经济适用房买卖合同效力Word文档格式.docx
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没有直接的规范的书面合同，争议不仅围绕着财产权属问题展开，甚至当事人之间对是否形成了合同关系都存在分歧。
（二）违反政策卖房
篇二：
经济适用房买卖合同的效力
关键词：
经济适用房买卖房屋买卖合同无效房屋买卖合同有效无
效赔偿
20XX年3月，乔女士购买一套位于北京市某区的经济适用房，付款
方式为首付款加银行贷款。
乔女士购买该经济适用房后，于同年的8
月份将该经济适用房转让给黄某。
合同约定，乔女士按照原价将该房
屋转让给黄某，保证黄某取得该房屋的所有权。
同时合同还约定了乔
女士将房屋买卖合同及贷款抵押合同一并交给黄某，原购房合同的权
利和义务一并由黄某承继。
同时约定乔女士积极协助黄某办理房屋产
权登记手续。
合同签订后，黄某将房款全部支付给乔某，并支付乔某
转让费80000元。
同年10月份，房屋如期交付。
黄某搬进房屋，并
进行装修居住至今。
20XX年5月，乔女士向法院起诉，要求解除双方的经济适用房房屋
买卖合同，理由为，黄某至今不办理房屋所有权转移手续，构成违约。
黄某辩称。
双方签订的合同是双方的真实意思，合同签订后，我如约
履行了合同的全部义务，现在没有办理产权登记手续，是因为现在还
不符合国家法律的规定，时机还不成熟。
另外办理房产证是乔某的义
务，是我的权利，不办理房产证不影响合同的履行。
因此不同意乔女
士的诉讼请求。
另外，黄某承认其户口不在本市。
法院经过审理后判决：
1、乔女士与黄某签订的经济适用房房屋买卖合同无效
2、黄某在判决生效之日起30日内将房屋腾空交给乔某
另外，对于黄某的损失和购房款，黄某可以另外主张
王富利律师点评：
本案是一起因为经济适用房买卖引起的诉讼。
本案诉争的房屋是经济适用房。
根据《经济适用房管理办法》规定，对于购房人的资格作出了严格的限制。
同时对于经济适用房购房人拥有有限的产权，购买经济适用房不满5年，不得上市交易，购买经济适用房满5年的购房人需要按照同地段普通商品房与经济适用房差价的一定比例向政府缴纳土地收益等相关价款，购房人缴纳相关价款后，取得全部产权。
另外，根据北京市高级人民法院审理房屋买卖合同的指导意见规定，如果出卖人的原购房合同是在20XX年4月11日之前签订，当事人又在合同中约定在限制上市交易期满后再办理房屋所有权转移登记或者在一审法庭辩论终结前该房屋已经具备上市交易条件的，合同可以认为有效。
另外，转让已购按照经济适用房管理办法管理的经济适用房转让的，合同有效（比如拆迁安置房）。
本案中，乔女士在购买该房屋不到一年即将房屋转让，且乔女士的原购房合同是在20XX年，因此，双方签订的房屋买卖合同违反国家法律法规的规定，属于无效合同。
另外，对于合同被确认无效的。
黄某可以主张返还购房款和转让费，并要求赔偿装修损失和房屋升值带来的差价损失。
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篇三：
未满五年的经济适用房买卖的合同的效力
未满五年的经济适用房买卖的合同的效力
一、未满五年的经济适用房的上市交易规则
（1）、经济适用房的含义、性质、意义介绍
本办法所称经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。
本办法所称城市低收入住房困难家庭，是指城市和县人民政府所在地镇的范围内，家庭收入、住房状况等符合市、县人民政府规定条件的家庭。
经济适用住房政府给的优惠政策表现在：
经济适用住房建设用地实行行政划拨方式供应；
经济适用住房建设项目免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金；
经济适用住房项目外基础设施建设费用，由政府负担；
个人住房贷款利率执行中国人民银行公布的贷款利率，不得上浮；
用于个人购房贷款的住房公积金，可优先向购买经济适用住房的个人发放；
确定经济适用住房的价格应当以保本微利为原则等。
因此，政府施行经济适用房制度具有维护公共利益的性质，是保障城镇低收入人群居者有其屋的政策用房，对于维护社会稳定有一定的作用。
（2）未满五年的经济适用房的出售方式
根据《北京市建设委员会关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》（京建住[20XX]225号）第二条规定：
自本通知发布之日起，签订购房合同的已购经济适用住房上市出售，按照以下规定执行：
（一）已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证未满五年的，不得按市场价格上市出售，确需出售的，产权人应当向户口所在区县住房保障管理部门提出申请，由区县住房保障管理部门通过摇号等方式确定符合条件的购房人（购房人须按照有关规定，已办理经济适用住房的购买资格审核手续），由购房人按原价购买或由区县住房保障管理部门按原价回购。
（二）已购经济适用住房家庭按原价出售住房的，按下列程序办理：
1.产权人向户口所在区县住房保障管理部门提交书面申请，并提供原购房合同、房屋所有权证、身份证、户口本等材料。
2．区县住房保障管理部门通过摇号等方式确定购房人。
购房人放弃购买的，由区县住房保障管理部门确定后续的购房人。
3．购房人查验房屋和相关资料后，与产权人签订购房合同，支付购房款。
区县住房保障管理部门登记买卖双方信息，出具相关证明。
4．买卖双方持购房合同、区县住房保障管理部门出具的证明以及其他相关材料，向区县房屋权属登记部门申请办理房屋转移登记手续。
房屋权属登记部门将房屋产权登记在购房人名下，并在房屋权属证书上注记“经济适用住房”字样。
（三）区县住房保障管理部门按原价回购已购经济适用住房的，按下列程序办理：
1．产权人向户口所在区县住房保障管理部门提交书面申请，并提供原购房合同、房屋所有权证、身份证、户口本等材料。
2．区县住房保障管理部门对申请材料进行审核并入户查看，了解房屋状况，确认产权人结清水、电、气、热和
物业管理等费用。
3．区县住房保障管理部门或其指定单位与产权人签订回购协议，支付购房款。
4．区县房屋权属登记部门凭回购协议及其他相关材料办理房屋转移登记手续，将回购房屋的产权登记在区县住房保障管理部门或其指定单位名下，并在房屋权属证书上注记“经济适用住房”字样。
区县住房保障管理部门回购的住房继续向符合条件的家庭配售或作为实物配租房源向廉租家庭配租，所需回购周转资金由各区县财政统筹安排。
（四）已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证满五年后，可以按市场价出售所购住房。
产权人应按原购房价格和出售价格价差的70%补交土地收益等价款。
同等价格条件下，已购经济适用住房产权人户口所在区县住房保障管理部门可以优先回购。
出售价格低于市有关部门公布的同地段房屋状况基本相似的普通商品住房价格（以下简称指导价格）的，应按指导价格计算价差。
买卖双方对指导价格有异议的，可委托有资质的房地产估价机构对房产价格进行评估，所需评估费用由委托方承担。
购房人按市场价购买已购经济适用住房后，取得商品房产权。
产权人也可以按原购房价格和同地段房屋状况基本相似的普通商品住房价差的70%补交土地收益后取得商品房产权。
显然，以上规定未满五年的经济适用房的出售只能出售给以下两种主体：
1、符合购买经济适用房条件的购房者；
2、当地住房保障部门即政府。
政府回购的房屋继续作为经济适用住房向符合条件的家庭出售。
以上出售方式是明文规定的且具有固定的先后顺序和程序，即排除了按市价出售，只能出售给区县住房保障管理部门通过摇号等方式确定的购房人，或者出售给区县住房保障管理部门（按原价回购）。
这里注意未满五年的起算点是：
已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证之日起未满五年，不是合同签定日起未满五年。
也就是说，未满五年的经济适用房按市价出售，剥夺了政府的优先回购权，和优先出售给符合经济适用房购房条件的人，扰乱了社会经济管理秩序。
对于在五年内出售并约定五年期满后可以办理过户作为合同有效的条件表面上是合法有效的，实则是以合法的外衣，掩盖非法的目的。
总之，未满五年的经济适用房按市价出售是违反行政机关有关限制房屋权利的经济管理法规、扰乱经济管理秩序和公共利益的行为。
（3）未满五年的经济适用房买卖合同的效力。
合同的效力只能由国家法律和行政法规来确认，部门规章和地方政府规章，例如以上北京市关于《北京市建设委员会关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》的规定是不能判定未满五年的经济适用房买卖合同的效力问题的，但是根据合同法第七条：
“当事人订立、履行合同，应该遵守法律行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益”的规定。
销售未满五年的经济适用房违背了国家有关经济适用房管理的规定，是扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益的行为。
应该予以禁止。
所以未满五年的经济适用房买卖合同是无效的。
对于无效的合同的合同至始至终不发生法律效力，也无所谓满五年后能办理过户就有法律效力。
它不是效力待定合同，也不是付条件合同。
附：
案例：
违规交易经济适用房被判无效
杭州一购房者索赔违约金未果
本报杭州4月30日电今天，浙江省杭州市江干区人民法院对一起私下交易经济适用房引发的纠纷案件作出宣判，法院以原告沈启华、徐晓华夫妇与被告马玉根、陆金华夫妇之间的房屋转让合同无效为由，判决被告夫妇返还原告夫妇万余元购房款等费用，驳回原告夫妇要求被告夫妇支付35万元违约金的诉讼请求。
法院审理查明，沈启华、马玉根二人原系同事，前者不具备购买经济适用房的资格，后者虽然具备认购经济适用房的资格，而且也申报认购了杭州市江干区的一套经济适用房（建筑面积平方米），可是资金却不够。
20XX年5月，原、被告就上述经济适用房达成转让协议：
原告支付万余元购房款，再借给被告万元；
被告取得的购房合同、购房款收据及相关房屋产权等证件均应交付原告，由原告支付相关费用；
经济适用房交付使用后，由原告无偿使用，待国家政策允许上市交易时被告及时、无条件地将产权过户给原告，费用由原告承担；
房屋产权过户后，被告无须归还万元借款；
被告如违反约定，除归还购房款、借款及其他费用外，还需承担35万元违约金。
协议签订后，原告向被告支付了协议约定的借款和购房款，被告随后与开发商签订了经济适用房预售合同。
20XX年12月初，开发商向被告交付涉案房屋后，被告没有将房屋交给原告使用，也未退还款项，还对涉案房屋进行了部分装修。
为此，原告诉至法院，请求法院判令被告继续履行合同，如被告不能履行合同则要求其归还万余元款项，并支付35万元违约金。
案件审理中，原告认为双方的房屋转让协议中明确约定了在国家政策允许上市交易前双方之间存在的是经济适用房的使用关系，可以交易之后才产生买卖关系，因此协议内容没有违反国家法律、行政法规的强行性规定，属于有效合同。
被告则认为上述协议违反了国家法律的强行性规定，属无效合同。
法官说法：
协议不得违反法律规定
案件宣判后，负责审理本案的法官潘水良对原、被告之间房屋转让协议的效力及判决理由予以了解答。
潘水良认为，经济适用房是政府限定销售价格和对象，保本微利面向城市低收入者和住房困难者。
国家采用划拨土地的方式供应建设用地，并对经济适用房的购买实行严格审批准入制度。
购买人必须符合条件，同时在购买房屋后的一定年限内不得出售。
本案中，原、被告双方所签协议虽含有“经济适用房在国家政策允许上市交易过户前由原告无偿使用、政策允许交易后办理过户手续”这一貌似合法的约定，但事实上，涉案房屋除以被告名义与房产开发公司签订买卖合同外，协议的付款主义务由原告承担，房屋占有、使用主权利也约定由原告行使，因此这一协议实为经济适用房的转让协议。
为此，法院认定原、被告双方的协议违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》关于转让划拨土地使用权时应按国务院规定报相关人民政府批准的强行性规定，客观上损害了其他符合购房条件人的购买权和社会公共利益，属无效民事行为，应认定为无效合同。
因此，鉴于原、被告之间的转让协议被判无效，被告即理应返还原告所支付的涉案费用。
同理，由于协议无效，违约金条款自然也就不具有约束力，原告的违约金诉请也就无法获得支持。
篇四：
以欺诈方式销售经济适用房合同效力的判定
以欺诈方式销售经济适用房合同效力的判定
[要点提示]房地产开发商在与买受人签订房屋认购协议书时，隐瞒房屋经济适用房性质，存在一定的订约欺诈事实，应当向房屋买受人承担信赖利益损失。
同时，鉴于买受人未严格审查订约，亦未能就其所受到的损害利益充分举证，法院在审理时应当综合考虑双方过错程度及近年来房地产市场发展态势，确定信赖利益损失。
[案情]
原告（上诉人）：
张某。
被告（被上诉人）：
西安某房地产开发有限公司（以下简称某房地产公司）。
原告诉称，20XX年1月12日，乙方张某与甲方某房地产公司签订了编号为AN0135的认购协议书，协议书约定：
乙方自愿购买甲方投资开发的位于西安市长缨路某小区项目的商品房，认购房产为第15栋2—11层03号房；
付款方式为一次性付款，认购单价为2432元每平米，认购面积为平米，总价为贰拾肆万捌仟肆佰零肆元整；
乙方所认购的商品房销售面积及其他的约定，以甲乙双方签订的商品房买卖合同为准；
此协议签订后，乙方需按时签订商品房买卖合同，如乙方因故不再购买此商品房，甲方应退还乙方已付房款，并解除此协议；
甲方交房日期为20XX年12月31日。
合同签订后，原告如约一次性支付了全部购房款248404元。
20XX年12月31日，被告并未向张某交付合同约定的房屋。
原告张某遂起诉至西安市新城区人民法院，要求被告返还购房款248404元和已付购房款一倍的赔偿金248404元。
被告某房地产公司辩称，其开发的西安某小区系经济适用房性质，张某不具备经济适用房的购房资格，而其至今也未办妥房屋预售许可证，双方无法签订房屋买卖合同，其与张某之间的认购协议书作为预约合同已无法达到促使双方签订真实合同的目的，实际上已无法继续履行。
表示可将张某交付的248404元认购款予以退回，但张某所主张的房款一倍的赔偿，没有事实和法律依据，请求法院依法驳回。
一审法院查明，原告张某系陕西省武功县人，非西安市城镇户口，不符合在
西安市购买经济适用房的条件。
被告某房地产公司所销售的西安市某小区项目是20XX年5月办理的《建设用地规划许可证》，用地项目名称：
经济适用房；
同年9月办理了《国有土地使用证》，该证载明用途：
住宅经济适用房，使用类型：
划拨。
20XX年5月，被告取得西安规划局颁发的《建设工程规划许可证》，该证载明建设项目名称：
经济适用房。
[审判]
陕西省西安市新城区人民法院经审理认为，张某与被告某房地产公司之间所签订的认购协议书不符合房屋买卖合同的构成要素，不是房屋买卖合同。
因双方并未签订房屋买卖合同，故张某之购房款，被告应予退还。
关于张某要求对其进行购房款一倍的赔偿，不适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干：
问题的解释》中关于五种承担一倍赔偿的情形，又，本案是经济适用房认购协议纠纷，不是不动产，亦不能适用消费者权益保护法的有关规定。
故张某要求进行一倍赔偿之诉请，于法无据，不予支持。
然被告某房地产公司明知其出卖的是经济适用房，张某不具有购买资格，仍与其签订认购协议书，确有一定过错，故应赔偿张某自交款之日起的利息损失。
遂判决：
一、被告某房地产公司于判决书生效之日起20日内退还原告购房款248404元，并承担自20XX年1月12日起至付款之日止的利息。
二、驳回原告张某的其余诉讼请求。
宣判后，张某不服一审判决，提起上诉，诉称，一、其与被上诉人签订认购协议书后，已如约履行了约定的付款义务。
被上诉人在协商定约时，隐瞒涉案房屋经济适用房的性质，致房屋无法交付，存在恶意欺诈和根本违约。
原审判令被上诉人返还购房款本金并承担购房款的利息损失，未明确利息的种类及数额，亦未考虑赔偿损失，明显违反法律的公平公正、诚实信用原则。
二、双方所签订的认购协议书符合法律规定要件，应为合法有效的商品房买卖合同。
被上诉人恶意欺诈、故意隐瞒房屋性质及没有取得商品房预售许可证的事实是导致本案发生的根源，应当承担合同不能履行的全部过错责任。
综上，请求撤销原判第二项，判令被上诉人返还其购房款24840元，明确利息种类及数额。
并支付购房款一倍的经济损失248404元，承担本案一、二审诉讼费。
被上诉人坚持原审辩称意见，并称双方认购协议书是意向书，并非房屋买卖合同。
涉案小区属经济适用房，其并未改变土地用途作商品房开发，其要求张某
提供购买经济适用房的申请资料符合经济适用房销售程序。
表示同意原审判决。
陕西省西安市中级人民法院审理期间，张某以其与被上诉人达成和解且已履行完毕为由撤回上诉。
[评析]
本案虽然当事人双方在二审期间进行了和解，且上诉人张某撤回上诉，但案件审理中对所涉认购协议的性质、效力及案件处理却有部分分歧，产生两种观点。
第一种意见认为，双方所签订的认购协议书符合商品房销售管理办法第十六条的规定，已对房屋基本状况、销售方式、总价款、面积、付款方式、付款时间、交付日期都进行了明确约定，被告亦已如约收到了张某全部购房款。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
因此，张某与被告签订的认购协议书应当认定为商品房买卖合同。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条规定：
出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
本案中，被告在与张某签订认购协议书时，故意隐瞒该项目房屋经济适用房的性质，诱导不具有西安市经济适用房购房资格的张某与其订约，应当承担双倍返还购房款的责任。
第二种意见认为，被告与张某签订认购协议书前，该房地产公司所办理的有关项目的立项、规划等手续均为经济适用房性质，双方在涉案认购协议书中指向的房屋不存在现实履行基础，且签订该协议明显违反我国现行法律规定，故该协议并非合法有效的商品房买卖合同。
合同法第五十八条规定，合同无效或者被撤销的，因该合同取得的财产，应当予以返还；
不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。
有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。
本案中，被告在签订认购协议书时存在一定的订约欺诈事
实，但张某亦存在未加严格审查的重大过错，故双方均有过错。
在张某未能就其所受到的损害利益举证的情况下，综合考虑双方过错程度及西安市近年来房地产市场发展态势，确定被告某房地产公司承担信赖利益损失较为妥当。
笔者同意第二种意见，理由如下：
一、涉案认购协议书具有预约合同性质，并非正式商品房买卖合同。
我国台湾学者王泽鉴先生认为，“预约，乃约定将来订立一定契约的契约，本约则为履行该预约而订立的契约，故预约亦系一种契约（债权契约），而以订立本约为其债务的内容”。
我国大陆学者一般认为，预约是“当事人双方约定负有将来缔结契约义务”的契约。
可见，预约是与本约相对而言的，现行合同法理论中也有按预约与本约对合同进行分类的方式。
本案中，从认购协议书签订的过程和约定的内容看，认购协议书是双方当事人就签订商品房买卖合同相关事宜进行的约定，约定的是当事人有义务在一定期限内签订商品房买卖合同，不是对行为结果的直接确认，所以，认购协议书尚不属于商品房买卖合同，应属于商品房买卖合同的预约合同，即认购协议书与商品房买卖合同是预约与本约的关系。
张某虽交付全额购房款，但不能据此认定双方已实际订立并已履行了商品房买卖合同。
二、涉案认购协议书没有履行的基础，且违反法律规定，应属无效。
合同法第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
本案中，被告与张某签订认购协议书前，所办理的有关项目的立项、规划等手续均为经济适用房性质。
张某非西安市市民。
20XX年10月1日起施行的《西安市经济适用住房管理办法》第二十三条规定，购买经济适用住房实行申请、审核和公示制度。
第二十四条规定，符合下列条件的家庭可以购买经济适用住房：
（一）具有本市城镇户口（包括符合当地安置条件的军队人员）；
（二）无房或住房困难家庭；
（三）符合市政府确定的中低收入线标准；
（四）市政府规定的其他条件。
城市规划区内国有土地上的房屋拆迁中的被拆迁人可以购买经济适用住房或用经济适用住房对其安置。
其购买的面积及产权界定按照拆迁安置有关规定执行。
第二十九条规定，经济适用住房销售应当取得商品房预售
许可证。
经济适用住房项目实施单位不得将经济适用住房销售给经审查不符合购买条件的家庭。
可见张某不具备经济适用房购房资格。
被告某房地产公司在未取得商品房预售许可证的情况下，与张某签订了涉案认购协议书，该协议书第六条明确约定，甲、乙双方在签订认购协议书后需在
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