以市场为导向，以产品为基础，以效益为中心，使整体规划规模适宜、布局合理、结构完善、特色鲜明，为国际旅游岛的建设奠定坚实的基础。

五、上位规划解读

（一）海南国际旅游岛建设发展规划纲要（2010-2020）

1．关于旅游业发展的概述

该规划关于旅游业的战略定位为：

我国旅游业改革创新的试验区；

世界一流的海岛休闲度假旅游目的地。

到2020年，旅游服务设施、经营管理和服务水平与国际通行的旅游服务标准全面接轨，海南旅游的国际知名度、美誉度大大提高，旅游产业的规模、质量、效益达到国际先进水平，初步建成世界一流的海岛休闲度假旅游胜地。

预计接待国内外游客达到7680万人天次，旅游总收入1240亿元，旅游业增加值占地区生产总值比重达到12%以上。

打造十七个重点旅游区。

2．关于住宿业（旅馆业）发展的概述

该规划对住宿业发展的描述：

逐步建立与市场需求相适应、具有海南特色的住宿服务体系。

旅游行政管理部门要定期发布《海南住宿业发展白皮书》，引导住宿业有序发展。

大力发展滨海度假酒店、温泉度假酒店，适度发展商务酒店、青年旅馆、乡村旅馆和汽车旅馆，鼓励发展家庭旅馆经营和房屋租赁经营。

突出本土文化，吸收异域文化，鼓励发展各类文化主题酒店。

继续引进国内外著名酒店管理品牌。

培育形成本土酒店管理品牌。

推进经济型连锁酒店连锁经营。

加强对产权式度假酒店开发建设、销售等环节的严格规范管理。

（二）海南省“十二五”期间国民经济社会发展规划纲要

该规划关于旅游业的发展目标：

以建设世界一流的海岛休闲度假旅游目的地为目标，基本完成旅游要素国际化改造任务，提高旅游产业的国际竞争力。

到2015年，预计接待国内外游客达到4760万人次，旅游业增加值占全省生产总值比重达到9%以上，第三产业增加值占全省生产总值比重达到50%以上，第三产业从业人数占总从业人数的比重达到45%以上。

建设一批世界级的旅游景区和度假区。

围绕重点旅游景区和度假区建设，抓紧滨海、山区旅游精品线路的规划、建设和改造，完善景区和度假区内外路网，推动滨海、山区旅游资源整合。

到2015年，建成国家5A级旅游景区7家。

“十二五”期间，航天主题公园、海洋主题公园、热带雨林主题公园建成开园，打造成世界一流的旅游景区。

加大投入并充分利用五指山、尖峰岭、霸王岭、吊罗山等森林旅游资源，努力建成全国森林旅游试验区。

充分利用稀缺的热带海湾海岸资源，开发好亚龙湾国家旅游度假区、海棠湾国家海岸旅游度假区、清水湾旅游度假区、香水湾旅游度假区、神州半岛旅游度假区、石梅湾旅游度假区、博鳌亚洲论坛永久会址核心区、铜鼓岭生态旅游区、海口美丽沙、棋子湾旅游度假区、龙沐湾旅游度假区、莺歌海度假旅游区、儋州洋浦湾旅游综合开发区、盈滨半岛旅游综合开发区等重点项目，打造国家滨海休闲度假海岸。

构建多样化、品牌化的旅游产品体系。

逐步形成以滨海度假旅游为主导、观光旅游和度假旅游融合发展、休闲疗养等专项旅游为补充的旅游产品结构。

建成美兰国际机场免税店、三亚国际免税城、万宁奥特莱斯（Outlets）世界名牌折扣店等项目，支持重点旅游区建设各类大型品牌直销购物中心。

建设海棠湾梦幻娱乐不夜城等项目。

规划建设旅游城市特色商业街区，打造一批“购物一条街”。

完善旅游小镇、度假区、景区、旅游线路和高速公路服务区购物场所。

到2015年，初步建成包括免税店、大型品牌直销中心、重点城市和度假区的商业街、不夜城等国际购物中心框架。

实施市场多元化战略，在进一步巩固珠江三角洲、长江三角洲、环渤海湾以及港澳台、俄罗斯、韩国、日本、东南亚等重点客源市场的基础上，大力开发国内大中城市以及中亚、北欧、西欧、澳洲等客源市场。

建立健全市场营销渠道，依托主要客源地的大型旅游机构建立旅游营销代理网络。

创新营销手段，有效组合人员推销、媒体报道、广告宣传、网络营销、活动营销、事件营销等多种营销方式，提高市场营销的效果。

规范住宿业服务，为中外游客提供安全、舒适的优质服务。

加强对各类宾馆饭店服务质量的监督管理，引导住宿业有序发展。

继续推进高档酒店和度假酒店的品牌化经营，适度发展商务酒店、青年旅馆、乡村旅馆和汽车旅馆，鼓励发展家庭旅馆经营和房屋租赁经营。

（三）海南省旅游业发展“十二五”规划

该规划关于旅游业的目标为：

到2015年，接待国内外游客达到4760万人天次，年均增长13%；

旅游收入达到540亿元，年均增长16%；

旅游产业对经济增长和社会发展的拉动作用进一步增强，旅游业增加值占地区生产总值比重达到9%以上；

充分发挥旅游业在第三产业中的龙头带动作用，第三产业增加值占地区生产总值比重达到50%，第三产业从业人数比重达到45%以上。

国家5A级旅游景区（点）力争达到4-5家。

到“十二五”期末，海南各类住宿单位总量达到3000家，其中，五星级及相当标准的高档酒店100家以上，四星级酒店及相当标准的高档酒店200家以上，三星级以下旅游酒店500家以上，其他各类住宿业单位2200家以上。

同时，建成露营地旅游体系，形成热带海岛特色露营旅游产品。

一是加强全省酒店业规范布局和业态发展，配合省人大即将颁布的《海南经济特区旅馆业管理规定》，编制《海南省酒店业发展总体规划》；

二是继续扩大星级酒店的行业规模，增加全省星级酒店、特别是中西部星级酒店的数量，推动全省旅游住宿业的标准化；

三是大力发展依山傍水和旅游景区的各类度假酒店住宿业，形成海南度假旅游的特色品牌；

四是积极发展各类乡村度假基地的特色住宿业，充分发挥旅游促进“三农”发展的特色功能，同时为国内外游客提供更多度假住宿的选择；

五是规范和引导商务酒店、青年旅馆、汽车旅馆、家庭旅馆和向游客提供住宿房屋出租的经营业发展。

六、相关概念界定

（一）旅馆

1．一般定义

旅馆是指为人们提供食宿的商业性建筑设施。

随着社会生活的不断发展，旅馆的业务范围和功能有了很大扩展和完善，除膳宿外，还兼有会议、办公、教育、文化、娱乐、健身、购物、商务、医疗保健等多种功能。

作为旅馆必须同时具备以下四个条件：

（1）它是由建筑物及装备完好的设施组成的接待场所；

（2）它必须提供住宿、餐饮及其他服务；

（3）它的服务对象是公众，主要是外地旅游者，同时也包括本地居民，既包括某些其他特殊身份或阶层的人，也包括广大的普通消费者；

（4）它是商业性的服务企业，以营利为目的，所以其使用者一定要支付一定的费用。

2．本规划定义

本规划定义参考《海南经济特区旅馆业管理规定》中的规定：

旅馆是指利用专门住宿设施，主要以间（套）/夜（小时）为计费单位，提供住宿及其他相关服务的经营场所，包括宾馆、酒店、度假村、旅社、旅馆、招待所、酒店式公寓、会所、露营地等。

本规划前期调研的重点是宾馆、酒店、度假村、旅馆、酒店式公寓等。

（二）旅馆业

旅馆业是指为满足旅客临时居留需要而短期出租客房，以提供生活服务的方式获取报酬的产业。

它是旅游业的一个重要组成，属于服务型行业，包括有形设备和无形服务两个方面。

（三）旅馆类型

1．星级酒店

星级酒店是由国家（省级）旅游管理部门评定的、能够以夜为时间单位向旅游客人提供配有餐饮及相关服务的住宿设施，也称旅游饭店、宾馆。

所取得的星级表明该饭店所有建筑物、设施设备及服务项目均处于同一水准。

根据《中华人民共和国星级酒店评定标准》将酒店划分为一星级到五星级5个标准。

星级以镀金五角星为符号，用一颗五角星表示一星级，两颗五角星表示二星级，三颗五角星表示三星级，四颗五角星表示四星级，五颗五角星表示五星级，五颗白金五角星表示白金五星级。

最低为一星级，最高为白金五星级。

星级越高，表示旅游饭店的档次越高。

2．经济型（经济适用型）酒店（BudgetHotel）

经济型（连锁）酒店是相对于传统的全服务酒店（FullServiceHotel）而存在的一种酒店业态。

经济型连锁酒店又称为有限服务酒店，其最大的特点是房价便宜（一般在300元人民币以下）。

这种形式的酒店最早出现在20世纪50年代的美国，如今在欧美国家已相当成熟。

3．主题酒店（ThemedHotel）

主题酒店是指以酒店所在地最有影响力的地域特征、文化特质为素材，设计、建造、装饰、生产和提供服务的酒店，其最大特点是赋予酒店某种主题，并围绕这种主题建设具有全方位差异性的酒店氛围和经营体系，从而营造出一种无法模仿和复制的独特魅力与个性特征，实现提升酒店产品质量和品位的目的。

历史、文化、城市、自然、神话、童话故事等都可以成为酒店借以发挥的主题。

主题酒店最显著的特点就是其文化性，整个酒店的设计、运营、管理及服务都围绕着这一文化性，使之系统化和主题化。

例如印尼巴厘岛的摇滚音乐主题酒店，它以摇滚音乐为主题，所有房间都提供互动式影音娱乐系统；

酒店内还展出音乐文物、音乐家手稿、老唱片封面、歌唱家用过的服饰等。

4．精品酒店（BoutiqueHotel）

精品酒店是指那些具有浓郁的当地的文化特色和独特历史记忆的酒店，这个概念源于20世纪70年代的欧洲，最近几年才被引入中国。

相对于连锁形式的星级酒店，精品酒店就像汽车中的保时捷，昂贵而个性十足，同时很多精品酒店本身就是由历史保护建筑改建而来，就像一个小型博物馆。

同时，因精品酒店规模小，客房少（客房数量一般不超过100个），因而可能实现一对一的“管家式服务”。

相对于主题酒店而言，精品酒店则更突出其新奇的特征，酒店无论设计、装饰或服务都充满着个性，给顾客以独一无二的感受；

所面向的顾客市场更为细分，市场形象清晰，住店客人都是能分辨细微文化差异的上流人士；

并且在从酒店整体风格设计到为客人提供的每一项服务上都更注重细节的雕琢。

例如，位于瑞士切莱里纳的米萨尼酒店，以迄今为止独一无二的积木方式向客人提供服务。

客人可以按照自己的愿望布置房间，也可以按照自己的口味预订餐饮。

5．酒店式公寓（ServiceApartment）

酒店式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是亚洲兴起的一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓，通俗地说，是提供酒店管家级服务的高档公寓住宅，实则为住宅。

它一般是拥有独立产权、配备包括厨卫在内的综合套间的房子，大厦提供酒店式的商务服务、保洁服务、物业管理、租赁管理。

投资者既可以像购买普通住宅一样用于自住，又可以交由大厦以酒店的形式出租，获得投资回报。

因此，酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅，酒店、会所等多种功能于一体。

6．产权式酒店（Timeshare或HomeFromHome）

所谓产权式酒店，就是由消费者或个人投资者买断酒店旅游设施在特定时间里的使用权。

产权式酒店是买断产权而不仅仅是买断时段，即将酒店每间客房分割成独立产权出售给投资者，这种酒店的每一个客房都各有独立的产权，投资者一般不在酒店居住，而大多是用来投资，将客房委托给酒店经营获取投资回报，从经营利润中分红。

酒店业主每年在自己购买的酒店房间有三到四个月的入住使用权，在此期间没有任何分红。

近10年来，全世界的产权式酒店平均每年以15%的速度递增，这表明，产权式酒店正在成为旅游经营的一种重要的经营创新模式，同时成为最受中产家庭青睐的旅游、投资形式。

国际通用的产权式酒店，大致有三种类型：

时权酒店；

养老型酒店；

有限自用投资型酒店。

7．度假村（Resort）

（1）世界旅游组织（WTO）的定义

世界旅游组织将度假村定义为：

度假村是为旅游者的较长时间的驻留而设计的住宅群。

在它的全价中，除了住宿费外，还有公共设备、体育及娱乐设施的使用费。

（2）流行定义

度假村，是指一个用作休闲娱乐的建筑群，通常是由一间独立公司营运，但也有数个集团合作经营的。

为了让客人们于假日时可享受他们的假期，度假村内通常设有多项设施以应付客人的需要，如餐饮、住宿、体育活动、娱乐、购物以及赌博等。

度假村是三种因素的结合：

①能提供把客人吸引来的娱乐设施；

②能为外出客人提供住宿、食品、饮料等服务；

③能提供充实客人停留时间的活动。

（3）一般分类

度假村一般分为：

旅游胜地度假村、娱乐场度假村、小型豪华度假村、别墅式度假村、主题度假村等。

8．会所（Club）

所谓会所，就是以所在物业业主为主要服务对象的综合性高级康体娱乐服务设施。

会所具备的软硬件条件：

康体设施应该包括泳池、网球或羽毛球场、高尔夫练习馆、保龄球馆、健身房等娱乐健身场所；

中西餐厅、酒吧、咖啡厅等餐饮与待客的社交场所；

还应具有网吧、阅览室等其他服务设施。

以上一般都是对业主免费或少量收费开放。

9．露营地（Campsite）

露营地就是具有一定自然风光的，占有一定面积，可供人们在其使用自备或租借营地提供的露营设施（如帐篷、房车、小木屋、移动别墅、房车等），短时间或长时间生活，并配有运动游乐设备，且定期组织大型公众娱乐活动、演出，安全性有保障的娱乐休闲小型社区。

露营地往往建设在远离城市的、风景秀美的、贴近大自然的区域，极力提供给人们自由、随意、放松的，不同于城市快节奏的娱乐休闲体验。

10．家庭旅馆（BedandBreakfast）

所谓家庭旅馆，是指以家庭为经营主体的旅馆。

一般是利用自己的住宅改造为旅馆，成本低，价格低，规模小。

在欧美，家庭旅馆的形式分为两种：

一种叫B&

B（Bed+Breakfast）即床位加早餐，由一个家庭空出几间房屋作为客房出租经营；

另一种叫Guesthouse，是家庭经营的小型旅馆，其房间大部分用来出租。

在台湾，家庭旅馆也叫民宿。

11．会议型酒店（MeetingHotel）

会议型酒店主要是指那些能够独立举办会议的酒店，一般认为接待会议的直接收入至少应该占到会议型酒店主营收入一半以上的份额。

12．旅馆综合体（HOPSCA）

HOPSCA是指在城市中的酒店、办公、商务、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等各类功能复合、相互作用、互为价值链的高度集约的街区建筑群体。

它集酒店、购物中心、娱乐中心、公共艺术馆场等各种功能于一身，简称为HOPSCA，H是Hotel的缩写，代表酒店；

O是Office的缩写，代表商务写字楼；

而P则是Park的首字母，代表着公园；

S则是Shoppingmall的首字母，代表购物中心；

C是Convention或Cinema的首字母，代表娱乐中心、豪华影院；

A则是Art的首字母，代表艺术。

（四）绿色旅馆

绿色旅馆（GreenHotel）是指为旅客提供的产品与服务既符合充分利用资源、又保护生态环境的要求和有益于顾客身体健康的旅馆。

从可持续发展理论的角度考虑，“绿色旅馆”就是指旅馆业发展必须建立在生态环境的承受能力之上，符合当地的经济发展状况和道德规范，即一是通过节能、节电、节水，合理利用自然资源，减缓资源的耗竭；

二是减少废料和污染物的生成和排放，促进旅馆产品的生产、消费过程与环境相容，降低整个旅馆对环境危害的风险。

（五）利基市场

本规划提及的利基市场（nichemarket）是指高度专门化的需求市场，市场利基者通过专业化经营而获取更多的利润。

利基市场的基本特点：

狭小的产品市场，宽广的地域市场；

市场差异性较大；

企业所具备的能力和资源与对这个市场提供优质的产品或服务相称。

七、规划技术路线

本规划首先进行深入的前期调研，包括制定在全省范围内的调研方案，再赴18个市县开展实地调研，并编写调研报告；

其次对规划背景进行研究，以及相关案例的分析与借鉴，制定初步方案；

在进行中期汇报与征求意见的的基础上，编制规划成果，包括评议稿、评审稿与报送稿。

第二章海南省旅馆业发展现状

一、现状基本情况

（一）旅馆业接待现状分析

近五年，海南省旅游业接待人数不断增长。

据海南省旅游委统计数据，2007年全省接待人数为1845.51万人次，2013年为3672.51万人次，年均增长12.57%。

除2008～2009两年由于国际金融危机的影响，减缓增速，其余四年都保持15%以上的增长速度。

2008年以后，旅馆业在规模增长的同时，结构也悄然发生变化，非旅游饭店的比重日益增加。

从2008年至2013年，海南省非旅游饭店住宿设施（即家庭旅馆、酒店式公寓等住宿单位）接待游客增速明显快于旅游饭店，在2013年海南省接待游客3672.51万人次中，旅游饭店接待2569.88万人次，同比增长10.72%，而其他住宿设施接待量1102.63万人次，同比增长20.12%。

从旅游饭店和其他场所接待游客比例看：

自2008年以来，其他住宿设施接待游客量呈逐年增大态势，占总接待游客比重逐年加大。

统计数据显示，其他住宿设施接待游客占海南省总接待人数比重由2007年的20.22%提高到2013年的30.02%，高出9.8个百分点。

总的来看，自2007年以来，海南省其他住宿设施接待游客量逐年增多，占领市场份额逐年加大，增长速度远超过旅游饭店。

（二）旅馆空间分布概况

海南旅馆主要集中在以海口和三亚为中心的东线沿海城市，中西部旅游交通等基础条件较差，旅游资源和产品开发力度不大，缺少吸引力强的旅游景区与度假区，旅馆分布少。

2010年至2013年，随着海南国际旅游岛的建设，海南星级酒店的布局集聚现象更加突出。

在海南现有的星级酒店中，三亚、海口、万宁、琼海和陵水5市县合计占有海南酒店数量总和的90%，覆盖客房数量为市场总量的94%。

海南星级酒店得到飞速的发展，沿海南东线高速公路为发展轴的星级酒店形成海南星级酒店带，并进一步在星级酒店带集聚，星级酒店空间集群发展成熟。

星级酒店布局反映了海南旅游经济的基本格局。

星级酒店分布最密集的区域同时也是海南目前经济最发达的地区。

星级酒店出现明显的湾区集聚特点，如海口市的海口湾，三亚市的亚龙湾、三亚湾、海棠湾等，万宁市的神州半岛、兴隆-石梅湾、山钦湾，琼海市的博鳌，陵水的香水湾、清水湾、土福湾等。

与此同时，海南各市县都在国际旅游岛建设中探索适合自己的经济社会发展道路，将形成新的的经济发展格局，为海南旅馆的发展提供优越环境。

近四年，星级酒店除在沿东线高速公路的海口市、三亚市、万宁市、琼海市和陵水县等进一步集聚外，沿着西线高速公路公路以及中线高速公路规划布局的趋势也日益显著，将逐步形成网状的星级酒店空间布局形态。

随着经济发展和交通运输条件的改善，星级酒店的布局呈现出由中心发达区域向不发达区域分布的空间扩散的趋势。

酒店产业密集带市场已趋向饱和，竞争愈演愈烈，开拓新的酒店市场已势在必行。

见图2-1至图2-3。

图2-1：

海南省现状主要五星级酒店分布图

图2-2：

海南省现状主要四星级酒店分布图

图2-3：

海南省现状主要三星级酒店分布图

二、存在的问题

（一）缺乏统筹规划

截止到2014年2月，海南省共有各类旅馆3689家，客房数19.18万间，床位数32.15万张，其中拥有星级酒店164家，客房数3.02万间，床位数5.42万张，拥有非星级酒店3525家，客房数16.16万间，床位数26.73万张，客房出租率为56.06%。

2013年，海南共接待过夜游客量3672.51万人次，按照一年365夜和一间客房平均拥有1.5个床位，结合客房出租率估算出2013年旅馆业市场平均需要客房数11.96万间，床位数17.94万张，现状旅馆需求量远远低于旅馆供给水平，即使按照高峰期预测2013年旅馆客房需求量为15.03万间，床位需求量为25.15万张，这组数据也低于现状供给水平，总体上看，海南省旅馆业目前供大于求。

根据项目组的调研，自国际旅游岛建设以来，海南省各个地区都掀起了新一轮的酒店建设热潮，旅游开发条件较好的区域（如滨海地区），高星级酒店如火如荼地在建设中，如在2009年5月29日这一天，三亚海棠湾有十家高星级酒店同时动工，创造了“世界酒店史上建筑的奇迹”，在一些经济发展水平较差但是具有一定旅游资源开发潜力的地方都有建设高星级酒店的计划。

目前，海南高档酒店建设处于盲目乐观、无序建设阶段，从旅馆市场的供需来看，旅馆业存在明显的供大于求，旅馆开发建设缺乏统筹规划，因此造成目前酒店恶性竞争，部分酒店出现有价无市的低出租率现象。

（二）发展不平衡

从星级酒店数量及其客房数来看，目前，三亚、海口、万宁、琼海和陵水5市县酒店数量占海南省酒店数量的90%，其中，三亚星级酒店拥有11727间客房，占海南省客房总量（30242间）的38.78%，海口拥有8808间客房，占客房总量的29.13%，两者合计占有海南省客房供给总量的67.91%。

从中高档酒店（三星以上）地域分布来看，海南省中高档酒店共有146家，其中海口市、三亚市、琼海市、万宁市四个市县合计拥有131家，占三星级以上酒店数量的89.73%，以上数据说明海南省酒店主要集中于东部滨海城市，其他市县特别是中部较为落后的市县主要以家庭旅馆为主，星级酒店数量少。

总体上看，海南旅馆无论在数量还是档次上，在全岛分布都极不均匀，未来几年内，随着海南各市县旅游大开发，酒店的聚集趋势将有所缓解，但密集度仍会加剧，国际一线、国内顶级品牌酒店将遍及海南海滨和腹地，沿海岸线荟萃，呈带状分布。

（三）具有明显的淡旺季

受到海南旅游业及其气候条件的影响，海南旅馆业的淡旺季非常明显，根据调研，海南的酒店在1月、2月、11月、12月这四个月中的出租率相对较高，而在3-9月则相对较低，尤其是6、9两月，出租率还不到50%。

海南旅馆业的这一季节性特征使得部分酒店经营惨淡，长期处于亏损状态。

在琼海知名度很高的酒店如博鳌金海岸温泉大酒店、博鳌国宾馆、博鳌亚洲论坛大酒店等，淡季出租率非常低，有时候甚至出现零出租率的惨状，但是在博鳌亚洲论坛期间，客房全部爆满。

三亚市在旅游旺季时酒店出租率高达